Relatório Gerencial TRXF11 de dezembro de 2025

trx TRX REAL ESTATE FII TRXF11

• TRXF11 LEROY MERLIN trx
• SUMÁRIO
• 4 Objetivo e Informações Básicas
• 5 Principais Números do TRXF11
• 6 Destaques do Mês
• 11 Comentários Sobre o Mercado
• 8 Comentários do Time de Gestão
• 11 Composição do Resultado e Distribuição
• 12 Performance, Liquidez, Vencimentos e Reajustes dos Aluguéis
• 13 Diversificação da Carteira
• 14 Estrutura Patrimonial
• 15 Portfólio Imobiliário – TRXF11
• 18 Portfólio Imobiliário – TRXB11
• 21 Portfólio Imobiliário em Construção
• 25 Glossário
• 27 Contato

A TRX

OPTE PARATODOS-TUDOPARA L

SOBRE NÓS

A TRX faz a gestão de recursos de terceiros para investimentos no mercado imobiliário através de fundos imobiliários, comprando ou desenvolvendo os imóveis diretamente ou investindo através de uma carteira de fundos imobiliários de outros gestores.

+2milhões

de m² de imóveis desenvolvidos

+120imóveis

+R$10bilhões +205.000

construídos ou comprados investidos

investidores ativos

Carrefour

∑mateus

WEBCAST TRXF11

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Relatório Gerencial Dezembro 2025

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*Nos próximos dias realizaremos o webcast mensal, em que o time de gestão da TRX comenta os principais assuntos abordados nesse relatório gerencial e responde dúvidas dos investidores e do mercado em geral sobre o TRXF11.

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trx

OBJETIVO

Fundo de Investimento Imobiliário com foco na distribuição de renda e dividendos aos seus cotistas através de uma gestão ativa que busca maximizar seu retorno por meio da aquisição, do desenvolvimento e da venda de imóveis locados preferencialmente para grandes empresas com contratos de longo prazo.

INFORMAÇÕES BÁSICAS

Nome: TRX Real Estate FII

Prazo: Indeterminado

CNPJ: 28.548.288/0001-52

Data de Início: 15/10/2019

Público Alvo: Investidores em Geral

Taxa de Administração: 1,00% a.a. sobre o valor de mercado

Gestor: TRX Gestora de Recursos

Data de Divulgação de Dividendo: Último dia útil do mês

Administrador e Custodiante: BRL Trust Investimentos

Data de Pagamento: 10º dia útil

Consultor Imobiliário: TRX Desenvolvimento Imobiliário

Taxa de Performance:

20% sobre o excesso dos

rendimentos distribuídos em relação ao IPCA + 6% a.a.

PRINCIPAIS NÚMEROS

COTAS, VALORES PATRIMONIAL E DE MERCADO E VACÂNCIA*

N° de emissões: 12 emissões realizadas

Cotas Emitidas: 32.493.284

Nº de Cotistas: 218.834

Cota de Mercado: R$ 97,97

Valor de Mercado: R$ 3.183.367.033,48

Cota Patrimonial: R$ 100,81

Valor Patrimonial: R$ 3.275.647.960,04

Rendimento no Mês: R$ 1,00

Mensal e

Anualizado: 1,02% / 12,24%

Liquidez Média Diária: R$ 20,7 milhões

N° de Imóveis: 121 imóveis

N° de Inquilinos: 43**

Localização dos Imóveis: Portfólio distribuído em 17 estados

Área de Terreno

2.540.664,70 m²

Área Bruta Locável (ABL) Total: 1.294.652,81 m²

Receita por Tipo de Contrato: Atípico: 69,05% Típico: 30,95%

Índice de Reajuste:

IPCA: 77,38%

Prazo Médio Portfólio /

IGP-M: 6,68%

Wale:

12,28 anos

Média IGP-M e IPC: 6,31% IGP-DI: 4,46%

Valor Médio de Locação

Valor Patrimonial

Vacância:

por m²:

por m²:

Física: 0,22%

Varejo: R$ 32,48

Varejo: R$ 5.136,46

Financeira: 0,42%

Saúde: R$ 140,20

Saúde: R$ 23.029,66

Logístico: R$ 29,95

Logístico: R$ 3.970,56

Educacional: R$ 41,76

Educacional: R$ 5.769,01

Shopping: R$ 36,08

Shopping: R$ 6.086,60

*Data Base: 30/12/2025.

DESTAQUES DO MÊS

ENCERRAMENTO DA 12ª EMISSÃO DE COTAS, AUMENTO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO E E EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE COTISTAS

Em 22 de dezembro, foi comunicado o encerramento da 12ª Emissão de Cotas do TRXF11 com captação total de R$ 3.003.621.147,94, que corresponde o exercício total do Lote Adicional de 50%.

Este marco representa a maior captação da história de um FII listado na B3, elevando o valor patrimonial e de mercado do TRXF11 para além de R$ 6 bilhões. Além disso, em 2025, o número de investidores aumentou em cerca de 34,5 mil, alcançando, pela primeira vez, o marco de mais de R$ 218 mil

TRXF11 ANUNCIA ALIENAÇÃO DO POSTO DE COMBUSTÍVEL E CELEBRA ASSINATURA DE MOU PARA ALIENAÇÃO DE 9 ATIVOS

No dia 16 de dezembro, houve o anúncio da venda do imóvel Posto de Combustível em São Paulo/SP. A transação foi concluída pelo valor de R$ 5.350.000,00 com expectativa de lucro de R$ 0,009 por cota e representa uma TIR de 13,09% ao ano, correspondente ao retorno líquido de 122,61% do CDI no mesmo período.

Adicionalmente, no dia 18 de dezembro, foi celebrado a assinatura de MOU para alienação dos ativos Sam’s Club São Paulo/SP, Mateus Juazeiro/BA, Mateus Petrolina/PE, Mateus Belém/PA, Assaí Campina Grande/PB, Carrefour Jaboatão dos Guararapes/PE, Assaí Paulo Afonso/BA, Assaí Piracicaba/SP e Assaí Jequié/BA, mediante superação das condições precedentes dentro do prazo de 120 dias. O valor de venda acordado é de aproximadamente R$ 672.000.000,15, podendo gerar um lucro de R$ 7,08 por cota (considerando as cotas existentes antes da 12ª Emissão).

DESTAQUES DO MÊS

TRXF11 ANUNCIA A AQUISIÇÃO DE 48 IMÓVEIS LOCADOS AO ATACADÃO, MATEUS, LINK SCHOOL, COGNA, ÂNIMA, ESCOLA ELEVA, CRUZEIRO DO SUL, CAIXA ECONÔMICA, ALBERT EINSTEIN, ST. MARCHE E OUTROS

No mês de dezembro, o Fundo anunciou a conclusão da aquisição de 47 imóveis localizados em diversas regiões do Brasil e locados para inquilinos de diferentes setores, tais como: 7 imóveis locados ao Atacadão, 4 imóveis locados ao Mateus Supermercados, 1 imóvel locado à Link School, 1 imóvel locado à Cogna, 2 imóveis locados à Ânima, 1 imóvel locado à Escola Eleva, 1 imóvel locado para Cruzeiro do Sul, Caixa Econômica e Cobasi, 14 agências locadas à Caixa Econômica Federal, 15 pavimentos do Global Medical Center locados ao Hospital Israelita Albert Einstein, 3 imóveis locados ao St. Marche, 1 imóvel locado à Drogarias Pacheco e McDonald’s, 1 imóvel locado ao Oba Hortifruti, 5 Galpões Multilocatários, Shopping ViaBrasil, ViaBarreiro, Shopping São Luís, Grande Center Maranhão e imóvel locado para Dasa e Americanas.

Além disso, em 22 de dezembro de 2025, o Fundo também assinou CCV para aquisição do Hospital Abert Einstein localizado no bairro de Pinheiros em São Paulo/SP.

As transações totalizam mais de R$ 3,0 bilhões em investimentos e, a cada anúncio de aquisição, foram divulgadas informações detalhadas sobre os imóveis, incluindo preço de aquisição, tipo e prazo dos contratos, inquilinos, localização dos imóveis e cap rate das aquisições, entre outros dados relevantes.

DISTRIBUIÇÃO MENSAL

R$ 1,00 por cota, que representa um dividend yield mensal de 1,02% ou anualizado de 12,24% sobre a cota de mercado de R$ 97,97.

O pagamento será realizado em 15 de janeiro de 2026 aos investidores detentores de cotas no dia 30 de dezembro de 2025.

COMENTÁRIOS SOBRE O MERCADO

No relatório gerencial de janeiro de 2025, destacamos a expectativa de um ano com viés negativo. As projeções apresentadas no primeiro Boletim Focus do período não se materializaram integralmente e, apesar do elevado patamar da Selic, os ativos de renda variável apresentaram desempenho expressivo ao longo do ano. O Boletim Focus foi assertivo quanto à trajetória da taxa básica de juros e à desaceleração do crescimento do PIB em relação a 2024. Por outro lado, os principais desvios em relação às expectativas iniciais atuaram como vetores de valorização dos ativos de risco, com a inflação se mostrando menos persistente do que o previsto e a depreciação do dólar, influenciada pelas políticas expansionistas do governo norteamericano.

No acumulado do ano, o Ibovespa avançou 33,95% e o IFIX registrou alta de 21,15%, ambos superando com folga o CDI, que apresentou rentabilidade de 14,32%. O desempenho dos índices evidencia resiliência e força do mercado, mesmo em um ambiente marcado por novas discussões sobre tributação de operações e rendimentos (dividendos e juros sobre capital próprio), Selic em 15% e um cenário fiscal conturbado.

Para 2026, o ambiente segue carregado de incertezas e variáveis relevantes. Já na primeira semana do ano, a captura de Nicolás Maduro pelos Estados Unidos trouxe a possibilidade de novos choques no mercado de petróleo. Adicionalmente, trata-se de um ano eleitoral no Brasil, o que tende a gerar maior volatilidade no curto prazo. Ainda assim, as expectativas para 2026 são positivas, com projeções de queda da Selic, dólar relativamente estável e inflação em desaceleração, embora acompanhadas de um crescimento econômico mais moderado.

ASSATATACADISTA

* C a l c u l a d o p r o - r a t a d i e e e x p e c t a t i v a , d e a c o r d o c o m o ú l t i m o í n d i c e d i v u l g a d o . * * O s í n d i c e s i T r i x s ã o c a l c u l a d o s a p a r t i r d a p o n d e r a ç ã o d e s e g m e n t o s d e F I I s q u e f a z e m p a r t e d o I F I X .

* V a l o r e s e s p e r a d o s n o B o l e t i m F o c u s d e 0 5 / 0 1 / 2 0 2 6 .

Mesmo em um ambiente de elevada incerteza, identificamos potencial relevante para os fundos imobiliários. Apesar da valorização observada em 2025, os valores patrimoniais dos fundos seguem pressionados pelas elevadas taxas de desconto adotadas nos laudos de avaliação dos imóveis. Com a expectativa de início de um ciclo de queda da Selic e a manutenção de um cenário inflacionário controlado, entendemos que há espaço para retornos atrativos, inclusive em fundos que atualmente não negociam com descontos relevantes. Adicionalmente, a comparação direta entre fundos imobiliários e instrumentos de renda fixa ainda é recorrente, de modo que a redução dos juros tende a estimular a realocação de recursos para a classe, movimento que deve ser reforçado pela manutenção do benefício fiscal.

