Relatório Gerencial TVRI11 de janeiro de 2026

TVRI11

TIVIO Renda Imobiliária

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Tivio Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário (FII)

Ticker TVRI11

Administrador BEM DTVM LTDA.

CNPJ 14.410.722/0001-29

Gestor TIVIO CAPITAL DTVM S.A.

Escriturador das Cotas Banco Bradesco S.A.

Auditor PWC

Início de Negociação na B3 Dez-12

Prazo do Fundo Indeterminado

Quantidade de Cotas Emitidas 15.919.690

Público Alvo Investidores em geral

Taxa Administração 0,10% a.a.

Taxa Gestão 0,18% a.a.

Taxa de Performance Não há

Distribuição de Rendimentos Mensal, com pagamento no 10º dia útil do mês

Objetivo do fundo O Fundo tem como objetivo a realização de investimentos imobiliários através de aquisições, locações para terceiros e eventuais vendas de imóveis de natureza comercial.

Principais Indicadores

Rentabilidade

Rendimento por Cota R$1,05

Dividend Yield Mensal 1,01%

Dividend Yield Anualizado 12,12%

Dividend Yield Médio (12 M)¹ 13,32%

Valuation

Cota Fechamento R$103,93

Cota Patrimonial R$104,34

Valor de Mercado R$ 1,65 bi

Valor Patrimonial R$ 1,66 bi

P/VP 1,00

Liquidez

Média Diária Volume Negociado R$ 0,88 MM

Número de Negócios no Mês 25.347

Número de Cotistas 60.219

Quantidade de Cotas 15.919.690

Portfólio

Ativos 58

Área Bruta Locável (m²) 290.206

Vacância Física 3,2%

Comentário do Gestor

Distribuição Mês 1,05 / Cota

Vendas 1 no mês

Dividend Yield 12,12% Anualizado

RETORNO

TVRI11 IFIX

No mês, o fundo apresentou uma rentabilidade de 4,5%, frente a 2,3% do IFIX, superando em 226 bps o índice. A liquidez diária média em janeiro foi de R$ 0,88 MM.

O Fundo gerou no mês um resultado total de R$ 1,44/cota e distribui um rendimento de R$ 1,05/cota, equivalente a um dividend yield de 12,12%.

A gestão continua o trabalho ativo de reciclagem de portifólio, concluindo no mês a venda da Agência Toledo, conforme divulgado no Fato Relevante do dia 15 de janeiro de 2026.

Em janeiro, finaliza o período de aviso prévio do Edifício CACEX, esta desocupação impactará a receita de locação do fundo em março/2026 conforme detalhado nos indicadores operacionais.

Como evento subsequente, destacamos as notificações recebidas com a manifestação da intenção de rescisão antecipada das Agências: São José do Rio Preto, Tamoios e Cinelândia, conforme Fato Relevante divulgado no dia 03 de fevereiro. Com essas, o fundo possui hoje 4 agências em período de aviso prévio para rescisão antecipada.

Por fim, destacamos o reconhecimento na premiação Outliers InfoMoney 2026, com o 3º lugar conquistado pelo TVRI11 na categoria de Fundos Imobiliários de Tijolo.

Fonte: Economática e Tivio Capital

¹ considerando a valorização da cota e os dividendos distribuídos ² variação da cota em relação ao mês anterior.

TIVIO CAPITAL

3º LUGAR TVRI11

Outliers InfoMoney

MELHOR FII DE TIJOLO DE 2025

Comentário do Gestor Gestão Ativa

Desde o início do processo de gestão ativa, já foram realizadas 8 vendas, que totalizam mais de R$ 162,7 milhões e equivalem a aproximadamente 9,8% do PL do Fundo considerando o valor de venda . As transações foram realizadas, em média, 42% acima do valor de laudo dos ativos, com cap rate médio de 8,2% e resultaram em um lucro não recorrente de R$ 2,89 / cota.

Essas operações fazem parte da estratégia de reciclagem do portfólio, que visa destravar valor dos ativos atuais e, simultaneamente, levantar recursos para novas aquisições.

Em janeiro, concluímos a venda da Agência Toledo. A transação foi feita com um cap rate de 8,2% , o que reforça o momento positivo de reciclagem dos ativos.

Para mais detalhes confira a seção de Estratégia e Transações Recentes deste relatório.

Relatório Gerencial TVRI11 Tivio Renda Imobiliária FII

Resultado e Rentabilidade

Resultado (DRE)

Resultado e Distribuição de Rendimentos

O resultado gerado pelo Fundo em janeiro foi de R$ 1,44/cota. Neste mês o Fundo distribuiu um rendimento de R$ 1,05/cota e encerrou o mês com um saldo de rendimento não distribuído de R$ 0,71/cota.

