Outros Relatórios VISC11 de 31/03/2026
Outros Relatórios do Vinci Shopping Centers (VISC11), fundo imobiliário de shoppings, sobre Relatório de Resultados Trimestrais – 1T26, com data de referência em 31/03/2026, com entrega no FundosNet (B3) em 15/05/2026. No pregão de 04/11/2026, a cota do VISC11 fechou a R$ 97,37, com P/VP de 0,84 (valor patrimonial de R$ 115,79 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,84 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 10,29% sobre a cotação de 04/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 3,3 bilhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- Fundo
- VINCI SHOPPING CENTERS RESPONSABILIDADE LIMITADA-13,45%
- CNPJ
- 17.554.274/0001-25
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório de Resultados Trimestrais – 1T26
- Data de referência
- 31/03/2026
- Data de entrega
- 15/05/2026 19:37
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
VINCI
COMPASS
Vinci Fundos Listados
Relatório de Resultados Trimestrais – 1T26
VINCI
COMPASS
Vinci Shopping Centers FII VISC11
Conclusão de aquisição do BH Shopping
Conforme comunicado ao mercado divulgado no dia 23 de março, o Fundo concluiu a aquisição de participação correspondente a 10% no BH Shopping. O valor total da transação foi de R$ 285 milhões, a ser pago nas seguintes condições:
I. R$ 138,8 milhões à vista, realizado no dia 27 de março, momento em que o Fundo passou a ter a posse do imóvel;
II. R$ 69,4 milhões em até 12 meses após a assinatura dos documentos definitivos;
III. R$ 69,4 milhões em até 18 meses após a assinatura dos documentos definitivos;
Adicionalmente, R$ 7,5 milhões serão pagos em 24 meses após a data de inauguração da Expansão VI do shopping, que está prevista para junho de 2026. Os valores da transação serão corrigidos pelo IPCA a partir da assinatura dos documentos definitivos.
Concomitante a aquisição do BH Shopping, o Fundo estruturou uma operação de securitização no mesmo valor da parcela à vista em 3 séries, com prazos e condições distintas, permitindo maior flexibilidade no perfil de amortização das obrigações:
I. Tranche DI Curta: R$ 40 mi | 5 anos | CDI+1,10% a.a. | Carência: principal 5 anos | Sem multa de pré-pagamento;
II. Tranche DI Longa: R$ 40 mi | 15 anos | CDI+1,70% a.a. | Carência: principal 3 anos; juros 100% por 24 meses.
| BH Shopping | |
|---|---|
| Localização | Belo Horizonte, MG |
| Inauguração | 1979 |
| Administração | Multiplan |
| ABL (m²) | 47.474 |
- III. Tranche IPCA: R$ 58,8 mi | 15 anos | IPCA+8,92% a.a. | Carência: principal 3 anos.
Nessa transação, considerando a estrutura de investimento, a gestora estima um yield médio de 11,3%, nos três primeiros anos, quando o preço da aquisição terá sido integralmente pago.
VINCI
COMPASS
VISC11 assina MoU para venda de 5 ativos do portfólio
Conforme comunicado ao mercado divulgado no dia 16 de abril, o Fundo celebrou um memorando de entendimentos visando à venda de frações ideais detidas pelo Fundo em 5 shopping centers integrantes do portfólio conforme quadro a seguir, pelo montante total de R$ 257,1 milhões.
| Shopping | Localização | Participação Vendida | Participação VISC Remanescente |
|---|---|---|---|
| Prudenshopping | Presidente Prudente, SP | 12% | 88% |
| North Shopping Maracanaú | Maracanaú, CE | 15% | 85% |
| Granja Vianna | Cotia, SP | 14% | 35% |
| Natal Shopping | Natal, RN | 10% | 20% |
| Plaza Sul | São Paulo, SP | 5% | 0% |
O recebimento do Preço observará as seguintes condições:
I. Parcela de R$ 35,0 milhões a ser recebida em moeda corrente nacional, na data de fechamento;
II. R$ 167,1 milhões que poderá ser recebida mediante compensação do crédito representado por parcela do preço com o compromisso de integralizar cotas de emissão do fundo Patria Malls FII (“PMLL11”) subscritas pelo Fundo, tomando-se como referência o valor patrimonial das cotas de PMLL11;
III. Parcela de R$ 27,5 milhões a ser recebida em moeda corrente nacional em 12 meses contados do fechamento, corrigida pela variação do IPCA;
IV. Parcela de R$ 27,5 milhões a ser recebida em moeda corrente nacional em 18 meses contados do fechamento, corrigida pela variação do IPCA.