COMENTÁRIOS DO TIME DE GESTÃO

No dia 30 de dezembro, foi anunciada a distribuição de R$ 1,00 por cota, valor que representa um anualizado de 12,24% sobre a cota de fechamento do mês de R$ 97,97. Além disso, foi anunciada a distribuição por direito da 12ª Emissão de Cotas, sendo R$ 0,9292 por recibo com código TRXF13, TRXF14 e TRXF26, R$ 0,2655 para TRXF15, R$ 0,8851 para TRXF28, R$ 0,8405 para TRXF29, R$ 0,7535 para TRXF30, R$ 0,7102 para TRXF31, R$ 0,6658 para TRXF32 e e R$ 0,6212 para TRXF33, R$ 0,5322 para TRXF34 e R$ 0,4873 para TRXF26. O pagamento será realizado no dia 15 de janeiro de 2026 aos investidores que detinham cotas e recibos em 30 de dezembro de 2025.

Desde o início das negociações das cotas do Fundo na B3, a rentabilidade total, que inclui a variação da cota no secundário e a distribuição de dividendos, é de +59,40%, contra +20,99% do IFIX, diferença de +59,66% neste período. No ano de 2025, a rentabilidade total do Fundo é de +9,15%, enquanto o IFIX valoriza +21,15%. No mês, a rentabilidade total do TRXF11 foi de -2,27%, contra +3,14% do IFIX.

O volume diário médio negociado no mês foi de aproximadamente R$ 20,78 milhões, sendo que em 2025 o valor médio negociado por dia foi de R$ 8,60 milhões.

O número de investidores do Fundo terminou o mês de dezembro superando 218.000 cotistas pela primeira vez na história do TRXF11. No ano, houve um expressivo aumento de mais de 34,5 mil cotistas do TRXF11, um crescimento de aproximadamente 18,99%.

Número de Investidores TRXF11

O mês foi marcado por um movimento relevante do TRXF11, com a realização de diversas aquisições no âmbito da 12ª Emissão. A gestão concentrou esforços na identificação de oportunidades que reforçam a estratégia do fundo, promovendo a entrada em novos segmentos e ampliando a exposição em setores já presentes no portfólio. A aquisição dos imóveis vai ao encontro do objetivo de formar um portfólio composto por ativos bem localizados, com características técnicas atuais, visando distribuição consistente de renda e potencial ganho de capital aos cotistas. Esses ativos são imóveis de diferentes perfis, locados para grandes empresas de áreas de atuação diversas por meio de contratos preferencialmente de longo prazo, o que contribui para reduzir a sensibilidade a ciclos econômicos, diluir riscos por meio da diversificação de inquilinos e consolidar a natureza híbrida do fundo. A seguir, comentaremos sobre todas as aquisições concluídas no referente mês, separando-as por tipo de ativo:

- Educacional – Aproximadamente R$ 739 milhões em investimentos:

Em 02 de dezembro de 2025, foi anunciada a conclusão da aquisição de 02 imóveis contíguos na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro/RJ, sendo um locado à Escola Eleva e o outro à Escola Eleva, Drogarias Pacheco e McDonald’s.

Os contratos de locação são típicos e atípicos, com prazo de vencimento até dezembro/41 e os imóveis foram adquiridos por R$ 159,05 milhões, sendo R$ 127,24 milhões por meio da compensação de créditos considerando as cotas da 12ª Emissão e o valor restante de R$ 31,81 milhões através de moeda corrente

COMENTÁRIOS DO TIME DE GESTÃO

nacional. Os imóveis foram adquiridos pelo valor de R$ 11.841,84 por m².

Em 05 de dezembro/25, foi anunciada a conclusão da aquisição de 01 imóvel localizado em Guarulhos/SP, Região Metropolitana de São Paulo/SP, locados à Universidade Cruzeiro do Sul, à Cobasi e à Caixa Econômica Federal.

Os contratos de locação são típicos e atípicos, com prazo de vencimento até maio/2036 e os imóveis foram adquiridos por R$ 125 milhões, sendo R$ 97 milhões por meio da compensação de créditos considerando as cotas da 12ª Emissão, R$ 21,75 milhões através de moeda corrente nacional e R$ 6,25 que ficarão retidos e serão pagos quando da conclusão da regularização de pendências documentais e imobiliárias Os imóveis foram adquiridos pelo valor de R$ 7.494,00 por m² e o cap rate da operação foi de 9,67% ao ano - patamar acima da média da carteira do TRXF11.

Em 11 de dezembro/25, o TRXF11 concluiu a aquisição do portfólio de 05 imóveis, sendo: Faculdade UniRitter (Grupo Anima) em Porto Alegre/RS, Faculdade UniRitter (Grupo Anima) em Canoas/RS, Faculdade Anhanguera em Campinas/SP, Grande Center em São Luís/MA, loja locada à Dasa e Americanas localizada no Rio de Janeiro/RJ.

Os contratos são atípicos e típicos com prazo médio remanescentes de 7,7 anos. O valor total de aquisição foi de R$ 269,16 milhões, dos quais R$ 157,66 milhões foram pagos através de compensação com os créditos na 12ª Emissão, R$ 74,04 em moeda corrente nacional e R$ 111,49 milhões através da assunção securitização de CRIs atrelados os imóveis adquiridos. O custo de aquisição foi de R$ 3.230,13 por m² e o cap médio foi de 8,90% ao ano.

No dia 22 de dezembro de 2025, o Fundo anunciou a aquisição do imóvel Corporate Garden, locado à Link School e localizado em São Paulo/SP. Trata-se de um imóvel com excelente padrão construtivo e muito bem localizado.

O contrato de locação é típico, com vigência até abril/34 e foi adquirido por R$ 186,15 milhões, dos quais R$ 137,1 milhões foram pagos à vista e o valor remanescente será quitado em duas parcelas de R$ 24,52 milhões corrigidas por IPCA e acrescida de uma sobretaxa de 4,5% ao ano, com vencimentos em 12 meses e 24 meses.

Tais aquisições marcaram a entrada do TRXF11 no segmento Educacional, trazendo maior diversificação para o portfólio do Fundo. Junto ao Fato Relevante de cada aquisição, foi disponibilizada apresentação com o Racional de Aquisição do Imóvel, no qual destacamos os principais objetivos dessas operações para o Fundo:

Localização estratégica, com ativos localizados nos bairros do Itaim em São Paulo/SP e Barra da Tijuca no Rio de Janeiro/RJ, regiões de alta renda e elevada atratividade, além de outras cidades que fazem parte de regiões metropolitanas como Campinas/SP, Guarulhos/SP e Porto Alegre;

Atividade essencial e resiliente, priorizamos aquisições de escolas e faculdades de alto padrão (Eleva e Link), com baixa sensibilidade a ciclos econômicos e elevada demanda por infraestrutura especializada, além de universidades que possuem presença relevante de cursos essencialmente presenciais, como medicina (Cruzeiro do Sul e UniRitter);

Previsibilidade, considerando contratos de longo prazo majoritariamente atípicos com grandes instituições de ensino de excelente risco de crédito; e

Diversificação para o portfólio e flexibilidade de uso, já que além das escolas e universidades, boa parte dos imóveis também abrigam operações de varejo, como Cobasi (varejo/pet shop), agência da

LEROY MERLIN

COMENTÁRIOS DO TIME DE GESTÃO

Caixa Econômica Federal, Drogaria Pacheco e Mc Donald’s, garantindo flexibilidade de uso e mitigando riscos de vacância.

Dentre todas essas aquisições, destacamos a aquisição do imóvel Corporate Garden – São Paulo/SP, sendo que o ativo destaca-se pela flexibilidade de uso. O Corporate Garden foi originalmente projetado para ser um imóvel “boutique” de uso corporativo, já que está localizado próximo a região da Avenida Faria Lima, coração financeiro de São Paulo/SP, mas atualmente está locado à Link, uma instituição de ensino de alto padrão, que investiu um montante considerável para adaptação do imóvel as suas funções, mostrando a excelente flexibilidade de uso do ativo, que poderá ser locado futuramente para diferentes perfis de inquilinos, reduzindo o risco de vacância.

Abaixo, apresentamos algumas fotos dos imóveis adquiridos que fazem parte do setor Educacional:

Link School of Business – São Paulo/SP

Faculdade Anhanguera – Campinas/SP

Escola Eleva – Rio de Janeiro/RJ

- Shopping – Aproximadamente R$ 343 milhões em investimentos:

No dia 03 de dezembro/25, o Fundo anunciou a conclusão da aquisição de 50% do Shopping ViaBarreiro e 100% do Shopping ViaBrasil Pampulha, ambos localizados em Belo Horizonte/MG, marcando a entrada do TRXF11 no segmento de Shopping Centers.

O Shopping ViaBarreiro possui 59.460 m² de ABL, cerca de 160 lojas e 1.300 vagas de estacionamento, com taxa de ocupação de 87,15%.

O valor pago correspondente a 50% do imóvel foi de R$ 170,19 milhões e foi pago integralmente por meio da compensação de créditos considerando as cotas da 12ª Emissão. A Capitânia Investimentos, gestora que possui expertise comprovada no setor, fez a aquisição dos outros 50% remanescentes.

O empreendimento fica localizado em um importante polo comercial da região do Barreiro, cujo fluxo de pessoas é intenso, e é integrado ao transporte público e com uma futura conexão ao metrô de BH.

O NOI (Net Operating Income, ou em português, Lucro Operacional Líquido) projetado para 2026 é de R$ 29 milhões. Conforme estabelecido contratualmente junto ao vendedor do ativo, caso o NOI de 2026 seja inferior a R$ 29 milhões, o vendedor aportará até R$ 3 milhões para atingir o NOI projetado.

Já o ViaBrasil Pampulha – Belo Horizonte/MG foi adquirido integralmente pelo TRXF11 por R$ 87,5 milhões através de compensação de créditos considerando as cotas da 12ª Emissão.

COMENTÁRIOS DO TIME DE GESTÃO

O imóvel possui uma área construída de 23.631,65 m², 17.233 m² de ABL, 68 lojas, 450 vagas de estacionamento e taxa de ocupação de 90,88%. O empreendimento fica localizado na Pampulha, região nobre da capital de Minas Gerais, e seu principal inquilino é o Supermercado BH, que corresponde a aproximadamente 53,8% da receita da área locada. Nesse caso, entendemos que o ativo está segmentado entre a estratégia de investimento em ativos “Big Box” com multilocatários, como os ativos TRCenter - Jundiaí/SP e TRCenter – Goiania/GO e a estratégia de Shopping, porém, para fins de qualificação para os gráficos e informações do relatório gerencial, vamos segmenta-lo como Shopping Center.

O NOI (Net Operating Income, ou em português, Lucro Operacional Líquido) projetado para 2026 é de R$ 7,2 milhões. Conforme estabelecido contratualmente junto ao vendedor do ativo, caso o NOI de 2026 seja inferior a R$ 7,2 milhões, o vendedor aportará até R$ 1,1 milhões para atingir o NOI projetado.

Após a aquisição dos dois ativos pelo TRXF11, foi contratada a AD Shopping para assumir a administração profissional dos empreendimentos. Com isso, ativos que antes eram geridos de forma familiar estão passando por um processo de transição para uma gestão especializada. O objetivo dessa contratação é otimizar a administração, ampliar o potencial de geração de receita, aumentar a eficiência operacional, reduzir a vacância, aprimorar o mix de lojas e contribuir para a valorização dos empreendimentos no médio e longo prazo.