RESULTADO GERADO

Resultado Recorrente Resultado não recorrente Resultado Total

RESULTADO GERADO versus RESULTADO DISTRIBUÍDO

Rentabilidade e Liquidez

Fonte: Economática

(1) O retorno do Fundo considera os rendimentos distribuídos no período e CDI líquido considera tributação de 15%

No mês de janeiro, o TVRI teve uma rentabilidade de 4,5%, superando o IFIX, que subiu 2,3% no mesmo período.

Rentabilidade e Liquidez

O Fundo encerrou o mês com uma relação P/PV de 1,00. O volume médio de negociação diária foi de R$ 0,88 MM por dia, abaixo do volume médio negociado nos últimos 12 meses.

PREÇO A MERCADO E PATRIMONIAL (R$ / cota)

VOLUME DE NEGOCIAÇÃO DIÁRIO – ADTV (R$ mil)

Relatório Gerencial TVRI11 Tivio Renda Imobiliária FII

Portfólio

Carteira do Fundo COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DO FUNDO (R$ MM)

Ag. Juiz de Fora Ag. Brás Ag. Tijuca Ag. Ponta Grossa Ag. Maringá Ag. Toledo Total a Receber 18,61

¹ Fundos atrelados a CDI com liquidez diária ²Acesse o Material de apoio para mais informações. Fonte: Tivio Capital

Patrimônio Líquido do Fundo

O patrimônio líquido do Fundo encerrou o mês de janeiro em R$ 1,61 bi e é composto por R$ 1,60 bi de imóveis, R$ 53,4 MM de valores a receber referente à venda de imóveis, R$ 11,9 MM valores a pagar referente à aquisição de imóveis, R$ 57,9 MM de caixa alocados em fundo de liquidez¹ e R$ 33,5 MM em dívida referente ao CRI adquirido de forma indireta através da aquisição do FII Bluerock².

O valor patrimonial médio dos últimos 12 meses é de R$ 1,66 bi.

DISTRIBUIÇÃO DE IMÓVEIS POR ESTADO

58 ^imóveis

290.206 m² de ABL

14 estados

Indicadores Operacionais

O Fundo encerrou o mês com 97% de ocupação e um aluguel médio de R$ 60,2/m², ligeiramente superior à média de dezembro/2026 devido à venda da Agência Toledo que possuía um aluguel por m² abaixo da média do portfólio.

TAXA DE OCUPAÇÃO E ALUGUEL MÉDIO POR M²

Venda das agências Ponta Grossa e Ca tedral Sorocaba

Venda da agência Venda da agência Maringá Paraíso

Aquisição do Da y Hospital Santo André e do Hortifruti Botafogo

Indicadores Operacionais

Neste mês encerra-se o período de aviso prévio do Edifício CACEX, ativo que atualmente representa 2,5% da receita do fundo. Conforme divulgado no relatório gerencial de junho/2024, a notificação de intenção de devolução foi recebida naquele mês. A rescisão contratual passará a impactar a receita do fundo a partir de março/2026.

Adicionalmente, em função das notificações recebidas no início de fevereiro/2026, o fundo passa a contar com quatro agências em cumprimento de aviso prévio. O efeito dessas movimentações sobre a receita ao longo do tempo pode ser observado no indicador de vacância financeira apresentado abaixo. Ressalta-se que, além do aviso prévio, dois dos contratos preveem o pagamento de multa por rescisão antecipada.

O time de gestão permanece ativamente mobilizado na prospecção de novos inquilinos, bem como na avaliação de oportunidades de alienação dos imóveis durante esse período.

VACÂNCIA FINANCEIRA (%)¹

Fonte: Tivio Capital

¹No cálculo da receita financeira para as áreas vagas foram consideradas as receitas de locação de mercado determinadas no último laudo de avaliação dos ativos realizado pela Cushman Wakefield.

Contratos de Locação

Em dezembro/2025 o fundo adquiriu o imóvel Hortifruti e o UNIMED – Santo André, sendo este último de forma indireta através da aquisição do FII BLUEROCK. Esses ativos possuem contratos vigentes até 2035 e 2037, respectivamente, prolongando assim o prazo dos contratos do portfolio e diversificando o mês de reajuste por inflação.

