Outros Relatórios VISC11 de 31/12/2025
Outros Relatórios do Vinci Shopping Centers (VISC11), fundo imobiliário de shoppings, com data de referência em 31/12/2025, com entrega no FundosNet (B3) em 24/02/2026. No pregão de 04/11/2026, a cota do VISC11 fechou a R$ 97,37, com P/VP de 0,84 (valor patrimonial de R$ 115,79 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,84 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 10,29% sobre a cotação de 04/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 3,3 bilhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- Fundo
- VINCI SHOPPING CENTERS RESPONSABILIDADE LIMITADA-13,45%
- CNPJ
- 17.554.274/0001-25
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Outros Relatórios
- Data de referência
- 31/12/2025
- Data de entrega
- 24/02/2026 19:08
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
VINCI
COMPASS
Vinci Fundos Listados
Relatório de Resultados Trimestrais – 4T25
VINCI
COMPASS
Vinci Shopping Centers FII VISC11
Aquisição do Ativo Midway Mall
Conforme divulgado por meio de fato relevante em dezembro, o Fundo concluiu a aquisição do Midway Mall em conjunto com parceiros estratégicos que adquiriram de forma indireta a totalidade do Ativo. O investimento pelo Fundo se deu da seguinte forma:
I. Aquisição indireta de 0,95% do Ativo, via SPE, por R$ 4,0 milhões, sendo R$ 2,0 milhões pagos à vista e o saldo em 4 parcelas anuais de R$ 0,5 milhão, corrigidas pelo IPCA.
II. Aquisição de um CRI no valor de R$ 98,2 milhões para financiar parte do pagamento do preço pela SPE.
Foi realizado uma operação estruturada para recomposição de caixa do Fundo, convertendo desembolsos à vista em obrigações a prazo.
A securitização foi divida em duas séries, no montante total de R$ 98,0 milhões, com prazos e condições distintas, permitindo maior flexibilidade no perfil de amortização da dívida:
I. Tranche Curta: R$ 39,2 mi | 3 anos | CDI+1,70% a.a. | Carência: principal 3 anos; juros 50% por 12 meses.
II. Tranche Longa: R$ 58,8 mi | 15 anos | CDI+1,75% a.a. | Carência: principal 3 anos; juros 50% por 12 meses.
A Transação Estruturada deve gerar incremento estimado de R$ 0,03/cota no resultado médio mensal do Fundo nos próximos 12 meses.
| Midway Mall |
|---|
| Localização Natal, RN |
| Inauguração 2005 |
| Administração Ancar |
| ABL (m²) 67.796 |
| NOI 2026O (R$ mm) 138,0M |
Assinatura de MoU para aquisição do BH Shopping
O Fundo assinou um Memorando de Entendimentos para a aquisição de participação correspondente a 10% no BH Shopping, localizado no município de Belo Horizonte, Estado de Minas Gerais.
Nessa transação, considerando a estrutura de investimento, a gestora estima yield médio de 11,4%, nos três primeiros anos, quando o preço da aquisição terá sido integralmente pago.
A eventual conclusão da aquisição está sujeita ao cumprimento de condições precedentes usuais a esse tipo de transação previstas no MoU e à formalização dos documentos definitivos.
| BH Shopping | ||
|---|---|---|
| Localização | Belo | Horizonte, MG |
| Inauguração | 1979 | |
| Administração | Multiplan | |
| ABL (m²) | 47.474 |
Portfólio com 31 ativos distribuídos em 15 estados brasileiros, além do Distrito Federal, com 296 mil m² de ABL própria e administrados por 11 administradoras distintas¹
São Luís Shopping Iguatemi Bosque
Pátio Belém North Shopping Maracanaú
Midway Mall
Via Sul Shopping
Natal Shopping
Shopping Tacaruna
Shopping Paralela
PA MA CE RN Minas Shopping
PE Praia da Costa
Ilha Plaza
RO
BA
MT Center Shopping Rio
West Shopping
DF MG
Porto Velho Shopping Boul evard Rio
ES
Madureira
SP RJ
Pantanal Shopping PR Carioca Shopping
Bangu Shopping
SC
Conjunto Nacional
RS Prudenshopping
Villa Romana
Granja Vianna
Villagio Caxias
Shopping ABC
Shopping Crystal
RibeirãoShopping
Shopping Estação
Campinas Shopping
Shopping Plaza Sul
¹ Não está sendo considerado a possível aquisição do BH Shopping.
