Relatório Gerencial TVRI11 de dezembro de 2025

TVRI11

TIVIO Renda Imobiliária

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Tivio Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário (FII)

Ticker TVRI11

CNPJ 14.410.722/0001-29

Administrador BEM DTVM LTDA.

Gestor TIVIO CAPITAL DTVM S.A.

Escriturador das Cotas Banco Bradesco S.A.

Auditor PWC

Início de Negociação na B3 Dez-12

Prazo do Fundo Indeterminado

Público Alvo Investidores em geral

Quantidade de Cotas Emitidas 15.919.690

Taxa Administração 0,10% a.a.

Taxa de Performance Não há

Taxa Gestão 0,18% a.a.

Distribuição de Rendimentos Mensal, com pagamento no 10º dia útil do mês

O Fundo tem como objetivo a realização de investimentos imobiliários através de aquisições, locações para terceiros e eventuais vendas de imóveis de natureza comercial.

Principais Indicadores

Rentabilidade

Rendimento por Cota R$1,05

Dividend Yield Mensal 1,04%

Dividend Yield Anualizado 12,54%

Valuation

Cota Fechamento R$100,48

Cota Patrimonial R$104,24

Valor de Mercado R$ 1,60 bi

Valor Patrimonial R$ 1,66 bi

P/VP 0,96

Liquidez

Média Diária Volume Negociado R$ 0,96 MM

Número de Negócios no Mês 31.537

Número de Cotistas 60.642

Quantidade de Cotas 15.919.690

Portfólio

Ativos 59

Área Bruta Locável (m²) 293.656

Vacância Física 3,2%

Comentário do Gestor

Distribuição Mês 1,05 / Cota

Aquisições 2 no mês

Dividend Yield 12,54% Anualizado

RETORNO

No mês, o fundo apresentou uma rentabilidade de 6,1%, frente a 3,1% do IFIX, superando em 300 bps o índice. No acumulado do ano, a rentabilidade do Fundo foi de 32,1%¹, também superando a rentabilidade o IFIX, de 21,1%. A liquidez diária média em dezembro foi de R$ 0,96 MM.

O Fundo gerou no mês um resultado total de R$ 0,95/cota e distribui um rendimento de R$ 1,05/cota, equivalente a um dividend yield de 12,54%.

A gestão continua o trabalho ativo de reciclagem de portifólio, concluindo a aquisição de 2 ativos no mês.

Comentário do Gestor Gestão Ativa

Desde o início do processo de gestão ativa, já foram realizadas 7 vendas, que totalizam mais de R$ 149,7 milhões e equivalem a aproximadamente 9% do PL do Fundo considerando o valor de venda . As transações foram realizadas, em média, 41% acima do valor de laudo dos ativos, com cap rate médio de 8,2% e resultaram em um lucro não recorrente de R$ 2,69 / cota.

Essas operações fazem parte da estratégia de reciclagem do portfólio, que visa destravar valor dos ativos atuais e, simultaneamente, levantar recursos para novas aquisições.

Em dezembro, concluímos a aquisição de dois ativos: o FII Bluerock One, veículo que detém 100% do imóvel Day Hospital Santo André , locado para a UNIMED através de contrato atípico e do Hortifruti Botafogo locado para o Hortifruti.

Ambas as aquisições foram com um cap rate acima de 10% e com contratos de longo prazo, o que reforça o momento positivo de reciclagem dos ativos e confirma a geração de valor no reposicionamento estratégico do fundo, trazendo maior diversificação e fortalecendo a resiliência e qualidade da carteira.

Para mais detalhes confira a seção de Estratégia e Transações Recentes deste relatório.

Resultado e Rentabilidade

Resultado (DRE)

Resultado e Distribuição de Rendimentos

O resultado gerado pelo Fundo em dezembro foi de R$ 0,95/cota. Neste mês o Fundo distribuiu um rendimento de R$ 1,05/cota e encerrou o mês com um saldo de rendimento não distribuído de R$ 0,32/cota.

RESULTADO GERADO

Resultado Recorrente Resultado não recorrente Resultado Total

RESULTADO GERADO versus RESULTADO DISTRIBUÍDO

Rentabilidade e Liquidez

Até o mês de dezembro, o TVRI teve uma rentabilidade de 32,1%, superando o IFIX, que subiu 21,1% no mesmo período de 12 meses.

