Fato Relevante TRXF11 de 16/10/2026

TRX REAL ESTATE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA

CNPJ sob o nº 28.548.288/0001-52 Código de Negociação das Cotas na B3: TRXF11

FATO RELEVANTE

TRXF11 CONCLUI INVESTIMENTO EM IMÓVEL LOCADO AO MERCADO LIVRE NA MODALIDADE BUILT TO SUIT

BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A. e TRX GESTORA DE RECURSOS LTDA., ao final qualificadas, na qualidade de instituição administradora (“Administradora”) e instituição gestora (“Gestora”), respectivamente, do TRX REAL ESTATE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA, inscrito no CNPJ sob o nº 28.548.288/0001-52 (“Fundo”), servem-se do presente para comunicar aos cotistas do Fundo (“Cotistas”) e ao mercado em geral, nos termos do artigo 64 da Resolução CVM nº 175, de 23 de dezembro 2022, conforme alterada (“Resolução CVM 175”), que:

O Fundo concluiu, nesta data, o investimento em um Certificado de Recebíveis Imobiliários (“CRI”) emitido pela Leverage Companhia Securitizadora (“Securitizadora”) que tem por objeto o investimento no desenvolvimento de empreendimento logístico localizado na cidade de Campinas/SP (“Imóvel”), locado para a EBAZAR.COM.BR LTDA (“Mercado Livre”), na modalidade built to suit (“Transação”), atualmente em fase de construção.

O valor total a ser desembolsado pelo Fundo é de R$ 250.000.000,00 (duzentos e cinquenta milhões de reais) (“Preço”), que serão pagos pelo Fundo de acordo com o fluxo contratado até julho de 2028.

A aquisição e o pagamento do investimento se darão, inicialmente, por meio de estrutura de investimento, pelo Fundo, em um Certificado de Recebíveis Imobiliários (“CRI”) emitido pela Leverage Companhia Securitizadora (“Securitizadora”). Durante a fase de obras, o CRI será remunerado a uma taxa de 8,5% ao ano, corrigido pelo Índice Nacional de Construção Civil (“INCC”). Contra a conclusão e entrega das obras de construção da primeira etapa do Imóvel ao Mercado Livre, prevista para ocorrer em outubro de 2027, o CRI começará a ser amortizado por meio da dação em pagamento de cotas de uma classe de um fundo de investimento que terá direito aos direitos decorrentes da exploração de 14,57% da propriedade do Imóvel.

O Contrato de Locação vigorará pelo prazo de 16 (dezesseis) anos a contar da data de conclusão e entrega das obras de construção da primeira etapa do Imóvel, prevista para ocorrer em outubro de 2027, conta com penalidade por rescisão antecipada equivalente ao saldo devedor integral de cada Contrato de Locação rescindido antecipadamente, sem possibilidade de ação revisional de aluguel durante o prazo de vigência inicial de cada Contrato de Locação e garantia locatícia na modalidade atípica, conforme termos e condições previstos no Contrato de Locação.

O Imóvel será composto por um galpão logístico, ainda em fase de construção, e que será operado pelo Mercado Livre para suas atividades logísticas (“Galpão”).

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A Administradora e a Gestora comunicam ainda que a conclusão da Transação ocorre após a superação das condições precedentes (“Condições Precedentes”) previstas nos documentos do CRI, sendo certo que, nesta data, a Transação se torna irrevogável e irretratável.

O investimento indireto no Imóvel vai ao encontro da estratégia do Fundo em formar seu portfólio com ativos bem localizados, características técnicas atuais e flexibilidade de uso futuro com o objetivo de distribuir renda e ganho de capital para seus cotistas com imóveis de primeira linha alugados para grandes empresas através de contratos de longo prazo.

Para maiores detalhes sobre o Imóvel e o racional da sua aquisição, consultar a Apresentação em anexo.

