Relatório Gerencial VRTA11 de dezembro de 2025

FATOR VERITÀ VRTA11

RELATÓRIO MENSAL | DEZEMBRO 2025

SOBRE O FUNDO FATOR VERITÀ - VRTA11

O Fator Verità FII (Fundo) é um fundo de investimento imobiliário, constituído sob a forma de condomínio fechado, tem como objetivo a aquisição de ativos financeiros de base imobiliária, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH), quotas de FII, quotas de FIDC, quotas de FI Renda Fixa e Debêntures. O Benchmark do Fundo é IGP-M + 6% a.a. com prazo de duração indeterminado.

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PÚBLICO-ALVO Investidores em Geral

PRAZO DE DURAÇÃO Inderterminado

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 1,00% a.a.

RENDIMENTOS Mensal

BENCHMARK* IGP-M + 6,00% a.a.

RENDIMENTO MENSAL Pagamento em 15/01/2026 R$ 0,85 por cota

CÓDIGO BOVESPA VRTA11

Posição 31/12/2025 R$ 1.314.889.906,26

ADMINISTRADOR Banco Fator S.A.

GESTOR Fator Administração de Recursos Ltda (FAR)

ESCRITURADOR Itaú Corretora de Valores

CUSTODIANTE Banco Itaú

Os rendimentos distribuídos são isentos de Imposto de Renda para investidores pessoas físicas que não detenham mais de 10% do total de cotas emitidas pelo Fundo. Estes rendimentos são pagos mensalmente, sem carência

CNPJ 11.664.201/0001-00

*Desde 2019 é considerado gerencialmente IPCA + 6% a.a. como Benchmark do Fundo, embora ainda conste IGPM + 6% a.a. em regulamento.

DESTAQUES DO MÊS

* NOVAS ALOCAÇÕES

• Aquisição de mais R$ 5,6 milhões do CRI Guestier, com remuneração de IPCA+12,00% a.a.

• Aquisição de mais R$ 1,9 milhões do CRI Summus, com remuneração de IPCA+11,50% a.a.

• Aquisição de R$ 8,0 milhões do CRI Evoke, com remuneração de CDI+4,5% a.a. e vencimento em 12/2030.

• Aquisição de R$ 20,5 milhões do CRI OR Loteamentos, com remuneração de IPCA+12,5% a.a. e vencimento em 12/2037.

• Subscrição de 484.637 cotas do FII TRXF11, totalizando aproximadamente R$ 48,5 milhões.

* MOVIMENTAÇÕES NA CARTEIRA

• Venda dos CRIs Copagril 204, 206 e 207, totalizando R$ 19,1 milhões.

• Venda dos CRIs Creditas II Sr. e Mezanino, totalizando R$ 1,1 milhões.

• Venda do CRI GPA TRX, totalizando R$ 8,5 milhões.

• Venda do FII VBI Multiestratégia, totalizando R$ 20 milhões.

• Resgate total antecipado do CRI WT Morumbi, totalizando aproximadamente R$ 32,4 milhões.

PRINCIPAIS NÚMEROS DO FUNDO

NOTAS DA EQUIPE DE GESTÃO

Ao longo do mês de dezembro tivemos as seguintes movimentações na carteira do VRTA11:

• Aquisição de mais R$ 5,6 milhões do CRI Guestier, com remuneração de IPCA+12,00% a.a.

• Aquisição de mais R$ 1,9 milhões do CRI Summus, com remuneração de IPCA+11,50% a.a.

• Aquisição de R$ 8,0 milhões do CRI Evoke, com remuneração de CDI+4,5% a.a. e vencimento em 12/2030.

• Aquisição de R$ 20,5 milhões do CRI OR Loteamentos, com remuneração de IPCA+12,5% a.a. e vencimento em 12/2037.

• Subscrição de 484.637 cotas do FII TRXF11, totalizando aproximadamente R$ 48,5 milhões. (mais explicações ao decorrer do relatório)

• Venda dos CRIs Copagril 204, 206 e 207, totalizando R$ 19,1 milhões.

• Venda dos CRIs Creditas II Sr. e Mezanino, totalizando R$ 1,1 milhões.

• Venda do CRI GPA TRX, totalizando R$ 8,5 milhões.

• Venda do FII VBI Multiestratégia, totalizando R$ 20 milhões.

• Resgate total antecipado do CRI WT Morumbi, totalizando aproximadamente R$ 32,4 milhões.

Referente ao mês de dezembro o VRTA11 distribuiu R$ 0,85 por cota e atualmente possuímos uma reserva de R$ 0,76/cota para fazer frente a obrigações futuras, além de complementar os dividendos pagos no mês a mês. Finalizamos o mês com R$ 71,6 milhões em caixa (5,2% do PL), recursos estes que serão destinados ao pagamento dos dividendos e à alocação de CRIs de nosso pipeline. Atualmente estamos com 02 operações em fase de análise que poderão ser liquidadas ainda no início de 2026, totalizando R$ 40 milhões.

