Relatório Gerencial TOPP11 de fevereiro de 2026

Relatório Gerencial

TOPP11 RBR Top Offices FII

Objetivo do Fundo

O Fundo tem por objetivo proporcionar aos cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas, mediante investimento do seu patrimônio líquido (i) diretamente em imóveis ou direitos reais sobre bens imóveis, relacionados e/ou destinados ao segmento corporativo ou comercial, por meio de aquisição para posterior alienação, locação, arrendamento ou exploração do direito de superfície, inclusive bens e direitos a eles relacionados; e (ii) indiretamente nos Imóveis Alvo mediante a aquisição de (a) ações ou cotas de sociedades ("SPE”); (b) cotas de FII que invistam em Imóveis Alvo, de forma direta ou de forma indireta; (c) cotas de fundos de investimento em participações.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Agosto 2024

Código de Negociação

TOPP11

CNPJ

56.805.391/0001-76

Cotas Emitidas

4.528.240

Prazo

Indeterminado

Gestor*

Patria Gestão de Recursos Ltda.

Administrador e Escriturador *

BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM

Taxa de Administração Total

1,0% a.a. sobre o valor de mercado

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima Tijolo Renda Gestão Ativa - Escritórios

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

PANORAMA DE FEVEREIRO/26:

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

Após o movimento positivo de janeiro, o mercado de Fundos Imobiliários manteve trajetória de valorização em fevereiro, registrando o sétimo mês seguido de alta. O IFIX avançou +1,3% no período, renovando sua máxima histórica. O desempenho reflete a percepção de que o ciclo de aperto monetário já produziu seus principais efeitos, permitindo ao mercado antecipar o início da flexibilização. A curva de juros já precifica o primeiro corte da Selic para abril de 2026.

O movimento ocorreu em linha com o forte fluxo observado na renda variável brasileira. Impulsionado por entrada relevante de capital estrangeiro, o Ibovespa acumula alta próxima de 17% no ano, com alocação concentrada nas blue chips domésticas. No mercado de FIIs, o fluxo segue majoritariamente local e gradual, com liquidez média diária acima de R$ 400 milhões.

Setorialmente, persiste o processo de reprecificação de ativos negociados com descontos frente ao valor patrimonial. Os fundos de CRI registraram valorização média de +2,7%, sustentados pelo carrego. Também se destacou a recuperação dos fundos FOF e Multiestratégia, com alta de +5,5%, reduzindo parte dos descontos. Entre os fundos de tijolo, lajes corporativas e shopping centers avançaram +3,8% e +2,4%. No cenário internacional, tensões geopolíticas envolvendo o Irã ganharam destaque. A região é estratégica para o mercado global de energia, já que mais de 20% da oferta mundial de petróleo passa pelo Estreito de Ormuz. Como reflexo, o barril ultrapassou US$ 100, acumulando alta superior a 40% e elevando riscos inflacionários no curto prazo.

Esse ambiente levou à abertura da curva de juros brasileira, com as taxas de 10 anos novamente próximas de 14%. Como consequência, o mercado revisou expectativas para o ritmo de cortes da Selic, antes estimados em 50 bps por reunião, passando a considerar um ciclo mais moderado, entre 25 bps e 50 bps.

Em síntese, fevereiro manteve a trajetória positiva do início do ano, embora com maior cautela no ambiente macroeconômico. Apesar da volatilidade potencial, os fundamentos operacionais dos ativos imobiliários permanecem sólidos e, somados aos descontos ainda presentes no mercado secundário, sustentam perspectivas construtivas para os fundos imobiliários ao longo de 2026.

PATRIA

TROCA DE GESTÃO

Conforme anunciado em Fato Relevante no dia 03 de fevereiro, o Patria passou a controlar diretamente a RBR Gestão de Recursos Ltda, assumindo a gestão do fundo RBR TOP OFFICES FII (TOPP11).

Quem é o Patria Real Estate?

• Maior gestora independente de FIIs do Brasil

• + R$ 38 bilhões sob gestão

• +30 FIIs listados na B3, 3 FIIs negociados em ambiente CETIP, além de fundos exclusivos

Comentários da Gestão (1/2)

Fevereiro 2026

Prezados cotistas,

Conforme previamente comunicado por meio de Fato Relevante, desde 3 de fevereiro assumimos a gestão do TOPP e temos o prazer de apresentar o primeiro relatório sob nossa liderança. Assumimos essa responsabilidade com total compromisso e confiança na nossa capacidade de gerar valor de forma consistente e sustentável. Contamos com uma equipe dedicada de mais de 50 profissionais exclusivamente focados na vertical imobiliária, além de uma plataforma robusta e diversificada, com ganhos de escala nas operações e forte relacionamento com os principais investidores institucionais do setor - o que amplia significativamente o acesso a oportunidades e o fluxo de negócios para o Fundo. Seguiremos focados em alocar os recursos do Fundo em ativos alinhados à sua estratégia, alavancando nossa expertise para potencializar resultados e construir uma trajetória sólida de longo prazo.

