Relatório Gerencial TVRI11 de junho de 2026

TVRI11

TIVIO Renda Imobiliária FII

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Tivio Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário (FII)

Ticker TVRI11

CNPJ 14.410.722/0001-29

Administrador BEM DTVM LTDA.

Gestor TIVIO CAPITAL DTVM S.A.

Escriturador das Cotas Banco Bradesco S.A.

Auditor PWC

Início de Negociação na B3 Dez-12

Prazo do Fundo Indeterminado

Público Alvo Investidores em geral

Taxa de Performance Não há

Quantidade de Cotas Emitidas 15.919.690

Taxa Administração 0,10% a.a.

Taxa Gestão 0,18% a.a.

Distribuição de Rendimentos Mensal, com pagamento no 10º dia útil do mês

O Fundo tem como objetivo a realização de investimentos imobiliários através de aquisições, locações para terceiros e eventuais vendas de imóveis de natureza comercial.

Principais Indicadores

Rentabilidade

Rendimento por Cota R$1,05

Dividend Yield Mensal 1,13%

Dividend Yield Anualizado 13,56%

Dividend Yield Médio (12 M)¹ 13,04%

Valuation

Cota Fechamento R$92,92

Cota Patrimonial R$103,97

Valor de Mercado R$ 1,48 bi

Valor Patrimonial R$ 1,66 bi

P/VP 0,89

Liquidez

Média Diária Volume Negociado R$ 1,62 MM

Número de Negócios no Mês 35.286

Número de Cotistas 59.095

Quantidade de Cotas 15.919.690

Portfólio

Ativos 58

Área Bruta Locável (m²) 290.206

Vacância Física 3,2%

Acesse a Planilha de Fundamentos

Comentário do Gestor

Distribuição Mês 1,05 / Cota

Dividend Yield 13,56% Anualizado

RETORNO

Nos últimos 12 meses, o fundo apresentou uma rentabilidade de 14,6%, frente a 12,0% do IFIX. A liquidez diária média em maio foi de R$1,62MM.

O Fundo teve um resultado de R$ 0,93/cota. A distribuição foi de R$1,05/cota, equivale a um dividend yield de 13,56%.

No mês de maio, o Edifício Cacex, localizado no Centro de São Paulo, foi inteiramente locado através de um contrato típico com prazo de vigência de 120 meses (60 meses + 60 meses com renovação automática), sem allowance e com apenas 3 meses de carência. A locação representa 3% da ABL total do Fundo, e uma redução de aproximadamente 15% da vacância física projetada.

O comprador da agencia Brás não realizou o pagamento da parcela referente ao mês de maio, seguindo inadimplente em relação as parcelas de fevereiro a maio. A inadimplência já está sendo tratada junto ao devedor, e a transação foi estruturada de forma que a propriedade do imóvel ainda não foi transferida. Até o momento, mais de 75% do valor da transação já foi quitado, e o montante remanescente representa um ganho de capital estimado de R$ 0,01 por cota quando recebido.

Fonte: Economática e Tivio Capital

¹ considerando a valorização da cota e os dividendos distribuídos ² variação da cota em relação ao mês anterior.

Resultado e Rentabilidade

Resultado (DRE)

Resultado e Distribuição de Rendimentos

O resultado gerado pelo Fundo em maio foi de R$ 0,93/cota. Neste mês o Fundo distribuiu um rendimento de R$ 1,05/cota e encerrou o mês com um saldo de rendimento não distribuído de R$ 0,56/cota.

RESULTADO GERADO

Resultado Recorrente Resultado não recorrente Resultado Total

RESULTADO GERADO versus RESULTADO DISTRIBUÍDO

Rentabilidade e Liquidez

Nos últimos 12 meses, o TVR11I teve uma rentabilidade de 14,6%, superando o IFIX, que avançou 12,0% no mesmo período.

Fonte: Economática

(1) O retorno do Fundo considera os rendimentos distribuídos no período e CDI líquido considera tributação de 15%

Rentabilidade e Liquidez

O Fundo encerrou o mês com uma relação P/PV de 0,89. O volume médio de negociação diária foi de R$ 1,62 MM por dia, acima do volume médio negociado nos últimos 12 meses.

