Fato Relevante TRXF11 de 15/06/2026

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TRX REAL ESTATE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA

CNPJ sob o nº 28.548.288/0001-52 Código de Negociação das Cotas na B3: TRXF11

FATO RELEVANTE

TRXF11 CELEBRA COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA PARA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL LOCADO AO IBMEC NO CONDOMÍNIO DYNAMIC FARIA LIMA

BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A., instituição financeira, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Alves Guimarães, nº 1212, Pinheiros, inscrita no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (“CNPJ”) sob o nº 13.486.793/0001-42, devidamente credenciada pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) para o exercício da atividade de administração de carteiras de títulos e valores mobiliários, conforme Ato Declaratório nº 11.784, de 30 de junho de 2011, e TRX GESTORA DE RECURSOS LTDA., sociedade empresária limitada, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 2.179, 7º andar, conjunto 72, Jardim Paulistano, inscrita no CNPJ sob o nº 13.362.610/0001-87, devidamente credenciada pela CVM para o exercício da atividade de gestão de carteiras de títulos e valores mobiliários, conforme Ato Declaratório nº 11.864, de 04 de agosto de 2011, na qualidade de instituição administradora (“Administradora”) e instituição gestora (“Gestora”), respectivamente, do TRX REAL ESTATE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA, inscrito no CNPJ sob o nº 28.548.288/0001-52 (“Fundo”), servem-se do presente para comunicar aos cotistas do Fundo (“Cotistas”) e ao mercado em geral, nos termos do artigo 64 da Resolução CVM nº 175, de 23 de dezembro 2022, conforme alterada (“Resolução CVM 175”), que:

O Fundo celebrou, nesta data, o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Bens Imóveis e Outras Avenças (“CVC”), por meio do qual assumiu o compromisso de adquirir a totalidade do empreendimento Dynamic Faria Lima, ativo corporativo localizado na Rua Sumidouro, nº 89, Vila Madalena, São Paulo/SP (“Imóvel” ou “Ativo”), atualmente locado e ocupado em sua integralidade pela IBMEC Educacional Ltda. (“IBMEC”), uma das principais instituições privadas de ensino superior do país. A aquisição reforça a estratégia do Fundo de investir em ativos imobiliários geradores de renda, localizados em regiões consolidadas e ocupados por usuários de relevância em seus respectivos segmentos de atuação.

O valor total da Transação é de R$ 130.000.000,00 (cento e trinta milhões de reais) (“Preço”), sujeito à atualização monetária pela variação positiva do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (“IPCA”), acrescida de juros remuneratórios de 7% (sete por cento) ao ano, nos termos previstos nos documentos da operação. O Preço foi estruturado da seguinte forma: (i) R$ 65.000.000,00 (sessenta e cinco milhões de reais), a serem pagos em moeda corrente nacional, em 6 (seis) parcelas mensais e sucessivas, sendo a primeira parcela devida em até 7 (sete) Dias Úteis contados da Data de Fechamento; e (ii) R$ 65.000.000,00 (sessenta e cinco milhões de reais), preferencialmente mediante subscrição de cotas de emissão do TRXF11 pela vendedora, observado que tal parcela deverá ser liquidada em até 180 (cento e oitenta) dias contados da assinatura do CVC, nos termos e condições previstos nos documentos da operação.

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A Administradora e a Gestora comunicam ainda que a conclusão da Transação está condicionada à superação das condições precedentes previstas nos documentos da operação, sendo certo que, uma vez integralmente superadas, ocorrerá o Fechamento da Transação, com a efetiva aquisição do Imóvel pelo Fundo. A expectativa é que a superação das condições precedentes e, consequentemente, a realização do Fechamento da Transação ocorram até o dia 19 de junho de 2026 (“Data de Fechamento”).

O Dynamic Faria Lima é um empreendimento corporativo localizado em uma das regiões mais consolidadas da cidade de São Paulo, próximo ao eixo Faria Lima, atualmente ocupado em sua integralidade pelo IBMEC, uma das principais instituições privadas de ensino superior do país.

A Administradora e a Gestora entendem que a aquisição representa uma oportunidade de investimento em um ativo imobiliário urbano com localização privilegiada, ocupação integral e potencial de geração de renda no longo prazo.

