Relatório Gerencial TVRI11 de agosto de 2026

TVRI11

TIVIO Renda Imobiliária FII

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Tivio Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário (FII)

Ticker TVRI11

CNPJ 14.410.722/0001-29

Administrador BEM DTVM LTDA.

Gestor TIVIO CAPITAL DTVM S.A.

Escriturador das Cotas Banco Bradesco S.A.

Auditor PWC

Início de Negociação na B3 Dez-12

Prazo do Fundo Indeterminado

Público Alvo Investidores em geral

Taxa de Performance Não há

Quantidade de Cotas Emitidas 15.919.690

Taxa Administração 0,10% a.a.

Taxa Gestão 0,18% a.a.

Distribuição de Rendimentos Mensal, com pagamento no 10º dia útil do mês

O Fundo tem como objetivo a realização de investimentos imobiliários através de aquisições, locações para terceiros e eventuais vendas de imóveis de natureza comercial.

Principais Indicadores

Rentabilidade

Rendimento por Cota R$ 1,0 5

Dividend Yield Mensal 1,18%

Dividend Yield Anualizado 14,17%

Dividend Yield Médio (12 M)1 13,12%

Valuation

Cota Fechamento R$88,90

Cota Patrimonial R$ 10 0,6 0

Valor de Mercado R$ 1,4 2 bi

Valor Patrimonial R$ 1,6 0 bi

P/VP 0,88

Liquidez

Média Diária Volume Negociado R$ 0 ,97 MM

Número de Negócios no Mês 22.429

Número de Cotistas 59.095

Quantidade de Cotas 15.919.690

Portfólio

Ativos 56

Área Bruta Locável (m²) 284.928

Vacância Física 5,3%

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Comentário do Gestor

Distribuição Mês 1,05 / Cota

Dividend Yield 14,17% Anualizado

RETORNO

Nos últimos 12 meses, o fundo apresentou uma rentabilidade de 9,3%, frente a 8,2% do IFIX. A liquidez diária média em julho foi de R$0,97MM.

O Fundo teve um resultado de R$1,03/cota, sendo R$0,90 de resultado recorrente e R$0,12 referente as parcelas de recebimento da venda da. A distribuição foi de R$1,05/cota, equivale a um dividend yield anualizado de 14,17%.

Ao longo do período, o Fundo avançou em importantes iniciativas de gestão patrimonial e comercial. Destacam-se a formalização dos distratos da Agência Tamoios, do Edifício Tiradentes, da Agência Cinelândia e da Agência São José do Rio Preto, incluindo o recebimento integral dos valores devidos no caso da Agência Tamoios.

Também foi concluída a assinatura de um novo pacote de renovações com o Banco do Brasil, reforçando a previsibilidade das receitas futuras. Adicionalmente, foi celebrado o contrato de locação do imóvel Ipiranga e encerrada a carência do ativo CACEX, cujo primeiro aluguel será recebido em setembro, referente à competência de agosto.

Por fim, registramos a divulgação da oferta do Fundo, marco relevante para o fortalecimento de sua estratégia de crescimento e geração de valor aos cotistas.

Resultado e Rentabilidade

Resultado (DRE)

Resultado e Distribuição de Rendimentos

O resultado gerado pelo Fundo este mês foi de R$ 1,03/cota. Neste mês o Fundo distribuiu um rendimento de R$ 1,05/cota e encerrou o mês com um saldo de rendimento não distribuído de R$ 0,79/cota.

RESULTADO GERADO

Resultado Recorrente

Resultado não recorrente

Resultado Total

RESULTADO GERADO versus RESULTADO DISTRIBUÍDO

Rentabilidade e Liquidez

Nos últimos 12 meses, o TVR11I teve uma rentabilidade de 9,3%, superando o IFIX, que avançou 8,2% no mesmo período.

Fonte: Economática

(1) O retorno do Fundo considera os rendimentos distribuídos no período e CDI líquido considera tributação de 15%

Rentabilidade e Liquidez

O Fundo encerrou o mês com uma relação P/PV de 0,88. O volume médio de negociação diária foi de R$ 970 mil por dia, abaixo do volume médio negociado nos últimos 12 meses.

PREÇO A MERCADO E PATRIMONIAL (R$ / cota)

VOLUME DE NEGOCIAÇÃO DIÁRIO – ADTV (R$ mil)

Portfólio

Carteira do Fundo COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DO FUNDO (R$ MM)

Patrimônio Líquido do Fundo

O patrimônio líquido do Fundo encerrou o mês em R$1,60 bi e é composto por R$ 1,52 bi de imóveis, R$55,6 MM de valores a receber referentes à venda de imóveis, R$ 6,1 MM de valores a pagar referentes à aquisição de imóveis, R$ 57,8 MM de caixa alocados em fundo de liquidez¹ e R$ 24,7 MM em dívida referente ao CRI adquirido de forma indireta através da aquisição do FII Bluerock.

