Relatório Gerencial TVRI11 de agosto de 2026

TVRI11

TIVIO Renda Imobiliária FII

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Tivio Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário (FII)

Ticker TVRI11

CNPJ 14.410.722/0001-29

Administrador BEM DTVM LTDA.

Gestor TIVIO CAPITAL DTVM S.A.

Escriturador das Cotas Banco Bradesco S.A.

Auditor PWC

Início de Negociação na B3 Dez-12

Prazo do Fundo Indeterminado

Público Alvo Investidores em geral

Taxa de Performance Não há

Quantidade de Cotas Emitidas 15.919.690

Taxa Administração 0,10% a.a.

Taxa Gestão 0,18% a.a.

Distribuição de Rendimentos Mensal, com pagamento no 10º dia útil do mês

O Fundo tem como objetivo a realização de investimentos imobiliários através de aquisições, locações para terceiros e eventuais vendas de imóveis de natureza comercial.

Principais Indicadores

Rentabilidade

Rendimento por Cota R$1,05

Dividend Yield Mensal 1,14%

Dividend Yield Anualizado 13,62%

Dividend Yield Médio (12 M)¹ 13,08%

Valuation

Cota Fechamento R$92,51

Cota Patrimonial R$100,43

Valor de Mercado R$ 1,47 bi

Valor Patrimonial R$ 1,60 bi

P/VP 0,92

Liquidez

Média Diária Volume Negociado R$ 0,68 MM

Número de Negócios no Mês 12.590

Número de Cotistas 58.307

Quantidade de Cotas 15.919.690

Portfólio

Ativos 57

Área Bruta Locável (m²) 284.928

Vacância Física 7,0%

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Comentário do Gestor

Distribuição Mês 1,05 / Cota

Dividend Yield 13,62% Anualizado

RETORNO

Nos últimos 12 meses, o fundo apresentou uma rentabilidade de 14,5%, frente a 11,1% do IFIX. A liquidez diária média em julho foi de R$0,678MM.

O Fundo teve um resultado de R$1,38/cota, sendo R$0,93 de resultado recorrente e R$0,45 referente as parcelas de recebimento da venda da Ag. Juiz de Fora, Ag. Tijuca, e 4 parcelas em atraso da Ag. Brás, restando ainda a parcela final em atraso. A distribuição foi de R$1,05/cota, equivale a um dividend yield anualizado de 13,68%.

Ainda neste mês, foram assinados 3 contratos de renovação antecipada de locações com o Banco do Brasil, para as Agências São José dos Campos, Sorocaba Centro e Bonfim (Campinas), com 120 meses de vigência a partir de 01/08/2026 e a manutenção do valor vigente de locação, equivalente a 3,3% da receita atual do Fundo.

Por fim, ainda foi realizada uma nova locação da área vaga remanescente do imóvel Ipiranga, que se encontrava vago desde 2022, com um contrato típico de 60 meses de vigência. Foi concedido um período de 7 meses de carência no pagamento do aluguel para adaptações estruturais sob responsabilidade do Locatário, porém se responsabilizando pelo pagamento das despesas operacionais desde o início do contrato em 15/08/2026.

Resultado e Rentabilidade

Resultado (DRE)

Resultado e Distribuição de Rendimentos

O resultado gerado pelo Fundo este mês foi de R$ 1,38/cota. Neste mês o Fundo distribuiu um rendimento de R$ 1,05/cota e encerrou o mês com um saldo de rendimento não distribuído de R$ 0,82/cota.

RESULTADO GERADO

Resultado Recorrente Resultado não recorrente Resultado Total

RESULTADO GERADO versus RESULTADO DISTRIBUÍDO

Rentabilidade e Liquidez

Nos últimos 12 meses, o TVR11I teve uma rentabilidade de 14,5%, superando o IFIX, que avançou 11,1% no mesmo período.