A incorporação do Dynamic Faria Lima ao portfólio do Fundo reforça a estratégia do TRXF11 de investir em imóveis bem localizados, ocupados por usuários relevantes em seus respectivos segmentos de atuação e com potencial de geração de valor para os cotistas ao longo do tempo.

Para maiores detalhes, consultar a Apresentação sobre os Imóveis e racional da aquisição em anexo.

ESTE FATO RELEVANTE NÃO DEVE, EM QUALQUER CIRCUNSTÂNCIA, SER CONSIDERADO COMO UMA RECOMENDAÇÃO DE INVESTIMENTO EM COTAS DO FUNDO. ANTES DE TOMAR A DECISÃO DE INVESTIMENTO EM COTAS DO FUNDO, É RECOMENDÁVEL QUE OS POTENCIAIS INVESTIDORES LEIAM O REGULAMENTO DO FUNDO E FAÇAM A SUA PRÓPRIA ANÁLISE E AVALIAÇÃO DO FUNDO, DE SUAS ATIVIDADES E DOS RISCOS DECORRENTES DO INVESTIMENTO EM COTAS DO FUNDO . A RENTABILIDADE ESPERADA NÃO REPRESENTA E NEM DEVE SER CONSIDERADA, A QUALQUER MOMENTO E SOBRE QUALQUER HIPÓTESE, COMO PROMESSA, GARANTIA OU SUGESTÃO DE RENTABILIDADE FUTURA.

São Paulo, 15 de junho de 2026.

BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A.

TRX GESTORA DE RECURSOS LTDA.

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TRXF11 TRX Real Estate FII

R A C I O N A L D A A Q U I S I Ç Ã O

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Principais Objetivos da Operação

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Aquisição do imóvel Dynamic Faria Lima, uma edifício corporativo de alto padrão que atualmente está locada ao Ibmec, localizado em Pinheiros, em São Paulo/SP; Ativo de elevado padrão construtivo e excelente localização, próximo à Avenida Feria Lima e Avenida Rebouças, uma das regiões mais demandas e valorizadas do mercado imobiliário brasileiro;

Contrato típico com vencimento em dezembro de 2033, proporcionando previsibilidade e estabilidade de renda aos cotistas;

Operação reforça a estratégia do TRXF11 de investir em imóveis premium, localizados nos principais eixos urbanos do Brasil, combinando qualidade imobiliária, flexibilidade de uso, proteção patrimonial e geração recorrente de renda;

Embora atualmente locado ao Ibmec, o imóvel possui características típicas de um edifício corporativo de alto padrão, ampliando sua liquidez potencial e sua capacidade de adaptação a diferentes perfis de ocupantes ao longo do tempo.

IBMEC PINHEIROS | INFORMAÇÕES DE AQUISIÇÃO

Valor Total de Investimento R$ 130 milhões Modalidade Acquisition Locatário Ibmec (Grupo YDUQS) Localização Pinheiros, São Paulo/SP Segmento de Atuação do Inquilino Educacional Área Bruta Locável (ABL) 8.258,06 m² Yield on cost (YoC) 12 Meses 10,42%

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IBMEC PINHEIROS | CONTRATO Contrato Típico Do Vencimento Dezembro de 2033 IPCA Índice de Reajuste Possibilidade de revisional a cada 3 Revisional anos Aviso Prévio 6 meses Equivalente a 4,5 meses de aluguel e Multa Rescisória carência Fiança da YDUQS Participações Garantia (Controlador)

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IBMEC PINHEIROS | CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL

Rooftop com pergolado

Shafts distribuídos por toda a periferia para flexibilidade das instalações

Caixilhos modulados para uso de escritório (peitoral baixo)

Previsão para elevador de emergência pressurizado com caixa de corrida de = 2,60 metros x 3,00 metros DE Escada de emergência pressurizada HE com, no mínimo, 1,65 metros de largura TH-

Piso a piso com 4,17 metros

Terraço técnico para agrupamento de máquinas de ar-condicionado

Pé direito com 2,90 metros

Pé direito duplo no lobby do térreo com 4,52 metros 190 m² de área técnica 49 vagas 68 vagas

