Relatório Gerencial VOTS11 de dezembro de 2025

VOTS11

TIVIO Securities FII

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TIVIO CAPITAL

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Tivio Securities Fundo de Investimento Imobiliário

Ticker VOTS11

Administrador BEM DTVM LTDA.

Gestor TIVIO CAPITAL DTVM S.A.

Escriturador das Cotas Banco Bradesco S.A.

Auditor KPMG

Início de Negociação na B3 Jun-12

Prazo do Fundo Indeterminado

Quantidade de Cotas Emitidas 827.913

CNPJ 17.870.926/0001-30

Público Alvo Investidores em geral

Relações com Investidores [email protected]

Taxa de Administração e Gestão 1,00% a.a.

Site https://vots11.tivio.com/

Taxa de Performance 20% sobre o que exceder IMA-B + 2% a.a.

Distribuição de Rendimentos Mensal, com pagamento no 10º dia útil do mês

Objetivo do fundo

O Fundo foi criado com o objetivo de proporcionar aos cotistas ganho de capital e/ou rentabilidade por meio de investimentos em ativos financeiros de origem imobiliária, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), cotas de outros fundos de investimento imobiliário (FIIs), entre outros.

Principais Indicadores

Rentabilidade

Rendimento por Cota R$ 1,22

Dividend Yield Mensal 1,59%

Dividend Yield Anualizado 19,14%

Taxa Média CRIs IPCA MtM 10,35%

Taxa Média CRIs CDI MtM 0,70%

Valuation

Cota Fechamento R$ 76,49

Cota Patrimonial R$ 93,26

Valor de Mercado R$ 63,33 MM

Valor Patrimonial R$ 77,21 MM

P/VP 0,82

Liquidez

Média Diária Volume Negociado R$ 3,09 mil

Número de Negócios no Mês 137

Número de Cotistas 567

Quantidade de Cotas 827.913

Portfólio

CRI 14

FII 29

Comentário do Gestor

Dividend Yield 19,14% Anualizado

VOTS11 (Mercado Ajustada) VOTS11 (Patrimonial Ajustada) IFIX

Em dezembro, o resultado caixa do Fundo foi de R$ 1,20/cota. A distribuição foi R$ 1,22/cota, resultando em um dividend yield anualizado de 19,14%.

Durante o mês, compramos R$ 700 mil (0,9% do PL) do CRI Acoi, na taxa de CDI+4,00%. Basicamente, trata-se de um CRI de financiamento de término de obra do empreendimento vertical Ilhas Gregas, em construção pela Acoi Construtora e localizado em Itupeva-SP. O empreendimento está com avanço de obras em 21%, vendas superiores a 70% e teve aumento de 40% do preço do m² de venda das unidades desde seu lançamento.

Ainda, o CRI conta com um pacote robusto de garantias, abrangendo a alienação fiduciária dos imóveis e das quotas da SPE, cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futuros, seguro de obra, fundos de reserva e despesas, aval da construtora e dos sócios PF.

Por fim, realizamos um giro pontual na carteira de FIIs, tendo em vista oportunidade de mercado secundário. O giro acabou por representar 0,03/cota.

Em termos de desempenho, a rentabilidade do fundo em dezembro foi de 1,9% considerando as cotas de mercado ajustadas por rendimentos, frente a uma rentabilidade de 3,1% do IFIX no mesmo período. A cota patrimonial, ajustada por rendimentos reinvestidos, teve um desempenho de 1,4% no mesmo período. Já no ano, o Fundo apresentou rentabilidade de 22,7% considerando as cotas de mercado ajustadas (vs. o IFIX com 21,1%).

Resultado e Rentabilidade

Resultado (DRE)

Resultado Recorrente Resultado não recorrente Resultado Total

RESULTADO GERADO versus RESULTADO DISTRIBUIDO

Rentabilidade e Liquidez

RENTABILIDADE HISTÓRICA

No mês de dezembro, o VOTS11 teve de rentabilidade 1,9% considerando as cotas de mercado ajustadas, frente a 3,1% do IFIX. A cota patrimonial ajustada teve um desempenho de 1,4%. No ano, o fundo apresenta alta de 22,7%, acima dos 21,1% do IFIX e acima dos 12,2% do CDI Líquido no mesmo período

Fonte: Economática

Rentabilidade e Liquidez

O Fundo encerrou o mês com uma cota patrimonial de R$ 93,22 e uma cota a mercado de R$ 76,49. O volume médio de negociação diária foi de R$ 3 mil por dia.