Em dezembro realizamos a renovação integral do estoque de operações compromissadas reversas anteriormente contratadas. Atualmente o saldo total contratado é de R$ 60,4 milhões, com vencimento em junho de 2026 e remuneração de CDI + 0,74% a.a..

É importante destacar que a grande maioria dos CRIs do Fundo estão adimplentes e cumprindo com seus pagamentos regularmente. Para facilitar a visualização, incluímos na página 16 alguns dados dos CRIs que possuem algum tipo de PDD.

Observamos recentemente uma queda na cotação no mercado secundário. Acreditamos que essa desvalorização esteja diretamente relacionada à expectativa de aumento da taxa de juros, que impactou o mercado de Fundos Imobiliários como um todo.

Em contrapartida, a recente queda da cota trouxe alguns números interessantes, em dezembro, o Fundo apresentou um dividend yield de 1,03% no mês, considerando o fechamento da cota no mercado a R$ 82,60, ou seja, rendimento correspondente de aproximadamente 99% do CDI, com o "gross up" de 15%. Já o P/VP do Fundo no mês fechou em 0,98x, indicando que a cota do VRTA11 está sendo negociada com desconto em relação ao valor dos ativos em carteira.

A inflação continua no campo positivo, com IPCA divulgado de 0,18% (referente a novembro/25), o índice apresentou aceleração frente ao mês anterior. O valor impacta diretamente o mercado de Recebíveis Imobiliários já que a maioria dos CRIs indexados ao IPCA possuem uma defasagem entre 2 e 3 meses.

NOTAS DA EQUIPE DE GESTÃO

OPERAÇÃO FII TRXF11

No mês de dezembro usamos a oferta do TRXF11 para vendermos ativos ilíquidos e com baixo rendimento para alocarmos em CRIs com taxas maiores e diversificação de indexadores.

Os ativos da carteira negociados foram os CRIs Copagril 204, 206 e 207, Creditas (Sênior e Mezanino) e GPA TRX, que possuíam, juntos, taxa média ponderada de IPCA+7,30% a.a.. Além disso, foi realizada a venda integral da posição no fundo VBI Multiestratégia.

O resultado dessa operação deve proporcionar ao fundo liquidez próxima a R$ 45 milhões. Para que esse movimento fosse possível, fizemos a venda destes ativos em troca de cotas do FII TRXF11 no âmbito de sua oferta pública, o que em um primeiro momento aumentou nossa posição em fundos imobiliários, porém, dada a liquidez do fundo, fizemos a venda no mercado secundário de quase a totalidade das cotas recebidas, faltando apenas R$ 5 milhões em cotas que serão vendidas nos próximos meses.

Em resumo, a conclusão deste movimento gerou uma venda de ativos com baixa rentabilidade e diminuição da nossa posição em fundos imobiliários com a alocação quase que imediata em CRIs com melhores taxas e indexados ao CDI, o que reforça nossa intenção de diversificação de indexadores e melhoria do carrego da carteira.

NOTAS DA EQUIPE DE GESTÃO

CENÁRIO MACROECONÔMICO

Nos Estados Unidos, os primeiros dados de inflação e mercado de trabalho do ano devem oferecer uma leitura mais confiável, menos afetada pelo recente shutdown, funcionando como termômetro relevante para avaliar a trajetória recente da economia.

A reunião do FOMC, prevista para 28 de janeiro, tende a ser um não-evento, com manutenção das taxas de juros estáveis, conforme amplamente sinalizado pelo presidente Jerome Powell em suas últimas declarações e de acordo com as expectativas de mercado.

No campo institucional, a Suprema Corte poderá se pronunciar sobre dois temas sensíveis. Um deles é a legalidade do instrumento utilizado pelo presidente Donald Trump para impor tarifas comerciais aos demais países; caso as tarifas sejam revertidas, apesar das repercussões positivas para as perspectivas inflacionárias, as preocupações com a trajetória das contas públicas norte-americanas pode se sobrepor. O outro é a eventual demissão da diretora do Fed, Lisa Cook, que poderia ser lida como uma carta branca para Trump interferir sobre o FED. São decisões que podem gerar repercussões políticas e econômicas relevantes.

Na Europa, as atenções estarão voltadas para as negociações de paz entre Ucrânia e Rússia, que seguem sem avanços significativos; e para possíveis avanços no acordo comercial entre Mercosul e União Europeia, cuja assinatura estava prevista para dezembro, mas que segue ainda sem definição sobre sua conclusão.

