Fato Relevante TRXF11 de 13/02/2026

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TRX REAL ESTATE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – RESPONSABILIDADE LIMITADA

CNPJ sob o nº 28.548.288/0001-52 Código de Negociação das Cotas na B3: TRXF11

FATO RELEVANTE

TRXF11 CELEBRA COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL LOCADO À SHOPEE EM LONDRINA / PR

BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A., instituição financeira, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Alves Guimarães, nº 1212, Pinheiros, inscrita no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídica (“CNPJ”) sob o nº 13.486.793/0001-42, devidamente credenciada pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) para o exercício da atividade de administração de carteiras de títulos e valores mobiliários, conforme Ato Declaratório nº 11.784, de 30 de junho de 2011, e TRX GESTORA DE RECURSOS LTDA., sociedade empresária limitada, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 2.179, 7º andar, conjunto 72, Jardim Paulistano, inscrita no CNPJ sob o nº 13.362.610/0001-87, devidamente credenciada pela CVM para o exercício da atividade de gestão de carteiras de títulos e valores mobiliários, conforme Ato Declaratório nº 11.864, de 04 de agosto de 2011, na qualidade de instituição administradora (“Administradora”) e instituição gestora (“Gestora”), respectivamente, do TRX REAL ESTATE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – RESPONSABILIDADE LIMITADA, inscrito no CNPJ sob o nº 28.548.288/0001-52 (“Fundo”), servem-se do presente para comunicar aos cotistas do Fundo (“Cotistas”) e ao mercado em geral, nos termos do artigo 64 da Resolução CVM nº 175, de 23.12.2022, conforme alterada (“Resolução CVM 175”), que:

O Fundo celebrou, nesta data, com empresa atuante no mercado imobiliário e construção civil (“Vendedora”), o “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Bem Imóvel e Outras Avenças” (“CVC”), tendo por objeto a aquisição de imóvel localizado na cidade de Londrina /PR (“Imóvel”), locado para a SPX Logística Ltda. (“Shopee”), através de contrato de locação celebrado na modalidade atípica, com prazo de vigência de 120 (cento e vinte) meses (“Contratos de Locação”), com o Imóvel em construção, a qual será realizada pela própria Vendedora, com previsão de conclusão e entrega à Shopee até julho de 2027 (“Obra”).

O valor total pela aquisição do Imóvel é de R$ 135.502.736,84 (cento e trinta e cinco milhões, quinhentos e dois mil, setecentos e trinta e seis reais e oitenta e quatro centavos) (“Preço”), os quais serão pagos parceladamente da seguinte forma: (i) a título de aquisição do terreno do Imóvel, no valor de R$ 18.000.000,00 (dezoito milhões de reais), sendo (i.a) a primeira parcela, como sinal e princípio de pagamento, no valor de R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais), a serem pagos em moeda corrente nacional na data do cumprimento de determinadas Condições Precedentes para a constituição de garantias previstas no CVC; (i.b) o saldo de R$ 16.500.000,00 (dezesseis milhões e quinhentos mil reais), mediante o registro da aquisição do Imóvel pela Vendedora, a qual está submetida ao cumprimento de determinadas Condições Precedentes para constituição de garantias previstas no CVC e de aprovação do projeto do empreendimento a ser erigido no Imóvel perante à municipalidade; e (ii) a título de remuneração da Vendedora pela Obra, no valor de R$ 117.502.736,84 (cento e dezessete milhões, quinhentos e dois mil, setecentos e trinta e seis reais e oitenta e quatro centavos), corrigidos monetariamente pelo INCC/FGV a partir da lavratura dos documentos definitivos de aquisição do Imóvel

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pelo Fundo, em parcelas equivalentes à evolução da Obra do Imóvel e após a devida formalização, pela Vendedora em favor do Fundo, de garantias que assegurem a conclusão e entrega da Obra à Shopee.

A Administradora e a Gestora comunicam ainda que a conclusão da transação está condicionada à superação das Condições Precedentes previstas no CVC, sendo certo que, uma vez integralmente superadas, a transação se tornará irrevogável e irretratável para o Fundo e para a Vendedora, ocasião em que, contra o pagamento integral do Preço, nos termos acima previstos, será celebrado o documento definitivo de aquisição e o Fundo será imitido na posse indireta do Imóvel, passando a auferir a totalidade da receita de locação dele proveniente a partir do início do prazo do Contrato de Locação após a entrega do empreendimento à Shopee. A partir do primeiro desembolso do Preço e até que as receitas da locação comecem a ser pagas pela Shopee ao Fundo, o Fundo fará jus ao recebimento mensal de uma renda mínima garantida pela Vendedora equivalente a 9,5% (nove inteiros e cinco décimos por cento) ao ano sobre os valores pagos.