Fonte: Economática

(1) O retorno do Fundo considera os rendimentos distribuídos no período e CDI líquido considera tributação de 15%

Rentabilidade e Liquidez

O Fundo encerrou o mês com uma relação P/PV de 0,92. O volume médio de negociação diária foi de R$ 0,678 MM por dia, abaixo do volume médio negociado nos últimos 12 meses.

PREÇO A MERCADO E PATRIMONIAL (R$ / cota)

VOLUME DE NEGOCIAÇÃO DIÁRIO – ADTV (R$ mil)

Portfólio

Carteira do Fundo COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DO FUNDO (R$ MM)

¹ Fundos atrelados a CDI com liquidez diária

Patrimônio Líquido do Fundo

O patrimônio líquido do Fundo encerrou o mês em R$1,60 bi e é composto por R$ 1,52 bi de imóveis, R$73,7 MM de valores a receber referentes à venda de imóveis, R$ 6,1 MM de valores a pagar referentes à aquisição de imóveis, R$ 58,6 MM de caixa alocados em fundo de liquidez¹ e R$ 24,9 MM em dívida referente ao CRI adquirido de forma indireta através da aquisição do FII Bluerock.

O comprador da agencia Brás não realizou o pagamento da parcela referente ao mês de junho. A inadimplência segue sendo tratada junto ao devedor.

Portfólio

DISTRIBUIÇÃO DE IMÓVEIS POR ESTADO

57 imóveis

284.929 m² de ABL

14 estados

Lajes Corporativas

Renda Urbana

Lajes Corporativas + Renda Urbana

Indicadores Operacionais

O Fundo encerrou o mês com 93% de ocupação, por conta da devolução antecipada da Ag. Tamoios, porém o Locatário arcará com todos os valores de locação e despesa operacionais do imóvel até a data de vigência do aviso prévio, sendo 30/10/2026. O aluguel médio é de R$ 59,5/m².

TAXA DE OCUPAÇÃO E ALUGUEL MÉDIO POR M²

Venda da Ag. Paraíso

Aquisição do Day Hospital Santo André e do Hortifruti Botafogo

Indicadores Operacionais

A equipe comercial e de gestão mantiveram como prioridade central o avanço das frentes comerciais do Fundo, direcionando os esforços à prospecção ativa de novos inquilinos, bem como à análise criteriosa e disciplinada de potenciais oportunidades de alienação de ativos. Ainda, o Locatário não fez a devolução do imóvel CSL Curitiba, previsto inicialmente para Julho/26, e continuará arcando com a Locação e despesas locatícias até a efetiva desocupação do imóvel.

Ainda, foi assinada nova locação da área vaga remanescente do imóvel Ipiranga, com início em 15/08/2026, reduzindo a vacância projetada.

VACÂNCIA FÍSICA E FINANCEIRA (%)¹

Fonte: Tivio Capital

¹No cálculo da receita financeira para as áreas vagas foram consideradas as receitas de locação de mercado determinadas no último laudo de avaliação dos ativos realizado pela Cushman Wakefield. A vacância física considera o mês em que finaliza o período de aviso prévio do contrato e a vacância financeira considera o mês em que a receita do fundo é impactada.

Contratos de Locação

Em Julho, foram renegociados e assinados 3 contratos de renovação antecipada com o Banco do Brasil, tendo 120 meses de prazo de vigência, estendendo assim o prazo médio dos contratos, e pulverizando ainda o mês de reajuste dos contratos. Estes contratos representam 3,33% da receita vigente.

VENCIMENTO DOS CONTRATOS (em % da receita)

MÊS DE REAJUSTE DOS CONTRATOS (em % da receita)

100% IPCA

99% CONTRATOS TÍPICOS

Estratégia e Transações Recentes

Histórico e Linha do Tempo

HISTÓRICO DO FUNDO

O TVRI foi constituído em 2012 como um fundo de gestão passiva com todos os ativos do portfólio locados via contratos atípicos para o Banco do Brasil. Com o fim da atipicidade dos contratos, fez-se necessário a reformulação do Fundo, buscando uma atuação efetiva da gestão tanto no que diz respeito as negociações de contratos de locação como também na composição da carteira. No cenário atual, a concentração a um único tipo de ativo (agencias bancarias) e a um único locatário (Banco do Brasil) cujos contratos todos possuem a mesma data de vencimento, representam um ponto de atenção.