A transação faz parte da estratégia de reciclagem de ativos e recomposição de caixa do Fundo. Caso concluída, pode gerar ganho de capital estimado em R$ 61,3 milhões (R$ 2,13 por cota) e reforçar o caixa em cerca de R$ 169,9 milhões, já considerando o pré-pagamento das dívidas para desonerar os ativos. Os resultados serão reconhecidos conforme o recebimento dos recursos e a venda das cotas, e a conclusão depende de condições precedentes e da formalização final dos documentos.
Portfólio com 32 ativos distribuídos em 15 estados brasileiros, além do Distrito Federal, com 301 mil m² de ABL Própria e administrados por 11 administradoras distintas¹
Iguatemi Bosque
São Luís Shopping
Midway Mall
North Shopping Maracanaú
Pátio Belém
Natal Shopping
Via Sul Shopping
Shopping Tacaruna
Shopping Paralela
Minas Shopping
PA MA CE RN
BH Shopping
PE
Praia da Costa
RO
BA Ilha Plaza
MT
Center Shopping Rio
Porto Velho Shopping
DF MG
West Shopping
Pantanal Shopping ES Boul evard Rio
SP RJ
Madureira
PR
Carioca Shopping
Conjunto Nacional SC
RS Bangu Shopping
Villa Romana
Prudenshopping
Villagio Caxias
Granja Vianna
Shopping Crystal
Shopping ABC
Shopping Estação
RibeirãoShopping
Campinas Shopping
Shopping Plaza Sul
¹ Não está sendo considerado a possível aquisição do BH Shopping.
Portfólio com 32 ativos distribuídos em 15 estados brasileiros, além do Distrito Federal, com 301 mil m² de ABL Própria e administrados por 11 administradoras distintas
% NOI por Ativo
Prudenshopping Porto Velho Shopping 1 100 11 Praia da Costa Campinas Shopping 22211 Shopping Paralela BH Shopping Pantanal Shopping Granja Vianna 222 7 2 Shopping Estação North Shopping Maracanaú 2 RibeirãoShopping Natal Shopping 2 2 7 Villa Romana Iguatemi Bosque Ilha Plaza Carioca Shopping 3 Boulevard Shopping Rio Pátio Belém 3 Minas Shopping Bangu Shopping 7 Shopping Conjunto Nacional Madureira Shopping 3 Via Sul Shopping Shopping Tacaruna 4 6 Shopping ABC West Shopping 5 Villagio Caxias Plaza Sul 5 5 5 5 São Luís Shopping Midway Mall Shopping Crystal Center Shopping Rio
% NOI por Administradora
% NOI por Estado
% NOI por Tipo de Participação
Controle
30
Minoritário
70
Retorno consistente desde o IPO mesmo com cenário macro atual negativo
O Fundo obteve retorno total de 123,4% desde seu IPO, em outubro de 2017. No mesmo período¹, esse desempenho corresponde a 161% do retorno do IFIX. Neste cenário, a rentabilidade líquida total do Fundo² desde o seu IPO foi de 121,5% representando 135% do CDI líquido³ acumulado nesse mesmo período.
Rentabilidade Bruta do Fundo
180,0%
152,1%
123,4%
130,0%
90,0%
80,0% VISC11
76,5%
30,0% IFIX
-20,0% CDI Liq
-70,0%
IBOV
Fonte: Bloomberg
¹ Período compreendido entre o IPO do Fundo, em novembro de 2017 e 30/04/2026
² Considera uma alíquota de 20% de Imposto de Renda sobre a valorização da cota.
³Considera uma alíquota de 15% de Imposto de Renda (menor alíquota para aplicações financeiras de pessoas físicas).
Histórico de Distribuição
A distribuição de rendimentos média no últimos 12 meses terminados em abril foi de R$ 0,82/cota, enquanto a geração de resultado média foi de R$ 0,80/cota. O último rendimento divulgado, em abril, foi de R$ 0,84/cota e o VISC ainda contava com um resultado acumulado não distribuído de R$ 0,93/cota, no final do mês. O Shopping Paralela FII ainda possui um resultado acumulado não distribuído de R$ 10 milhões, equivalente a R$ 0,35/cota². Somado ao resultado acumulado não distribuído do VISC, o total corresponde a R$ 1,27/cota.