No dia 11 de dezembro/25, foi anunciada a aquisição da fração ideal de 17% do Shopping São Luís, o principal centro comercial de São Luís/MA. O empreendimento oferece um mix completo de lojas, gastronomia e lazer. Com 6 âncoras, 5 megalojas e 234 lojas satélites, além de 2 praças de alimentação, 3 parques de diversão, centro de eventos e o maior cinema da cidade, o ativo se destaca como referência regional, atendendo majoritariamente os consumidores das classes A e B.

O Shopping é administrado pela AD Shopping, a qual projetou um NOI de R$ 40 milhões para o ano de 2026. A fração de 17% do imóvel foi adquirida pelo TRXF11 pelo valor de R$ 85,3 milhões por meio da compensação de créditos considerando as cotas da 12ª Emissão.

Junto ao Fato Relevante de cada aquisição, foi disponibilizada apresentação com o Racional de Aquisição do Imóvel, no qual destacamos os principais objetivos dessas operações para o Fundo:

Localização estratégica, com ativos localizados em Belo Horizonte/MG e São Luís/MA, em regiões adensadas e com grande fluxo de pessoas;

Ativos Maduros e Dominantes em suas Regiões de influência, principalmente para os Shoppings São Luís/MA e ViaShopping Barreiro;

Potencial de Crescimento do NOI com gestão profissional, os ativos de Belo Horizonte/MG eram administrados pela família dona dos empreendimentos, sendo que a AD Shopping, administradora de Shopping que possui mais de 40 ativos sob gestão em todo Brasil, foi contratada para profissionalizar a gestão dos ativos, buscando sinergias de escala, maior eficiência operacional, redução da vacância e aprimoramento do mix de lojas; e

Potencial de valorização, os ativos foram adquiridos por preços que trazem boa margem de segurança, principalmente os Shopping Barreiro e Pampulha, cujo preço de aquisição por m² foi de R$ 5.724,44 e R$ 3.703,72, respectivamente. Valores que, na nossa visão, estão significativamente abaixo do custo de reposição.

Abaixo, apresentamos algumas fotos dos imóveis adquiridos que fazem parte do setor Shopping:

COMENTÁRIOS DO TIME DE GESTÃO

Shopping São Luís – São Luís/MA

ViaShopping Barreiro – Belo Horizonte/MG

Shopping ViaBrasil Pampulha – Belo Horizonte/MG

- Logístico – Aproximadamente R$ 403 milhões em investimentos:

No dia 10 de dezembro/25, o TRXF11 anunciou a compra indireta de 5 Galpões Logísticos Multilocatários através da aquisição da posição majoritária do FII HIRE11, tais como: HBR Multipark localizado em Guarulhos/SP, HBR Água Chata localizado em Guarulhos/SP, Hlog Cabreúva localizado em Cabreúva/SP, Hlog Galeão localizado no Rio de Janeiro/RJ e CLJ Jaguaré localizado em São Paulo.

Todos os ativos estão posicionados em hubs logísticos consolidados nas principais Regiões Metropolitanas do país, reforçando a eficiência operacional das localizações. Com essa aquisição, o TRXF11 aumenta sua exposição no segmento de Galpões Logísticos, totalizando agora mais de R$ 800 milhões em ativos desse setor que fazem parte do portfólio do Fundo. Com exceção do ativo Hlog Galeão, todos os imóveis estão integralmente ocupados. Além disso, os ativos CLJ Jaguaré e Hlog Galeão obtiveram classificação máxima em qualidade técnica (AAA). O último, ainda, está em processo de trâmites legais e regulatórios para se tornar um galpão alfandegário, o que possivelmente valorizará o valor do aluguel por m² no médio prazo.

Os contratos de locação são típicos e atípicos, com prazo médio remanescente de aproximadamente 5 anos. O valor total a ser desembolsado pelo HIRE11 com a aquisição dos imóveis é de R$ 402,8 milhões, sendo que o TRXF11 realizará o pagamento referente a sua participação de aproximadamente 90% na aquisição indireta dos imóveis da seguinte forma: R$ 180,96 milhões por meio de compensação de créditos considerando as cotas da 12ª Emissão, R$ 53,46 milhões por meio de moeda corrente nacional e R$ 115,15 milhões em até 12 meses. O custo de aquisição foi de R$ 3.761,26 por m².

Junto ao Fato Relevante da aquisição, foi disponibilizada apresentação com o Racional de Aquisição do Portfólio, no qual destacamos os principais objetivos dessa operação para o Fundo:

Localização estratégica, os ativos estão posicionados em hubs logísticos consolidados nas principais regiões metropolitanas do país, como São Paulo/SP e Rio de Janeiro/RJ;

• Imóveis com características atuais e classificação AAA;

Potencial de Expansão e aumento da Renda, os ativos Hlog Cabreúva e Hlog Galeão possuem projetos de expansão aprovados e representam um potencial aumento de receita no curto/médio prazo; e

Potencial de valorização, os ativos foram adquiridos por preços que trazem boa margem de segurança, considerando o custo médio de aquisição por m² de R$ 3.761,26.

COMENTÁRIOS DO TIME DE GESTÃO

Abaixo, apresentamos algumas fotos dos imóveis adquiridos que fazem parte do setor Logístico:

Hlog Cabreúva - Cabreúva/SP

Hlog Galeão – Rio de Janeiro/RJ

- Saúde – Aproximadamente R$ 554 milhões em investimentos:

No dia 11 de dezembro/25, foi anunciada a aquisição correspondente a 70% de 15 pavimentos do Global Medical Center, no Parque Global em São Paulo/SP. O contrato de locação é atípico com prazo de 10 anos junto ao Hospital Israelita Albert Einstein na modalidade built to suit..

O valor de aquisição foi de R$ 226,29 milhões, dos quais R$ 98,09 milhões foram pagos através de compensação com os créditos na 12ª Emissão, R$ 30,08 milhões pagos à vista com os recursos captados juntos ao Cotistas e mercado na 12ª Emissão e o saldo de R$ 98,11 milhões serão desembolsados até abril de 2027. O cap rate da transação é de 8,30% ao ano, elevando o cap rate médio do portfólio do TRXF11.

Com essa aquisição, o Fundo amplia sua participação no empreendimento Parque Global, já que a torre faz parte do complexo do Hospital Albert Einstein Parque Global que já faz parte da carteira do Fundo. Além disso, vale destacar que o próprio Einstein é proprietário de outras 10 lajes na Torre Medical Center, mostrando o alinhamento de interesses do locatário com o empreendimento como um todo.

No dia 22 de dezembro de 2025, o TRXF11 celebrou CCV para aquisição e locação de imóvel localizado em São Paulo/SP ao Hospital Israelita Albert Einstein na modalidade sale and leaseback. O valor a ser desembolsado será de R$ 327,56 milhões em moeda corrente nacional após a superação das condições precedentes.

O ativo está localizado em Pinheiros, bairro nobre da cidade de São Paulo, e o contrato de locação é atípico, com prazo de 25 anos.

Essas aquisições fazem com que o investimento do TRXF11 em imóveis do setor de saúde de alto padrão supere o valor de R$ 1,1 bilhão.

Junto ao Fato Relevante de cada aquisição, foi disponibilizada apresentação com o Racional de Aquisição do Imóvel, no qual destacamos os principais objetivos dessas operações para o Fundo:

Localização estratégica, os ativos ampliam a presença da cidade de São Paulo/SP, maior região metropolitana do país, no portfólio do TRXF11;

Imóveis AAA e com flexibilidade de uso, já que ambos foram inicialmente projetados como prédios corporativos, mas adaptados para as necessidades do inquilino;

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Atividade essencial e resiliente, com baixa sensibilidade a ciclos econômicos e elevada demanda por infraestrutura especializada, os ativos estão locados para o Hospital Albert Einstein, considerado o melhor Hospital do Brasil e um dos melhores do mundo; e

Previsibilidade, considerando contratos de longo prazo atípicos com inquilino de excelente risco de crédito.

Abaixo, apresentamos algumas fotos dos imóveis adquiridos que fazem parte do setor Saúde:

Medical Center – São Paulo/SP (Imagem do projeto, obra em desenvolvimento)

Einstein Pinheiros – São Paulo/SP

- Varejo – Aproximadamente R$ 879 milhões em investimentos:

No dia 12 de dezembro/25, o Fundo celebrou a aquisição indireta de 03 imóveis locados ao St. Marche e 01 imóvel locado ao Oba Hortifruti através da aquisição da totalidade das cotas do FII Mauá Capital Desenvolvimento Urbano e 100% dos CRIs que financiaram os empreendimentos, passando a deter toda a exposição econômica desses ativos (isto é, a posição acionária e a posição credora). Por meio dessa estrutura, o TRXF11 replicará a posição de proprietário integral dos ativos.

Após a conclusão da diligência, o FII Mauá Capital Desenvolvimento Urbano passará a ser gerido pela TRX. Essa mudança traz benefício fiscal, pois não haverá incidência de ITBI na incorporação dos imóveis ao portfólio do TRXF11. Além disso, não ocorrerá cobrança duplicada de taxas: a taxa de gestão do novo FII será integralmente compensada no TRXF11, conforme já praticado na estrutura do TRXB11. Os ativos são lojas “big box” de supermercados e os contratos são atípicos de longo prazo, com prazo médio remanescente de 12 anos, tendo sido adquiridos por R$ 202,85 milhões.

No dia 19 de dezembro/25, foi divulgado a conclusão da aquisição e locação de 07 imóveis do segmento varejo big box ao Atacadão na modalidade sale and leaseback. Os imóveis estão localizados na cidades de Arapiraca/AL, Sobral/CE, Tangará da Serra/MT, Mossoró/RN, Duque de Caxias/RJ, Resende/RJ e Camaragibe/PE.

Os contratos de locação são atípicos, com prazo de 15 anos e foram adquiridos pelo montante total de R$ 296,19 milhões, preço inferior ao valor informado no Fato Relevante divulgado no dia 19 de novembro de 2025. O cap rate médio das aquisições foi de 8,80% ao ano, elevando o cap rate médio do portfólio do Fundo.

Em 26 de dezembro de 2025, foram concluídas as aquisições de 04 imóveis locados ao Grupo Mateus. Os ativos em Cametá/PA, Imperatriz/MA e Salvador Iguatemi/BA serão desenvolvidos na modalidade built

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, com obras de construção nos dois primeiros e da loja existente em Salvador. Já o imóvel em Carpina/PE será locado na modalidade sale and leaseback, uma vez que a loja encontra-se pronta e em funcionamento.

Os contratos são atípicos com prazo de 20 anos e o valor de aquisição somado ao custeio das obras foi de R$ 379,92 milhões. As lojas são operadas pelo Grupo Mateus sob a bandeira “Mix Mateus” e “Novo Atacado”.

Essas aquisições fazem com que o TRXF11 siga dominante no setor de varejo “big box” e mantenha por larga escala esse setor estrategicamente como o maior % da carteira de investimentos do Fundo.

Junto ao Fato Relevante de cada aquisição, foi disponibilizada apresentação com o Racional de Aquisição do Imóvel, no qual destacamos os principais objetivos dessas operações para o Fundo:

Localizações estratégicas, os imóveis do Fundo Maua estão em bairros estratégicos de São Paulo, com alto fluxo e excelente visibilidade. Já no pacote do Atacadão e Mateus, temos imóveis em Salvador/BA, na região metropolitana da cidade do Rio de Janeiro/RJ e outras grandes cidades.

Contratos fortes e previsibilidade de renda, tipo de contrato atípico de longo prazo, reajuste pelo IPCA e multa integral em caso de rescisão – garantindo receita previsível; e

Flexibilidade de uso, já que são lojas com infraestrutura que permite rápida realocação, reduzindo risco de vacância.

