Relatório Gerencial TOPP11 de dezembro de 2025
Relatório Gerencial do Patria Top Offices (TOPP11), fundo imobiliário de tijolo, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 27/01/2026. No pregão de 04/11/2026, a cota do TOPP11 fechou a R$ 57,52, com P/VP de 0,57 (valor patrimonial de R$ 101,66 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,45 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 14,90% sobre a cotação de 04/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 460,4 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- Fundo
- PATRIA TOP OFFICES RESPONSABILIDADE LIMITADA-16,65%
- CNPJ
- 56.805.391/0001-76
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/12/2025
- Data de entrega
- 27/01/2026 19:02
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
RBR Top Offices
Dezembro 2025 | Relatório Gerencial
TOPP11 | Objetivo do Fundo
Gerar renda recorrente de aluguel através da locação de um portfólio diversificado de ativos imobiliários
Informações Fundo
RBR Asset Management
Administradora BTG Pactual
Ago/2024
Patrimônio Líquido R$480.413.559,87
Cota PL
R$106,09
Cota Mercado
R$76,89
Gestão: 0,80% a.a. Adm: 0,20% a.a. Perf: não há
56.805.391/0001-76
Cotas
4.528.240
Informações Portfólio
Rendimento Mês R$0,84
DY Mês Mercado e VP¹ | (a.a.)13,93% 9,93%
DY 12M Mercado e VP¹ | (a.a.)14,61% 10,57%
TOPP11 | Comentário Mensal
Em dezembro, foi firmada a renovação por 5 anos do contrato de um dos locatários do Edifício Metropolitan. O valor médio do contrato foi reajustado em 9,2% e a área revisada para a metodologia BOMA, assim como ocorrido nas últimas locações no Platinum.
Com relação a negociação de locação da última disponibilidade do portfólio, temos a expectativa de conclusão para o mês de janeiro.
Sobre a parcela a pagar em abril/26 referente à aquisição dos imóveis, que não sofre nenhum reajuste até o momento da quitação e permitiu o recebimento dos aluguéis na totalidade, seguimos o planejamento da oferta inicial do TOPP11 de realizarmos uma nova emissão de cotas para a captação dos recursos necessários tanto para o pagamento do montante a pagar, quanto para a aquisição de novos ativos e diversificação do portfólio. Porém, caso o atual ambiente desafiador do mercado de capitais e a desvalorização da cota no mercado secundário com relação ao valor patrimonial se mantenham, tal emissão torna-se inviável. Como alternativa, a emissão de um CRI será o caminho adotado para o Fundo fazer jus ao pagamento. É importante reforçar que tal operação teria como garantias excelentes ativos imobiliários, fluxo recorrente e previsível de aluguéis e um LTV (Loan-to-Value) bastante saudável, na casa de 30%. Portanto, entendemos que seria uma operação de ótimo nível de risco e com taxas condizentes com tal. Seguiremos monitorando o mercado de crédito, em especial o patamar do juro real pago pelo Tesouro Nacional, que servirá de referência para a precificação da emissão do CRI. Traremos maiores informações sobre os impactos no Fundo assim que tivermos maior clareza sobre os termos da operação.
O dividendo do mês de dezembro/2025, pago aos cotistas em 21/01/2026, foi de R$0,84/cota, no centro do guidance do 2º semestre. Por fim, mantemos, abaixo, o guidance de rendimentos até o fim de 2025. Importante ressaltar que a projeção reflete a expectativa do time de gestão com base nas informações disponíveis atualmente e não é, e nunca será, uma promessa de rentabilidade.
Vacância Física e Financeira² |1,99% 5,79%
Liquidez média Diária (mês) R$ 406.636
Quantidade de Ativos 2
m²12.823
Segmentos (base Receita) Corporativo: 100%
TOPP11 | Guidance de Distribuição³
1 - Dividend Yields calculados sobre cotas a Mercado e PL do último fechamento de mês disponível, exceto para meses já realizados, no gráfico de Guidance de Distribuição, em que é calculado sobre a cota do mês de referência. Dividend Yield 12M anualizado sobre os meses desde o início do fundo, a partir de set/24. 2 - Vacância Financeira considera carências e descontos. 3- A estimativa de dividendos trata-se meramente de uma projeção do time de gestão e não deve ser tratada como garantia de rentabilidade.. Esse valor não considera novas locações e desinvestimentos, que poderão elevar o resultado gerado pelo Fundo, assim como realizado no ano anterior. E também não considera eventuais saídas de inquilinos.
