Informe Anual Estruturado VJFD11 de dezembro de 2025

Informe Anual Estruturado do Jfdcam (VJFD11), fundo imobiliário de tijolo, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 31/03/2026. No pregão de 07/10/2026, a cota do VJFD11 fechou a R$ 135,00, com P/VP de 0,79 (valor patrimonial de R$ 171,08 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,88 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 8,59% sobre a cotação de 07/10/2026. O patrimônio líquido era de R$ 834,2 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.

Informações

Fundo: JFDCAM RESPONSABILIDADE LIMITADA
CNPJ: 15.489.509/0001-17
Tipo: Informes Periódicos
Assunto: Informe Anual Estruturado
Data de referência: 01/12/2025
Data de entrega: 31/03/2026 19:33
Versão: 1
Situação: (Ativo)

Conteúdo

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Dados Gerais

Nome Fundo	JFDCAM – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII
CNPJ Fundo	15489509000117
Data Funcionamento	27/04/2015
Publico Alvo	Investidores em Geral
Codigo ISIN	BRVJFDCTF008
Qtd Cotas Emitidas	4.876.129,3194
Fundo Exclusivo	Não
Vinculo Familiar Cotistas	Não
Prazo Duracao	Indeterminado
Encerramento Exercicio	31/12
Nome Administrador	QI CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS
CNPJ Administrador	62285390000140
Logradouro	AVENIDA REBOUÇAS
Numero	2942
Complemento	7º AO 12º ANDAR
Bairro	PINHEIROS
Cidade	SÃO PAULO
Estado	SP
CEP	05402-500
Telefone1	(11) 2827-3500
Site	https://qitech.com.br/dtvm/
Email	[email protected]
Competencia	01/12/2025

Autorregulacao

Classificacao	Tijolo
Subclassificacao	Renda
Tipo Gestao	Ativa
Segmento Atuacao	Outros

Mercado Negociacao

Bolsa	Não
MBO	Não
MB	Sim

Entidade Administradora

BVMF	Não
CETIP	Não

Informe Anual

Programa Investimentos	O Fundo seguirá sua política de investimentos, conforme estabelecido em seu regulamento, mantendo o foco na alocação em ativos de varejo urbano bem localizados, com inquilinos de elevada qualidade de crédito e contratos estruturados com proteção inflacionária. Para os exercícios seguintes, a gestão continuará avaliando oportunidades de ampliação do patrimônio, com critério seletivo e atenção à qualidade dos ativos, dos locatários e à previsibilidade dos fluxos de caixa. O processo de seleção e monitoramento de novos ativos considera, de forma rigorosa, a saúde financeira dos locatários, a solidez dos contratos e a capacidade de geração de renda recorrente, elementos considerados essenciais em um ambiente macroeconômico ainda desafiador.
Criterios Avaliacao	Os imóveis estão registrados na carteira do Fundo pelo valor justo com base no laudo de avaliação elaborado em 2025. A avaliação dos imóveis pelo valor de mercado atualizado foi elaborado por empresa independente e especializada.
Regras Prazos Chamada Capital	Conforme o item 7.5 do Anexo I, o Administrador realizará chamadas de capital para aporte de recursos mediante integralização de Cotas sempre que houver oportunidades de investimento aprovadas ou necessidade de caixa para despesas e encargos. A antecedência mínima para a notificação será de 05 (cinco) dias. Ao receberem a chamada, os Cotistas são obrigados a integralizar as Cotas nos termos dos compromissos de investimento até que a subscrição total seja atingida. Em caso de inadimplemento, o Cotista ficará constituído em mora, sujeitando-se à atualização do débito pelo IPCA e juros de mora de 1% ao mês a partir do segundo mês de atraso. É facultado ao Administrador utilizar amortizações devidas ao inadimplente para compensar os débitos com o Fundo.