Abaixo, apresentamos algumas fotos dos imóveis adquiridos que fazem parte do setor Varejo:

St. Marche – Campo Belo – São Paulo/SP

Grupo Mateus (Imagem ilustrativa Novo Atacarejo – em desenvolvimento)

Atacadão - Camaragibe/PE

Seguindo a estratégia de gestão de ativa praticada pelo TRXF11, o Fundo também anunciou o desinvestimento de alguns ativos, sempre buscando reciclar o portfólio de forma eficiente para gerar valor aos seus investidores.

Em 16 de dezembro de 2025, foi alienado o ativo Posto de Combustível Extra - São Paulo/SP. O valor de alienação do imóvel foi de R$ 5,35 milhões, sendo o pagamento do valor de R$ 2,3 milhões à vista e o saldo remanescente em 10 parcelas mensais iguais. A venda foi realizada por valor 9,40% acima do custo de aquisição do ativo em junho/25 e corresponde ao cap rate de 6,62% ao ano. Além disso, a expectativa de lucro é de R$ 0,009 por cota do TRXF11, o que representará uma TIR aproximada de 13,09% ao ano (122,61% do CDI líquido no mesmo período de investimento).

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Embora o ativo e a venda sejam pouco representativos para o TRXF11, essa venda simboliza os movimentos de gestão ativa praticados ao longo de 2025, já que estamos falando de um imóvel que foi adquirido com pagamento 100% em cotas em junho de 2025 e que estava presente em um pacote de 13 imóveis adquiridos no âmbito da 11ª Emissão de cotas do Fundo. Esse ativo não seria adquirido de forma isolada pelo TRXF11, pois não atende exatamente os critérios de avaliação imobiliária que buscamos, porém dentro do pacote entendemos que faria sentido como uma posição tática e poucos meses depois vendemos o ativo, gerando caixa para novos investimentos e com geração de lucro para os investidores do Fundo.

No dia 18 de dezembro de 2025, o TRXB11 e TRXF11 celebraram um Memorando de Entendimentos (MOU) junto a outra Gestora de Recursos para a alienação de 09 imóveis, sendo eles: Mateus Juazeiro/BA, Mateus Petrolina/PE, Mateus Belém/BA, Assaí Campina Grande/PB, Assaí Paulo Afonso/BA, Assaí Piracicaba/SP, Assaí Jequié/BA, Carrefour Jaboatão dos Guararapes/PE e Sam’s Club São Paulo/SP.

Caso a transação seja consumada de acordo com as condições comerciais estabelecidas no MoU, a expectativa é que o lucro líquido contabilizado pelo TRXF11, livre de todos os custos e considerando a variação do IPCA esperada para o período, seja de aproximadamente R$ 230 milhões ou R$ 7,08 por cota (ainda considerando a quantidade de cotas antes da 12ª Emissão) e a participação do TRXF11 no TRXB11, o que representará uma TIR aproximada de 15,00% ao ano.

Com esse resultado bastante expressivo, a expectativa da gestão manter o pagamento de dividendos ao longo dos próximos 12 meses de forma linear, porém seguindo com pagamentos adicionais nos fechamentos dos semestres, para cumprir com a regra de distribuição de 95% do resultado no semestre. Caso a venda seja concluída dentro do prazo estimado, o guidance de distribuição de dividendos recorrentes para 2026 foi mantido para o intervalo entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota.

Por fim, no dia 22 de dezembro/25, foi comunicado o encerramento da 12ª Emissão de Cotas do TRXF11, com a captação total superando o valor de R$ 3 bilhões, marcando assim a maior emissão de cotas de um FII listado na B3 até o momento.

Com isso, o Fundo elevou seu Patrimônio Líquido para além de R$ 6,2 bilhões, o que o enquadra entre os 3 maiores fundos imobiliário de tijolo do IFIX.

Destacamos que, embora a oferta tenha sido direcionada a investidores profissionais e ancorada com a aquisição de imóveis com cotas, contamos com a participação de mais de 5.000 investidores, sendo que boa parte do valor captado em dinheiro se deu nas etapas de direito de preferência, sobras e montante adicional, demonstrando a confiança e o interesse contínuo no TRXF11 da sua própria base de cotistas.

Abaixo, apresentamos uma tabela com a consolidação dos principais indicadores do Fundo pré e pós a 12ª Emissão de cotas, considerando as aquisições e vendas anunciadas até esse momento:

* C o n s i d e r a o s a t i v o s d e t i d o s d e f o r m a d i r e t a e i n d i r e t a e a s a q u i s i ç õ e s e v e n d a s j á a n u n c i a d a s

COMENTÁRIOS DO TIME DE GESTÃO

Para fazer frente as aquisições dos portfólios Atacadão e Mateus, ao longo do mês, foram estruturadas 3 operações de antecipação de recebíveis tendo como lastro principalmente contratos atípicos do TRXF11. Essas operações tem o objetivo de preservar o caixa atual do Fundo e equalizar a necessidade de caixa para o médio prazo, sendo que no total foram captados aproximadamente R$ 551.000.000,00, valor que passa a ser incorporado no saldo devedor da alavancagem do Fundo.

A primeira operação na verdade foi um refinanciamento, em que o TRXF11 pré-pagou uma CCI realizada em março/25, tendo como custo CDI + 2,00% ao ano. Como explicamos no relatório gerencial daquele mês, a operação não possuía custo de pré-pagamento e o Fundo possuía a opção (e intenção) de pré- pagar a CCI em até 12 meses, a partir da conclusão e inauguração da Loja Obramax – São Gonçalo/RJ sendo que isso poderia ser feito com a securitização dos recebíveis dos mesmos contratos que são lastro da CCI, porém com a nova operação tendo como indexador o IPCA. E foi justamente isso que foi realizado, já que a loja foi inaugurada em novembro/25 e agora foi realizado o refinanciamento da CCI fazendo a antecipação dos recebíveis dos contratos de locação da Loja Obramax – São Gonçalo/RJ e do contrato de locação atípico com a Leroy Merlin para o ativo TRCenter – Jundiaí/SP.

O novo CRI tem prazo de 20 anos, considerando o prazo mais longo dos contratos atípicos, que é o de Obramax – São Gonçalo/RJ, possui como indexador o IPCA, mesmo índice de reajuste dos contratos de locação, a taxa de emissão foi de 8,25%, não há carência de principal e juros e o valor total emitido foi de aproximadamente R$ 126,1 milhões, sendo que desse valor aproximadamente R$ 71 milhões foram utilizados para pré-pagar a CCI que tinha custo em CDI. Essa operação permanece com um viés tático, já que não possui período de lock-up, nem taxa de pré-pagamento que inviabilizem o refinanciamento da operação com condições melhores para o TRXF11. Para acessar os documentos e mais informações sobre o CRI, que é a 70ª Emissão da Bari Securitizadora, basta acessar o seguinte link: 1 ª Série.

Na segunda operação, o TRXF11 captou recursos através da antecipação dos recebíveis e emissão de uma CCI, tomada integralmente por um Banco de Investimentos, que teve como lastro os contratos de locação dos imóveis adquiridos e locados para o Atacadão.

A CCI tem prazo de 18 meses, possui como indexador o CDI, spread de +2,5%, possui carência de juros nos primeiros 6 meses, previsão de pagamento da amortização bullet, ou seja, 100% no vencimento e o valor total emitido foi de aproximadamente R$ 296,2 milhões. Essa operação foi estruturada como um empréstimo ponte até que haja melhores condições de mercado para a emissão de um CRI de longo prazo, possui um custo de pré-pagamento de 0,35% sobre o saldo devedor e o Fundo possui a opção (e intenção) de pré-pagar a CCI em até 12 meses, sendo que isso poderá ser feito com recursos do caixa do Fundo e/ou com a securitização dos recebíveis dos mesmos contratos que são lastro da CCI, porém com um CRI tendo como indexador o IPCA.

Por fim, na terceira operação, que tem uma característica bastante similar a segunda, o TRXF11 captou recursos através da antecipação dos recebíveis e emissão de uma CCI, tomada integralmente por um Banco de Investimentos, que teve como lastro os contratos de locação dos imóveis adquiridos e locados para o Mateus.

A CCI tem prazo de 20 anos, possui como indexador o CDI, spread de +1,0%, possui carência de juros e amortização nos primeiros 6 meses e o valor total emitido foi de aproximadamente R$ 200,0 milhões. Essa operação foi estruturada como um empréstimo ponte até que haja melhores condições de mercado para a emissão de um CRI de longo prazo, não possui custo de pré-pagamento e o Fundo possui a opção (e intenção) de pré-pagar a CCI em até 12 meses, sendo que isso poderá ser feito com recursos do caixa do Fundo e/ou com a securitização dos recebíveis dos mesmos contratos que são lastro da CCI, porém com um CRI tendo como indexador o IPCA.

A partir desse relatório, dadas as alterações significativas no portfólio do Fundo e visando atender os critérios de índices internacionais para a classificação de FIIs de Tijolo (Reits), passaremos a considerar

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como receita imobiliária as receitas recorrentes e não recorrentes advindas dos ativos detidos pelo TRXF11 de forma direta e indireta, como os investimentos realizados através de FIIs controlados pelo TRXF11, tais como o TRXB11, o CLSM11, o HIRE11 e o FII Maua Varejo. As alterações se darão principalmente na forma como apresentamos os números da DRE e nos gráficos que levam em consideração o % da receita do Fundo.

Considerando o número de aquisições, o volume expressivo de vendas e o encerramento da 12ª Emissão, recebemos diversas dúvidas relacionadas a essas operações nos nossos canais de RI. Reforçando nosso compromisso com a transparência, compilamos as principais perguntas recebidas e listamos a seguir:

O que motivou a gestão a diversificar de forma mais ampla o portfólio do TRXF11?

Embora o portfólio do TRXF11 tenha sido concentrado em imóveis do perfil Varejo “Big Box” por muito tempo, o Fundo possui mandato híbrido, como sempre gostamos de destacar. Por uma questão oportunística na época, aumentamos consideravelmente a exposição em imóveis atacadistas e comércios varejistas, tese que continuamos acreditando e investindo com o objetivo de gerar valor aos cotistas do Fundo.

No momento atual estamos realizando alocações em novos setores, como Shopping, Educacional e outros ativos de Renda Urbana, o que já era esperado dado o perfil e mandato do fundo, pois avaliamos continuamente oportunidades em diferentes perfis de imóveis, desde que estejam alinhados à estratégia de investimentos do Fundo.

Vale ressaltar que nossa estratégia de investimentos permanece inalterada: investir em imóveis com boas características técnicas, locados para grandes empresas com bom risco de crédito através de contratos fortes e em localizações estratégicas (majoritariamente em regiões metropolitanas).

Por mais que no momento seguimos gostando dos até então maiores inquilinos do Fundo, entendemos que a diversificação da fonte de receita de inquilinos e do tipo de imóvel é a melhor forma de aumentar a resiliência do Fundo e diminuir a sensibilidade a ciclos econômicos macro (mercado) ou micro (empresarial) da receita imobiliária do TRXF11 sempre com o olhar no longo prazo.

Também acreditamos que o momento econômico atual seja favorável para quem consegue comprar imóveis com preços atrativos e possa realizar a gestão ativa (comprar e vender ativos, gerando retorno e ganho de capital para os cotistas) do portfólio. Alguns imóveis estão sendo adquiridos com perfil mais tático, e outros com perfil mais estratégico, e enxergamos grandes oportunidades de geração de valor considerando o cenário atual.