Acessos independentes para veículos de condôminos e visitantes e área para manobra, embarque e desembarque para vallet no térreo

IBMEC PINHEIROS | FOTOS DO IMÓVEL

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IBMEC PINHEIROS | RACIONAL DE AQUISIÇÃO

Localização como vetor de valor: O imóvel está localizado em Pinheiros, a poucos metros da Avenida Faria Lima e Avenida Rebouças, em uma das regiões mais líquidas, demandadas e valorizadas do mercado imobiliário brasileiro, combinando mobilidade, infraestrutura, concentração de empresas, educação e serviços. Trata-se de uma localização cuja escassez de terrenos e elevada demanda tendem a sustentar a valorização do ativo ao longo do tempo.

Flexibilidade de uso e proteção imobiliária: Embora atualmente ocupado por uma instituição de ensino premium, o imóvel foi concebido com especificações típicas de edifícios corporativos de alto padrão, permitindo sua adaptação a diferentes perfis de ocupantes ao longo do tempo. Essa flexibilidade amplia sua liquidez potencial e reduz o risco imobiliário de longo prazo.

Inquilino de alto nível: O Ibmec é uma das principais instituições de ensino superior do Brasil, focada em negócios, finanças e direito. Além de cursos de graduação e pós-graduação, atua no setor corporativo oferecendo soluções, consultoria e convênios. Trata-se de uma marca consolidada, histórico de operação consistente e reputação de alto padrão acadêmico.

Contrato robusto: Prazo remanescente do contrato superior a 7 anos, o que proporciona previsibilidade de renda para o Fundo. Em muitos casos, instituições de ensino têm baixa rotatividade de localização, pois dependem de infraestrutura instalada e base de alunos recorrentes.

Estratégia: A aquisição do imóvel reforça a estratégia do TRXF11 de investir em imóveis de alta qualidade localizados nos principais eixos urbanos do país, capazes de manter relevância econômica independentemente do segmento de atuação do ocupante. Esse tipo de aquisição contribui diretamente para a geração de valor ao cotista, tanto por meio da previsibilidade de receitas quanto pelo potencial relevante de valorização no médio e longo prazo. Adicionalmente, a aquisição amplia a presença do TRXF11 em imóveis que fazem parte do desenvolvimento econômico e social do país. Além de participar dos setores de varejo, logística, saúde e hospitalidade, o fundo reforça sua exposição ao segmento educacional por meio de uma das marcas mais reconhecidas do ensino superior brasileiro.

IBMEC PINHEIROS | LOCALIZAÇÃO

São Paulo – SP

A região próxima às avenidas Faria Lima e Rebouças é um dos eixos mais consolidados e valorizados de São Paulo, com forte concentração de empresas, serviços e infraestrutura de alto padrão. Trata-se de um hub estratégico que combina acessibilidade, mobilidade e intensa atividade econômica. A proximidade com a Faria Lima reforça o caráter premium do endereço, associado a inovação, educação e mercado financeiro.

Além disso, a região conta com ampla oferta de transporte, gastronomia e serviços, o que corrobora a atratividade do bairro. Esse conjunto de fatores contribui para alta liquidez e demanda consistente por ativos bem localizados.

São Paulo conta com cerca de 12.396.372 habitantes, 1.521,20 km², IDH de 0,805 e PIB per capita de R$ 62.341,21 anual.

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Pontos de Referência

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R. Sumidouro, 89 - Pinheiros, São Paulo 1
1 Largo da Batata em 300 metros
2 Metrô e Terminal de Ônibus Pinheiros em 700 metros
3 Cruzamento Av. Faria Lima e Av. Rebouças em 1,1 km
3 Shopping Iguatemi São Paulo a 1,9 km

IBMEC PINHEIROS | LOCATÁRIO

Overview do Controlador

• O Ibmec pertence ao grupo educacional YDUQS (B3: YDUQ3), uma das ao grupo educacional YDUQS (B3: YDUQ3), uma das maiores holdings de educação do Brasil, com atuação nacional e mais maiores holdings de educação do Brasil, com atuação nacional e mais de 1de 1 milhão de alunos no ensino presencial, de alunos no ensino presencial, híbrido e EAD. e EAD.