VENCIMENTO DOS CONTRATOS (em % da receita)

MÊS DE REAJUSTE DOS CONTRATOS (em % da receita)

100% IPCA

99% CONTRATOS TÍPICOS

Estratégia e Transações Recentes

Histórico e Linha do Tempo

HISTÓRICO DO FUNDO

O TVRI foi constituído em 2012 como um fundo de gestão passiva com todos os ativos do portfólio locados via contratos atípicos para o Banco do Brasil. Com o fim da atipicidade dos contratos, fez-se necessário a reformulação do Fundo, buscando uma atuação efetiva da gestão tanto no que diz respeito as negociações de contratos de locação como também na composição da carteira. No cenário atual, a concentração a um único tipo de ativo (agencias bancarias) e a um único locatário (Banco do Brasil) cujos contratos todos possuem a mesma data de vencimento, representam um ponto de atenção.

Com foco nesta reformulação necessária, em Ago/23 foi aprovada a mudança para Gestão Ativa permitindo finalmente que a gestão pudesse atuar não só nas locações mas também na reformulação do portfólio.

LINHA DO TEMPO

Inicio da gestão ativa Ago/23

Venda Juiz de Fora Nov/23

Venda Brás Jun/24

Venda Ag. Catedral Sorocaba Abr/25

Venda Maringá Jul/25

Aquisição Day Hospital Santo André

Dez/25

Venda Toledo Jan/26

Venda Tijuca

Jun/24

Venda Ag. Ponta Grossa

Abr/25

Venda Paraíso Ago/25

Aquisição Hortifruti

Dez/25

Transações de venda

Desde o início da gestão ativa, já foram realizadas 8 vendas que totalizaram R$ 162,7 milhões em vendas e um lucro de R$ 2,89/ cota, dos quais R$ 0,76 / cota serão recebidos nos próximos semestres conforme fluxo abaixo.

RESULTADO NÃO RECORRENTE (LUCRO DAS VENDAS) – R$/COTA

Fluxo de resultado não recorrente a ser recebido nos próximos meses

2 Considera os valores de locação recebidos durante o período até a conclusão da transação.

Venda da Ag. Toledo

Endereço:

Rua 7 de Setembro, 1209 - Centro, Toledo - PR, Brasil Área:

3.450 m²

O imóvel locado para o Banco do Brasil, através de contrato típico com vencimento em Nov/27.

O valor de venda bruto está 57% acima do valor patrimonial do ativo e representa um cap de 8,4% sobre o aluguel corrente.

A operação gera um resultado líquido estimado de R$ 0,19 / cota e está em linha com a estratégia da gestão de diversificação da carteira e reciclagem do portfólio.

Aquisição DAY HOSPITAL SANTO ANDRÉ

Endereço: Av. Dom Pedro II, 655 - Santo André - SP Área: 2.715 m² O imóvel locado para a UNIMED, através de contrato atípico com vencimento em Jan/37.

O valor do imóvel, para efeitos de aquisição, foi de R$ 57,8 milhões, o qual representa um CAP de 10,44% sobre o aluguel dos próximos 12 meses.

O Fundo desembolsou o valor de R$ 21,6 milhões pela aquisição das cotas do FII Bluerock, observado que este, além do imóvel, possui obrigações decorrentes de um CRI com saldo devedor de R$ 35,1 milhões, bem como outros passivos líquidos do caixa, conforme abaixo.

Aquisição HORTIFRUTI

Endereço: Rua Professor Álvaro Rodrigues, 355 – loja Área: 2.881 m² O imóvel locado para o Hortifruti, com vigência até em Jul/35.

O valor do imóvel foi de R$ 25 milhões, e representa um CAP de 10,6% sobre o aluguel estabilizado. O preço de aquisição do imóvel será pago em 3 parcelas semestrais, corrigidas por IPCA, representando um Dividend Yield médio de 14,2% para os primeiros 12 meses.

Atual Estratégia da Gestão

ESTRATÉGIA ATUAL E FORTALECIMENTO DO PORTFÓLIO

Com o objetivo de reforçar a excelência e a resiliência do nosso portfólio, o time de gestão realizou uma análise criteriosa dos ativos do Fundo, fundamentada em princípios estratégicos que vão além dos fatores convencionais, como localização privilegiada e preços de locação adequados para cada região. Essa avaliação resultou na permanência de imóveis que refletem os mais altos padrões de qualidade e alinhamento com os interesses de nossos cotistas.

Entre os critérios considerados, destacamos:

(i) Representatividade dos ativos: Priorizamos empreendimentos de tamanhos similares, assegurando equilíbrio e consistência dentro do portfólio.

(ii) Ocupação eficiente: Garantimos baixa vacância ao selecionar imóveis com alta utilização pelos locatários e adequação às suas necessidades.

(iii) Qualidade e estado de conservação do ativo:

Buscamos manter imóveis que apresentam bom estado de conservação e que demandem menores investimentos em manutenção, promovendo eficiência financeira e operacional.