Abaixo apresentamos a evolução da diversificação das receitas por inquilino do TRXF11 ao longo dos últimos 2 anos:

Em dezembro de 2023 o Fundo possuía apenas 7 inquilinos (6 se considerarmos que o Extra faz parte do Grupo Pão de Açúcar) e os 3 principais inquilinos correspondiam a mais de 80% da receita do Fundo.

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Em dezembro de 2024 o Fundo possuía 20 inquilinos e os 3 principais inquilinos correspondiam a mais de 65% da receita do Fundo.

Em dezembro de 2025 o Fundo possui mais de 43 inquilinos e os 3 principais inquilinos correspondem a aproximadamente 36% da receita do Fundo.

* C o n s i d e r a o s a t i v o s d e t i d o s d e f o r m a d i r e t a e i n d i r e t a e a s a q u i s i ç õ e s e v e n d a s j á a n u n c i a d a s

Qual o racional por trás do investimento em Shoppings?

Primeiramente, vale resgatar um texto do Relatório Gerencial de maio/24, quando falamos sobre a tese de investimento no FII CPSH11:

“Essa é a posição em FIIs que mais destoa da estratégia atual do TRXF11, porém, enxergamos que há sinergias entre ativos de varejo de consumo essencial “Big Box” e Shoppings, que também são imóveis de varejo urbanos, porém com outra dinâmica e mix de contratos e inquilinos. Dado o tamanho do TRXF11 atualmente, entendemos que faz sentido a exposição a outros setores, principalmente como uma visão de diversificação estratégica de longo prazo e esse foi o veículo escolhido para o investimento em Shoppings. Importante sempre lembrar que o TRXF11 estar hoje 100% concentrado em ativos de varejo é circunstancial, pois esse foi o segmento em que encontramos as melhores oportunidades para gerar valor para os cotistas até esse momento, porém o TRXF11 é um fundo híbrido, ou seja, será natural que no futuro ele possua outros tipos de imóveis, na medida em que encontrarmos opções que gerem valor e diversificação ao longo do tempo.”

Como é possível ver, não é de hoje que gostamos, acompanhamos e investimos na tese de Shoppings, mesmo que de forma passiva. O TRXF11 vem fazendo investimentos nesse setor há algum tempo porque entendemos que há sinergias entre os ativos de varejo “big box”, os ativos de varejo multi-inquilinos (como o TRCenter Goiania e TRCenter Jundiaí) e os Shoppings.

O investimento nos shoppings descritos nesse relatório foi resultado da identificação de boas oportunidades de geração de valor para o Fundo.

Para os Shoppings Barreiro e Pampulha, entendemos que ao migrar de uma administração familiar para a administração especializada com a contratação da AD Shopping, identificamos oportunidades de criação

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de valor que corroboram para elevação das receitas e valorização dos ativos. No médio prazo, esperamos redução da vacância dos ativos, aprimoramento do mix de lojas, eficiência operacional e implementação de melhorias para a experiência do consumidor, fatores que contribuirão positivamente para valorização dos imóveis.

Além disso, a aquisição de 50% do Shopping Barreiro foi realizada em conjunto com a Capitânia Investimentos, gestora com ampla experiência e resultados de destaque em investimentos em Shopping, e que deterá os outros 50%.

Para o shopping São Luís, no qual o TRXF11 possui a fração ideal de 17%, juntamente com outros players com grande experiência de gestão no segmento, também é administrado pela AD Shopping e está em uma fase mais avançada de reposicionamento após a família controladora do Shopping dar mais espaço para a gestão profissional.

No geral, são imóveis com localizações estratégicas, influentes e dominantes nas regiões em que atuam e que foram adquiridos por preços que, em nossa visão, estão abaixo de seu custo de reposição e que podem destravar valor para o Fundo e os cotistas no médio e longo prazo.

Qual o racional por trás da aquisição dos imóveis do VIUR11, especialmente do Grande Center?

Entendemos que a aquisição dos 5 imóveis adquiridos do VIUR11 vai de encontro à estratégia de investimentos do TRXF11, uma vez que contribuem para diversificação regional em localizações estratégicas para os segmentos de atuação, estão locados majoritariamente para grandes empresas com contratos de longo prazo e apresentam rentabilidade acima da média do portfólio do Fundo. Além disso, é preciso destacar o preço de aquisição de cada imóvel, métrica fundamental para a análise de um investimento em imóvel e que muitas vezes é deixada de lado. Se levarmos em conta os imóveis Educacionais, que representam mais de 85% do valor investido, o preço médio de aquisição foi de R$ 3.173,00 por m², valor que acreditamos trazer grande margem de segurança para o Fundo, principalmente se considerarmos que estamos falando de ativos localizados em grandes cidades, como Porto Alegre/RS e Campinas/SP.

Em relação ao Grande Center, entendemos que é um ativo localizado em região com grande fluxo de pessoas e alta demanda pelo seu público-alvo. O imóvel está majoritariamente locado para a Le Biscuit, que representa atualmente mais de 80% da receita do ativo.

Entendemos que esse é um imóvel que demandará mais atenção do nosso time para o reposicionamento de lojas e investimento na revitalização do ativo, sendo que o imóvel está atualmente passando por um processo de reforma e modernização, já com o acompanhamento do nosso time técnico de gestão de portfólio. No final, esse imóvel representará menos de 0,5% da carteira do TRXF11, estará posicionado como um imóvel tático, porém com o foco da gestão em extrair o maior valor possível desse investimento, assim como fazemos com todos os demais ativos que fazem parte da carteira do Fundo.

Abaixo, algumas fotos da reforma em andamento no imóvel:

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O que ocasionou uma maior volatilidade da cota do Fundo durante o mês de dezembro, resultando em uma desvalorização?

Conforme anunciamos via Fato Relevante, no dia 19 de dezembro houve o rebalanceamento da carteira do índice internacional da FTSE Russel, da qual o TRXF11 faz parte, e que resultou em um volume expressivo de negociações no dia. O rebalanceamento acontece de forma periódica e segue a metodologia do índice.

As movimentações de compra e venda realizadas no mercado secundário, a metodologia para rebalanceamento de índices e a oscilação do preço de negociação da cota são fatores que fogem do controle da gestão, e nós não temos nenhuma informação adicional do porquê a cota obteve um mês com oscilação negativa, além das informações que divulgamos ao mercado ao longo do mês.

Nos próximos dias, realizaremos o Webcast Mensal, em que o time de gestão da TRX comenta os principais assuntos abordados nesse Relatório Gerencial e responde dúvidas dos investidores sobre o TRXF11. Receberemos as perguntas em nosso e-mail ri@trx.com.br e no nosso perfil no Instagram nos próximos dias, sendo o Webcast disponibilizado nos canais do Youtube e do Spotify da TRX. Não deixe de acompanhar!

COMPOSIÇÃO DO RESULTADO E DISTRIBUIÇÃO

Demonstração dos Resultados (R$)

Resultados (R$/Cota) - Últimos 12 meses

Histórico de Distribuição por Cota nos Últimos 12 Meses e Guidance

PERFORMANCE, LIQUIDEZ, VENCIMENTOS E REAJUSTES DOS ALUGUÉIS

Evolução da Base de Cotistas e Volume Médio Negociado

Multa + Aviso Prévio (% da Receita)

Histórico de Performance do TRXF11 e Índices do Mercado

% da Receita Reajustada no Mês

Vencimento dos Contratos de Locação (% Receita)

*O cálculo da rentabilidade total da cota no mercado secundário considera a soma dos dividendos distribuídos nos respectivos períodos; CDI Líquido: taxa representada com desconto de 15% referente a impostos.

DIVERSIFICAÇÃO DA CARTEIRA

Alocação dos Recursos (% do PL)

Segmento de Atuação (%Receita)

Perfil dos Imóveis (% ABL)

Receita de Aluguel por Inquilino no Mês Corrente*

trx

ESTRUTURA PATRIMONIAL

Estrutura Financeira*

TRXF11

• 63 Lojas de Varejo Alimentício (Pão de Açúcar, Grupo Mateus, Extra, Assaí, Atacadão, St. Marche, Oba Hortifruti, Carrefour e Sam's Club) 14 Agências Bancárias Caixa Econômica • 6 Galpões Logísticos Multilocatários • 6 Faculdades (Cogna, Ânima, Cruzeiro do Sul e Link) • 4 Lojas de Materiais de Construção (Leroy Merli e Obramax) • 5 Centros Comerciais, sendo 3 Shoppings • 2 Lojas Decathlon • 2 Hospitais Albert Einstein • 1 Clínica Delboni • 1 Galpão Logístico Mercado Livre • 1 Cooperativa de Consumo • 1 Escola Eleva • 1 Loja Dasa e Americanas • 1 Empreendimento TRCenter Jundiaí • 1 Empreendimento TRCenter Goiânia

TRXB11

• 7 Lojas Assaí • 3 Lojas Pão de Açúcar • 2 Extra

*Alavancagem Líquida: Do saldo devedor das securitizações é subtraído o investimento em ativos com liquidez e dividido pelo ativo total; *Liquidez Corrente: calculado pela divisão do investimento em ativos com liquidez pela necessidade de caixa para os próximos 12 meses;

Fluxo Previsto das Amortizações dos CRIs do TRXF11 - % do PL a.a.

Projeção da Relação Dívida / Ativo Total – TRXF11

Sugerimos a leitura do relatório gerencial de maio/23 (Página 10), onde explicamos o racional para a constituição do TRXB11. Aprofundamos também a explicação no Webcast de Maio/23 (Minuto 22:45), respondendo sobre a incorporação do TRXB11 pelo TRXF11 e as securitizações emitidas; As informações acima (tabelas e gráficos) são apresentadas de forma separada, pois o TRXB11 pode captar recursos de forma independente do TRXF11.

As securitizações foram emitidas pela Bari Securitizadora e Opea Securitizadora com as seguintes séries e códigos IF: 79ª Série (20E0031084); 83ª Série (20G0703083); 84ª Série (20G0703191); 85ª Série (20H0695880); 27ª Série (24B1276213, 24B1276266 e 24B1276268); 36ª Série (24J2248382); 37ª Série (24K0003803); 40ª Série (24L0003403); 296ª Série (20k0010253) e 435ª Série (21 K0196620). Possuem o mesmo índice de correção dos contratos de locação – IPCA, impossibilitando o descasamento de fluxo ao longo do tempo.

ILLE PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO TRX TE OPOS-TUDO PARA ESI

Loja Sam’s Club Jabaquara São Paulo/SP

Loja Pão de Açúcar – São Caetano do Sul/SP

Loja Pão de Açúcar – Ribeirão Preto/SP

Loja Pão de Açúcar – São Paulo/SP

Locatário

Loja Pão de Açúcar – São José do Rio Preto/SP

Loja Pão de Açúcar – São Paulo/SP

Loja Pão de Açúcar – São José do Rio Preto/SP

Pão de Açúcar

Endereço

Locatário

Rua Maranhão, 975 –

Pão de Açúcar.