• Portfólio amplo e segmentado , reunindo marcas como Estácio, Ibmec, amplo e segmentado , reunindo marcas como Estácio, Wyden, Damásio, IDOMED e Qconcursos.Ibmec, Wyden, Damásio, IDOMED e Qconcursos.

Grandes Números da YDUQS

• 1,3 a 1,4 milhões de alunos matriculados (EAD, presencial e premium). 2

• Receita líquida de 2024 na casa de R$ 5,35 bilhões.

• EBITDA ajustado de 2024 na casa de R$ 1,8 bilhões, com margens relevantes no EAD e no segmento premium.

  • 2

• Modelo multicanal, combinando EAD em larga escala, enmulticanal, combinando EAD em larga e s cala,ino presencial ensino e um segmento premium (medicina e negócios).presencial e um segmento premium (medicina e negócios).

• Forte uso de tecnologia educacional, com foco em digitalização, Forte uso de tecnologia educacional, com foco em digitalização, eficiência operacional e operacional e personalização do aprendizado.do aprendizado.

• Estratégia orientada a escala e rentabilidade, com consolidação dorientada a escala e rentabilidade, com consolidaçã o do setor, disciplina de capital e foco em ESG.

• Presença nacional, com centenas de polos EAD e dezenas de campi nacional, com centenas de polos EAD e dezenas de campi presenciais.

• Segmento premium (medicina e Ibmec) representa menor volume de alunos, mas alta participação na rentabilidade.

• Valor de mercado chegou a 10 bilhões de reais em momentos de pico do ciclo (entre 2020 e 2021), refletindo escala e consolidação do setor.

YDUOS

• Rating de Rating de crédito: AAA (: AAA (bra) pela S&P

TRXF11 PÓS AQUISIÇÃO

O B J E T I V O

Refletir as alterações no TRXF11 após a aquisição do Dynamic Faria Lima, imóvel locado ao Ibmec

IBMEC PINHEIROS | CENÁRIO PRÉ E PÓS AQUISIÇÃO

Pré Aquisição

Pós Aquisição

INDICADORES VALORES INDICADORES VALORES
+1,78%
Valor Investido em Imóveis* R$ 7.323.584.374,42 Valor Investido em Imóveis* R$ 7.453.584.374,42
+1
Número de Imóveis* 106 Número de Imóveis* 107
Presença em nº de Estados e Distrito Federal* 18 = Presença em nº de Estados e Distrito Federal* 18
Presença em nº de Cidades* 56 = Presença em nº de Cidades* 56
ABL* 1.208.847,07 m² +0,68% ABL* 1.217.105,13 m²
Área de Terreno* 2.434.417,06 m² = Área de Terreno* 2.434.417,06 m²
Estimativa de Distribuição por Cota até Estimativa de Distribuição por Cota até
=
Entre R$ 0,90 e R$ 0,93 Entre R$ 0,90 e R$ 0,93
dezembro de 2026 dezembro de 2026
Prazo Médio 13,44 anos -0,82% Prazo Médio 13,33 anos

*Considera os ativos detidos de forma direta e indireta.

*Considera a alienação de 2 imóveis locados ao Grupo Pão de Açúcar (Comunicado ao Mercado divulgado em 20/05/2026), a compra de 8 imóveis logísticos (Fato Relevante divulgado em 02/06/2026) e a alienação de 15 imóveis (Comunicado ao Mercado divulgado em 10/06/2026).

IBMEC PINHEIROS | PÓS AQUISIÇÃO

Segmento de Atuação (% ABL)

Tipo de Contrato
(%Receita)

Diversificação da Receita de Aluguel

Perfil do Imóvel (% ABL)

Alocação dos Recursos (%PL)

Grupo Mateus, 11,78% Albert Einstein, 10,97%
Mercado Livre,
Sírio Libanês, 4,62% Obramax, 3,56% 3,20%
Multilocatário, 14,44%
Link School, 2,91% St. Marche,
Extra, 2,45% Shopee, 2,41% 2,36%
Pão de Açúcar, 7,25%
Universidade
Caixa Econômica Cruzeiro do
Federal, 1,47% Sul, 1,26%
Escola Eleva,
Ânima, 2,85%
2,09%
Cogna, 1,05% Delboni, Outros,
0,96% 0,81%
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Decathlon, Oba Hortifruti, a…
Assaí, 12,31% Atacadão, 4,83% Leroy Merlin, 2,52% Ibmec, 1,79% 1,05% 0,77%

• *Considera os ativos detidos de forma direta e indireta.