Portfólio com 31 ativos distribuídos em 15 estados brasileiros, além do Distrito Federal, com 296 mil m² de ABL própria e administrados por 11 administradoras distintas
% NOI por Ativo Prudenshopping Porto Velho Shopping 11 1 1 1 Praia da Costa Campinas Shopping 22 2 12 Shopping Paralela Pantanal Shopping 2 Granja Vianna Shopping Estação 2 2 North Shopping Maracanaú RibeirãoShopping 8 2 Natal Shopping Villa Romana 2 Iguatemi Bosque Ilha Plaza 2 Boulevard Shopping Rio Carioca Shopping 2 7 Pátio Belém Minas Shopping 3 Bangu Shopping Shopping Conjunto Nacional Madureira Shopping Via Sul Shopping 3 7 Shopping Tacaruna Shopping ABC 3 West Shopping Villagio Caxias Plaza Sul São Luís Shopping 7 4 Midway Mall Shopping Crystal 5 5 Center Shopping Rio 5 5
% NOI por Ativo
% NOI por Administradora
% NOI por Tipo de Participação
% NOI por Estado
2 2 2 2 1
SP 3 Controle
RJ 4 31 31
CE
RO 5
ES
BA
5
MT
PR
RN 7
SC
PA 7 Minoritário
MG 11 69
DF 8
PE 10
RS
Retorno consistente desde o IPO mesmo com cenário macro atual negativo
O Fundo obteve retorno total de 116,5% desde seu IPO, em outubro de 2017. No mesmo período¹, esse desempenho corresponde a 159% do retorno do IFIX e 27,6 pontos percentuais abaixo do IBOV, que recentemente renovou suas máximas históricas. Neste cenário, a rentabilidade líquida total do Fundo² desde o seu IPO foi de 114,8% representando 136% do CDI líquido³ acumulado nesse mesmo período.
Rentabilidade Bruta do Fundo
Fonte: Bloomberg
¹ Período compreendido entre o IPO do Fundo, em novembro de 2017 e 30/06/2025
² Considera uma alíquota de 20% de Imposto de Renda sobre a valorização da cota.
³Considera uma alíquota de 15% de Imposto de Renda (menor alíquota para aplicações financeiras de pessoas físicas).
Histórico de Distribuição
A distribuição de rendimentos média nos últimos 12 meses terminados em janeiro foi de R$ 0,81/cota, enquanto a geração de resultado média foi de R$ 0,82/cota. O último rendimento divulgado, em janeiro, foi de R$ 0,84/cota e o VISC ainda contava com um resultado acumulado não distribuído de R$ 1,14/cota, no final do mês. O Shopping Paralela FII ainda possui um resultado acumulado não distribuído de R$ 10 milhões, equivalente a R$ 0,35/cota². Somado ao resultado acumulado não distribuído do VISC, o total corresponde a R$ 1,48/cota.
Histórico de Distribuição (R$/cota) VISC11
Fonte: Vinci Compass
² Utilizando como base as cotas do VISC
¹ Média Mensal
Indicadores Financeiros e Operacionais - NOI Caixa/m²
Os shoppings apresentaram crescimento de 5,4% no seu NOI Caixa/m² no quarto trimestre de 2025, quando comparado com o mesmo período em 2024. Os 10 principais shoppings¹, que representam cerca de 65% do NOI do portfólio, apresentaram um crescimento de 5,5%. No ano, o fundo apresentou um crescimento de NOI Caixa/m² de 6,5%, replicando as participações que o Fundo detém hoje nos ativos para o mesmo período de comparação.