Histórico de Distribuição (R$/cota) VISC11
1,40
1,20
0,18
1,00
0,84
0,80 0,80 0,81 0,81
0,80
0,60
0,94 0,94
0,40 0,80
0,75
0,71
0,20
0,00
1T25 2T25 3T25 4T25 1T26
Rendimento Distribuído Resultado Recorrente Resultado Não Recorrente
Fonte: Vinci Compass
² Utilizando como base as cotas do VISC
¹ Média Mensal
Indicadores Financeiros e Operacionais - NOI Caixa/m²
Os shoppings apresentaram crescimento de 5,3% no seu NOI Caixa/m² no primeiro trimestre de 2026, quando comparado com o mesmo período em 2025, replicando as participações que o Fundo detém hoje nos ativos. Os 10 principais shoppings¹, que representam cerca de 65% do NOI do portfólio, apresentaram um crescimento de 6,7%.
NOI Caixa/m² (R$/m²)
+4,0%
142
137 +5,3%
+8,7%
+3,7%
114
108
101
98
95 93
2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026
Janeiro Fevereiro Março vazio 1º Trimestre
| Crescimen | to NOI Cai | xa/m² vs | 2025 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Ativo | Jan | Fev | Mar | 1T26 | Ano |
| Prudenshopping | 4,3% | 5,7% | 7,2% | 5,5% | 5,5% |
| Porto Velho Shopping | -1,6% | 8,6% | 17,3% | 6,1% | 6,1% |
| Praia da Costa | 14,2% | 5,7% | 0,4% | 7,6% | 7,6% |
| Campinas Shopping | 2,5% | 11,7% | 8,8% | 6,8% | 6,8% |
| Shopping Paralela | 16,3% | -5,9% | 8,7% | 6,2% | 6,2% |
| BH Shopping | 0,0% | 0,0% | -0,1% | -0,1% | -0,1% |
| Pantanal Shopping | 3,3% | 17,4% | 3,8% | 7,3% | 7,3% |
| Granja Vianna | 9,4% | 8,3% | -6,3% | 4,4% | 4,4% |
| Shopping Estação | 10,2% | 12,4% | 4,7% | 9,1% | 9,1% |
| North Shopping Maracanaú | 11,4% | 3,5% | 23,0% | 12,3% | 12,3% |
| Subtotal | 6,9% | 6,7% | 6,3% | 6,7% | 6,7% |
| Outros | -0,2% | -0,3% | 12,6% | 3,3% | 3,3% |
| VISC | 4,0% | 3,7% | 8,7% | 5,3% | 5,3% |
¹ Shoppings que representam aproximadamente 65% do NOI do Fundo
² Os números para o portfólio consolidado levam em consideração as participações que o Fundo possui em cada ativo hoje replicadas para o período de comparação
Indicadores Financeiros e Operacionais – Vendas/m²
Ao longo do primeiro trimestre do ano, as vendas apresentaram crescimentos em todos os meses quando comparadas com o mesmo período em 2025. O portfólio do fundo apresentou crescimento de vendas de 6,3% no 1T26 quando comparamos com o 1T25, replicando as participações que o Fundo detém hoje nos ativos. Os 10 principais shoppings¹, que representam cerca de 65% do NOI do portfólio, apresentaram um crescimento de 7,3%.
Vendas/m²(R$/m²)
| Crescime | nto Vendas | /m² vs 2 | 025 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Ativo | Jan | Fev | Mar | 1T26 | Ano |
| Prudenshopping | 4,9% | 6,4% | 7,6% | 6,3% | 6,3% |
| Porto Velho Shopping | 9,8% | -2,1% | 9,5% | 5,8% | 5,8% |
| Praia da Costa | 5,7% | 3,1% | 8,5% | 5,8% | 5,8% |
| Campinas Shopping | 9,7% | 6,9% | 9,8% | 8,9% | 8,9% |
| Shopping Paralela | 10,1% | 1,3% | 17,8% | 9,7% | 9,7% |
| BH Shopping | 0,0% | 0,0% | 8,1% | 8,1% | 8,1% |
| Pantanal Shopping | 12,1% | -6,2% | 19,3% | 8,9% | 8,9% |
| Granja Vianna | 8,7% | 4,9% | 6,5% | 6,8% | 6,8% |
| Shopping Estação | 6,9% | 1,0% | -0,9% | 2,4% | 2,4% |
| North Shopping Maracanaú | 10,2% | 7,0% | 17,0% | 11,6% | 11,6% |
| Subtotal | 8,1% | 2,8% | 10,4% | 7,3% | 7,3% |
| Outros | 6,7% | -1,8% | 9,6% | 4,9% | 4,9% |
| VISC | 7,5% | 0,9% | 10,1% | 6,3% | 6,3% |
+7,5%
+10,1%
+6,3%
1.588 +0,9%
1.540
1.477 1.487
1.399 1.399
1.322 1.334
2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026
Janeiro Fevereiro Março vazio 1º Trimestre
¹ Os números para o portfólio consolidado levam em consideração as participações que o Fundo possui em cada ativo hoje replicadas para o período de comparação
Indicadores Operacionais – Taxa de Ocupação
A taxa de ocupação do fundo apresentou uma queda esperada em função da sazonalidade natural do setor no primeiro trimestre do ano, recuando 0,9 ponto percentual em relação a dezembro e 0,2 ponto percentual em relação a março de 2025.