ESTE FATO RELEVANTE NÃO DEVE, EM QUALQUER CIRCUNSTÂNCIA, SER CONSIDERADO COMO UMA RECOMENDAÇÃO DE INVESTIMENTO EM COTAS DO FUNDO. ANTES DE TOMAR A DECISÃO DE INVESTIMENTO EM COTAS DO FUNDO, É RECOMENDÁVEL QUE OS POTENCIAIS INVESTIDORES LEIAM O REGULAMENTO DO FUNDO E FAÇAM A SUA PRÓPRIA ANÁLISE E AVALIAÇÃO DO FUNDO, DE SUAS ATIVIDADES E DOS RISCOS DECORRENTES DO INVESTIMENTO EM COTAS DO FUNDO . A RENTABILIDADE ESPERADA NÃO REPRESENTA E NEM DEVE SER CONSIDERADA, A QUALQUER MOMENTO E SOBRE QUALQUER HIPÓTESE, COMO PROMESSA, GARANTIA OU SUGESTÃO DE RENTABILIDADE FUTURA.

São Paulo, 16 de outubro de 2026.

BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A.

(instituição financeira, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Alves Guimarães, nº 1212, Pinheiros, inscrita no CNPJ sob o nº 13.486.793/0001-42)

TRX GESTORA DE RECURSOS LTDA.

(sociedade empresária limitada, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 2.179, 7º andar, conjunto 72, Jardim Paulistano, inscrita no CNPJ sob o nº

13.362.610/0001-87)

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Principais Objetivos da Operação

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Aquisição de ativo logístico de infraestrutura imobiliária de grande escala, com relevância operacional para uma das principais empresas de comércio eletrônico da América Latina, estrategicamente localizado próximo ao Aeroporto Internacional de Viracopos, em Campinas/SP;

Geração de renda imobiliária recorrente e previsível, ancorada por um contrato de locação de longo prazo com o Mercado Livre e mecanismos de renda mínima garantida com a contraparte; Diversificação e fortalecimento do portfólio com um ativo de elevada relevância operacional;

Potencial geração de valor para o cotista, unindo atributos relevantes em uma única operação: qualidade imobiliária, localização estratégica, contrato de locação robusto e locatário de primeira linha.

MELI CAMPINAS | INFORMAÇÕES DE AQUISIÇÃO

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Imóvel em construção. Imagem ilustrativa do projeto em 3D.

• O cap rate já é líquido de todos os custos da estrutura conforme apresentado nas páginas 1 e 2 desse Fato Relevante.

MELI CAMPINAS | CONTRATO DE LOCAÇÃO

Classificação do Ativo AAA Contrato de Locação Atípico 16 anos, contados a partir da primeira Prazo entrega (prevista para outubro de 2027) INCC durante o período de desenvolvimento até a primeira entrega, Índice de Reajuste após a primeira entrega, anualmente pelo IPCA Previsão de Conclusão do Setembro de 2028 Desenvolvimento do Imóvel Multa Rescisória Saldo Remanescente E

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Imóvel em construção. Imagem ilustrativa do projeto em 3D.

MELI CAMPINAS | RACIONAL DE AQUISIÇÃO

QUALIDADE DO LOCATÁRIO E RELEVÂNCIA OPERACIONAL

O Mercado Livre é uma das principais plataformas de comércio eletrônico da América Latina e depende de uma estrutura logística eficiente para atender às suas operações. Com aproximadamente 460 mil m² de área construída, o empreendimento será o maior centro de distribuição da companhia. O imóvel terá padrão AAA, com infraestrutura preparada para automação e robótica. Essas características tornam o ativo relevante para a operação do inquilino e contribuem para a previsibilidade das receitas do Fundo, embora não eliminem o risco de desocupação.

CONTRATO DE LONGO PRAZO

Construído sob medida para atender às necessidades do Mercado Livre, o imóvel terá contrato de locação com prazo de 16 anos, contado a partir da primeira entrega. Isso proporciona maior previsibilidade para as receitas de aluguel do Fundo. Além disso, a multa por rescisão antecipada equivale aos aluguéis que ainda faltariam pagar até o fim do contrato, tornando a saída antecipada mais onerosa para o locatário e oferecendo uma proteção adicional ao investimento.