NOI Caixa/m² (R$/m²)
| Crescime | nto NOI | Caixa/ | m² vs 20 | 24 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ativo | 1T25 | 2T25 | 3T25 | Out | Nov | Dez | 4T25 | Ano |
| Prudenshopping | 10,4% | 10,7% | 7,9% | 4,1% | 7,8% | 4,8% | 5,6% | 8,6% |
| Porto Velho Shopping | 0,9% | 4,9% | -6,0% | _9,4% _ | _-10,5% _ | -8,1% | _-3,9% _ | -1,3% |
| Praia da Costa | 29,2% | 32,7% | _16,7% _ | _11,5% _ | 12,4% | 7,8% | 10,5% | 22,0% |
| Campinas Shopping | 10,1% | 7,1% | 5,2% | 12,0% | 3,9% | 14,3% | 9,9% | 8,1% |
| Shopping Paralela | 15,8% | 11,6% | 1,6% | 11,5% | 7,9% | _15,7% _ | 12,3% | 10,3% |
| Granja Vianna | 13,9% | 10,3% | 0,6% | -1,3% | 6,4% | 13,4% | 6,8% | 7,9% |
| Pantanal Shopping | -0,3% | 6,7% | 8,3% | _-1,0% _ | 11,4% | -1,5% | 2,4% | 4,1% |
| North Shopping Maracanaú | -3,1% | -0,7% | 4,8% | _28,0% _ | -1,1% | _14,2% _ | _12,5% _ | 4,0% |
| Shopping Estação | 17,3% | 15,9% | 14,4% | 2,7% | 17,7% | 5,9% | _8,7% _ | 13,9% |
| RibeirãoShopping | 3,0% | -4,7% | 34,2% | -6,6% | -0,8% | 12,3% | 1,9% | 7,6% |
| Subtotal | 9,0% | 9,6% | 8,2% | 6,6% | 4,2% | 5,9% | 5,5% | 8,0% |
| Outros | 6,2% | 5,4% | -1,1% | -1,2% | 5,7% | 10,2% | 5,2% | 4,0% |
| VISC | 7,9% | 8,0% | 4,6% | 3,5% | 4,7% | 7,6% | _5,4% _ | 6,5%¹ |
+5,4%
+7,6%
+4,7% 122
+3,5%
113
105
99 100
95 94
92
2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025
Outubro Novembro Dezembro vazio 4º Trimestre
¹ Shoppings que representam aproximadamente 65% do NOI do Fundo
² Os números para o portfólio consolidado levam em consideração as participações que o Fundo possui em cada ativo hoje replicadas para o período de comparação
Indicadores Financeiros e Operacionais – Vendas/m²
Ao longo do quarto trimestre do ano, as vendas apresentaram crescimentos em todos os meses quando comparadas com o mesmo período em 2024. O portfólio do fundo apresentou crescimento de vendas de 4,3% no 4T25 quando comparamos com o 4T24. No ano, o fundo apresentou um crescimento de vendas/m² 4,7%, replicando as participações que o Fundo detém hoje nos ativos para o mesmo período de comparação.