Taxa de Ocupação
94,5% 94,3% 94,5% 94,6% 94,4% 94,0% 94,8% 95,0% 95,3% 95,2% 94,7% 94,8% 94,3%
mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26
Situação de Caixa – Obrigações a Pagar
Em janeiro de 2026, as obrigações por aquisição de imóveis do Fundo a prazo totalizavam R$ 1.070,2 milhões, enquanto as aplicações financeiras somavam R$ 173,0 milhões. O Fundo tem caixa para honrar suas obrigações até o primeiro semestre de 2027, já assumindo a projeção de investimentos a serem realizados nos ativos do Fundo.
Alavancagem
| Alavancagem (R$ mil) | abr/26 |
|---|---|
| Aplicações Financeiras | 172.969 |
| Obrigações de Aquisição de Ativos, até 2025² | -96.967 |
| Caixa Líquido ao Fim de 2026 | 76.001 |
| Demais Obrigações de Aquisição de Ativos² | -973.280 |
| Recebimento parcelas de Vendas de Ativos | 0 |
| Alavancagem Líquida Total | -897.279 |
| Obrigações | Taxa | Venc. | Saldo | % Total |
|---|---|---|---|---|
| Portfólio Ancar (CRI) | IPCA + 6,25% | set/36 | 353.004 | 33% |
| Campinas Tranche 2 (CRI) | IPCA + 7,65% | dez/34 | 95.990 | 9% |
| BH Shopping 2ª Parcela | IPCA | mar/27 | 70.119 | 7% |
| BH Shopping 3ª Parcela | IPCA | set/27 | 70.119 | 7% |
| Midway Mall Longa (CRI) | CDI + 1,75% | fev/41 | 60.623 | 6% |
| Shopping Paralela 2ª Parcela | IPCA | ago/26 | 59.543 | 6% |
| Shopping Paralela 3ª Parcela | IPCA | fev/27 | 59.543 | 6% |
| BH Shopping IPCA (CRI) | IPCA + 8,92% | mar/41 | 59.283 | 6% |
| FII Paralela (CRI) | TR + 9,85%³ | mai/29 | 55.744 | 5% |
| BH Shopping DI Curta (CRI) | CDI + 1,10% | mar/31 | 40.071 | 4% |
| BH Shopping DI Longa (CRI) | CDI + 1,75% | mar/41 | 40.541 | 4% |
| Midway Mall Curta (CRI) | CDI + 1,70% | fev/29 | 40.411 | 4% |
| Granja Vianna (CRI) | CDI + 1,85% | mar/33 | 33.383 | 3% |
| Paralela, West, Crystal e Center (CRI) | TR + 9,85%³ | mai/29 | 12.696 | 1% |
| Tacaruna4 | 100% CDI | N/A | 7.924 | 1% |
| BH Shopping Expansão | IPCA | jun/28 | 7.580 | 1% |
| Ilha Plaza e Pátio Belém (CRI) | TR + 9,40%³ | mar/27 | 3.672 | 0% |
| Total | - | - | 1.070.247 | 100% |
Cronograma de Pagamento das Obrigações de Aquisição de Imóveis a Prazo (R$ MM)¹
¹ Gráfico do fluxo das obrigações, separado em parcelas de juros e principal, a partir de janeiro de 2026
² Parcela de principal das obrigações de aquisição de ativos
³ Juros remuneratórios calculados com base em 360 dias corridos
4 Retenção do preço de aquisição até a data de cumprimento de obrigação pelos vendedores
Situação de Caixa – Obrigações a Pagar
O Fundo dispõe de R$ 173,0 milhões em caixa e apresenta uma projeção de despesas para 2026 de aproximadamente R$ 147,0 milhões, considerando todas as obrigações a prazo descritas neste relatório.