PREÇO A MERCADO E PATRIMONIAL (R$ / cota)

VOLUME DE NEGOCIAÇÃO DIÁRIO – ADTV (R$ mil)

Portfólio

Carteira do Fundo

COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DO FUNDO (R$ MM)

Patrimônio Líquido do Fundo

O patrimônio líquido do Fundo encerrou o mês de dezembro em R$ 77,2 milhões. Desse total, R$ 45,9 milhões em CRIs, R$ 20,0 milhões fundos listados e R$ 10,0 milhões em fundos de liquidez¹. O patrimônio líquido médio dos últimos 12 meses é de R$ 76,6 MM.

O Fundo não possui alavancagem ou obrigações futuras por compra de ativos.

Composição da Carteira

CARTEIRA DE CRIs

Alocação por Indexador (% CRI)

CDI IGP-M IPCA

Alocação por Setor (% CRI)

Composição da Carteira

CARTEIRA DE CRIs

Composição da Carteira

CARTEIRA DE FIIs

DIVERSIFICAÇÃO POR SETOR (% DO PL)

ATIVOS CARTEIRA

Composição da Carteira

CRI GPA – 20L0687041

CRI lastreado em direitos creditórios decorrentes de 7 contratos de locação do tipo sale and leaseback de imóveis pertencentes ao FII Rio Bravo e locados para o GPA - sendo utilizados na rede Pão de Açúcar. Seis dos contratos possuem prazo de 9 anos e um possui prazo de 15 anos.

Garantias: AF de imóvel avaliado em R$ 106 milhões, sendo uma loja da bandeira Extra, localizado na Av. Jorge Zurur, 100 - Jardim Apolo, São José dos Campos/SP; fundo de despesas; fundo de reserva.

Securitizadora: OPEA

CRI Lote 5 – 24B1573243

CRI lastreado na carteira de recebíveis e estoque remanescente de quatro loteamentos localizados em Bauru, Jaguariúna, Cotia e Pindamonhangaba. Todos os loteamentos já tem TVO e estão bem vendidos

Garantias: AF dos lotes; AF de 100% das cotas das SPEs; CF dos recebíveis de Compra e Venda, AF dos Estoques, aval e fiança dos sócios.

Securitizadora: Leverage

CRI Durli – 22C0004806

CRI com contrato de aluguel intragrupo. Companhia atua no setor de couros desde 1960 e atualmente é a segunda maior produtora do país. Receita fortemente ao dólar e petróleo Brent, uma vez que exporta boa parte da produção e tem como concorrente couro sintético proveniente do petróleo.

Garantias: AF de duas fazendas em São José do Xingu – MT, com área total de 12 mil hectares e avaliadas em R$ 176 milhões; aval dos sócios; covenant de 3,0x Dívida Líquida / EBITDA.

Securitizadora: Virgo

Composição da Carteira

CRI Direcional – 21D0737500

CRI lastreado em debêntures, com risco corporativo da Direcional Engenharia S.A. Não conta com garantias fidejussórias ou reais.

Operação com rating AAA pela S&P.

Direcional está entre as 5 maiores incorporadoras do Brasil com foco em empreendimentos de média e baixa renda. No ano de 2023 reportaram receita líquida de R$2,4 bilhóes, EBITDA de R$ 483 milhões e valor de mercado acima de R$ 4,4 bilhões .

Securitizadora: OPEA

CRI LOG CP – 23F0012002

CRI lastreado em debêntures emitidas pela LOG CP com rating brAA+ pela S&P. Repagamento se dará em três parcelas anuais (junho/2026, junho/2027 e junho/2028).

Garantias: dois galpões em Maracanaú – CE e Sumaré – SP.

Securitizadora: OPEA

CRI Brasol – 23H1104566

CRI destinado ao financiamento e reembolso da construção de usinas de geração solar distribuída localizadas no MT, com capacidade de geração total de 15 MW AC (19,3 MWp).