Reforçamos que até a quitação total da aquisição, o Fundo distribuirá um nível de dividendos superior à rentabilidade da transação por conta do parcelamento do pagamento³. Após este momento, em abril/26, no caso de não realização de uma nova emissão de cotas, o patamar de dividendos reduzirá ao nível da transação imobiliária. O valor do dividendo, então, dependerá de fatores ainda incertos como os termos e condições do CRI, o juro real no país (NTN-B), a valorização dos aluguéis nos ativos e a possibilidade da RBR abrir mão da taxa de gestão do Fundo.
Por fim, no mês de agosto, a marcação da parcela a pagar em abr/26 foi trazida a valor presente para fins de apuração do Patrimônio Líquido por solicitação do auditor do Fundo. Como consequência, o PL foi reajustado para R$107,13, referente a ago/25. Mensalmente, a parcela a pagar será remarcada até convergir para o valor de R$278 milhões em abr/26. Na visão da gestão, essa interpretação aprimora a transparência da apuração do patrimônio líquido do fundo, considerando as obrigações a pagar futuras.
Portfólio | Gestão Comercial
Ativos do Fundo
RMG: Até abr/26 ou até a completa locação das áreas vagas do Platinum correspondentes ao 8º e 10º andares e início dos pagamentos de tais novas locações, o que ocorrer primeiro, o TOPP11 conta com uma renda mínima mensal garantida de R$290,00/m² e com o reembolso dos encargos condominiais e IPTU.
Conforme mencionado na primeira página, foi finalizada a atualização do quadro de áreas dos ativos, em linha com a metodologia internacional BOMA (Building Owners and Managers Association). Tal revisão resultou em um acréscimo de 12,1% na área do portfólio e passará a ser refletida nos contratos de locação gradualmente através dos marcos contratuais (revisionais, renovatórias e novas locações). Os três contratos assinados no Edifício Platinum desde o mês de setembro foram formalizados já na nova área.
Com relação a valores, novamente o ativo foi precificado a um preço recorde, equivalente a um valor próximo de R$410/m² (sobre a área antiga), refletindo a exclusividade e valorização dos imóveis.
Portfólio | CAPEX
Foram concluídas as obras de adequação dos andares vagos para a locação no modelo plug & play.
A conclusão das reformas refletiu na forte demanda pelos andares do Platinum desde o mês de agosto, reforçando a escassez de um produto como esse no mercado: laje de menos de 300m², mobiliada, localizada em um prédio boutique e com acesso a heliponto operante.
Portfólio | Composição do Patrimônio Líquido (R$ mi)
Portfólio Core | Informações em relação à Receita
| Ativo | Loca lização | % PL Fu n do | # Locatá rios | AB L Tota l (m2) | AB L Fu n do (m2) | Vacâ n cia Física² | Vacâ n cia Fin a n ceira² | % Da receita |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ed. Metropolita n | S P | 67% | 23 | 1 0 . 1 56 | 1 0 . 1 56 | 0, 00% | 0,47% | 73, 23% |
| Ed. Platin u m | S P | 1 5% | 1 0 | 2 . 667 | 2 . 667 | 9, 55% | 24, 1 8% | 1 9, 30% |
| Tota l | - | 82% | 33 | 1 2.823 | 1 2.823 | 1 ,99% | 5,79% | 92,53% |
Cálculo de “% da receita” equivale à receita de aluguel do ativo sobre a receita total do fundo. A receita de aluguel considera receita contratada. Referente a receita mensal. Consulte a DRE do fundo na página 5.
Portfólio | Receita de Aluguel por m² locado
Histórico dos edifícios, quando detidos pelo fundo HGPO11, apresentado de nov/2010 a set/2024. A partir de out/24, os edifícios são detidos pelo TOPP11. Receita de aluguel não considera carências. Mas, considera descontos. Não é considerada a receita de aluguel do Espaço de Eventos do 1 º andar do Ed. Metropolitan. Valores de vacância e receita de aluguel considerados a partir de out/24, após conclusão da venda dos ativos ao fundo TOPP11, em 31/10/24.