*Considera a alienação de 2 imóveis locados ao Grupo Pão de Açúcar (Comunicado ao Mercado divulgado em 15 imóveis (Comunicado ao Mercado divulgado em 10/06/2026).

20/05/2026), a compra de 8 imóveis logísticos (Fato Relevante divulgado em 02/06/2026) e a alienação de

IBMEC PINHEIROS | PÓS AQUISIÇÃO

*Considera os ativos detidos de forma direta e indireta.

*Considera a alienação de 2 imóveis locados ao Grupo Pão de Açúcar (Comunicado ao Mercado divulgado em 20/05/2026), a compra de 8 imóveis logísticos (Fato Relevante divulgado em 02/06/2026) e a alienação de 15 imóveis (Comunicado ao Mercado divulgado em 10/06/2026).

IBMEC PINHEIROS | PÓS AQUISIÇÃO

• 107 imóveis diversificados regionalmente, sendo que 88,16% do valor investido está em imóveis localizados em Regiões Metropolitanas;

• Mais de 70% da receita do fundo advém de contratos atípicos em que a multa por rescisão antecipada é o saldo remanescente;

• Prazo médio dos contratos é de 13,33 anos;

• Valor médio por imóvel é de R$ 67,14 milhões ou 0,90% do total, sendo que o imóvel com maior valor representa 10,81% do total.

Total em Regiões
Entre as 20 maiores
Metropolitanas – 88,16%
Entre as 10 maiores
RM – 78,96%
RM – 71,83%

*Considera os ativos detidos de forma direta e indireta.

*Considera a alienação de 2 imóveis locados ao Grupo Pão de Açúcar (Comunicado ao Mercado divulgado em 20/05/2026), a compra de 8 imóveis logísticos (Fato Relevante divulgado em 02/06/2026) e a alienação de 15 imóveis (Comunicado ao Mercado divulgado em 10/06/2026).

IBMEC PINHEIROS | PÓS AQUISIÇÃO

Multa + Aviso Prévio, Vencimento dos Contratos e Mês de Reajuste do Aluguel (% da Receita)

Saldo Remanescente
Saldo Remanescente
93,60%
93,60%
Até 6 Meses Até 12 Meses 18 meses Saldo Remanescente
17,71% 2,60% 5,88% 73,81%
18,09%
Prazo Médio
13,33 anos
10,29% 9,94%
7,76%
6,64%
5,42% 5,13% 5,12%
3,34% 4,10% 3,96% 4,41% 4,21% 3,70%
1,90%
1,50%
0,86% 0,68% 0,53% 0,69% 1,01% 0,70%
2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 > 2049
2,11%
0,50%
0,26%
0 , 59%
1,36% 25,47%
5,88%
0,74%
0,85%
12,44% 11,52%
10,06%
0,07% 1,56% 7,00% 0,62% 6,37%
1,08% 2,91% 1,26% 2,89%
0,42% 0,71% 0,77% 0,72%
jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez
IPCA IGP-M Média IGPM/FGV e IPC/FIPE INPC IGP-M ou INPC IGP-DI IGP-M ou IPCA

*Considera os ativos detidos de forma direta e indireta.

*Considera a alienação de 2 imóveis locados ao Grupo Pão de Açúcar (Comunicado ao Mercado divulgado em 20/05/2026), a compra de 8 imóveis logísticos (Fato Relevante divulgado em 02/06/2026) e a alienação de 15 imóveis (Comunicado ao Mercado divulgado em 10/06/2026).

DISCLAIMER

Este material foi preparado pela TRX Gestora, tem caráter meramente informativo e não deve ser entendido como oferta, recomendação ou análise de investimento ou ativos, material promocional, solicitação de compra ou venda.

A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. Fundos de Investimento Imobiliários não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC).

O investimento no fundo apresenta riscos, para maiores informações leia o Regulamento e Informe Anual do TRXF11.

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