Fonte: Economática

(1) O retorno do Fundo considera os rendimentos distribuídos no período e CDI líquido considera tributação de 15%

Rentabilidade e Liquidez

O Fundo encerrou o mês com uma relação P/PV de 0,96. O volume médio de negociação diária foi de R$ 0,96 MM por dia, abaixo do volume médio negociado nos últimos 12 meses

PREÇO A MERCADO E PATRIMONIAL (R$ / cota)

VOLUME DE NEGOCIAÇÃO DIÁRIO – ADTV (R$ mil)

Portfólio

Carteira do Fundo

COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DO FUNDO (R$ MM)

¹ Fundos atrelados a CDI com liquidez diária ²Acesse o Material de apoio para mais informações. Fonte: Tivio Capital

Patrimônio Líquido do Fundo

O patrimônio líquido do Fundo encerrou o mês de dezembro em R$ 1,66 bi e é composto por R$ 1,61 bi de imóveis, R$ 61,4 MM de valores a receber referente à venda de imóveis, R$ 11,8 MM valores a pagar referente à aquisição de imóveis, R$ 39,3 MM de caixa alocados em fundo de liquidez¹ e R$ 35,2 MM em dívida referende ao CRI adquirido de forma indireta através da aquisição do FII Bluerock².

O valor patrimonial médio dos últimos 12 meses é de R$ 1,66 bi.

O Fundo não possui alavancagem ou obrigações futuras por compra de ativos.

Portfólio

DISTRIBUIÇÃO DE IMÓVEIS POR ESTADO

59 ^imóveis

293.656 m² de ABL

14 estados

Lajes Corporativas

Renda Urbana

Lajes Corporativas + Renda Urbana

Indicadores Operacionais

O Fundo encerrou o mês com 97% de ocupação e um aluguel médio de R$ 59,8/m². A variação refere-se à aquisição de dois novos ativos para o fundo: Day Hospital Santo André e Hortifruti Botafogo.

Em setembro, o Fundo foi notificado quanto à intenção de devolução do imóvel CSL CURITIBA, responsável por 4,02% da receita. O locatário vai cumprir o aviso prévio de 9 meses. Somando-se à notificação recebida em junho referente à desocupação do Edifício CACEX com aviso prévio de 6 meses, o impacto total na receita do fundo é de 6,66%. O time de gestão já está atuando para buscar novos ocupantes para esse imóvel, assim como para outras vacâncias do portfólio.

TAXA DE OCUPAÇÃO E ALUGUEL MÉDIO POR M²

Venda das agências Ponta Grossa e Catedral Sorocaba

Venda da agência Venda da agência Maringá Paraíso

Aquisição do Day Hospital Santo André e do Hortifruti Botafogo

Contratos de Locação

Em junho foi assinado um aditivo ao contrato de locação da Agência Florianópolis que agora representa 1,58% da receita do portfólio. O locatário tinha algumas necessidades que não estavam sendo atendidas pelo imóvel. Na intenção de manter a ocupação, o Fundo negociou a execução de melhorias e em contrapartida foi assinada uma extensão do contrato. O valor de locação foi mantido e o vencimento do contrato passou de novembro/2027 para outubro/2032. Adicionalmente foi incluída uma cláusula de multa equivalente a 9 aluguéis proporcionais ao prazo remanescente do contrato. Este movimento é um reflexo da gestão ativa que vem buscando manter uma alta taxa de ocupação no portfolio através de um monitoramento muito próximo das necessidades do locatário.

VENCIMENTO DOS CONTRATOS (em % da receita)

MÊS DE REAJUSTE DOS CONTRATOS (em % da receita)

100% IPCA

99% CONTRATOS TÍPICOS

Estratégia e Transações Recentes

Histórico e Linha do Tempo

HISTÓRICO DO FUNDO

O TVRI foi constituído em 2012 como um fundo de gestão passiva com todos os ativos do portfólio locados via contratos atípicos para o Banco do Brasil. Com o fim da atipicidade dos contratos, fez-se necessário a reformulação do Fundo, buscando uma atuação efetiva da gestão tanto no que diz respeito as negociações de contratos de locação como também na composição da carteira. No cenário atual, a concentração a um único tipo de ativo (agencias bancarias) e a um único locatário (Banco do Brasil) cujos contratos todos possuem a mesma data de vencimento, representam um ponto de atenção.