Portfólio | Cronograma de Vencimentos e Revisionais
Portfólio | Vacância
Portfólio | Exposição por Inquilino e Segmento
Portfólio | Desconto TOPP11 No Mercado
O portfólio do TOPP11 apresenta um desconto de 27,53% relação ao valor de avaliação do portfólio.
Valor dos imóveis Equivalente a R$ 42.051,26 / m²
Resultados | DRE
| Resultados | DRE | dez/2 5 | n ov/2 5 | Ac u m 1 2 M | Ac u m 24 M | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| R e ce i t a d e Lo cação | 3 .72 1.8 13 | 0 ,82 | 3 .6 62 .6 9 3 | 0 ,8 1 | 42 . 117.4 11 | 9 ,3 0 | 4 9 . 13 8 . 14 1 | 10 ,8 5 |
| R e ce i t a d e V e nd a d e I mó ve i s | 0 | 0 ,0 0 | 0 | 0 ,0 0 | 0 | 0 ,0 0 | 0 | 0 ,0 0 |
| R e nd a M í n i ma G a ra nt i d a | 13 6 .04 6 | 0 ,0 3 | 13 9 .2 3 1 | 0 ,0 3 | 1.8 3 5.2 62 | 0 ,4 1 | 1.8 3 5.2 62 | 0 ,4 1 |
| R e ce i t a F i na nce i ra Lí q u i d a | 4 56 .2 2 9 | 0 , 10 | 2 62 .4 77 | 0 ,0 6 | 7.92 5.92 5 | 1,75 | 13 . 19 9 .2 14 | 2 ,9 1 |
| G a n ho d e C a p i t a l | 0 | 0 ,0 0 | 0 | 0 ,0 0 | 0 | 0 ,0 0 | 0 | 0 ,0 0 |
| O ut ras R e ce i t as | 0 | 0 ,0 0 | 0 | 0 ,0 0 | 14 6 .6 75 | 0 ,0 3 | 2 2 9 .56 9 | 0 ,0 5 |
| T o t a l R e ce i t as | 4 .3 14 .0 8 7 | 0 ,9 5 | 4 .0 64 .4 0 1 | 0 ,9 0 | 52 .02 5.2 74 | 11,4 9 | 64 .4 02 . 18 5 | 14 ,2 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| T axa d e A d m/ G est ão | -2 8 5. 13 6 | -0 ,0 6 | -2 75.9 9 3 | -0 ,0 6 | -3 .779 .72 8 | -0 ,8 3 | -5.0 17.9 9 7 | - 1, 11 |
| V acâ nc i a | -3 3 .32 7 | -0 ,0 1 | -3 3 .0 10 | -0 ,0 1 | -710 .42 7 | -0 , 16 | -78 8 .8 64 | -0 , 17 |
| C o mi ss ão | - 18 1.2 8 3 | -0 ,04 | 0 | 0 ,0 0 | - 18 1.2 8 3 | -0 ,04 | - 18 1.2 8 3 | -0 ,04 |
| D es p es as | -4 0 .3 6 6 | -0 ,0 1 | -3 6 .79 7 | -0 ,0 1 | -784 .4 79 | -0 , 17 | -82 3 .9 8 3 | -0 , 18 |
| I R S o b re G a n ho d e C a p i t a l | 0 | 0 ,0 0 | 0 | 0 ,0 0 | 0 | 0 ,0 0 | 0 | 0 ,0 0 |
| T o t a l D es p es as | -54 0 . 113 | -0 , 12 | -34 5.8 0 0 | -0 ,0 8 | -5.4 55.9 17 | - 1,2 0 | -6 .8 12 . 12 7 | - 1,50 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| R es e rvas | -2 9 .74 7 | -0 ,0 1 | -8 5. 12 1 | -0 ,02 | 924 .6 9 7 | 0 ,2 0 | 1. 16 8 . 18 8 | 0 ,2 6 |
| R es e rva A c umu l ad a | 1. 16 8 . 18 8 | 0 ,2 6 | 1. 19 7.9 34 | 0 ,2 6 | 1. 16 8 . 18 8 | 0 ,2 6 | 1. 16 8 . 18 8 | 0 ,2 6 |
| R es u l t ad o | 3 .773 .9 75 | 0 ,8 3 | 3 .718 .6 0 1 | 0 ,82 | 4 6 .56 9 .3 57 | 10 ,2 8 | 57.59 0 .0 58 | 12 ,72 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| D i st r i b uí d o | 3 .8 0 3 .72 2 | 0 ,84 | 3 .8 0 3 .72 2 | 0 ,84 | 4 5.644 .6 59 | 10 ,0 8 | 56 .42 1.8 70 | 12 ,4 6 |
Valor acumulado a 12 meses e 24 meses considera o valor desde início do fundo, caso o fundo não tenha completado 12 ou 24 meses de duração. Valores de receita consideram os recursos recebidos em caixa pelo fundo, considerando adiantamentos, atrasos e descontos. A linha de RMG considera custos de IPTU e condomínio.