Operação conta com a proteção de 20% de cotas subordinadas subscritas pela Brasol e coinvestidores, AF dos imóveis (direito real de uso de superfície) e penhor dos equipamentos das usinas financiadas; Direito de assumir a gestão da Associação em caso de default (“Direito de Step-in”); Direito de comercializar a energia gerada para terceiros em caso de default, Fundo de Reserva e de despesas, Arrecadação dos recebíveis em conta vinculada, faturada por servicer e com cascata de prioridade de pagamentos. Usinas já estão prontas e conectadas com faturamento iniciado em Fevereiro /24.

Securitizadora: Canal

Composição da Carteira

CRI Conx – 21G0688208

ConX Construindo o melhor para você

CRI destinado a construção, desenvolvimento e reembolso de gastos de empreendimentos.

Garantia: AF de 11 terrenos localizados na cidade de São Paulo, avaliados em R$ 156 milhões; fundo de despesas; fundo de reserva; aval dos sócios.

Securitizadora: Virgo

CRI Lar Cooperativa – 22L1258273

Lar está entre as 5 maiores Cooperativas do Brasil com faturamento anual acima de R$20 bilhões e atuação no Agro (trading e processamento), Alimentos, Insumos e máquinas Agrícolas além de Supermercados e Postos de Combustível. Recursos utilizados para alongamento do perfil de vencimentos da dívida e capex. Rating A(bra) pela Fitch.

Garantias: AF de imóveis logísticos e supermercados; covenants de alavancagem, liquidez, solvência e cobertura de juros.

Securitizadora: Habitasec

CRI Grupo Mateus – 23F1241818

Grupo Mateus foi fundado em 1986 e se tornou a terceira maior varejista alimentar do país. O grupo tem foco nas regiões Norte e Nordeste. Os recursos da operação serão utilizados para reembolso das aquisições e reformas das novas lojas.

Garantias: i) AF de três lojas localizadas em Maceió e Itabuna, ii) CF dos contratos atípicos de locação das lojas, iii) Fiança locatícia do Grupo Mateus S.A.

Securitizadora: Barigui

Composição da Carteira

CRI BAIT – 21I0566602

Empreendimento lançado pela Incorporadora BAIT no Arpoador no Rio de Janeiro. BAIT era uma incorporadora de alto padrão no RJ e teve seu controle adquirido pela Gafisa em 2022.

Imóvel com VGV de R$ 550 mm e 70% vendido.

CRI de R$ 160 MM, sendo R$ 20 MM de Cota Subordinada subscritas pela BAIT.

Dentre todas as garantias o CRI conta com AF do terreno avaliado em R$ 219 MM e CF do recebíveis futuros.

Securitizadora: OPEA

CRI Química Amparo – 17A0060699

CRI baseado em um contrato atípico do tipo BTS intragrupo no conglomerado que opera a marca Ypê (top of mind em detergentes há 8 anos). Química Amparo possui bom perfil de risco com baixa alavancagem e margens elevadas. Contrato de 20 anos corrigidos por IGP-M e com multa em caso de rescisão do mesmo.

Operação conta com garantia de Coobrigação pela cedente (WB Administração de Imóveis) e Fiança prestada pela devedora (Química Amparo).

A Química Amparo possui faturamento na ordem de R$ 7 bi/ano e baixo endividamento.

Securitizadora: Brazilian Securities

CRI ACOI – 25F2199910

CRI de financiamento de término de obras vinculado ao empreendimento Ilhas Gregas, localizado em Itupeva – SP, da Acoi Construtora. O Grupo Acoi é uma construtora e incorporadora com atuação em cidades da região metropolitana de São Paulo/SP, tendo entregue mais de 45 obras residenciais e empresarias nas cidades de Itatiba, Jundiaí, Campinas, Itupeva etc.

CRI de R$ 55 MM, em série única.

Operação possui garantias reais como AF dos imóveis e das quotas da SPE, CF dos recebíveis atuais e futuros, seguro de obra, fundos de reserva e despesas, além de aval da construtora e dos sócios PF.

Securitizadora: Éxes Securitizadora

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