O Fundo possui uma parcela relevante a pagar em abril de 2026 referente à aquisição dos ativos Metropolitan e Platinum. Embora o plano inicial previsse uma nova emissão de cotas para financiar esse pagamento e ampliar o portfólio, o ambiente desafiador do mercado de capitais e a cota negociada abaixo do valor patrimonial reduzem a viabilidade dessa alternativa. Diante disso, entendemos que a emissão de um CRI seja o caminho mais adequado no momento. Já iniciamos o processo de tomada de preços junto às instituições financeiras e estamos em tratativas avançadas para definição da estrutura final da operação. Nossa expectativa é de que, até o próximo relatório, possamos apresentar aos cotistas os detalhes da transação, incluindo condições, prazos e o impacto esperado nos rendimentos do Fundo.

PATRIA

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

R$ 482,3 milhões

Valor de Mercado*

R$ 350,9 milhões

Cota Patrimonial*

R$ 106,51

Cota de Mercado*

R$ 77,49

P/VP*

ADTV*

0,73x

R$ 0,4 milhão

Dividend Yield (mercado)*

13,0% a.a.

Dividend Yield (patrimonial)*

9,5% a.a.

Comentários da Gestão (2/2)

Fevereiro 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em fevereiro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,89/cota, o que levou a um resultado distribuível de R$ 0,82/cota. Não houve impactos não recorrentes no resultado do Fundo.

• Neste mês, a distribuição de rendimentos foi de R$ 0,84/cota, em linha com os últimos meses. O pagamento ocorreu no dia 19 de março de 2026.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

Neste mês, tivemos a entrada da RJ Investimentos no ativo Platinum (255 m²), zerando a vacância do ativo e do Fundo (física e financeira). A gestão também tem mapeada a saída da VCM Veritas no ativo Platinum em maio/26. Com essa movimentação, a vacância física projetada sobe para 2,0% a partir de maio/26. Para melhor descrição das movimentações mapeadas pelo time de gestão nos próximos meses, clique aqui.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Durante o mês, foram realizados reajustes em 966 m² de ABL do portfólio do Fundo.

ALAVANCAGEM*:

O Fundo mantém o compromisso de pagamento da segunda parcela de aquisição dos ativos Metropolitan e Platinum, prevista para abril/26. Para mais detalhes, clique aqui.

Indicadores Imobiliários

Nº de edifícios

Nº de locatários

33

ABL (m²)*

12.874

WALE*

Vacância Física*

2,6 anos

Vacância Financeira*

0,0%

0,0%

Preço médio do Portfólio (mercado)*

R$ 42.096/m²

Aluguel Médio do Portfólio*

R$ 314,9/m²

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,84

0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 0,84 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

13,7% 13,5% 13,8% 14,1% 14,3% 14,7% 14,6% 14,6% 14,4% 13,1% 13,2% 13,0% 10,3% 10,3% 10,2% 9,2% 9,3% 9,4% 9,4% 9,5% 9,5% 9,5% 9,4% 9,5% mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

PATRIA

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 89% dos ativos em imóveis, 3% em LCI e 8% em caixa. Além disso, o Fundo mantém aproximadamente R$ 274 milhões a pagar pela compra dos edifícios Metropolitan e Platinum, prevista para ocorrer em abril de 2026.

Parcelas a Pagar

Até 12 meses Aquisições Edifícios Metropolitan e Platinum 273,8 Clique aqui

A pagar em até 12 meses 273,8

Carteira de Ativos¹ (1/4)

Portfólio com 2 ativos, localizados na região metropolitana de São Paulo e mais de 12,8 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(2/4)

Alocação por Classe

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação por Inquilino

Alocação Natureza dos Contratos *

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos¹(3/4)

Concentração das Revisionais

Vencimento dos Contratos

Histórico de Vacância

Vacância Física Vacância Financeira

mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26

Carteira de Ativos¹ $( 4 / 4 )$

METROPOLITAN

METROPOLITAN

PLATINUM

PLATINUM

Comercial | Movimentações¹

Movimentações esperadas na carteira de locatários do fundo

M² vago por ativo x Vacância física no período (competência)

PATRIA

Sem movimentações mapeadas além das descritas no gráfico abaixo

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹A análise de vacância projetada considera apenas contratos de locação assinados e desocupações formalizadas via notificações de rescisão antecipada e sinalização formal de não renovação dos contratos por parte dos inquilinos. Desta forma, a análise não contempla eventuais saídas dos contratos que vencem no período e estão em negociação. Fonte: Patria.

Número de Cotistas (em milhares)

PATRIA

Anexos

somos o

Gestora líder em Investimentos alternativos, com atuação global em 4 continentes.

+ de 37 anos de atuação em alternativos

+ de R$ 289 BI sob gestão

Real Estate

Maior gestora independente de FIIs do Brasil

+ R$ 38 bilhões sob gestão

+30 FIIs listados na B3, 3 FIIs negociados em ambiente CETIP, além de fundos exclusivos

Uma das maiores gestoras de investimentos alternativos da América Latina

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