LOCALIZAÇÃO ESTRATÉGICA

Localizado a menos de 5 km do Aeroporto Internacional de Viracopos, em Campinas/SP, o empreendimento tem acesso a importantes rodovias, como Bandeirantes e Anhanguera. Essa conexão facilita a distribuição de mercadorias entre a capital paulista, o interior do estado e outros mercados consumidores. Para uma operação como a do Mercado Livre, a localização é essencial para a eficiência logística e contribui para a atratividade do imóvel no longo prazo.

ALINHAMENTO À ESTRATÉGIA DO TRXF11

A aquisição representa mais um avanço na consolidação de um portfólio de imóveis de qualidade, com escala, relevância operacional e contratos de longo prazo. A participação no Meli Campinas amplia a exposição do TRXF11 à infraestrutura logística associada ao comércio eletrônico, fortalecendo sua presença em ativos imobiliários que desempenham papel relevante nas operações de grandes empresas e na economia brasileira.

MELI CAMPINAS | LINHA DO TEMPO

Outubro de 2026 Aquisição de 14,57% do Centro de Distribuição (CD) Meli Campinas

Setembro de 2028 Outubro de 2027 Dezembro de 2027 Julho de 2028 Previsão da 4ª entrega e Previsão da 1ª entrega Previsão da 2ª entrega Previsão da 3ª entrega conclusão do desenvolvimento do imóvel

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O TRXF11 será remunerado por renda mínima garantida equivalente a 8,50% ao ano, corrigida pelo INCC, de forma proporcional ao capital investido conforme o desembolso e evolução da obra.

Início do contrato de locação na modalidade atípica com o Mercado Livre com prazo de 16 anos, equivalente ao cap rate de 8,50% ao ano, com correção monetária pelo IPCA.

MELI CAMPINAS | LOCALIZAÇÃO

Campinas/SP

Campinas é um dos principais polos logísticos do Brasil. A cidade reúne infraestrutura de transporte, proximidade com grandes mercados consumidores e acesso a importantes rodovias, como Anhanguera, Bandeirantes e Dom Pedro I, além de estar próxima ao Aeroporto Internacional de Viracopos.

Essa combinação facilita o transporte e a distribuição de mercadorias, permitindo atender com eficiência tanto a Região Metropolitana de São Paulo quanto cidades do interior paulista e outros mercados do Sudeste. Para empreendimentos logísticos, estar em uma região com essas características representa uma vantagem importante, pois a localização contribui diretamente para a eficiência das operações.

Pontos de Referência
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Rodovia Lix da Cunha
1 Aeroporto Internacional de Viracopos em um raio de 2km
2 Rodovia dos Bandeirantes em um raio de 2km
3 Rodovia Anhanguera em um raio de 7,5 km

MELI CAMPINAS | LOCATÁRIO

Sobre o Locatário ~~O~~ Fundado em 1999, na Argentina, atualmente o Mercado Livre é líder em comércio eletrônico na América Latina, com atuação em diversos países. Sua plataforma de marktet place conecta grandes marcas e pequenos vendedores a milhões de consumidores.

Grandes Números

• Opera com uma rede logística com cerca de 21 Centos de Distribuição no Brasil, conforme plano de expansão concluído até o final de 2025;

• Lucro líquido em 2025: US$ 1,99 bilhão;

A empresa também conta com uma estrutura logística própria, o Mercado Envios, que integra as entregas e permite acompanhar os pedidos. Outro braço importante é o Mercado Pago, que oferece soluções de pagamento, carteira digital e serviços financeiros.

• ROE (Retorno sobre o Patrimônio Líquido) Recorrente de 29,6% em 2025;

• Receita líquida e resultado em 2025: US$ 28,9 bilhões;

Ao longo dos anos, a companhia vem investindo em tecnologia, inteligência artificial, segurança e experiência do usuário. Esse conjunto de operações faz do Mercado Livre uma referência em tecnologia e eficiência logística na região, reforçando a relevância da empresa como locatária do imóvel.