Prestadores Servicos

Gestor

Nome	EXA CAPITAL ASSET LTDA.
CNPJ	52213100000108
Endereco	Rua Jeronimo Da Veiga, 384 , Andar 12 - Jardim Europa, Sao Paulo - SP
Telefone	1100000000

Custodiante

Nome	QI CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS
CNPJ	62285390000140
Endereco	Avenida Rebouças, nº 2942, 7º ao 12º andar, Parte I - Pinheiros, São Paulo, SP
Telefone	1128273500

Auditor Independente

Nome	BDO AUDITORES INDEPENDENTES
CNPJ	54276936000179
Endereco	Rua Major Quedinho,90 - república SP
Telefone	1138485880

Distribuidor Cotas

Nome	QI CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS
CNPJ	62285390000140
Endereco	Avenida Rebouças, nº 2942, 7º ao 12º andar, Parte I - Pinheiros, São Paulo, SP
Telefone	1128273500

Analise Administrador

Resultado Fundo	Durante o exercício de 2025, o Fundo anunciou distribuição de rendimentos que somaram R$ 52.759.719. No mesmo período, o Fundo gerou um resultado base caixa de R$ 53.123.429, refletindo a consistência operacional da carteira e a qualidade dos contratos vigentes, mesmo diante de um ambiente macroeconômico com taxa Selic no maior patamar em quase duas décadas.
Conjuntura Economica	O mercado de fundos imobiliários obteve em 2025 uma recuperação. Após acumular queda de mais de 5% em 2024, o IFIX registrou alta de 21,1% em 2025. Esse desempenho foi impulsionado por três vetores principais: os valuations extremamente descontados no início do ano, a melhora dos indicadores operacionais nos segmentos de tijolo e a blindagem regulatória do mercado, com a manutenção da isenção de imposto de renda para pessoas físicas. No segmento de tijolo, destacaram-se a queda de vacância em diversas classes de ativos, o crescimento das vendas em shoppings centers e a maior estabilidade operacional nos fundos de renda urbana. Para o segmento de varejo e renda urbana especificamente, o exercício reforçou a característica estrutural de resiliência da classe. A resiliência dos fundos de renda urbana advém principalmente de contratos atípicos de locação, com prazos mais extensos, preços mais elevados e maior previsibilidade de receita e de rentabilidade. Mesmo em um ambiente de Selic em 15% ao ano — o maior nível desde 2006 —, fundos de logística, varejo e híbridos apresentaram dividend yields elevados, refletindo contratos bem estruturados, baixa vacância e reajustes inflacionários ao longo do ano. O segmento de renda urbana também se destaca pela atratividade dos imóveis varejistas bem localizados, cujos terrenos tendem a se valorizar ao longo do tempo, especialmente em regiões consolidadas ou em franca expansão. Essa combinação de geração de caixa previsível com potencial de valorização patrimonial posiciona o segmento de forma favorável frente às demais classes de FIIs, mesmo em ciclos econômicos mais restritivos. Não obstante os aspectos positivos, o segmento de varejo não esteve imune a riscos ao longo do exercício. O ambiente de juros elevados e desaceleração do consumo pressiona as margens operacionais de parte dos varejistas, elevando o risco de deterioração financeira de locatários, risco que se materializou, no período, em alguns casos relevantes no setor, com operadores de grande porte buscando processos de reestruturação de dívidas. Esses eventos reforçam a importância de uma gestão ativa e criteriosa na avaliação contínua da saúde financeira dos locatários e da estruturação dos contratos, elementos que a Gestão acompanha de forma sistemática e que permanecem como pilares centrais da estratégia do Fundo.
Perspectiva Periodo Seguinte	Para 2026, as perspectivas para o segmento de varejo e renda urbana seguem construtivas, sustentadas pela qualidade da carteira e pelo ambiente macroeconômico em transição. A Gestão manterá o foco na preservação dos contratos vigentes, no monitoramento da inadimplência e na gestão ativa dos vencimentos contratuais, buscando reajustes e renovações em condições favoráveis ao Fundo. A Gestão seguirá acompanhando de forma próxima a situação financeira dos locatários. Eventuais sinais de deterioração serão monitorados com antecedência, de forma a preservar a integridade dos fluxos de caixa e a capacidade de distribuição de rendimentos aos cotistas. A gestão seguirá avaliando oportunidades de ampliação da carteira, com eventual diversificação do ponto de vista de locatários, sempre com atenção à qualidade dos ativos, à localização estratégica dos imóveis e à capacidade de geração de renda recorrente para os cotistas.