PREÇO A MERCADO E PATRIMONIAL (R$ / cota)

VOLUME DE NEGOCIAÇÃO DIÁRIO – ADTV (R$ mil)

Portfólio

Carteira do Fundo COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DO FUNDO (R$ MM)

¹ Fundos atrelados a CDI com liquidez diária ²Acesse o Material de apoio para mais informações. Fonte: Tivio Capital

Patrimônio Líquido do Fundo

O patrimônio líquido do Fundo encerrou o mês em R$1,66 bi e é composto por R$ 1,63 bi de imóveis, R$45,1 MM de valores a receber referentes à venda de imóveis, R$ 12,2 MM de valores a pagar referentes à aquisição de imóveis, R$ 42,7 MM de caixa alocados em fundo de liquidez¹ e R$ 25,1 MM em dívida referente ao CRI adquirido de forma indireta através da aquisição do FII Bluerock².

Portfólio

DISTRIBUIÇÃO DE IMÓVEIS POR ESTADO

58 ^imóveis

290.206 m² de ABL

14 estados

Lajes Corporativas

Renda Urbana

Lajes Corporativas + Renda Urbana

Indicadores Operacionais

O Fundo encerrou o mês com 97% de ocupação, mantendo o mesmo indicador de fevereiro, e um aluguel médio de R$ 60,0/m².

No mês de maio, o Edifício Cacex, localizado no Centro de São Paulo, foi inteiramente locado através de um contrato típico com prazo de vigência de 120 meses. Essa locação teve impacto positivo de 3% na taxa de ocupação do fundo. No fim de janeiro, a Ag. Cacex ficou vaga e foi reocupada agora no mês de maio, tendo alteração do aluguel / m2 de R$60,7 em janeiro para R$60,0 em maio

TAXA DE OCUPAÇÃO E ALUGUEL MÉDIO POR M²

Aquisição do Day Hospital Santo André e do Hortifruti Botafogo

Indicadores Operacionais

Em maio, a equipe comercial e de gestão mantiveram como prioridade central o avanço das frentes comerciais do Fundo, direcionando os esforços à prospecção ativa de novos inquilinos, bem como à análise criteriosa e disciplinada de potenciais oportunidades de alienação de ativos.

Esses esforços culminaram na ocupação da Ag. Cacex, iniciada no mês de maio. A locação representa 3% da ABL total do Fundo, e uma redução de aproximadamente 15% da vacância física projetada.

VACÂNCIA FÍSICA E FINANCEIRA (%)¹

Fonte: Tivio Capital

¹No cálculo da receita financeira para as áreas vagas foram consideradas as receitas de locação de mercado determinadas no último laudo de avaliação dos ativos realizado pela Cushman Wakefield. A vacância física considera o mês em que finaliza o período de aviso prévio do contrato e a vacância financeira considera o mês em que a receita do fundo é impactada.

Contratos de Locação

Em dezembro/2025, o fundo adquiriu o imóvel Hortifruti e o UNIMED – Santo André, sendo este último de forma indireta através da aquisição do FII BLUEROCK. Esses ativos possuem contratos vigentes até 2035 e 2037, respectivamente, prolongando assim o prazo dos contratos do portfólio e diversificando o mês de reajuste por inflação.

VENCIMENTO DOS CONTRATOS (em % da receita)

MÊS DE REAJUSTE DOS CONTRATOS (em % da receita)

100% IPCA

99% CONTRATOS TÍPICOS

Estratégia e Transações Recentes

Histórico e Linha do Tempo

HISTÓRICO DO FUNDO

O TVRI foi constituído em 2012 como um fundo de gestão passiva com todos os ativos do portfólio locados via contratos atípicos para o Banco do Brasil. Com o fim da atipicidade dos contratos, fez-se necessário a reformulação do Fundo, buscando uma atuação efetiva da gestão tanto no que diz respeito as negociações de contratos de locação como também na composição da carteira. No cenário atual, a concentração a um único tipo de ativo (agencias bancarias) e a um único locatário (Banco do Brasil) cujos contratos todos possuem a mesma data de vencimento, representam um ponto de atenção.

Com foco nesta reformulação necessária, em Ago/23 foi aprovada a mudança para Gestão Ativa permitindo finalmente que a gestão pudesse atuar não só nas locações mas também na reformulação do portfólio.