Vendas/m²(R$/m²)
| Crescim | ento Ve | ndas/ | m² vs 20 | 24 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ativo | 1T25 | 2T25 | 3T25 | Out | Nov | Dez | 4T25 | Ano |
| Prudenshopping | 2,1% | 10,4% | 2,8% | _2,6% _ | 14,7% | 10,7% | 9,7% | 6,5% |
| Porto Velho Shopping | 14,8% | _-8,2% _ | -9,0% | _-2,6% _ | -9,6% | 3,7% | -2,5% | -2,4% |
| Praia da Costa | 19,5% | _18,9% _ | _16,1% _ | _20,5% _ | 18,1% | _5,4% _ | 13,1% | 16,7% |
| Campinas Shopping | 4,7% | 11,6% | 4,6% | 3,5% | 3,1% | 4,9% | 4,0% | 6,1% |
| Shopping Paralela | 5,9% | 8,0% | 6,5% | 8,4% | 5,5% | 4,0% | 5,6% | 6,5% |
| Granja Vianna | -0,6% | 7,8% | 0,8% | 1,3% | 2,4% | 3,4% | 2,6% | 2,7% |
| Pantanal Shopping | _-0,5% _ | -14,2% | - 12,6% | -4,8% | 3,5% | -4,6% | -2,3% | -7,5% |
| North Shopping | ||||||||
| Maracanaú | 0,6% | _0,8% _ | -3,2% | 1,4% | 5,8% | 0,7% | 2,5% | 0,3% |
| Shopping Estação | 11,7% | 13,0% | _3,6% _ | 10,7% | 4,6% | 0,1% | 4,4% | 7,8% |
| RibeirãoShopping | 4,7% | 12,1% | 7,3% | 7,2% | 9,7% | 8,3% | 8,5% | 8,2% |
| Subtotal | 5,7% | 4,1% | 1,1% | 3,9% | 6,9% | 4,5% | 5,1% | 4,0% |
| Outros | 9,2% | 8,8% | 4,6% | 3,0% | 3,4% | 2,6% | 2,9% | 6,0% |
| VISC | 6,9% | 5,6% | 2,3% | 3,8% | 5,6% | 3,8% | 4,3% | 4,7%¹ |
+3,8%
+4,3%
+5,6% 2.489
2.397
+3,6%
1.932
1.799 1.852
1.703
1.468 1.524
2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025
Outubro Novembro Dezembro vazio 4º Trimestre
1 Os números para o portfólio consolidado levam em consideração as participações que o Fundo possui em cada ativo hoje replicadas para o período de comparação
Indicadores Operacionais – Taxa de Ocupação
A taxa de ocupação do fundo apresentou um crescimento ao longo dos últimos 12 meses e chegando a 95,2% no mês de dezembro. No final do quarto trimestre de 2025, a taxa de ocupação teve um crescimento de 0,6 pontos percentuais em relação a setembro de 2024.
Taxa de Ocupação
94,6% 94,4% 94,5% 94,5% 94,3% 94,5% 94,6% 94,4% 94,0% 94,8% 95,0% 95,3% 95,2%
dez-24 jan-25 fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25
Situação de Caixa – Obrigações a Pagar
Em janeiro de 2026, as obrigações por aquisição de imóveis do Fundo a prazo totalizavam R$ 786,4 milhões, enquanto as aplicações financeiras somavam R$ 187,5 milhões. O Fundo tem caixa para honrar suas obrigações até o primeiro semestre de 2027, já assumindo a projeção de investimentos a serem realizados nos ativos do Fundo.
Cronograma de Pagamento das Obrigações de Aquisição de Imóveis a Prazo (R$ MM)¹
Alavancagem
| Alavancagem (R$ mil) | out/25 | |||
|---|---|---|---|---|
| Aplicações Financeiras | 187.544 | |||
| Obrigações de Aquisição de Ativos, a | té 2025² | -107.784 | ||
| Caixa Líquido ao Fim de 2026 | 79.760 | |||
| Demais Obrigações de Aquisição de | Ativos² | -678.617 | ||
| Recebimento parcelas de Vendas de | Ativos | 0 | ||
| Alavancagem Líquida Total | -598.856 | |||
| Obrigações | Taxa | Venc. | Saldo | % Total |
| Portfólio Ancar (CRI) | IPCA + 6,25% | set/36 | 355.354 | 45% |
| Shopping Paralela | IPCA | N/A | 116.495 | 15% |
| Campinas Tranche 2 (CRI) | IPCA + 7,65% | dez/34 | 96.550 | 12% |
| FII Paralela (CRI) | TR + 9,85% | mai/29 | 60.090 | 8% |
| Midway Mall Longa (CRI) | CDI + 1,75% | fev/41 | 58.800 | 7% |
| Midway Mall Curta (CRI) | CDI + 1,70% | fev/29 | 39.200 | 5% |