¹ Fundos atrelados a CDI com liquidez diária

Portfólio

DISTRIBUIÇÃO DE IMÓVEIS POR ESTADO

57 imóveis

284.929 m² de ABL

14 estados

Lajes Corporativas

Renda Urbana

Lajes Corporativas + Renda Urbana

Indicadores Operacionais

O Fundo encerrou o mês com 95% de ocupação, representando um aumento de 2,0 pontos percentuais em relação ao mês anterior. Esse crescimento foi impulsionado pela locação do imóvel Ipiranga, concluída no final de julho e refletida nos resultados de agosto, contribuindo diretamente para a elevação da taxa de ocupação.

TAXA DE OCUPAÇÃO E ALUGUEL MÉDIO POR M²

Venda da Ag. Paraíso

Aquisição do Day Hospital Santo André e do Hortifruti Botafogo

Devolução da Ag. Tamoios; Renovação antecipada S.J. dos Campos, Sorocaba e Bonfim; Locação do imóvel Ipiranga.

Indicadores Operacionais

A equipe comercial e de gestão manteve como prioridade o avanço das frentes comerciais do Fundo, direcionando esforços à prospecção ativa de novos inquilinos e à avaliação de potenciais oportunidades de alienação de ativos. Adicionalmente, o locatário ainda não realizou a devolução do imóvel AG. PÇ. XV NOVEMBRO/BESC, cuja desocupação era esperada para agosto de 2026. Até a efetiva entrega do imóvel, permanecerá responsável pelo pagamento do aluguel e demais encargos locatícios. A expectativa é que a desocupação ocorra nos próximos meses.

Foi assinada nova locação da área remanescente do imóvel Ipiranga, com início em 15/08/2026, reduzindo a vacância projetada.

VACÂNCIA FÍSICA E FINANCEIRA (%)¹

Fonte: Tivio Capital

¹No cálculo da receita financeira para as áreas vagas foram consideradas as receitas de locação de mercado determinadas no último laudo de avaliação dos ativos realizado pela Cushman Wakefield. A vacância física considera o mês em que finaliza o período de aviso prévio do contrato e a vacância financeira considera o mês em que a receita do fundo é impactada.

Contratos de Locação

Em agosto, foram renegociados e assinados 6 contratos de renovação antecipada com o Banco do Brasil, tendo 120 meses de prazo de vigência, estendendo assim o prazo médio dos contratos, e pulverizando ainda o mês de reajuste dos contratos. Estes contratos representam 7,9% da receita vigente.

VENCIMENTO DOS CONTRATOS (em % da receita)

MÊS DE REAJUSTE DOS CONTRATOS (em % da receita)

100% IPCA

99% CONTRATOS TÍPICOS

Estratégia e Transações Recentes

Histórico e Linha do Tempo

HISTÓRICO DO FUNDO

O TVRI foi constituído em 2012 como um fundo de gestão passiva com todos os ativos do portfólio locados via contratos atípicos para o Banco do Brasil. Com o fim da atipicidade dos contratos, fez-se necessário a reformulação do Fundo, buscando uma atuação efetiva da gestão tanto no que diz respeito as negociações de contratos de locação como também na composição da carteira. No cenário atual, a concentração a um único tipo de ativo (agencias bancarias) e a um único locatário (Banco do Brasil) cujos contratos todos possuem a mesma data de vencimento, representam um ponto de atenção.

Com foco nesta reformulação necessária, em Ago/23 foi aprovada a mudança para Gestão Ativa permitindo finalmente que a gestão pudesse atuar não só nas locações mas também na reformulação do portfólio.

LINHA DO TEMPO

Inicio da gestão ativa

Venda Brás Ag. Tijuca 2024

Aquisição Day Hospital Sto Andre Hortifruti Botafogo 2025

Venda Toledo

Jan/26

Venda Juiz de Fora

2023

Venda Ag. Cat. Sorocaba Ag. Ponta Grossa Ag. Maringá Ag. Paraíso

2025

Venda Ag. Floripa Jun/26

Gestão Ativa

Desde o início do processo de gestão ativa, já foram realizadas 9 vendas, que totalizam mais de R$ 200,5 milhões. As transações foram realizadas, em média, 42% acima do valor de laudo dos ativos, com cap rate médio de 9,2% e resultando em um lucro não recorrente de R$ 2,98 / cota.

Volume de Vendas R$ 200,5 MM

Valor de Venda

42% acima do preço de PL

Resultado não recorrente gerado R$ 2,98 / cota

Essas operações fazem parte da estratégia de reciclagem do portfólio, que visa destravar valor dos ativos atuais e, simultaneamente, levantar recursos para novas aquisições.

Para mais detalhes confira a seção de Estratégia e Transações Recentes deste relatório.