Locatário

Endereço

Santa Paula

Pão de Açúcar

Área do Terreno

Rua Lázara Maria de Oliveira Muniz, nº 105

7.530,00 m²

Endereço

Área do Terreno

ABL total

1.234 – Santana

Tipo de Contrato

8.718,00 m²

4.646,00 m²

Vencimento

ABL total

Atípico

Jul/2035

Tipo de Contrato

Vencimento

6.398,00 m²

Área do Terreno

ABL total

Atípico

Jul/2035

Tipo de Contrato

3.690,00 m²

Vencimento

2.384,00 m²

Atípico

Jul/2035

Loja Pão de Açúcar – Ribeirão Preto/SP

Locatário

Pão de Açúcar

Pão de Açúcar

Locatário

Endereço

Pão de Açúcar

Avenida Bady Bassitt, 5.300

Locatário

Locatário

Avenida Dr. José

Endereço

Pão de Açúcar

Ramon Urtiza, 1000 –

Endereço

Avenida Miguel Dahma, 1.805

Área do

Avenida Prof. João

Endereço

Panamby

Fiusa, S/N –

6.127,00 m²

Terreno

Área do

Área do

2.429,00 m²

5.736,00 m²

Terreno

Jardim Canada

Área do Terreno

2.930,00 m²

ABL total

3.296,00 m²

ABL total

ABL total

4.441,00m²

4.907,00 m²

Tipo de

ABL total 4.961,00 m²

Atípico

Tipo de

Atípico

Tipo de Contrato

Atípico

Tipo de

Vencimento

Jul/2035

Contrato

Ago/2035

Vencimento

Vencimento

Jul/2035

Vencimento

Ago/2035

Loja Pão de Açúcar Valinhos/SP

Loja Pão de Açúcar – Santana de Parnaíba/SP

Loja Pão de Açúcar Campinas/SP

Locatário

Endereço

Loja Pão de Açúcar – São Paulo/SP

Área do Terreno ABL total

Pão de Açúcar.

Rua Dr. Ademar de

Barros, 50 –

Jardim Europa

Locatário

Pão de Açúcar.

3.760,00 m²

Tipo de

Endereço

Avenida Marte, 624 – Alphaville

Área do Terreno

Contrato

4.458,00 m²

ABL total

6.597,00 m²

Tipo de Contrato

Atípico

7.442,00 m²

Endereço

Locatário

Área do Terreno

ABL total

Pão de Açúcar.

3.872,00 m²

Rua Carneiro da Cunha, S/N – Vila da Saúde

Tipo de Contrato

Ago/2035

Vencimento

Ago/2035

4.708,00 m²

Locatário

Vencimento

Endereço

Área do Terreno

ABL total

Vencimento

Tipo de

Atípico

Contrato

Ago/2035

Vencimento

Pão de Açúcar. Av. Antônio Carlos C de Barros, 365 – Vila José Lório

2.725,00 m²

8.628,00 m²

Atípico

Ago/2035

LEROY MERLIN

PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO – TRXF11

Loja Pão de Açúcar São Paulo/SP

Loja Pão de Açúcar Lapa São Paulo /SP

Loja Pão de Açúcar Santana São Paulo/SP

Locatário

Pão de Açúcar.

Endereço

Locatário

Pão de Açúcar

R. Tito, 639 - 705 – Vila

Endereço

Romana, São Paulo - SP, 05051-000

Locatário

Vila Albertina

Loja Pão de Açúcar Granja Viana – Cotia/SP

trx

Endereço

Pão de Açúcar

Rua Augusto Tolle, 470 – Santana – 02405-000

Locatário

3.643,72 m²

Endereço

Área do Terreno

Área do Terreno

Assaí Atacadista

2.877,15 m²

Av. São Camilo, 700 - Granja Viana, Cotia - SP, 06709-150

Área do Terreno

5.081,00 m²

ABL total

Tipo de Contrato

Atípico

ABL total

Vencimento

Mai/2035

4.492,00 m²

Tipo de Contrato

4.261,23 m²

Vencimento

ABL total

Atípico

Tipo de Contrato

Set/2046

Vencimento

Loja Pão de Açúcar – São Paulo/SP

5.357,80 m²

Atípico

Loja Assaí Cotia/SP

Set/2046

Loja Assaí Paulínia/SP

Loja Assaí Campinas/SP

Locatário

Endereço

Pão de Açúcar

R. Prof. Serafim

Orlandi, 299 - Vila

Locatário

Mariana, São Paulo

Loja Assaí Piracicaba/SP

Loja Assaí Av. Brasil Rio de Janeiro/RJ

Endereço

R. Prof. José Barreto, 1635 - Vila Santo

Área do Terreno

ABL total

Tipo de Contrato

Vencimento

Assaí

Antonio do Portao

19.518,00 m²

19.804,00 m²

Endereço

Área do Terreno

Abr/2042

Típico

ABL total Tipo de Contrato Vencimento

6.552,00 m²

4.159,00 m²

Assaí Atacadista

Atípico

Jul/2035

Avenida Senador Saraiva, 835

Vencimento

Nov/2041

Locatário

ABL total

Endereço

Tipo de Contrato

Loja Assaí São Bernardo do Campo/SP

Loja Assaí Interlagos São Paulo/SP

Assaí Atacadista. Rua Aricambú, 65 – Cordovil –

32.688,99

Avenida Regente Feijó, nº 823 Endereço

14.038,18

Assaí Atacadista.Locatário

Atípico

10.174,00 m²Área do

Rio de Janeiro

Locatário

Endereço

Área do Terreno ABL total Tipo de Contrato Vencimento

Típico

Assaí Atacadista

Av. Sen. Teotônio Vilela, 2926

27.194,00 m²

Mai/2028

107.457,00 m²

Locatário

Endereço

Área do Terreno ABL total Tipo de Contrato Vencimento

Assaí Atacadista. Av. Piraporinha, 680, Planalto, São

Bernardo do Campo

43.950 m²

16.114 m²

Típico

02/2040

LEROY MERLIN

PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO – TRXF11PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO – TRXF11

Loja Assaí – Diadema/SP

Loja Assaí Caldas Novas/GO

Loja Assaí Aparecida de Goiânia/GO trx 11

Loja Extra Atibaia/SP

Locatário

Endereço Av. Piraporinha, 1144 -Vila Nogueira

Assaí

Locatário

Endereço

Av. Santo Amaro, 1.697

Assaí

Área do Terreno – Solar de Caldas,

Área do Terreno

19.620,71 m²

Locatário

Caldas Novas/GO

10.258,00 m²

ABL total

ABL total

Típico

Tipo de Contrato

30.375,15 m²

13.986,92 m²

Vencimento

Atípico

Jun/2041

Mai/2028

Assaí

Locatário

Endereço

Vencimento

Área do Terreno

ABL total

Av. Prof. Carlos Alberto de Carvalho Pinto, 210

Extra

Tipo de Contrato

8.025,00 m²

Vencimento

4.417,00 m²

Típico

Loja Extra Campo Belo São Paulo /SP

Mai/2045

Loja Extra – Praia Grande/SP

Loja Extra Bosque da Saúde São Paulo/SP

Locatário

Endereço

Pão de Açúcar

Avenida Guadalajara, s/nº - Jardim Glória

Locatário

Extra

Locatário

R. Vieira de Morais, 1597 - Campo Belo

Endereço

Área do Terreno

Locatário

Extra

Extra

Endereço

5.436,00 m²

ABL total

Tipo de Contrato

3.312,00 m²

Endereço

R. Domingos de Morais, 316 - Vila Mariana, São Paulo

Área do Terreno

Atípico

Av. do Cursino, 2568 - Bosque da Saúde, São Paulo

ABL total

Vencimento

Área do Terreno

3.313,00 m²

1.744,00 m²

ABL total

Vencimento

2.810,00 m²

Típico

4.917,00 m²

Mai/2045

Típico

Mai/2045

Locatário

Endereço

Loja Extra – Diadema/SP

Loja Extra Bosque da Saúde São Paulo/SP

Loja Extra – Peruíbe/SP

Loja Extra São Bernardo do Campo/SP

Área do Terreno ABL total Tipo de Contrato Vencimento

Extra R. Ibirarema, 100 - Bosque da Saúde, São Paulo

Locatário

1.935,00 m²

Endereço

1.744,00 m²

Área do Terreno

ABL total

Típico

E t x ra Praça Bom Jesus de Piraporinha, 435

Tipo de Contrato

Vencimento

9.286,00 m²

Locatário

Endereço

4.454,00 m²

Área do Terreno

Mai/2045

ABL total

Típico

Tipo de Contrato

Vencimento

Pão de Açúcar

Avenida Padre

Anchieta, 4.580 – Vila Vermelha

Locatário

6.198,00 m²

2.400,00 m²

Endereço

Área do Terreno

Atípico

ABL total

Tipo de

Ago/2035

Contrato

Vencimento

Pão de Açúcar

Avenida Maria Servidei Demarchi, 1897 – Demarchi

6.144,00 m²

2.100,00 m²

Atípico

Página 29

Ago/2035

PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO – TRXF11

Loja Obramax Piracicaba/SP

Loja Obramax – São Gonçalo/RJ

Loja Obramax – Suzano/SP trx

Corporate Garden – São Paulo/SP

Locatário

Obramax

Loja Leroy Merlin Salvador/BA

Locatário

Endereço

Área do Terreno

Rua Visconde de Itaúna

Obramax

ABL total

Tipo de Contrato

Vencimento

nº 545, Grandim

31.842,09 m²

18.657,83 m²

Locatário

Atípico

Out/2045

TRCenter – Jundiaí/SP

Obramax

ABL total Tipo de Contrato Vencimento

Av. Brigadeiro Luís Antônio, 5083

Link School

2.220,78 m²

8.344,46 m²

Típico

Locatário

Área do Terreno

abr/2034

Endereço

Locatário

Loja Grupo Mateus Juazeiro/BA

Leroy Merlin e outros

Endereço

Leroy Merlin

Alameda Horto da Bela Vista – Salvador/BA

Locatário

Locatário

Endereço

Av. Antonio Frederico Ozanam, 4490 – Jundiaí/SP

Endereço

27.750,00 m²

13.019,00 m²

Área do Terreno

26.143,14 m²

Grupo Mateus

Tipo de Contrato Vencimento

Área do Terreno

Atípico

Locatário

Terreno

ABL total 30.959,00 m²

Endereço

Rua Otacílio Lira Cabral, 1300 – Guarabira/PB

Jan/2037

ABL total

Atípico

Tipo de Contrato Vencimento

Grupo Mateus

Jan/2044

56.898,85 m²

Vencimento

13.365,10 m²

Av. Epitácio Pessoa, S/N – Gleba C – Alto da Aliança – Juazeiro/BA

Atípico

Área do Terreno ABL total Tipo de Contrato Vencimento

Dez/2043

Loja Grupo Mateus Petrolina/PE

29.997,50 m²

16.794,82 m²

Loja Grupo Mateus Patos/PB

Atípico

Loja Grupo Mateus Aracaju/SE

Nov/2042

Locatário

Endereço

Área do Terreno

Loja Grupo Mateus Belém/PA

ABL total

Tipo de

Locatário Grupo Mateus

Av. João Rodrigues, 592 – Industrial – Endereço Aracaju/SE

31.524,00 m²

Grupo Mateus

Rua Lima Campos, 156

Área do Terreno

Contrato – São Sebastião – Patos/PB

12.165,30 m²

ABL total

36.000,00 m²

Endereço

Tipo de Contrato

Locatário

10.000,00 m²

Atípico

Área do Terreno

Locatário

33.867,98 m²

Av. Dr. Ulisses Guimarães, 423 – Jardim Amazonas – Petrolina/PE

Endereço

Grupo Mateus

Vencimento

Atípico

ABL total

19.828,85 m²

Tipo de

Área do Terreno

ABL total

Dez/2043

Tipo de

Atípico

Grupo Mateus

dez/2043

Contrato

Vencimento

Vencimento

Contrato

25.000,00 m²

942 - Bengui, Belém - PA

16.410,80 m²

Nov/2042

Estr. do Bengui, 938-

Vencimento

Atípico

Jun/2043 Página 30

PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO – TRXF11

M

Loja Grupo Mateus - Kennedy Caruaru/PE

Loja Grupo Mateus Caruaru/PE

Loja Grupo Mateus Ananindeua/PA

Locatário

Loja Grupo Mateus Marituba/PA

trx

Grupo Mateus

Grupo Mateus

Locatário

Av. Leão Dourado –

Endereço

Locatário

Bairro Kennedy –

Endereço

Av. Cláudio Saunders, Coqueiro, Ananindeua/PA

Caruaru/PE

Locatário

Grupo Mateus

ABL total

32.391,18 m²

Endereço

Tipo de

13.009,93 m²

21.120,00 m²

ABL total

Atípico

Rodovia BR-316, KM 25, S/N, Bairro Parque Verde, Marituba –PA

7.601,92 m²

Vencimento

Vencimento

Área do Terreno

dez/2043

Loja Grupo Mateus São Mateus/MA*

Atípico

ABL total

20.057,03 m²

Vencimento

Tipo de Contrato

10.291,95 m²

Atípico

Loja Grupo Mateus Russas/CE

Out/2044

Hospital Albert Einstein São Paulo/SP*

Locatário

Grupo Mateus

Grupo Mateus

Locatário

356, 208 - Vila

BR-135, km-190, s/n, São

Locatário

Endereço

Mateus do Maranhão/MA

12.000,00 m²

Endereço

Endereço

Albert Einstein

Locatário

62900-000

Parque Global, Marginal Pinheiros, 14.500 - Real Parque, São Paulo - SP

Decathlon

Endereço

Trevo da Rodovia D.