Com foco nesta reformulação necessária, em Ago/23 foi aprovada a mudança para Gestão Ativa permitindo finalmente que a gestão pudesse atuar não só nas locações mas também na reformulação do portfólio.

LINHA DO TEMPO

Inicio da gestão ativa

Venda Brás Ag. Tijuca 2024

Aquisição Day Hospital Sto Andre Hortifruti Botafogo 2025

Venda Toledo

Jan/26

Venda Juiz de Fora

2023

Venda Ag. Cat. Sorocaba Ag. Ponta Grossa Ag. Maringá Ag. Paraíso

2025

Venda Ag. Floripa Jun/26

Gestão Ativa

Desde o início do processo de gestão ativa, já foram realizadas 9 vendas, que totalizam mais de R$ 200,5 milhões. As transações foram realizadas, em média, 42% acima do valor de laudo dos ativos, com cap rate médio de 9,2% e resultando em um lucro não recorrente de R$ 2,98 / cota.

Volume de Vendas R$ 200,5 MM

Valor de Venda

42% acima do preço de PL

Resultado não recorrente gerado R$ 2,98 / cota

Essas operações fazem parte da estratégia de reciclagem do portfólio, que visa destravar valor dos ativos atuais e, simultaneamente, levantar recursos para novas aquisições.

Para mais detalhes confira a seção de Estratégia e Transações Recentes deste relatório.

Transações de venda

Desde o início da gestão ativa, já foram realizadas 9 vendas que totalizaram R$ 200,5 milhões em vendas e um lucro de R$ 2,98/ cota, dos quais R$ 0,74 / cota serão recebidos nos próximos semestres conforme fluxo abaixo.

RESULTADO NÃO RECORRENTE (LUCRO DAS VENDAS) – R$/COTA

2 Considera os valores de locação recebidos durante o período até a conclusão da transação.

Atual Estratégia da Gestão

ESTRATÉGIA ATUAL E FORTALECIMENTO DO PORTFÓLIO

Com o objetivo de reforçar a excelência e a resiliência do nosso portfólio, o time de gestão realizou uma análise criteriosa dos ativos do Fundo, fundamentada em princípios estratégicos que vão além dos fatores convencionais, como localização privilegiada e preços de locação adequados para cada região. Essa avaliação resultou na permanência de imóveis que refletem os mais altos padrões de qualidade e alinhamento com os interesses de nossos cotistas.

Entre os critérios considerados, destacamos:

(i) Representatividade dos ativos: Priorizamos empreendimentos de tamanhos similares, assegurando equilíbrio e consistência dentro do portfólio.

(ii) Ocupação eficiente: Garantimos baixa vacância ao selecionar imóveis com alta utilização pelos locatários e adequação às suas necessidades.

(iii) Qualidade e estado de conservação do ativo:

Buscamos manter imóveis que apresentam bom estado de conservação e que demandem menores investimentos em manutenção, promovendo eficiência financeira e operacional.

(iv) Flexibilidade:

Valorizamos propriedades versáteis, que permitem adaptações para novos usos e perfis diversificados de locatários.

(v) Potencial construtivo e estratégico:

Consideramos terrenos com possibilidades de desenvolvimento futuro, alinhados a eventuais demandas do mercado imobiliário

Esses pilares refletem nosso compromisso em preservar um portfólio robusto, com ativos que combinam qualidade superior e potencial estratégico. Acreditamos que essa decisão reforça a solidez do Fundo e mantém o alinhamento com o objetivo de gerar valor consistente e sustentável para nossos investidores.