A aquisição do Imóvel vai ao encontro da estratégia do Fundo em formar seu portfólio com ativos bem localizados e características técnicas atuais com o objetivo de distribuir renda e ganho de capital para seus cotistas com imóveis de primeira linha alugados para grandes empresas através de contratos de longo prazo.

Para maiores detalhes sobre o Imóvel e sobre o racional de aquisição, consultar a Apresentação anexa ao presente Fato Relevante.

ESTE FATO RELEVANTE NÃO DEVE, EM QUALQUER CIRCUNSTÂNCIA, SER CONSIDERADO COMO UMA RECOMENDAÇÃO DE INVESTIMENTO EM COTAS DO FUNDO. ANTES DE TOMAR A DECISÃO DE INVESTIMENTO EM COTAS DO FUNDO, É RECOMENDÁVEL QUE OS POTENCIAIS INVESTIDORES LEIAM O REGULAMENTO DO FUNDO E FAÇAM A SUA PRÓPRIA ANÁLISE E AVALIAÇÃO DO FUNDO, DE SUAS ATIVIDADES E DOS RISCOS DECORRENTES DO INVESTIMENTO EM COTAS DO FUNDO . A RENTABILIDADE ESPERADA NÃO REPRESENTA E NEM DEVE SER CONSIDERADA, A QUALQUER MOMENTO E SOBRE QUALQUER HIPÓTESE, COMO PROMESSA, GARANTIA OU SUGESTÃO DE RENTABILIDADE FUTURA.

São Paulo, 13 de fevereiro de 2026.

BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A.

TRX GESTORA DE RECURSOS LTDA.

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R A C I O N A L D A A Q U I S I Ç Ã O

A Q U I S I Ç Ã O E D E S E N V O L V I M E N T O D E U M G A L P Ã O L O G Í S T I C O L O C A D O A S H O P E E E M L O N D R I N A / P R

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E S T R A T É G I A D E I N V E S T I M E N T O D O F U N D O

Principais Objetivos da Operação Aquisição e desenvolvimento BTS de imóvel logístico locado à Shopee | Contrato de locação atípico com prazo de 10 anos a contar da data da entrega das chaves, assegurando previsibilidade de receita é| Desenvolvimento de um imóvel logístico de alto padrão construtivo que possui ampla flexibilidade de uso

Presença na cidade de Londrina/PR, que reforça a diversificação nacional do portfólio do TRXF11

Aquisição alinhada à estratégia de constituir um portfólio híbrido, adquirindo e desenvolvendo imóveis robustos, com ótimas localizações e locados para inquilinos de elevada qualidade de crédito através de contratos fortes

GALPÃO SHOPEE | INFORMAÇÕES DE AQUISIÇÃO

Valor Total de Investimento R$ 135.502.736,84
Locatário Shopee
Modalidade Built to Suit (BTS)
Localização Londrina/PR
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Perfil dos Imóvel Logístico
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Área Bruta Locável (ABL) 33.007,07 m²
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Área de Terreno 99.118,06 m²
Custo de Aquisição por m² R$ 4.105,26
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Imagem meramente ilustrativa. Não representa o imóvel mencionado.

GALPÃO SHOPEE | CONTRATO DE LOCAÇÃO

Contrato Atípico RR 10 anos após as entregas das Vencimento chaves Correção durante a obra pelo Índice de Reajuste INCC e após a entrega das chaves pelo IPCA Revisional Não permitida Aviso Prévio 4 meses CC Multa Rescisória Saldo Remanescente Garantia Carta Fiança Cap rate 9,5% ao ano

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Imagem meramente ilustrativa. Não representa o imóvel mencionado.

Renda mínima garantida com taxa de 9,5% a.a., calculada proporcionalmente ao valor desembolsado pelo Fundo, a ser paga pelo desenvolvedor do imóvel durante todo o período de desenvolvimento e até o início efetivo do recebimento da renda de aluguel.