LINHA DO TEMPO

Inicio da gestão ativa Ago/23

Venda Juiz de Fora Nov/23

Venda Brás Jun/24

Venda Ag. Catedral Sorocaba Abr/25

Venda Maringá Jul/25

Jun/24

Aquisição Day Hospital Santo André Dez/25

Venda Tijuca

Venda Toledo Jan/26

Venda Ag. Ponta Grossa

Abr/25

Venda Paraíso Ago/25

Aquisição Hortifruti

Dez/25

Gestão Ativa

Desde o início do processo de gestão ativa, já foram realizadas 8 vendas, que totalizam mais de R$ 162,7 milhões e equivalem a aproximadamente 9,8% do PL do Fundo, considerando o valor de venda. As transações foram realizadas, em média, 42% acima do valor de laudo dos ativos, com cap rate médio de 8,2% e resultando em um lucro não recorrente de R$ 2,89 / cota.

Volume de Vendas R$ 162,7 MM

Valor de Venda

42% acima do preço de PL

Resultado não recorrente gerado R$ 2,89 / cota

Essas operações fazem parte da estratégia de reciclagem do portfólio, que visa destravar valor dos ativos atuais e, simultaneamente, levantar recursos para novas aquisições.

Em janeiro, concluímos a venda da Agência Toledo. A transação foi feita com um cap rate de 8,2%, o que reforça o momento positivo de reciclagem dos ativos.

Para mais detalhes confira a seção de Estratégia e Transações Recentes deste relatório.

Transações de venda

Desde o início da gestão ativa, já foram realizadas 8 vendas que totalizaram R$ 162,7 milhões em vendas e um lucro de R$ 2,89/ cota, dos quais R$ 0,76 / cota serão recebidos nos próximos semestres conforme fluxo abaixo.

RESULTADO NÃO RECORRENTE (LUCRO DAS VENDAS) – R$/COTA

2 Considera os valores de locação recebidos durante o período até a conclusão da transação.

Venda da Ag. Toledo

Endereço: Rua 7 de Setembro, 1209 - Centro, Toledo - PR, Brasil Área: 3.450 m²

O imóvel locado para o Banco do Brasil, através de contrato típico com vencimento em Nov/27.

O valor de venda bruto está 57% acima do valor patrimonial do ativo e representa um cap de 8,4% sobre o aluguel corrente.

A operação gera um resultado líquido estimado de R$ 0,19 / cota e está em linha com a estratégia da gestão de diversificação da carteira e reciclagem do portfólio.

Aquisição DAY HOSPITAL SANTO ANDRÉ

Endereço: Av. Dom Pedro II, 655 - Santo André - SP Área: 2.715 m² O imóvel locado para a UNIMED, através de contrato atípico com vencimento em Jan/37.

O valor do imóvel, para efeitos de aquisição, foi de R$ 57,8 milhões, o qual representa um CAP de 10,44% sobre o aluguel dos próximos 12 meses.

O Fundo desembolsou o valor de R$ 21,6 milhões pela aquisição das cotas do FII Bluerock, observado que este, além do imóvel, possui obrigações decorrentes de um CRI com saldo devedor de R$ 35,1 milhões, bem como outros passivos líquidos do caixa, conforme abaixo.

Transações

Aquisição HORTIFRUTI

Endereço: Rua Professor Álvaro Rodrigues, 355 – loja Área: 2.881 m² O imóvel locado para o Hortifruti, com vigência até em Jul/35.

O valor do imóvel foi de R$ 25 milhões, e representa um CAP de 10,6% sobre o aluguel estabilizado. O preço de aquisição do imóvel será pago em 3 parcelas semestrais, corrigidas por IPCA, representando um Dividend Yield médio de 14,2% para os primeiros 12 meses.

Atual Estratégia da Gestão

ESTRATÉGIA ATUAL E FORTALECIMENTO DO PORTFÓLIO

Com o objetivo de reforçar a excelência e a resiliência do nosso portfólio, o time de gestão realizou uma análise criteriosa dos ativos do Fundo, fundamentada em princípios estratégicos que vão além dos fatores convencionais, como localização privilegiada e preços de locação adequados para cada região. Essa avaliação resultou na permanência de imóveis que refletem os mais altos padrões de qualidade e alinhamento com os interesses de nossos cotistas.