No Brasil, o destaque será a reunião do Copom em 28 de janeiro, que ocorrerá com apenas sete diretores, já que os substitutos de Diogo Guillén e Renato Brito não serão sabatinados antes do fim do recesso parlamentar. Vale notar que os mercados deverão acompanhar de perto o perfil das indicações, esperadas para janeiro, avaliando seus possíveis impactos sobre a condução da política monetária. Para a reunião do Copom, após comunicação vista como mais conservadora por parte da autoridade monetária e da recente depreciação do câmbio, as expectativas do mercado migraram majoritariamente para manutenção da Selic, reforçando a percepção de cautela no início do ano. Além disso, serão divulgados os dados finais de inflação e mercado de trabalho de 2025.

No cenário político brasileiro, o recesso legislativo limita avanços na agenda econômica, concentrando atenções em desdobramentos do caso Banco Master e eventuais repercussões relacionadas.

Fabio Prado

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ÚLTIMOS CRIs ADQUIRIDOS

CRI GUESTIER

Adquirimos R$ 5,6 Milhões, a taxa de IPCA + 12,00% a.a., pelo prazo de 10,1 anos.

Operação lastreada em CCIs representativas de CCB cuja devedora é a Guestier que desde 2015 atua no ramo de Loteamento residencial com conceito de Resort, possuem 3 empreendimentos já concluídos e 1 em construção. Atualmente contam com capital europeu e majoritariamente brasileiro.

Como garantias temos Alienação Fiduciária, Alienação Fiduciária de Cotas, Cessão Fiduciária, Fiança, Fundo de Reserva e Outros Fundos.

CRI SUMMUS

Adquirimos R$ 1,9 Milhões, a taxa de IPCA + 11,50% a.a., pelo prazo de 3,5 anos.

Operação lastreada em CCIs representativas de Contratos de Compra e Venda e/ou Nota Comercial cuja devedora é a Summus Engenharia. Empresa com 12 anos de história no mercado imobiliário goiano voltada para empreendimentos de alto padrão construtivo, entregando loteamentos e condomínios de casas conceito luxo.

Como garantias temos Alienação Fiduciária, Alienação Fiduciária de Cotas, Cessão Fiduciária, Aval, Fundo de Reserva e Outros Fundos.

CRI EVOKE

Adquirimos R$ 8,0 Milhões, a taxa de CDI + 4,50% a.a., pelo prazo de 5,1 anos.

Operação lastreada em CCI representativa de Notas Comerciais. Financiamento de obra do empreendimento OR Evoke, localizado na rua Vitória Régia, 121 - Paiva, Cabo de Santo Agostinho/PE. A OR atua há quase 20 anos no mercado imobiliário, com foco na incorporação e construção de empreendimentos residenciais, corporativos e loteamentos.

Como garantias temos Alienação Fiduciária, Alienação Fiduciária de Cotas, Cessão Fiduciária, Aval, Fundo de Reserva e Outros Fundos.

ÚLTIMOS CRIs ADQUIRIDOS

CRI OR LOTEAMENTOS

Adquirimos R$ 20,5 Milhões, a taxa de IPCA + 12,50% a.a., pelo prazo de 12,2 anos.

Operação lastreada em CCI representativa de CCVs. Financiamento de obra dos empreendimento Reserva Sauípe e Terra Dourada localizados na Bahia. A OR atua há quase 20 anos no mercado imobiliário, com foco na incorporação e construção de empreendimentos residenciais, corporativos e loteamentos.

Como garantias temos Alienação Fiduciária, Alienação Fiduciária de Cotas, Cessão Fiduciária, Fiança, Fundo de Reserva e Outros Fundos.

DISTRIBUIÇÃO DE RENDIMENTOS

Fonte: Fator Administração de Recursos – Dezembro/25.

Fonte: Fator Administração de Recursos – Dezembro/25.

¹Devido aos dividendos serem isentos de impostos, faz-se o Gross-up de 15% de IR.

DESEMPENHO DO FUNDO NO MERCADO SECUNDÁRIO

Fonte: Bloomberg, Fator Administração de Recursos – Dezembro/25

DISTRIBUIÇÃO DOS ATIVOS POR SECURITIZADORA E POR SETOR DO DEVEDOR¹

SECURITIZADORA

SETOR DO DEVEDOR¹

Fonte: Fator Administração de Recursos – Dezembro/25

¹ Desconsiderando a alocação em Compromissadas Reversas e Caixa

DISTRIBUIÇÃO DOS ATIVOS QUANTIDADE DE ATIVOS¹ POR % DO PL

Fonte: Fator Administração de Recursos – Dezembro/25. ¹ Desconsiderando a alocação em Compromissadas

DISTRIBUIÇÃO DE VOLUME DE ATIVOS¹ POR % DO PL

Fonte: Fator Administração de Recursos – Dezembro/25. ¹ Desconsiderando a alocação em Compromissadas