Com foco nesta reformulação necessária, em Ago/23 foi aprovada a mudança para Gestão Ativa permitindo finalmente que a gestão pudesse atuar não só nas locações mas também na reformulação do portfólio.

LINHA DO TEMPO

Inicio da gestão ativa

Ago/23

Venda Brás

Jun/24

Venda Ag. Catedral Sorocaba

Abr/25

Venda Maringá

Jul/25

Aquisição Day Hospital Santo André Dez/25

Venda Juiz de Fora Nov/23

Venda Tijuca

Jun/24

Venda Ag. Ponta Grossa Abr/25

Venda Paraíso

Ago/25

Aquisição Hortifruti

Dez/25

Transações de venda

Desde o início da gestão ativa, já foram realizadas 7 vendas que totalizaram R$ 149,7 milhões em vendas e um lucro de R$ 2,69/ cota, dos quais R$ 1,02 / cota serão recebidos nos próximos semestres conforme fluxo abaixo.

RESULTADO NÃO RECORRENTE (LUCRO DAS VENDAS) – R$/COTA

Fluxo de resultado não recorrente a ser recebido nos próximos meses

Transações – 1º Semestre 2025

Venda da Ag. Ponta Grossa

Endereço: Rua Augusto Ribas, 555 em Ponta Grossa, PR Área: 6.818 m²% do PL do Fundo: 0,74%. O imóvel locado para o Banco do Brasil, através de contrato típico com vencimento em Nov/27.

Preço Bruto de Venda (% acima do preço de laudo) 30%

Resultado da operação R$ 0,07/cota

Preço de venda R$ 14,5 MM

Venda da Ag. Catedral - Sorocaba

Endereço: Rua XV de Novembro, 63-67 em Sorocaba, SP Área: 2.089 m²% do PL do Fundo: 0,36%. O imóvel locado para o Banco do Brasil, através de contrato típico com vencimento em Nov/27.

Preço Bruto de Venda (% acima do preço de laudo) 12%

Resultado da operação R$ 0,008/cota

Preço de venda R$ 6,0 MM

O valor de venda bruto está 30% acima do valor patrimonial do ativo e representa um cap de 9,6% sobre o aluguel corrente.

A operação gera um resultado líquido estimado de R$ 0,07 / cota e está em linha com a estratégia da gestão de diversificação da carteira e reciclagem do portfólio.

A venda foi realizada por R$ 6.052.000, equivalente a R$ 2.897/m² e foi integralmente recebido pelo fundo na data da assinatura.

O valor de venda bruto está 12% acima do valor patrimonial do ativo e representa um cap de 10,5% sobre o aluguel corrente.

A operação gera um resultado líquido estimado de R$ 0,008 / cota e está em linha com a estratégia da gestão de diversificação da carteira e reciclagem do portfólio.

Transações – 2º Semestre 2025

Venda da Ag. Maringá

Endereço: Av. Duque de Caxias, 448 em Maringá, PR Área: 6.497 m²

% do PL do Fundo: 1,08%.

O imóvel locado para o Banco do Brasil, através de contrato típico com vencimento em Nov/27.

Preço Bruto de Venda (% acima do preço de laudo) 37%

Resultado da operação R$ 0,09/cota

Preço de venda R$ 24,0 MM

Venda da Ag. Paraíso

Endereço: Av. Bernardino de Campos, 250 em São Paulo, SP Área: 1.455 m²

% do PL do Fundo: 0,76%.

O imóvel locado para o Banco do Brasil, através de contrato típico com vencimento em Nov/27.

Preço Bruto de Venda (% acima do preço de laudo) 43%

Resultado da operação R$ 0,28/cota

Preço de venda R$ 18,1 MM

O valor de venda bruto está 37% acima do valor patrimonial do ativo e representa um cap de 8,2% sobre o aluguel corrente.

A operação gera um resultado líquido estimado de R$ 0,09 / cota e está em linha com a estratégia da gestão de diversificação da carteira e reciclagem do portfólio.