Área do Terreno

15.195,62 m²

Pedro I, Km 129, Jardim

24.500,00 m²

das Palmeiras

Área do Terreno

3.734,00 m²

ABL total

8.149,08 m²

ABL total

50.391,40 m²

Tipo de

ABL total

Tipo de Contrato

Atípico

29.024,10 m²

Atípico

Tipo de Contrato

Vencimento

5.074,82 m²

Out/2044

ABL total Tipo de Contrato

Vencimento

Atípico

Out/2044

Vencimento

fev/2047

Atípico

Vencimento

Ago/2061

TRCenter – Goiânia/GO

Laboratório Delboni Vila Mariana – São Paulo/SP

Estacionamento Coop Diadema/SP

Locatário

Loja Decathlon Joinville/SC

Endereço

Quadra B-37, Lote 02,

Área do Terreno 10.548,50 m²

bairro Jardim

Tipo de

Locatário

Endereço

ABL total 6.563,71 m²

Área do Terreno

Rua XV de novembro, 2805 -Glória

ABL total

Vencimento

Tipo de Contrato

37.301,68 m²

Decathlon

Vencimento

2.345,11 m²

Endereço

Locatário

Atípico

Área do Terreno

ABL total

Jun/2050

Tipo de Contrato

Vencimento

Cooperativa de Consumo

Av. Fábio Eduardo

Ramos Esquivel, 290

Locatário

1.457,00 m²

Endereço

Típico

Área do Terreno ABL total Tipo de Contrato Vo

Mar/2030

Vencimento

Delboni

R. Rodrigo Vieira, 67 - Jardim Vila Mariana, São Paulo

6.290,00 m²

3.580,00 m²

PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO – TRXF11

M

Galpão Mercado Livre Araucária/PR

Loja Carrefour Jaboatão dos Guararapes/PE trx

Escola Eleva – Rio de Janeiro/RJ

Strip Mall – Rio de Janeiro/RJ

Locatário

Mercado Livre

Endereço

Locatário

Av. Cézar Hasselmann, 499-497 - Fazenda Velha, Araucária – PR

Endereço

Carrefour

Avenida Barreto de Menezes, 800 – Lj. 05 – Prazeres

Locatário

Escola Eleva

Endereço

Av. José Silva de

Azevedo Neto, 309 -

Locatário

Barra da Tijuca

Endereço

Drogarias Pacheco, McDonald’s e outros

Av. José Silva de Azevedo Neto, 309 - Barra da Tijuca

Área do Terreno

12.000,00 m²

Área do Terreno

Área do Terreno

ABL total

15.130,54 m²

17.961,67 m²

2.333,33 m²

Tipo de Contrato

Típico

ABL total

Vencimento

Mar/2036

12.856,17 m²

Tipo de Contrato

ABL total

Atípico até Jan/2032, típico até Dez/2041

Tipo de Contrato

650,991 m²

Vencimento

Típico

Faculdade Cruzeiro do Sul Guarulhos/SP

Dez/2029

Faculdade Ânima Porto Alegre/RS

Faculdade Cogna Campinas/SP

Faculdade Ânima Canoas/RS

Faculdade Anhanguera (Cogna)