Atual Estratégia da Gestão

UTILIZAÇÃO DO CAPITAL

Os primeiros recursos já recebidos referentes às primeiras vendas realizadas foram majoritariamente utilizados para realizar investimentos necessários nos ativos do Fundo. Muitos dos ativos por já terem mais de 20 anos apresentavam necessidade de investimentos na modernização de sistemas de elevadores e ar condicionado ou estruturais como impermeabilização e fachada. Esses investimentos são fundamentais para evitar a depreciação dos ativos. Desta forma, desde o início de 2024 foram contratados aproximadamente R$ 64 milhões para modernização e manutenção da qualidade do portfólio.

Apesar de ainda existirem investimentos necessários, a partir de agora, os recursos das vendas serão majoritariamente destinados para aquisição de novos ativos que tragam a devida diversificação pretendida tanto em termos de perfil de ativo como também de locatário. O time de gestão está avaliando oportunidades considerando que o cenário atual trazem muitas oportunidades interessantes de investimentos.

INVESTIMENTOS PARA MODERNIZAÇÃO DO PORTFÓLIO

Regularização dos Imóveis Agências bancárias¹

O processo de regularização de matrículas é um processo que pode ser complexo e varia de acordo com cada cartório de registro de imóvel. Em muitos casos é necessário que o processo seja realizado através de vias judiciais.

Em 2025 concluímos a regularização de mais 3 matrículas, chegando a um total de 50 imóveis de um total de 56 imóveis com a matrícula regularizada e devidamente averbada em nome do Fundo. Com relação às matrículas pendentes, a Gestão conta com o apoio de escritórios especializados no assunto.

Por se tratar de imóveis adquiridos de uma instituição renomada e de boa fé, a Gestão entende que não existe risco de perda patrimonial para o Fundo.

COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DO FUNDO (R$ MM)

Anexos

Portfólio (1/2)

Portfólio (2/2)

Disclaimer

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Consulte o documento de tributação para Fundos de Investimento para mais informações sobre a tributação aplicável, inclusive a regra aplicável em eventual desenquadramento, este documento está disponível em https://tivio.com/documentos/. A descrição acima não pode ser considerada como objetivo do fundo. Todas as informações legais podem ser observadas no regulamento do fundo, disponíveis no site https://tivio.com/fundos/. Principais Fatores de Risco: (i) Crédito: risco de os emissores dos ativos financeiros e/ou das contrapartes não cumprirem suas obrigações de pagamento e/ou de liquidação das operações contratadas; (ii) Liquidez: risco de redução ou inexistência de demanda pelos ativos financeiros nos respectivos mercados em que são negociados; (iii) Mercado: Risco de oscilações decorrentes das flutuações de preços e cotações de mercado; (iv) Derivativos: pode não resultar nos efeitos desejados, devido a fatores como: descolamento entre o preço do derivativo e seu ativo objeto; alterações nas condições de negociação ou liquidação devido à interferência de órgãos reguladores ou dos mercados organizados onde são negociados; (v) Tratamento Tributário de Longo Prazo: O tratamento aplicável ao investidor depende da manutenção da carteira de ativos com prazo médio superior a 365 dias. Não há garantia de que o fundo terá o tratamento tributário de longo prazo.

Leia a lâmina de informações essenciais, se houver, e o regulamento antes de investir. Estes documentos podem ser encontrados no site https://tivio.com/fundos/. Leia previamente as condições de cada produto antes de investir. Os investimentos apresentados podem não ser adequados aos seus objetivos, situação financeira ou necessidades individuais. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Para avaliação da performance de fundo(s) de investimento(s), é recomendável uma análise de, no mínimo, 12 (doze) meses. Fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). O preenchimento do formulário API – Análise de Perfil do Investidor ou Suitability é essencial para garantir a adequação do perfil do cliente ao produto de investimento escolhido. Os indicadores aqui apresentados devem ser utilizados como referência econômica e não parâmetro objetivo do fundo. Material de Divulgação.

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