GALPÃO SHOPEE | CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS

Pé direito livre 12 m
Capacidade de carga de piso 6 ton/m²
= = Su :E AA
Refeitório 300 pessoas E Ui, CURSO RR ERRA E= AM, ns es N N
ES o : q E Eme E
Vagas no bolsão interno 287
Vagas no bolsão externo 63
Docas 116
Previsão de conclusão e entrega
Até julho de 2027
do imóvel

GALPÃO SHOPEE | RACIONAL DE AQUISIÇÃO

Localização: Situado a 9,33 km do centro da cidade de Londrina/PR e próximo da Rodovia PR 445, o ativo se beneficia de uma localização estratégica. A conexão direta com uma rodovia importante facilita tanto o escoamento quanto o recebimento de produtos, fatores essenciais para a eficiência logística;

Flexibilidade de uso: A demanda por galpões logística permanece elevada, impulsionada pelo crescimento do e-commerce no país. O alto padrão construtivo do imóvel somado à sua ótima localização, amplia sua flexibilidade de uso e o torna atrativo para diferentes empresas, mesmo tendo sido desenvolvido especialmente para a Shopee;

Contrato robusto: Contrato atípico com prazo de 10 anos a partir da entrega do imóvel que está prevista para até julho de 2027, e em caso de desocupação a multa é equivalente à soma dos valores dos aluguéis sobre o prazo remanescente. Além disso, há uma cláusula de Renda Mínima Garantida, em que o desenvolvedor do imóvel deverá pagar ao Fundo uma renda mínima mensal equivalente a 9,5% sobre o valor total desembolsado durante o desenvolvimento e até que o Fundo passe a receber a renda de aluguel.

Estratégia: A aquisição fortalece a estratégia de constituir um portfólio híbrido, adicionando um ativo de alto potencial de valorização. A ótima localização, a qualidade do locatário e o contrato forte elevam o valor do imóvel e proporcionam proteção patrimonial e previsibilidade de retorno aos cotistas.

GALPÃO SHOPEE | LOCALIZAÇÃO

Londrina/PR

Londrina é um município brasileiro localizado no estado do Paraná, que se destaca por ser um polo agrícola e educacional, além de exercer forte influência econômica regional com setores dinâmicos como agronegócio, comércio, serviços, indústria e expansão imobiliária

A cidade conta com cerca de 555.965 habitantes (estimados em 577.318 em 2024), com um território de aproximadamente 1.650,8 km², apresenta um IDH de 0,778 (2010), considerado alto e possui um PIB per capita de cerca de R$ 40.600 anuais.

Pontos de Referência

• Facchini a uma distância de 4,14 km

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• 2 Cd Almeida Mercados a uma distância de 3,47 km

• 3 Max Atacadista a uma distância de 3,74 km

• 4 Parque Zezão a uma distância de 4,42 km

GALPÃO SHOPEE | LOCATÁRIO

Overview da Empresa Loo

A Shopee é uma plataforma de e-commerce global, fundada em 2015 pelo Sea Group, com foco em mercados como o sudeste asiático e Brasil.

Oferece uma vasta gama de produtos, desde eletrônicos até itens de moda, com frete grátis e promoções frequentes.

A plataforma é conhecida pela facilidade de uso, integração de métodos de pagamento e envio, além de utilizar inteligência artificial para personalizar a experiência do usuário. Sua presença crescente em mercados emergentes a torna uma das principais opções de compras online.

A Shopee chegou ao Brasil em 2019 e rapidamente se tornou uma das principais plataformas de e-commerce do país. Seu modelo de marketplace permite que vendedores nacionais e internacionais ofereçam uma ampla variedade de produtos, desde eletrônicos e moda até itens para casa e beleza.

TRXF11 PÓS AQUISIÇÃO

O B J E T I V O

Refletir as alterações, comparativos e melhorias para o TRXF11 após a aquisição do Galpão Logístico da Shopee em Londrina/PR

GALPÃO SHOPEE | CENÁRIO PRÉ E PÓS AQUISIÇÃO

Pré Aquisição

*Considera os ativos detidos de forma direta e indireta.