| Granja Vianna (CRI) | CDI + 1,85% | mar/33 | 33.930 | 4% |
| Paralela, West, Crystal e Center (CRI) | TR + 9,85%³ | mai/29 | 13.685 | 2% |
| Ilha Plaza e Pátio Belém (CRI) | TR + 9,40%³ | mar/27 | 4.627 | 1% |
| Tacaruna | 100% CDI | N/A4 | 7.668 | 1% |
| Total | - | - | 786.401 | - |
¹ Gráfico do fluxo das obrigações, separado em parcelas de juros e principal, a partir de janeiro de 2026
² Parcela de principal das obrigações de aquisição de ativos
³ Juros remuneratórios calculados com base em 360 dias corridos
4 Retenção do preço de aquisição até a data de cumprimento de obrigação pelos vendedores
Resultado Financeiro Regime Caixa
| Resultado do Fundo (R$ mil) | Outubro/25 (R$ mil) | Novembro/25 (R$ mil) | Dezembro/25 (R$ mil) | 4T25 | ∆4T24(%) | 2025 | ∆2024 (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultado Imóveis | 26.590 | 28.886 | 32.029 | 87.505 | 9% | 334.866 | 11% |
| Resultado Financeiro | -2.182 | -2.817 | -2.884 | -7.884 | 58% | -20.352 | 1483% |
| Receita Financeira | 2.033 | 1.660 | 1.343 | 5.036 | -21% | 28.968 | -22% |
| Despesa Financeira | -4.214 | -4.478 | -4.228 | -12.920 | 13% | -49.320 | 28% |
| Taxa de Administração | -3.197 | -3.405 | -2.788 | -9.390 | 4% | -35.124 | -9% |
| Administrador e Escriturador | -400 | -413 | -371 | -1.184 | 0% | -4.589 | 2% |
| Gestor | -2.798 | -2.992 | -2.417 | -8.207 | 4% | -30.536 | -10% |
| Outras Receitas/Despesas | -146 | -133 | -736 | -1.015 | -39% | -2.569 | -19% |
| Resultado Recorrente Total(R$/cota) | 0,73 | 0,78 | 0,89 | 2,40 | 8% | 9,60 | 7% |
| Resultado Não Recorrente | 0 | 0 | 0 | 0 | -100% | 16.028 | -70% |
| Resultado Não Recorrente(R$/cota) | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | -100% | 0,56 | -70% |
| Resultado Total | 0,73 | 0,78 | 0,89 | 2,40 | 6% | 10,16 | -6% |
| Rendimentos a serem distribuídos | 0,81 | 0,81 | 0,81 | 2,43 | 1% | 9,67 | -10% |
| Distribuição sobre o Resultado (%) | 111% | 104% | 91% | 101% | - | 95% | - |
| Resultado Acumulado Não Distribuído-Inicial | 0,83 | 0,75 | 0,72 | 0,83 | - | 0,34 | - |
| + Resultado Total - Rendimentos divulgados | -0,08 | -0,03 | 0,08 | -0,03 | - | 0,46 | - |
| Resultado Acumulado Não Distribuído-Final | 0,75 | 0,72 | 0,80 | 0,80 | - | 0,80 | - |
Vinci Shopping Centers FII – VISC11
Situação atual do Fundo
Premissas de resultado¹:
Forecast baseado no atingimento dos orçamentos de NOI dos shoppings previstos para o ano de 2026.
Crescimento real de 2,5% a.a. a partir de 2027.
| Composição da carteira VISC11 | Janeiro/2026 |
|---|---|
| Imóveis (R$ ‘000) | 3.997.798 |
| FIIs (R$ ‘000) | 6.537 |
| Caixa (R$ ‘000) | 181.007 |
| Dívidas (R$ ‘000) | -786.401 |
| Contas a Pagar/Receber (R$ ‘000) | 4.380 |
| Patrimônio Líquido (R$ ‘000) | 3.403.322 |
| Dívida Líquida (R$ ‘000) | -598.856 |
| Dívida Líquida/Imóveis | 15,0% |
Expectativa de Geração de Resultado Recorrente (R$/cota) VISC11²
Guidance 2026:
- A estimativa de rendimentos do Fundo é de uma distribuição entre R$ 0,84 e R$ 0,90/cota até dezembro de 2026.
Fonte: Vinci Compass
¹ A rentabilidade esperada considera a atual situação do Fundo e não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sobre qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.
² Média Mensal
VINCI
COMPASS