Rating (Nota de Crédito) ~~Do~~ Escala Global Equivalente: BBB- pela Fitch Rating Escala Nacional: AAA pela Fitch

Escala Global Equivalente: Ba1 pela Moody’s

Escala Global Equivalente: BB+ pela Standard & Poor’s (S&P)

• Volume total de pagamentos em 2025: US$ 277,8 bilhões.

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TRXF11 PÓS AQUISIÇÃO

O B J E T I V O

Refletir os impactos no TRXF11 decorrentes da aquisição da fração de 14,57% do Centro de Distribuição Meli Campinas

MELI CAMPINAS | CENÁRIO PRÉ E PÓS AQUISIÇÃO

*Considera as operações de aquisição e alienação de imóveis já divulgadas ao mercado pelo TRXF11.

*Considera os ativos detidos de forma direta e indireta pelo TRXF11.

MELI CAMPINAS | CENÁRIO PÓS AQUISIÇÃO

Segmento de Atuação dos Locatários (% da receita)

Principais Locatários (% da receita)

Mercado Livre 16,66%
Multilocatários Logísticos 13,79%
Lojistas de Shopping Centers 10,27%
Assaí 6,68%
Grupo Mateus 6,39%
Albert Einstein 5,95%
Shopee 3,94%
Pão de Açúcar 3,94%
Multilocatários Corporativos 3,85%
DHL 3,61% 16,66%
Emiliano 3,03%
Locatário com
Atacadão 2,62% maior exposição
Sírio Libanês 2,51%
Obramax 1,93% 10,09%
Maior imóvel do
Link School 1,58%
portfólio
Ânima Educação 1,55%
Leroy Merlin 1,37%
0,74%
Extra 1,33%
Preço médio por imóvel
St. Marche 1,28%
Escola Eleva 1,13%
BRF 1,07%
Faculdade Ibmec 0,97%
Petlove 0,91%
Outros 3,64%

*Considera as operações de aquisição e alienação de imóveis já divulgadas ao mercado pelo TRXF11.

*Considera os ativos detidos de forma direta e indireta pelo TRXF11.

MELI CAMPINAS | CENÁRIO PÓS AQUISIÇÃO

63,28% 10,86 anos
Receita advindas de contratos atípicos Prazo médio da carteira
Atípico; Típico Logístico; Típico Comercial; Típico Shopping;
1,1% 63,28% 13,31% 13,14% 10,27%
0,5% 0,5%
0,4
%
0,6%
4,1%
0,5%
0,9% Vencimento dos Contratos (% da receita)
3,2%
0,4%
17,24%
2,3%0,0%
10,9% 14,19% 14,06%
19 7,
4
Estados/DF
%
47,8%
7,6%
69 6,0% 8,16%
Cidades
0,4% 5,97%
5,58%
4,91%
4,10% 4,21%
86,78% 5,5% 3,41%
2,78%
Do valor investido em 1,81% 1,70% 1,94% 2,15% 2,28% 2,01%
Regiões Metropolitanas 1,28%
0,82%
0,46% 0,37% 0,55%
2026 2027 2028 2029 Da plataforma Bing2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 +
© Microsoft, OpenStreetMap, Overture Maps Fundation

*Considera as operações de aquisição e alienação de imóveis já divulgadas ao mercado pelo TRXF11.

*Considera os ativos detidos de forma direta e indireta pelo TRXF11.

DISCLAIMER

Este material foi preparado pela TRX Gestora, tem caráter meramente informativo e não deve ser entendido como oferta, recomendação ou análise de investimento ou ativos, material promocional, solicitação de compra ou venda.

A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. Fundos de Investimento Imobiliários não são garantidos pelo administrador do fundo, gestor da carteira, por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC).

O investimento no Fundo apresenta riscos. Para maiores informações, leia o Regulamento e Informe Anual do TRXF11.

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