(iv) Flexibilidade:

Valorizamos propriedades versáteis, que permitem adaptações para novos usos e perfis diversificados de locatários.

(v) Potencial construtivo e estratégico:

Consideramos terrenos com possibilidades de desenvolvimento futuro, alinhados a eventuais demandas do mercado imobiliário.

Esses pilares refletem nosso compromisso em preservar um portfólio robusto, com ativos que combinam qualidade superior e potencial estratégico. Acreditamos que essa decisão reforça a solidez do Fundo e mantém o alinhamento com o objetivo de gerar valor consistente e sustentável para nossos investidores.

Atual Estratégia da Gestão

UTILIZAÇÃO DO CAPITAL

Os primeiros recursos já recebidos referentes às primeiras vendas realizadas foram majoritariamente utilizados para realizar investimentos necessários nos ativos do Fundo. Muitos dos ativos por já terem mais de 20 anos apresentavam necessidade de investimentos na modernização de sistemas de elevadores e ar condicionado ou estruturais como impermeabilização e fachada. Esses investimentos são fundamentais para evitar a depreciação dos ativos. Desta forma, desde o início de 2024 foram contratados aproximadamente R$ 64 milhões para modernização e manutenção da qualidade do portfólio.

Apesar de ainda existirem investimentos necessários, a partir de agora, os recursos das vendas serão majoritariamente destinados para aquisição de novos ativos que tragam a devida diversificação pretendida tanto em termos de perfil de ativo como também de locatário. O time de gestão está avaliando oportunidades considerando que o cenário atual trazem muitas oportunidades interessantes de investimentos.

INVESTIMENTOS PARA MODERNIZAÇÃO DO PORTFÓLIO

Regularização dos Imóveis Agências bancárias¹

O processo de regularização de matrículas é um processo que pode ser complexo e varia de acordo com cada cartório de registro de imóvel. Em muitos casos é necessário que o processo seja realizado através de vias judiciais.

Em 2025 concluímos a regularização de mais 3 matrículas, chegando a um total de 50 imóveis de um total de 57 imóveis com a matrícula regularizada e devidamente averbada em nome do Fundo. Com relação às matrículas pendentes, a Gestão conta com o apoio de escritórios especializados no assunto.

Por se tratar de imóveis adquiridos de uma instituição renomada e de boa fé, a Gestão entende que não existe risco de perda patrimonial para o Fundo.

¹ Foi considerada a regularização das matrículas das agências bancárias.

COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DO FUNDO (R$ MM)

Anexos

Portfólio (1/2)

Portfólio (2/2)

Disclaimer

Este material foi elaborado pela Tivio Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. (“TIVIO CAPITAL”). Este material é destinado aos seus receptores, fornecido unicamente para fins comerciais, não constituindo compromisso, indicação ou recomendação para iniciar ou encerrar qualquer transação. Este conteúdo não deve ser reproduzido no todo ou em parte, redistribuído ou transmitido para qualquer outra pessoa sem o consentimento prévio da TIVIO CAPITAL. Este documento não é, e não deve ser interpretado como, uma oferta de venda ou solicitação de uma oferta de compra de qualquer título ou valor mobiliário. A TIVIO CAPITAL, seus acionistas e demais empresas coligadas se eximem de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste material, de seu conteúdo e da realização de operações com base neste materia

Consulte o documento de tributação para Fundos de Investimento para mais informações sobre a tributação aplicável, inclusive a regra aplicável em eventual desenquadramento, este documento está disponível em https://tivio.com/documentos/. A descrição acima não pode ser considerada como objetivo do fundo. Todas as informações legais podem ser observadas no regulamento do fundo, disponíveis no site https://tivio.com/fundos/. Principais Fatores de Risco: (i) Crédito: risco de os emissores dos ativos financeiros e/ou das contrapartes não cumprirem suas obrigações de pagamento e/ou de liquidação das operações contratadas; (ii) Liquidez: risco de redução ou inexistência de demanda pelos ativos financeiros nos respectivos mercados em que são negociados; (iii) Mercado: Risco de oscilações decorrentes das flutuações de preços e cotações de mercado; (iv) Derivativos: pode não resultar nos efeitos desejados, devido a fatores como: descolamento entre o preço do derivativo e seu ativo objeto; alterações nas condições de negociação ou liquidação devido à interferência de órgãos reguladores ou dos mercados organizados onde são negociados; (v) Tratamento Tributário de Longo Prazo: O tratamento aplicável ao investidor depende da manutenção da carteira de ativos com prazo médio superior a 365 dias. Não há garantia de que o fundo terá o tratamento tributário de longo prazo

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