Valor Contabil Ativos

Ativo 1

Nome	TER-R - ARAXA V NOVA
Valor Justo	SIM
Valor	17.469.665
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,106725688945201

Ativo 2

Nome	TER-R - BONFIM
Valor Justo	SIM
Valor	7.992.629
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,041927910311563

Ativo 3

Nome	CD TER-R - CD UBERLA
Valor Justo	SIM
Valor	28.545.385
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0649276254430144

Ativo 4

Nome	TER-R - EXPOMINAS
Valor Justo	SIM
Valor	21.474.158
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0555005160973212

Ativo 5

Nome	TER R - GRANJA
Valor Justo	SIM
Valor	6.286.917
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0168068898592916

Ativo 6

Nome	IRA - LOJA 01 Centro de Di
Valor Justo	SIM
Valor	116.715.163
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0585449210955922

Ativo 7

Nome	IRA - LOJA 02
Valor Justo	SIM
Valor	26.462.834
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,00132711902785116

Ativo 8

Nome	IRA - LOJA 07
Valor Justo	SIM
Valor	34.801.206
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,0366714831423352

Ativo 9

Nome	IRA - LOJA 12
Valor Justo	SIM
Valor	18.231.288
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0738183531629167

Ativo 10

Nome	IRA - LOJA 14
Valor Justo	SIM
Valor	9.087.625
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,132529114165712

Ativo 11

Nome	IRA - LOJA 17
Valor Justo	SIM
Valor	8.148.665
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0840315285353199

Ativo 12

Nome	IRA - LOJA 18
Valor Justo	SIM
Valor	6.057.480
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,0207759456838021

Ativo 13

Nome	IRA - LOJA 20
Valor Justo	SIM
Valor	8.373.234
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,123019581545064

Ativo 14

Nome	IRA - LOJA 23 Além Paraíba
Valor Justo	SIM
Valor	19.336.625
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,132850489190931

Ativo 15

Nome	IRA - LOJA 25
Valor Justo	SIM
Valor	29.765.067
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,0262033959301184

Ativo 16

Nome	IRA - LOJA 26
Valor Justo	SIM
Valor	31.007.093
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,0383310175852123

Ativo 17

Nome	IRA - LOJA 27
Valor Justo	SIM
Valor	9.257.904
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,0172076433121019

Ativo 18

Nome	IRA - LOJA 28
Valor Justo	SIM
Valor	49.081.612
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0762567318656258

Ativo 19

Nome	IRA - LOJA 30
Valor Justo	SIM
Valor	28.784.075
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0365169247389269

Ativo 20

Nome	IRA - LOJA 33
Valor Justo	SIM
Valor	11.973.943
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0104593248945148

Ativo 21

Nome	IRA - LOJA 35
Valor Justo	SIM
Valor	21.041.911
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0440045150086827

Ativo 22

Nome	IRA - LOJA 36
Valor Justo	SIM
Valor	41.998.429
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0827406996828998

Ativo 23

Nome	IRA - LOJA 38
Valor Justo	SIM
Valor	13.527.679
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,000393187024310944

Ativo 24

Nome	IRA - LOJA 44
Valor Justo	SIM
Valor	20.525.863
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0403904404683461

Ativo 25

Nome	IRA - LOJA 46
Valor Justo	SIM
Valor	20.869.720
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0287745243024746

Ativo 26

Nome	IRA - LOJA 47
Valor Justo	SIM
Valor	15.930.228
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0257052346919065

Ativo 27

Nome	IRA - LOJA 48
Valor Justo	SIM
Valor	19.160.735
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0134201618448194

Ativo 28

Nome	IRA - LOJA 49
Valor Justo	SIM
Valor	19.575.697
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0405962683393579

Ativo 29

Nome	IRA - LOJA 50
Valor Justo	SIM
Valor	23.411.348
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0496479555236729

Ativo 30

Nome	IRA - LOJA 52
Valor Justo	SIM
Valor	16.241.119
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,258903992699065

Ativo 31

Nome	IRA - LOJA 53
Valor Justo	SIM
Valor	23.813.592
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,516789299363057

Ativo 32

Nome	IRA - LOJA 58 Monte Carmel
Valor Justo	SIM
Valor	11.727.480
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,0014066757493188