A venda foi realizada no dia 01de Agosto por R$ 18.139.000, equivalente a R$ 12.468/m² e foi integralmente recebido pelo fundo na data de assinatura.

O valor de venda bruto está 37% acima do valor patrimonial do ativo e representa um cap de 8,2% sobre o aluguel corrente.

A operação gera um resultado líquido estimado de R$ 0,28 / cota e está em linha com a estratégia da gestão de diversificação da carteira e reciclagem do portfólio.

Aquisição DAY HOSPITAL SANTO ANDRÉ

Endereço: Av. Dom Pedro II, 655 - Santo André - SP Área: 2.715 m² O imóvel locado para a UNIMED, através de contrato atípico com vencimento em Jan/37.

O valor do imóvel, para efeitos de aquisição, foi de R$ 57,8 milhões, o qual representa um CAP de 10,44% sobre o aluguel dos próximos 12 meses.

O Fundo desembolsou o valor de R$ 21,6 milhões pela aquisição das cotas do FII Bluerock, observado que este, além do imóvel, possui obrigações decorrentes de um CRI com saldo devedor de R$ 35,1 milhões, bem como outros passivos líquidos do caixa, conforme abaixo.

Transações

Aquisição HORTIFRUTI

Endereço: Rua Professor Álvaro Rodrigues, 355 – loja Área: 2.881 m² O imóvel locado para o Hortifruti, com vigência até em Jul/35.

O valor do imóvel foi de R$ 25 milhões, e representa um CAP de 10,6% sobre o aluguel estabilizado. O preço de aquisição do imóvel será pago em 3 parcelas semestrais, corrigidas por IPCA, representando um Dividend Yield médio de 14,2% para os primeiros 12 meses.

Atual Estratégia da Gestão

ESTRATÉGIA ATUAL E FORTALECIMENTO DO PORTFÓLIO

Com o objetivo de reforçar a excelência e a resiliência do nosso portfólio, o time de gestão realizou uma análise criteriosa dos ativos do Fundo, fundamentada em princípios estratégicos que vão além dos fatores convencionais, como localização privilegiada e preços de locação adequados para cada região. Essa avaliação resultou na permanência de imóveis que refletem os mais altos padrões de qualidade e alinhamento com os interesses de nossos cotistas.

Entre os critérios considerados, destacamos:

(i) Representatividade dos ativos: Priorizamos empreendimentos de tamanhos similares, assegurando equilíbrio e consistência dentro do portfólio.

(ii) Ocupação eficiente: Garantimos baixa vacância ao selecionar imóveis com alta utilização pelos locatários e adequação às suas necessidades.

(iii) Qualidade e estado de conservação do ativo:

Buscamos manter imóveis que apresentam bom estado de conservação e que demandem menores investimentos em manutenção, promovendo eficiência financeira e operacional.

(iv) Flexibilidade:

Valorizamos propriedades versáteis, que permitem adaptações para novos usos e perfis diversificados de locatários.

(v) Potencial construtivo e estratégico:

Consideramos terrenos com possibilidades de desenvolvimento futuro, alinhados a eventuais demandas do mercado imobiliário

Esses pilares refletem nosso compromisso em preservar um portfólio robusto, com ativos que combinam qualidade superior e potencial estratégico. Acreditamos que essa decisão reforça a solidez do Fundo e mantém o alinhamento com o objetivo de gerar valor consistente e sustentável para nossos investidores.

Atual Estratégia da Gestão

UTILIZAÇÃO DO CAPITAL

Os primeiros recursos já recebidos referentes às primeiras vendas realizadas foram majoritariamente utilizados para realizar investimentos necessários nos ativos do Fundo. Muitos dos ativos por já terem mais de 20 anos apresentavam necessidade de investimentos na modernização de sistemas de elevadores e ar condicionado ou estruturais como impermeabilização e fachada. Esses investimentos são fundamentais para evitar a depreciação dos ativos. Desta forma, desde o início de 2024 foram contratados aproximadamente R$ 64 milhões para modernização e manutenção da qualidade do portfólio.