| dez/25 | nov/25 | out/25 | YTD | 12M¹ | Desde set/24 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dividendos (R$/Cota) | 0,84 | 0,84 | 0,84 | 10,08 | 10,24 | 11,78 |
| Dividend Yield Mercado (a.a.) | 13,93% | 15,38% | 15,60% | 13,11% | 14,61% | 15,32% |
| Dividend Yield Patrimonial (a.a.) | 9,93% | 9,93% | 9,90% | 9,50% | 10,57% | 11,10% |
| Retorno Patrimonial | 0,05% | -0,30% | -0,34% | 8,90% | 8,90% | 9,32% |
| Retorno Patrimonial + Dividendos | 0,84% | 0,49% | 0,45% | 20,02% | 20,02% | 23,41% |
| Retorno Mercado | 9,81% | 1,33% | 0,14% | 0,26% | 0,26% | -20,77% |
| Retorno Mercado + Dividendos | 10,90% | 2,53% | 1,36% | 15,41% | 15,41% | -5,92% |
| IFIX* | 3,14% | 1,86% | 0,12% | 21,15% | 21,15% | 14,20% |
| IFIX Tijolo* | 2,37% | 2,55% | 0,14% | 22,30% | 22,30% | 15,21% |
| CDI* | 1,28% | 1,05% | 1,67% | 14,58% | 14,58% | 17,55% |
*Índice é mera referência e não deve ser considerado como parâmetro de performance. Dividend Yield calculado sobre a cota a mercado do mês de referência do relatório, exceto para os dois meses anteriores.
ANEXOS TOPP11
Anexos | Linha do Tempo TOPP11
2024
• Encerramento da 1 ª Oferta Pública do TOPP11
• Aquisição Ed. Metropolitan e Platinum
Anexos | Vídeo sobre a Estratégia
Anexos | Localizações ativos Corporativos São Paulo
Anexos | Portfólio Corporativo
2 ativos corporativos em regiões estratégicas de São Paulo
(clique nas imagens para mais informações dos ativos)
Anexos | Informações Complementares dos ativos Corporativos
| Valor de | Tam an ho Laje | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| At ivo | Aq uisição | Avaliação (MM) | Inq uilino | Pad rão (m 2) | Classificação |
| Ed ifício Metro po l itan | o u t/24 | R$540,64 | Mu lti I nq u i l i no | 546 | A |
| Ed ifício P lati n u m | o u t/24 | R$ 132,67 | Mu lti I nq u i l i no | 2 18 | A |
Anexos | Negociações no Secundário
Volume (R$ mil) Cotação (R$)
Anexos | Informações Complementares
ABL – Área Bruta Locável: Refere-se à área efetivamente locada e, portanto geradora de receita.
Absorção Bruta: Demonstra toda a ocupação que ocorreu dentro do período.
Absorção Líquida: Aumento ou diminuição real de espaço ocupado entre períodos.
Novo Estoque: Espaço em metros quadrados entregue no período informado.
CNPJ:
56.805.391/0001-76
Taxas
Início:
Gestão: 0,80% a.a. Adm.: 0,20% a.a. Perf.: Não há
Ago/2024
Periodicidade dos Rendimentos:
Semestral, com antecipação mensal
Datas Dividendos
Prazo de Duração:
Indeterminado
Data-Base: 9º dia útil Pagamento: 14º dia útil
Anexos | Disclaimers
As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability").
Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos.
Este boletim tem caráter meramente informativo, destina-se aos cotistas do Fundo, e não deve ser entendido como análise de valor mobiliário, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento. Recomendamos consultar profissionais especializados e
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