Ativo 33

Nome	IRA - LOJA 64 JN Empreen
Valor Justo	SIM
Valor	21.417.674
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,041310482302606

Ativo 34

Nome	IRA - LOJA 65 Loja Araxá 1
Valor Justo	SIM
Valor	17.995.315
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,000149183242582509

Ativo 35

Nome	IRA - LOJA 66 Patos de Min
Valor Justo	SIM
Valor	19.307.142
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0399193148766563

Ativo 36

Nome	IRA - LOJA 67 Uberada
Valor Justo	SIM
Valor	8.947.096
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,202243482934695

Ativo 37

Nome	IRA - LOJA 75 Visconde MG
Valor Justo	SIM
Valor	6.991.793
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0608091336671218

Ativo 38

Nome	TER R - PANORAMA MG
Valor Justo	SIM
Valor	5.000.792
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0545744411640658

Ativo 39

Nome	IRA - Rio Pomba MG
Valor Justo	SIM
Valor	10.986.709
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,563499217304682

Assembleia Geral

Endereco Fisico Docs Assembleias	Avenida Rebouças, nº 2942, 7º ao 12º andar, Parte I - Pinheiros, São Paulo, SP
Endereco Eletronico Docs Assembleias	https://qitech.com.br/dtvm/
Meios Comunicacao	(i) Os cotistas poderão solicitar, via correio eletrônico endereçado a [email protected] e [email protected], a inclusão de matérias na ordem do dia das assembleias gerais, observados os prazos e condições estabelecidos na Resolução CVM 175. A Proposta do Administrador e demais documentos pertinentes são disponibilizados na sede do Administrador, em seu sítio eletrônico (https://qitech.com.br/dtvm/) e no sistema de envio de informações da B3 (FundosNet). (ii) As solicitações de lista de endereços (físicos ou eletrônicos) dos demais cotistas para fins de pedido público de procuração poderão ser encaminhadas ao Administrador pelos e-mails [email protected] e [email protected], sendo atendidas nos termos do Artigo 70 da Resolução CVM 175, de 23 de dezembro de 2022.
Regras Proc Participacao Cotistas	(i) A comprovação da qualidade de cotista é feito mediante a apresentação do documento de identificação legalmente aceito no Brasil, tais como Registro Geral (RG), Carteira Nacional de Habilitação, Carteira de Trabalho, Passaporte, Carteira de Classe Profissional (advogados, contadores, economistas, etc.) e validação com a lista de presença dos cotistas mantida pelo Administrador. O cotista poderá ser representado por procurador legalmente constituído há menos de 1 (um) ano que deverá apresentar a via original da procuração com firma devidamente reconhecida em Cartório. (ii) e (iii) As deliberações da Assembleia Geral poderão ser tomadas mediante processo de consulta formalizada em carta, correio eletrônico ou telegrama encaminhado pelo Administrador a cada cotista e obrigatoriamente constarão as informações acerca do dia, hora e local em que será realizada tal assembleia geral de cotistas e ainda, de forma sucinta, os assuntos a serem tratados. Os cotistas deverão responder no prazo de: (i) 15 (quinze) dias, no caso de assembleia gerais extraordinárias; e (ii) 30 (trinta) dias no caso de assembleias gerais ordinárias; devendo conter na consulta, todos os elementos informativos necessários ao exercício do direito de voto.
Praticas Assembleia Meio Eletronico	Os cotistas poderão participar da assembleia por meio eletrônico através de consulta formal encaminhada ao Administrador através de carta, correio eletrônico ou telegrama.

Remuneracao Administrador

Politica Remuneracao	Pela prestação dos serviços de administração e gestão da Classe Única, são devidas as seguintes taxas, calculadas sobre o Patrimônio Líquido e pagas mensalmente: I. Taxa de Administração: devida à Administradora pelos serviços de administração, custódia, escrituração e controladoria, equivalente a 0,10% ao ano, observado o valor mínimo mensal de R$ 18.500,00. II. Taxa de Gestão: devida à Gestora pelos serviços de gestão, equivalente a 0,085% ao ano, observado o valor mínimo mensal de R$ 8.000,00. As taxas serão provisionadas diariamente (base 252 dias úteis) e pagas mensalmente até o 5º (quinto) Dia Útil do mês subsequente ao vencido. Os valores mínimos mensais serão reajustados anualmente com base na variação positiva do IPCA. O Fundo não possui taxa de performance, ingresso e/ou de saída.
Valor Pago Ano	968.890,79
Percent Patrimonio Contabil	0,0013
Percent Patrimonio Valor Mercado	0,0013