**Considera os valores após a alienação dos 9 imóveis, conforme MOU divulgado em 18/12/2025.

GALPÃO SHOPEE | PÓS AQUISIÇÃO

Segmento de Atuação (% ABL)

Tipo de Contrato (%Receita)

Shopping
Center
4,54%
Educacional
10,25% Atacadista
26,34%
Hospital
8,03%
Agência
Bancária Casa e
3,52% Construção
Saúde 6,13%
4,00% Diversos
Varejo
12,34%
24,87%

Perfil do Imóvel (% ABL)

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Distribuição de Receita de Aluguel

Multilocatário; 16,81% Assaí; 12,41% Grupo Mateus; 11,87%
Mercado Link School; Extra;
Livre; 3,23% 2,94% 2,90%
Atacadão;
4,86%
Shopee; St. Marche;
Albert Einstein; 11,06% 2,43% 2,38%
Ânima;
Obramax;
2,87%
3,58%
Escola
Eleva; 2,11% Cruzeiro do Sul; Universidade 1,27% Cogna; 1,06%
Caixa Leroy
Decathl
Econômica Merlin; on; Delboni;
Pão de Açúcar; 8,18% Federal; 3,52% 2,54% Outros; 1,88% 1,06% 0,97%

*Considera os ativos detidos de forma direta e indireta.

**Considera os valores após a alienação dos 9 imóveis, conforme MOU divulgado em 18/12/2025.

GALPÃO SHOPEE | PÓS AQUISIÇÃO

Estado Receita por Estado
SP 46,45%
RJ 9,46%
MG 8,61%
BA 6,26%
PR 5,92%
GO 4,70%
PE 4,37%
RS 2,87%
MA 2,32%
PA 2,03%
SE 1,58%
PB 1,19%
CE 1,00%
AL 0,87%
RN 0,75%
MT 0,67%
SC 0,28%

PA
2,03%%
MA
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CE
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RN
0,75%
PB
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PE
4,37%
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0,87%
SE
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MT
0,67%
BA
GO 6,26%
4,70%
MG
8,61%
RJ
PR 9,46%
5,92%
SP
46,45%
RS
SC
2,87%
0,28%

*Considera os ativos detidos de forma direta e indireta.

**Considera os valores após a alienação dos 9 imóveis, conforme MOU divulgado em 18/12/2025.

GALPÃO SHOPEE | PÓS AQUISIÇÃO

• 114 imóveis diversificados regionalmente, sendo que 89,12% do valor investido está em imóveis localizados em Regiões Metropolitanas;

• Mais de 70% da receita do fundo advém de contratos atípicos em que a multa por rescisão antecipada é o saldo remanescente;

• O prazo médio dos contratos é de 12,66 anos;

•
O valor médio por imóvel é de R$ 60,07 milhões ou 0,84% do total, sendo que o imóvel com maior valor representa 11,41% do total .
25,00%
Total em Regiões Metropolitanas – 89,12%
Entre as 20 maiores
Entre as 10 maiores
RM – 78,00%
RM – 69,44%
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%

*Considera os ativos detidos de forma direta e indireta.

**Considera os valores após a alienação dos 9 imóveis, conforme MOU divulgado em 18/12/2025.

GALPÃO SHOPEE | PÓS AQUISIÇÃO

Multa + Aviso Prévio, Vencimento dos Contratos e Mês de Reajuste do Aluguel (% da Receita)

Saldo Remanescente
Saldo Remanescente
93,60%
93,60%
Até 6 Meses Até 12 Meses 18 meses Saldo Remanescente
21,54% 1,49% 6,35% 70,62%
36,19%
Prazo Médio
12,66 anos
19,48%
7,12% 7,82%
4,86% 4,39% 3,36% 4,00% 4,44% 5,46%
0,86% 0,69% 0,53% 0,11% 0,69%
35,00%
30,00%
2,13%
1,41%
25,00%
0,27%
20,00%
15,00% 1,19%
25,67%
6,35%
10,00%
1,37%
0,75% 12,48% 0,85%
5,00% 0,06% 10,15%
0,42% 7,89% 0,07% 1,94% 7,06% 6,43%
1,09% 0 , 71% 2,94% 1,27% 2,91% 0,92% 1,75%
0,00% 0,43%
0,78% 0,72%
Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez
IGP-M ou IPCA IGP-DI IGP-M ou INPC INPC Média IGPM/FGV e IPC/FIPE IGP-M IPCA

*Considera os ativos detidos de forma direta e indireta.

**Considera os valores após a alienação dos 9 imóveis, conforme MOU divulgado em 18/12/2025.

DISCLAIMER

Este material foi preparado pela TRX Gestora, tem caráter meramente informativo e não deve ser entendido como oferta, recomendação ou análise de investimento ou ativos, material promocional, solicitação de compra ou venda.

A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. Fundos de Investimento Imobiliários não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC).

O investimento no fundo apresenta riscos, para maiores informações leia o Regulamento e Informe Anual do TRXF.

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