Apesar de ainda existirem investimentos necessários, a partir de agora, os recursos das vendas serão majoritariamente destinados para aquisição de novos ativos que tragam a devida diversificação pretendida tanto em termos de perfil de ativo como também de locatário. O time de gestão está avaliando oportunidades considerando que o cenário atual trazem muitas oportunidades interessantes de investimentos.

INVESTIMENTOS PARA MODERNIZAÇÃO DO PORTFÓLIO

Regularização dos Imóveis

O processo de regularização de matrículas é um processo que pode ser complexo e varia de acordo com cada cartório de registro de imóvel. Em muitos casos é necessário que o processo seja realizado através de vias judiciais.

Em 2025 concluímos a regularização de mais 3 matrículas, chegando a um total de 50 imóveis de um total de 57 imóveis com a matrícula regularizada e devidamente averbada em nome do Fundo. Com relação às matrículas pendentes, a Gestão conta com o apoio de escritórios especializados no assunto.

Por se tratar de imóveis adquiridos de uma instituição renomada e de boa fé, a Gestão entende que não existe risco de perda patrimonial para o Fundo.

COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DO FUNDO (R$ MM)

Anexos

Portfólio (1/2)

Portfólio (2/2)

¹ O % Receita considera apenas a receita em caixa recebida pelo fundo no mês do relatório. As novas (DAY HOSPITAL SANTO ANDRÉ e HORTIFRUTI), concluídas em dezembro/2025, terão seus aluguéis considerados a partir de janeiro/2026.

Disclaimer

Este material foi elaborado pela Tivio Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. (“TIVIO CAPITAL”). Este material é destinado aos seus receptores, fornecido unicamente para fins comerciais, não constituindo compromisso, indicação ou recomendação para iniciar ou encerrar qualquer transação. Este conteúdo não deve ser reproduzido no todo ou em parte, redistribuído ou transmitido para qualquer outra pessoa sem o consentimento prévio da TIVIO CAPITAL. Este documento não é, e não deve ser interpretado como, uma oferta de venda ou solicitação de uma oferta de compra de qualquer título ou valor mobiliário. A TIVIO CAPITAL, seus acionistas e demais empresas coligadas se eximem de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste material, de seu conteúdo e da realização de operações com base neste material

Consulte o documento de tributação para Fundos de Investimento para mais informações sobre a tributação aplicável, inclusive a regra aplicável em eventual desenquadramento, este documento está disponível em https://tivio.com/documentos/. A descrição acima não pode ser considerada como objetivo do fundo. Todas as informações legais podem ser observadas no regulamento do fundo, disponíveis no site https://tivio.com/fundos/. Principais Fatores de Risco: (i) Crédito: risco de os emissores dos ativos financeiros e/ou das contrapartes não cumprirem suas obrigações de pagamento e/ou de liquidação das operações contratadas; (ii) Liquidez: risco de redução ou inexistência de demanda pelos ativos financeiros nos respectivos mercados em que são negociados; (iii) Mercado: Risco de oscilações decorrentes das flutuações de preços e cotações de mercado; (iv) Derivativos: pode não resultar nos efeitos desejados, devido a fatores como: descolamento entre o preço do derivativo e seu ativo objeto; alterações nas condições de negociação ou liquidação devido à interferência de órgãos reguladores ou dos mercados organizados onde são negociados; (v) Tratamento Tributário de Longo Prazo: O tratamento aplicável ao investidor depende da manutenção da carteira de ativos com prazo médio superior a 365 dias. Não há garantia de que o fundo terá o tratamento tributário de longo prazo.

Leia a lâmina de informações essenciais, se houver, e o regulamento antes de investir. Estes documentos podem ser encontrados no site https://tivio.com/fundos/. Leia previamente as condições de cada produto antes de investir. Os investimentos apresentados podem não ser adequados aos seus objetivos, situação financeira ou necessidades individuais. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Para avaliação da performance de fundo(s) de investimento(s), é recomendável uma análise de, no mínimo, 12 (doze) meses. Fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). O preenchimento do formulário API – Análise de Perfil do Investidor ou Suitability é essencial para garantir a adequação do perfil do cliente ao produto de investimento escolhido. Os indicadores aqui apresentados devem ser utilizados como referência econômica e não parâmetro objetivo do fundo. Material de Divulgação.

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