173,0
-23,0
-34,4
-29,5
26,0
-59,5 -0,5
-45,0
-48,6
-59,5
-70,1
-70,1 -0,5 -267,9
Resultado Financeiro Regime Caixa
| Resultado do Fundo (R$ mil) | Janeiro/26 (R$ mil) | Fevereiro/26 (R$ mil) | Março/26 (R$ mil) | 1T26 | ∆1T25(%) | 2026 | ∆2025 (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultado Imóveis | 41.170 | 33.486 | 26.387 | 101.042 | 10% | 101.042 | 10% |
| Resultado Financeiro | -3.563 | -3.516 | -2.577 | -9.656 | 487% | -9.656 | 487% |
| Receita Financeira | 660 | 1.239 | 1.425 | 3.324 | -68% | 3.324 | -68% |
| Despesa Financeira | -4.222 | -4.755 | -4.002 | -12.979 | 8% | -12.979 | 8% |
| Taxa de Administração | -3.292 | -3.129 | -2.680 | -9.101 | 10% | -9.101 | 10% |
| Administrador e Escriturador | -405 | -396 | -367 | -1.168 | 5% | -1.168 | 5% |
| Gestor | -2.886 | -2.734 | -2.313 | -7.933 | 11% | -7.933 | 11% |
| Outras Receitas/Despesas | -477 | -355 | -546 | -1.378 | 120% | -1.378 | 120% |
| Resultado Recorrente Total(R$/cota) | 1,17 | 0,92 | 0,71 | 2,81 | -1% | 2,81 | -1% |
| Resultado Não Recorrente | 0 | 0 | 0 | 0 | -100% | 0 | -100% |
| Resultado Não Recorrente(R$/cota) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | -100% | 0,00 | -100% |
| Resultado Total | 1,17 | 0,92 | 0,71 | 2,81 | -17% | 2,81 | -17% |
| Rendimentos a serem distribuídos | 0,84 | 0,84 | 0,84 | 2,52 | 5% | 2,52 | 5% |
| Distribuição sobre o Resultado(%) | 72% | 91% | 118% | 101% | - | 90% | - |
| Resultado Acumulado Não Distribuído-Inicial | 0,80 | 1,13 | 1,21 | 0,80 | - | 0,80 | - |
| + Resultado Total - Rendimentos divulgados | 0,33 | 0,08 | -0,13 | 0,29 | - | 0,29 | - |
| Resultado Acumulado Não Distribuído-Final | 1,13 | 1,21 | 1,09 | 1,09 | - | 1,09 | - |
| + Resultado Total Não Distribuído - FII Paralela | 0,35 | 0,35 | 0,38 | 0,38 | - | 0,38 | - |
| Resultado Acumulado Não Distribuído-Final Consolidado | 1,48 | 1,56 | 1,47 | 1,47 | - | 1,47 | - |
Vinci Shopping Centers FII – VISC11
Situação atual do Fundo
Premissas de resultado¹:
Forecast baseado no atingimento dos orçamentos de NOI dos shoppings previstos para o ano de 2026.
Crescimento real de 2,5% a.a. a partir de 2027.
Expectativa de Geração de Resultado Recorrente (R$/cota) VISC11²
| Composição da carteira VISC11 | Janeiro/2026 |
|---|---|
| Imóveis (R$ ‘000) | 4.259.121 |
| FIIs (R$ ‘000) | 6.439 |
| Caixa (R$ ‘000) | 166.530 |
| Dívidas (R$ ‘000) | -1.070.247 |
| Contas a Pagar/Receber (R$ ‘000) | -13.199 |
| Patrimônio Líquido (R$ ‘000) | 3.348.643 |
| Dívida Líquida (R$ ‘000) | -897.279 |
| Dívida Líquida/Imóveis | 21,1% |
Guidance 2026:
- A estimativa de rendimentos do Fundo é de uma distribuição entre R$ 0,84 e R$ 0,90/cota até dezembro de 2026.
Fonte: Vinci Compass
¹ A rentabilidade esperada considera a atual situação do Fundo e não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sobre qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.
² Média Mensal
VINCI
COMPASS