Governanca

Diretor Responsavel

Nome	Daniel Doll Lemos
Idade	47
CPF	275.605.768-18
Email	[email protected]
Profissao	Diretor de Administração de Fundos
Formacao Academica	Administrador de Empresas
Data Inicio Funcao	13/03/2008
Qtd Cotas Detidas FII	0
Qtd Cotas FII Compradas	0
Qtd Cotas FII Vendidas	0

Experiencias Prof Ultimos Cinco Anos

Experiencia

Nome Empresa	QI CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS
Periodo	05/2000
Cargo Funcoes	(i) Diretor de Administração de Fundos (ii) Diretor de Distribuição e Suitability
Atividade Principal Empresa	Atuação no mercado financeiro e de capitais e no mercado cambial intermediando a negociação de títulos e valores mobiliários entre investidores e tomadores de recursos, e oferecendo serviços como plataformas de investimento pela internet (home broker), clubes de investimentos, financiamento para compra de ações (conta margem) e administração e custódia de títulos e valores mobiliários dos clientes.

Distribuicao Cotistas

Ate Cinco Porcento

Num Cotistas	94
Num Cotas Detidas	226.345
Perc Detido Rel Total	0,0464
Perc Detido PF	0,0464
Perc Detido PJ	0

Acima Cinco Ate Dez Porcento

Num Cotistas	10
Num Cotas Detidas	4.649.784,3194
Perc Detido Rel Total	0,9536
Perc Detido PF	0,9536
Perc Detido PJ	0

Politica Divulgacao

Politica Divulgacao Ato Fato Relevante	A divulgação de ato ou fato relevante será divulgado aos cotistas através do site do Administrador pelo endereço eletrônico https://qitech.com.br/dtvm/ e no site da B3 (sistema FundosNet)/CVM pelo link https://cvmweb.cvm.gov.br/swb/default.asp?sg_sistema=fundosreg, concomitantemente.
Politica Negociacao Cotas	As Cotas emitidas pelo Fundo poderão ser registradas para negociação nos Mercados Organizados. Conforme os itens 7.20 e 7.21 do Anexo I, as cotas poderão ser negociadas em Mercados Organizados seguindo as regras da Resolução CVM 160 ou deliberações de Assembleia Geral. Não há limitação para a subscrição ou aquisição de Cotas por um mesmo investidor, ressalvado que, nos termos da Lei nº 9.779, o cotista que possuir (isoladamente ou com pessoas ligadas) mais de 25% das Cotas do Fundo sujeitará as operações do Fundo ao regime tributário aplicável às pessoas jurídicas. A política de negociação completa pode ser consultada em: https://qitech.com.br.
Politica Exercicio Direito Voto	A Assembleia Geral de Cotistas (AGC) será instalada com a presença de pelo menos 01 (um) Cotista, podendo as deliberações ocorrerem via processo de consulta formal por correio eletrônico. Devem ser observadas as formalidades previstas na Resolução CVM nº 175 e seu Anexo Normativo III. Os Cotistas podem votar por comunicação escrita ou eletrônica recebida pelo Administrador com pelo menos 01 (um) dia de antecedência da assembleia. As deliberações são tomadas por maioria simples, exceto para matérias de quórum qualificado (incisos iv, v, vi, viii, x, xv e xvi do item 5.1.1), que exigem aprovação de cotas representando: (I) 25% das emitidas, se houver mais de 100 cotistas; ou (II) metade das emitidas, se houver até 100 cotistas. Nestas matérias qualificadas, o Administrador e suas pessoas ligadas não possuem direito a voto. Somente votam os cotistas inscritos no registro na data da convocação.
Func Responsaveis Politica Divulgacao	O Administrador possui equipe direcionada para assegurar o cumprimento da política de divulgação de informações do Fundo.