Transações de venda

Desde o início da gestão ativa, já foram realizadas 9 vendas que totalizaram R$ 200,5 milhões em vendas e um lucro de R$ 2,98/ cota, dos quais R$ 0,74 / cota serão recebidos nos próximos semestres conforme fluxo abaixo.

RESULTADO NÃO RECORRENTE (LUCRO DAS VENDAS) – R$/COTA

2 Considera os valores de locação recebidos durante o período até a conclusão da transação.

Atual Estratégia da Gestão

ESTRATÉGIA ATUAL E FORTALECIMENTO DO PORTFÓLIO

Com o objetivo de reforçar a excelência e a resiliência do nosso portfólio, o time de gestão realizou uma análise criteriosa dos ativos do Fundo, fundamentada em princípios estratégicos que vão além dos fatores convencionais, como localização privilegiada e preços de locação adequados para cada região. Essa avaliação resultou na permanência de imóveis que refletem os mais altos padrões de qualidade e alinhamento com os interesses de nossos cotistas.

Entre os critérios considerados, destacamos:

(i) Representatividade dos ativos: Priorizamos empreendimentos de tamanhos similares, assegurando equilíbrio e consistência dentro do portfólio.

(ii) Ocupação eficiente: Garantimos baixa vacância ao selecionar imóveis com alta utilização pelos locatários e adequação às suas necessidades.

(iii) Qualidade e estado de conservação do ativo:

Buscamos manter imóveis que apresentam bom estado de conservação e que demandem menores investimentos em manutenção, promovendo eficiência financeira e operacional.

(iv) Flexibilidade:

Valorizamos propriedades versáteis, que permitem adaptações para novos usos e perfis diversificados de locatários.

(v) Potencial construtivo e estratégico:

Consideramos terrenos com possibilidades de desenvolvimento futuro, alinhados a eventuais demandas do mercado imobiliário

Esses pilares refletem nosso compromisso em preservar um portfólio robusto, com ativos que combinam qualidade superior e potencial estratégico. Acreditamos que essa decisão reforça a solidez do Fundo e mantém o alinhamento com o objetivo de gerar valor consistente e sustentável para nossos investidores.

Atual Estratégia da Gestão

UTILIZAÇÃO DO CAPITAL

Os primeiros recursos já recebidos referentes às primeiras vendas realizadas foram majoritariamente utilizados para realizar investimentos necessários nos ativos do Fundo. Muitos dos ativos por já terem mais de 20 anos apresentavam necessidade de investimentos na modernização de sistemas de elevadores e ar condicionado ou estruturais como impermeabilização e fachada. Esses investimentos são fundamentais para evitar a depreciação dos ativos. Desta forma, desde o início de 2024 foram contratados aproximadamente R$ 64 milhões para modernização e manutenção da qualidade do portfólio.

Apesar de ainda existirem investimentos necessários, a partir de agora, os recursos das vendas serão majoritariamente destinados para aquisição de novos ativos que tragam a devida diversificação pretendida tanto em termos de perfil de ativo como também de locatário. O time de gestão está avaliando oportunidades considerando que o cenário atual trazem muitas oportunidades interessantes de investimentos.

INVESTIMENTOS PARA MODERNIZAÇÃO DO PORTFÓLIO

Regularização dos Imóveis Agências bancárias¹

O processo de regularização de matrículas é um processo que pode ser complexo e varia de acordo com cada cartório de registro de imóvel. Em muitos casos é necessário que o processo seja realizado através de vias judiciais.

Em 2025 concluímos a regularização de mais 3 matrículas, chegando a um total de 50 imóveis de um total de 56 imóveis com a matrícula regularizada e devidamente averbada em nome do Fundo. Com relação às matrículas pendentes, a Gestão conta com o apoio de escritórios especializados no assunto.

Por se tratar de imóveis adquiridos de uma instituição renomada e de boa fé, a Gestão entende que não existe risco de perda patrimonial para o Fundo.

COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DO FUNDO (R$ MM)

Anexos

Portfólio (1/2)

Portfólio (2/2)

Disclaimer

MATERIAL DE DIVULGAÇÃO

Este material foi elaborado pela Tivio Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. e possui caráter meramente informativo. Não constitui oferta, recomendação ou aconselhamento de investimento.

Antes de investir, leia a lâmina de informações básicas, se aplicável, o regulamento, o formulário de informações complementares, seus anexos e apêndices. Esses documentos e informações sobre tributação estão disponíveis em tivio.com/fundos/ e tivio.com/documentos/.

Os investimentos envolvem riscos. Consulte os documentos do fundo para conhecer sua estratégia, público-alvo, condições e principais fatores de risco.

Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Os investimentos em fundos não são garantidos pelo administrador, pelo gestor, por qualquer mecanismo de seguro ou pelo Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

A Tivio Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. integra o conglomerado prudencial liderado pelo Banco Bradesco S.A.

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