Entre os critérios considerados, destacamos:

(i) Representatividade dos ativos: Priorizamos empreendimentos de tamanhos similares, assegurando equilíbrio e consistência dentro do portfólio.

(ii) Ocupação eficiente: Garantimos baixa vacância ao selecionar imóveis com alta utilização pelos locatários e adequação às suas necessidades.

(iii) Qualidade e estado de conservação do ativo:

Buscamos manter imóveis que apresentam bom estado de conservação e que demandem menores investimentos em manutenção, promovendo eficiência financeira e operacional.

(iv) Flexibilidade:

Valorizamos propriedades versáteis, que permitem adaptações para novos usos e perfis diversificados de locatários.

(v) Potencial construtivo e estratégico:

Consideramos terrenos com possibilidades de desenvolvimento futuro, alinhados a eventuais demandas do mercado imobiliário

Esses pilares refletem nosso compromisso em preservar um portfólio robusto, com ativos que combinam qualidade superior e potencial estratégico. Acreditamos que essa decisão reforça a solidez do Fundo e mantém o alinhamento com o objetivo de gerar valor consistente e sustentável para nossos investidores.

Atual Estratégia da Gestão

UTILIZAÇÃO DO CAPITAL

Os primeiros recursos já recebidos referentes às primeiras vendas realizadas foram majoritariamente utilizados para realizar investimentos necessários nos ativos do Fundo. Muitos dos ativos por já terem mais de 20 anos apresentavam necessidade de investimentos na modernização de sistemas de elevadores e ar condicionado ou estruturais como impermeabilização e fachada. Esses investimentos são fundamentais para evitar a depreciação dos ativos. Desta forma, desde o início de 2024 foram contratados aproximadamente R$ 64 milhões para modernização e manutenção da qualidade do portfólio.

Apesar de ainda existirem investimentos necessários, a partir de agora, os recursos das vendas serão majoritariamente destinados para aquisição de novos ativos que tragam a devida diversificação pretendida tanto em termos de perfil de ativo como também de locatário. O time de gestão está avaliando oportunidades considerando que o cenário atual trazem muitas oportunidades interessantes de investimentos.

INVESTIMENTOS PARA MODERNIZAÇÃO DO PORTFÓLIO

Regularização dos Imóveis Agências bancárias¹

O processo de regularização de matrículas é um processo que pode ser complexo e varia de acordo com cada cartório de registro de imóvel. Em muitos casos é necessário que o processo seja realizado através de vias judiciais.

Em 2025 concluímos a regularização de mais 3 matrículas, chegando a um total de 50 imóveis de um total de 56 imóveis com a matrícula regularizada e devidamente averbada em nome do Fundo. Com relação às matrículas pendentes, a Gestão conta com o apoio de escritórios especializados no assunto.

Por se tratar de imóveis adquiridos de uma instituição renomada e de boa fé, a Gestão entende que não existe risco de perda patrimonial para o Fundo.

COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DO FUNDO (R$ MM)

Anexos

Portfólio (1/2)

Portfólio (2/2)

Disclaimer

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Consulte o documento de tributação para Fundos de Investimento para mais informações sobre a tributação aplicável, inclusive a regra aplicável em eventual desenquadramento, este documento está disponível em https://tivio.com/documentos/. A descrição acima não pode ser considerada como objetivo do fundo. Todas as informações legais podem ser observadas no regulamento do fundo, disponíveis no site https://tivio.com/fundos/. Principais Fatores de Risco: (i) Crédito: risco de os emissores dos ativos financeiros e/ou das contrapartes não cumprirem suas obrigações de pagamento e/ou de liquidação das operações contratadas; (ii) Liquidez: risco de redução ou inexistência de demanda pelos ativos financeiros nos respectivos mercados em que são negociados; (iii) Mercado: Risco de oscilações decorrentes das flutuações de preços e cotações de mercado; (iv) Derivativos: pode não resultar nos efeitos desejados, devido a fatores como: descolamento entre o preço do derivativo e seu ativo objeto; alterações nas condições de negociação ou liquidação devido à interferência de órgãos reguladores ou dos mercados organizados onde são negociados; (v) Tratamento Tributário de Longo Prazo: O tratamento aplicável ao investidor depende da manutenção da carteira de ativos com prazo médio superior a 365 dias. Não há garantia de que o fundo terá o tratamento tributário de longo prazo.

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