Locatário

Faculdade Cruzeiro do Sul e outros

Locatário

Locatário

Locatário

UniRitter

UniRitter

Endereço

R. Luiz Otávio, 1313 - Parque Taquaral

Endereço

Endereço

Rua Orfanotrófio, 555, Alto - Teresópolis

Vencimento

Rua Santos Dumont, 888

Mai/2036 / Dez/2027 / Out/2026

Vencimento

Área do Terreno

29.592,24 m²

ABL total Tipo de Contrato

47.200 m²

Dez/2034

Atípico

Vencimento

Grande Center Maranhão São Luís/MA

Jun/2036

Vencimento

Jun/2031

Agência Riachuelo Rio de Janeiro/RJ

Agência – Jundiaí/SP

Endereço Área do Terreno

R. Oswaldo Cruz, 415

Americanas e Dasa

Caixa Econômica Federal

ABL total

2.572,58 m²

R. Cândido Benício, 1671

Caixa Econômica Federal

Área do Terreno

Tipo de Contrato

4.920 m²

5.937,34 m²

Área do Terreno

R. Riachuelo, 61

ABL total 625 m²

ABL total Tipo de Contrato

1.150 m²

Tipo de Contrato

Endereço

1.303,45 m²

Típico

Área do Terreno

Rua Rangel Pestana, 278

Ago/2030

ABL total

Vencimento

330 m²

Vencimento

Vencimento

Ago/2030

1.006,69 m²

Tipo de Contrato

Jan/2032

Vencimento

Típico

Ago/2030 Página 32

PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO – TRXF11

M

Agência Francisco Matarazzo São Paulo/SP

Agência Vila Madalena São Paulo/SP

trx

Agência Rua das Flores Curitiba/PR

Agência Shopping Barra Salvador/BA

Locatário

Caixa Econômica

Locatário

Caixa Econômica

Locatário

Caixa Econômica

Locatário

Caixa Econômica

Endereço

Av. Francisco Matarazzo, 342

Endereço

R. Fradique Coutinho,

Endereço

Praça Gen. Osório, 319

1339

Endereço

R. Augusto Frederico Schmith, 139

Área do Terreno

674,40 m²

Área do Terreno

800 m²

Área do Terreno

0,11 m²

Área do Terreno

ABL total

674,40 m²

ABL total

1.520 m²

Tipo de Contrato

1.789,05 m²

829 m²

Típico

ABL total

Tipo de Contrato

ABL total

Vencimento

Mai/2027

Típico

Vencimento

743,35 m²

Tipo de Contrato

Mai/2027

Vencimento

Típico

Tipo de Contrato

Set/2029

Vencimento

Típico

Ago/2030

Agência São Bento São Paulo/SP

Agência Cidadela Salvador/BA

Agência Fonseca Niterói/RJ

Agência Penha Rio de Janeiro/RJ

Caixa Econômica

Locatário

Caixa Econômica

Locatário

Caixa Econômica

Caixa Econômica

Endereço

Locatário

Locatário

R. São Bento, 397

Av. Antônio Carlos Magalhães, 2487

Endereço

Área do Terreno

Alameda São

Endereço

Endereço

Área do Terreno

Av. Brás de Pina, 02

Boaventura, 904

Área do Terreno

935,55 m²

Área do Terreno

1.134,67 m²

ABL total

1.539,8 m²

ABL total

1219,44 m²

ABL total

ABL total

1.203 m²

Típico

Tipo de Contrato

Tipo de Contrato

4.970,73 m²

Tipo de Contrato

Típico

Tipo de Contrato

Ago/2030

Típico

Vencimento

Vencimento

Típico

Ago/2030

Vencimento

Ago/2030

Vencimento

Ago/2030

Locatário

Endereço

Agência Barra da Tijuca Rio de Janeiro/RJ

Caixa Econômica

Agência Shopping RioSul Rio de Janeiro/SP

Área do Terreno

Av. das Américas, 3959

Locatário

Endereço

Caixa Econômica e Santander

Agência São João do Meriti/RJ

1.174,08 m²

Rua Lauro Müller, 116

Locatário

Caixa Econômica

Agência Alcântara São Gonçalo/RJ

Área do Terreno

Tipo de Contrato

Locatário

Caixa Econômica R. Dr. Alfredo Backer, 536

Vencimento

ABL total 532,97 m²

Endereço

Av. Getúlio de Moura, 60

Ago/2030

ABL total Tipo de Contrato

Vencimento

Área do Terreno

Ago/2030

1.170,07 m²

Típico

Endereço

ABL total Tipo de Contrato Vencimento

602,23 m²

602,32 m²

Típico

Área do Terreno ABL total Tipo de Contrato Vencimento

Ago/2030

1.688,88 m² Típico Ago/2030

PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO – TRXF11

M

Loja Atacadão Arapiraca/AL

Loja Atacadão Sobral/CE trx

Loja Atacadão Tangará da Serra/MT

Loja Atacadão Mossoró/RN

Locatário

Atacadão

Locatário

Atacadão

Locatário

AL-220, 359 - Itapoá

Atacadão

Locatário

Endereço

Av. Sen. Fernandes

Atacadão

Endereço

Endereço

Av. Domingos Parente de Sá Barreto, 303

Távora, 605

Endereço

Av. João da Escóssia, 1724

Área do Terreno

34.842,89 m²

Área do Terreno

33.460 m²

Área do Terreno

51.443,56 m²

Área do Terreno

ABL total

87.176 m²

14.038,11 m²

ABL total

13.598,55 m²

13.620,24 m²

ABL total

ABL total

Tipo de Contrato

Tipo de Contrato

Atípico

18.693 m²

Vencimento

Atípico

Dez/2040

Vencimento

Tipo de Contrato

Dez/2040

Atípico

Vencimento

Tipo de Contrato

Dez/2040

Vencimento

Dez/2040

Loja Atacadão Duque de Caxias/RJ

Loja Atacadão Resende/RJ

Loja Atacadão – Camaragibe/PE

Loja Grupo Mateus Imperatriz/MA*

Locatário

Atacadão

Locatário

Atacadão

Locatário

Atacadão

Locatário

Endereço

Rod. Washington Luiz, 1213

Av. Francisco Fortes Filho, 5

Grupo Mateus

Endereço

Av. Dr. Belmínio Correia, 4817

Endereço

Endereço

Área do Terreno

Av. Newton Bello, 22

Área do Terreno

31.600,21m²

47.776,57 m²

Área do Terreno

Área do Terreno

40.216 m²

29.776,6 m²

ABL total

13.465,28 m²

ABL total

14.173,82 m²

ABL total

13.384,11 m²

ABL total

3.954,11 m²

Tipo de Contrato

Tipo de Contrato

Atípico

Atípico

Tipo de Contrato

Atípico

Tipo de Contrato

Vencimento

Vencimento

Dez/2040

Atípico

Vencimento

Dez/2040

Dez/2040

Vencimento

Dez/2045

Loja Grupo Mateus Salvador/BA*

Loja Grupo Mateus Cametá/PA*

Loja Grupo Mateus Carpina/PE

Global Medical Center Albert Einstein – São Paulo/SP

Locatário

Grupo Mateus

Locatário

Endereço

Av. Antônio Carlos Magalhães, 3650

Grupo Mateus

Endereço

Área do Terreno

Locatário

Rodovia BR 422, KM 01, Cametá – PA

Novo AtacarejoLocatário

70.050 m²

Albert Einstein

Área do Terreno

Endereço

Av. Conselheiro João Alfredo, 262 Endereço

28.000 m²

ABL total

Área do Terreno

Marginal Pinheiros, 14.500

37.510,98 m²

ABL total

Área do 18..242,09 m² Terreno

Tipo de Contrato

10.443,78 m²

Tipo de Contrato

ABL total

Atípico

Tipo de Contrato

9.703,78 m²ABL total

Atípico Contrato Tipo de

9.185,27 m²

Vencimento

Atípico

*Imóveis em Desenvolvimento

Dez/2045

Vencimento

Dez/2045

Vencimento

Dez/2045 Vencimento

Jul/2037 Página 34

PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO – TRXF11

M

Loja St. Marché São Paulo/SP

Loja St. Marché São Paulo/SP

trx

Loja Oba Hortifruti– São Paulo/SP

Locatário

Locatário

St. Marché

Av. Rebouças, 1128

Locatário

St. Marché

Locatário

Endereço

Rua Palestina, 117

Oba Hortifruti

Endereço

R. Dr. Jesuíno Maciel, 877

Endereço

Endereço

Av. Conselheiro

Área do Terreno

316,12 m²

Área do Terreno

1.736 m²

Área do Terreno

1.736 m²

Rodrigues Alves, 860

Área do Terreno

ABL total

2.606 m²

2.197 m²

ABL total

2.782 m²

2.767 m²

ABL total

Tipo de Contrato

Tipo de Contrato

Atípico

ABL total

3.441 m²

Atípico

Set/2040

Vencimento

Vencimento

Tipo de Contrato

Jun/2032

Vencimento

Atípico

Tipo de Contrato

Jul/2038

Atípico

Vencimento

Dez/2040

Galpão Hlog Cabreúva Cabreúva/SP

Galpão Hlog Galeão – Rio de Janeiro/RJ

Galpão HBR Multipark Guarulhos/SP

Galpão HBR Água Chata Guarulhos/SP

Locatário

Multilocatário

Multilocatário

Multilocatário

Locatário

Locatário

Locatário

Enersys Brasil

Endereço

Via das Palmas, 2015

Endereço

Estrada do Galeão

R. Min. Marcos Freire, 250

Endereço

Endereço

R. Toufic El Khouri Saad, 333

Área do Terreno

Área do Terreno

90.224 m²

30.000 m²

Área do Terreno

Área do Terreno

51.589 m²

67.423 m²

ABL total

32.451,54 m²

ABL total

16.503,24 m²

ABL total

32.108,23 m²

ABL total

23.396,85 m²

Tipo de Contrato

Atípico

Tipo de Contrato

Típico

Típico

Tipo de Contrato

Tipo de Contrato

Típico

Ocupação

100%Ocupação

75,74%

Ocupação

100%

Ocupação

100%

Galpão CLJ Jaguaré São Paulo/SP

Galpão Citlog Sul de Minas 3 Varginha/MG

Shopping ViaBrasil Belo Horizonte/MG

Shopping ViaBarreiro – Belo Horizonte/MG

Locatário

Endereço

Multilocatário

Área do Terreno

Locatário

Av. Jaguaré, 818

Multilocatário

MultilocatárioLocatário

Endereço

Rua Projetada PS, 333

Locatário

3.368 m²

Multilocatário

Endereço

Área do Terreno

ABL total

R. Irlanda, 413Endereço

204.696,53 m²

Av. Afonso Vaz de Melo, 640

2.640 m²

Tipo de Contrato

Administração

ABL total

AD ShoppingAdministração

78.542,74 m²

Tipo de Contrato

AD Shopping

Participação

Típico e Atípico

100%Participação

ABL Total

50%

Ocupação

Ocupação

17.233 m²ABL Total

100%

Ocupação

90,88%Ocupação

59,460 m²

Página 3587,15%

PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO – TRXF11

Shopping São Luís São Luís/MA

Locatário

Multilocatário

Endereço

Av. Prof. Carlos Cunha, 1000

Administração

AD Shopping

Participação

ABL Total

55.312,91 m²

Ocupação

PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO – TRXB11

Loja Pão de Açúcar Goiânia/GO

Loja Pão de Açúcar Goiânia/GO

trx

Loja Pão de Açúcar Aracajú/SE

Loja Assaí Jequié/BA

Locatário

Pão de Açúcar

Pão de Açúcar

Locatário

Pão de Açúcar

Avenida T-63 e T-15,

Endereço

Endereço

Locatário

s/nº - Setor Bueno

Av. República do Líbano – Quadra 56 – Setor 56

Rua José Seabra

Endereço

Assaí Atacadista

Área do

5.625,00 m²

Av. Cesar Borges, s/n - São Judas Tadeu

Terreno

Endereço

Batista, 30

Área do Terreno

ABL total

4.307,00 m²

6.365,00 m²

Tipo de

Área do Terreno

ABL total Tipo de Contrato Vencimento

Atípico

5.706,00 m²

5.290,00 m²

Vencimento

Jul/2035

Atípico

Área do Terreno

Jul/2035

ABL total Tipo de Contrato Vencimento

2.187,00 m²

22.700,00 m²

Atípico

ABL total Tipo de Contrato Vencimento

Jul/2035

10.535,00 m²

Atípico

Mai/2035

Loja Assaí – Goiânia/GO

Loja Assaí – Goiânia/GO

Loja Assaí – Santo André/SP

Loja Assaí – Paulo Afonso/BA

Assaí Atacadista

Assaí Atacadista

Locatário

Locatário

Locatário

Locatário

Assaí Atacadista

Loja Assaí – Recife/PE

Avenida Independência,

Endereço

Endereço

Área do Terreno

Endereço

s/n

ABL total

Av. do Aeroporto, 13 -

21.647,00 m²

Tipo de Contrato Vencimento

Área do Terreno

11.386,00 m²

ABL total

Atípico

Tipo de Contrato Vencimento

10.635,00 m²

10.000,00 m²

Jun/2035

Jardim Bahia

Atípico

Jul/2035

Loja Extra Rio das Ostras/RJ

Loja Assaí Campina Grande/PB

Loja Extra Araruama/RJ

Locatário

Endereço

Área do Terreno ABL total Tipo de Contrato Vencimento

Assaí Atacadista

Locatário

Locatário

Rua Benfica, 715 –

Madalena

Endereço

30.542,00 m²

24.438,00 m²

Atípico

Jul/2035

Área do Terreno ABL total Tipo de Contrato Vencimento

Avenida Assis

Chateaubriand – nº

Pão de Açúcar

1.110

Endereço

34.833,00 m²

12.170,00 m²

Área do Terreno

ABL total

Atípico

Tipo de Contrato

Jun/2035

Vencimento

Rodovia Amaral Peixoto – s/n

9.600,00 m²

3.687,00 m²

Locatário

Atípico

Jun/2035

Endereço

Área do Terreno ABL total Tipo de Contrato Vencimento

Pão de Açúcar Rua México – nº 160 – Centro

4.826,00 m²

3.357,00 m²

Atípico

Jun/2035

PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO EM CONSTRUÇÃO

Loja Assaí – Aparecida de Goiânia/GO

Loja Assaí Aparecida de Goiânia; I naugurada em 18/12/2025

Hospital Albert Einstein – São Paulo/SP

PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO EM CONSTRUÇÃO

Grupo Mateus – Cametá/PA

Loja Grupo Mateus Cametá/PA; Entrega prevista: Abril 2026

Grupo Mateus – Imperatriz/MA

GLOSSÁRIO

TERMOS

IFIX

Fundos de Tijolo

Fundos de Papel

BTS (Built to Suit)

SLB (Sale and Leaseback)

WALE

Cap rate

Amortização

Securitização

Índice de Liquidez Corrente

Dividend Yield

VM

VP

PIB

IBC-BR

IGPM

IPCA

IPCA-15

NTN-B

SELIC

CDI

GESTOR

ADMINISTRADOR

DEFINIÇÕES

Índice de Fundos Imobiliários da B3

Fundos Imobiliários que investem majoritariamente em imóveis

Fundos Imobiliários que investem majoritariamente em dívida imobiliária

Formato de locação no qual um imóvel é construído já prevendo as necessidades do futuro locatário

Consiste na troca de um bem imóvel do antigo proprietário por capital de giro, onde um ou mais imóveis são vendidos e imediatamente alugados pelo antigo proprietário, que torna-se, então, locatário

Média ponderada do prazo de vencimentos dos contratos

Quanto determinado imóvel retorna de capital em relação ao montante investido

Processo de pagamento gradual de uma dívida ao longo do tempo através de pagamentos periódicos

Processo financeiro pelo qual ativos ilíquidos ou pouco líquidos (como empréstimos, hipotecas, recebíveis de cartão de crédito, entre outros) são transformados em títulos negociáveis, que podem ser vendidos a investidores no mercado de capitais

Indicador financeiro que mede a capacidade de uma empresa de pagar suas obrigações de curto prazo utilizando seus ativos de liquidez

Soma do valor distribuído em dividendos / preço da cota

Valor de Mercado do Fundo, que considera a cota diária negociada

Valor Patrimonial do Fundo, que leva em consideração o valor líquido dos ativos

Indicador econômico que apresenta a soma de todos os bens e serviços produzidos em uma área geográfica em um determinado período

Índice de Atividade Econômica que avalia o ritmo de crescimento da economia brasileira, servindo como uma estimativa para o Produto Interno Bruto (PIB)

Índice de inflação que calcula a variação dos preços da indústria, construção civil, agronegócio, varejo e atacado

Índice de inflação, utilizado para demonstrar a variação de uma cesta de produtos e serviços

Prévia da inflação oficial do país

Título de dívida do governo que remunera inflação + 6% a.a., com pagamento de juros semestrais

Taxa básica de juros do Brasil

Taxa média diária praticada entre bancos para transferência monetária

Responsável pela estratégia e alocação dos recursos do Fundo

Entidade responsável pela gestão administrativa do fundo, garantindo que todas as operações e obrigações legais sejam cumpridas

DISCLAIMER

Este relatório é fornecido exclusivamente a título informativo e não constitui nem deve ser interpretado como oferta ou solicitação de compra ou venda de valores mobiliários, instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócios específica, qualquer que seja a jurisdição.

As opiniões, estimativas e projeções expressas neste relatório refletem o atual julgamento do responsável pelo seu conteúdo na data de sua divulgação e estão, portanto, sujeitas a alterações sem aviso prévio. As projeções utilizam dados históricos e suposições, de forma que devem ser realizadas as seguintes advertências: (1) Não estão livres de erros; (2) Não é possível garantir que os cenários obtidos venham efetivamente a ocorrer; (3) Não configuram, em nenhuma hipótese, promessa ou garantia de retorno esperado nem de exposição máxima de perda; e (4) Não devem ser utilizadas para embasar nenhum procedimento administrativo perante órgãos fiscalizadores ou reguladores.

Leia o Prospecto, o Formulário de Informações Complementares, a Lâmina de informações essenciais e o regulamento antes de investir. Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos.

Fundos de investimento não contam com garantia do Administrador, do Gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

M Autorregulação ANBIMA

Gestão de Recursos

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