DISTRIBUIÇÃO DE ATIVOS POR INDEXADOR¹ E TIPO DE ATIVO²

INDEXADOR¹

TIPO DE ATIVO²

Fonte: Fator Administração de Recursos – Dezembro/25 ¹ Cálculo feito desconsiderando a alocação em Compromissadas e em FIIs ² Cálculo feito desconsiderando a alocação em Compromissadas Reversas

TAXA MÉDIA POR POR INDEXADOR¹ E PRAZO MÉDIO DO FUNDO

TAXA MÉDIA DOS CRIs¹

Fonte: Fator Administração de Recursos – Dezembro/25 ¹ Desconsiderando a alocação em Compromissadas

DIVIDEND YIELD MÉDIO DOS FIIs

Obs: Considera-se para o IPCA o valor acumulado dos últimos 12 meses, até Novembro/25.

Fonte: Fator Administração de Recursos – Dezembro/25

¹ Cálculo feito desconsiderando aalocação em Compromissadas e FII

*O Cálculo do prazo médio foifeito considerando osfluxos futuros de todos os ativos da carteira

COTA A MERCADO X COTA PATRIMONIAL

Cota Patrimonial - R$ 84,33

Cota Mercado - R$ 82,60

% De Dif.

Fonte: Bloomberg, Fator Administração de Recursos – Dezembro/25

SENSIBILIDADE DE DIVIDEND YIELD

*Taxa Média Ponderada da Carteira de CRIs

*Retorno da Carteira de CRIs, em comparação ao preço de aquisição no mercado secundário

COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA¹

¹ As operações estão individualmente descritas no final deste relatório.

² LTV calculado pelo valor da garantia no último Laudo de Avaliação disponível, corrigido pelo IPCA do período.

Fonte: Bloomberg, Fator Administração de Recursos – Dezembro/25.

Obs.: Tivemos a alteração das razões sociais de algumas Securitizadoras, a saber: RB SEC agora chama-se Opea Capital, ISEC agora chama-se Virgo, Gaia agora chama-se Planeta Securitizadora, e por fim a Cibrasec foi adquirida pela Virgo.

COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA¹

Fonte: Bloomberg, Fator Administração de Recursos – Dezembro/25.

¹ As operações estão individualmente descritas no final deste relatório.

² LTV calculado pelo valor da garantia no último Laudo de Avaliação disponível, corrigido pelo IPCA do período.

Obs.: Tivemos a alteração das razões sociais de algumas Securitizadoras, a saber: RB SEC agora chama-se Opea Capital, ISEC agora chama-se Virgo, Gaia agora chama-se Planeta Securitizadora, e por fim a Cibrasec foi adquirida pela Virgo.

Obs.2: Os percentuais demonstrados acima não consideram os valores futuros da contas a pagar e receber.

METODOLOGIA DE ANÁLISE DE RATING

O modelo de Rating da FAR foi desenvolvido como ferramenta de análise de crédito das operações do CRI, utilizada como um dos fatores de precificação de novas aquisições, balanceamento e monitoramento do portfólio.

Os critérios utilizados na avaliação foram inspirados no conceito de 5C’s do crédito, e cada um envolve uma análise aprofundada de variáveis qualitativas e quantitativas para mensurar o risco em operações estruturadas. De forma resumida, são avaliados:

• Caráter: avaliação da administração/sócios da empresa, reputacional, Serasa, histórico de emissões no mercado de capitais, rating externos, ESG;

• Condições (avaliação da estrutura da operação): taxa, prazo, forma de pagamento, subordinação, prestadores de serviço, covenants;

• Capacidade: análise do setor de atuação da companhia, resultados, geração de caixa, volatilidade dos resultados, capacidade de arcar com as obrigações da dívida. No caso de operações pulverizadas, análise da carteira de recebíveis para determinar a qualidade do crédito;

• Capital: análise da estrutura de capital da companhia, solvência, liquidez e capacidade de contrair novas dívidas;

• Colateral: análise da estrutura de garantias, valor, liquidez e o índice de cobertura relativo ao valor da dívida;

As notas são ponderadas de acordo com o perfil de risco do ativo (pulverizado ou corporativo). Para cada operação é atribuída uma nota que varia de AAA a D, sendo BBB- ou superior (grau de investimento) o perfil alvo do VRTA.

Para os casos nos quais a devedora possui um rating de crédito corporativo externo, utilizamos esta nota como referência, desde que emitida por uma companhia de renome internacional nos últimos 12 meses. Apesar das operações estruturadas normalmente contarem com garantias que acrescentam uma camada extra de proteção, mantemos o rating igual ao corporativo.

Todos os ativos passam por uma revisão periódica e são discutidas em comitê de crédito para atualização do rating, visando monitorar de perto a evolução do risco. A frequência de cada revisão varia de acordo com o nível de risco, sendo certo que todas as operações são revisadas no mínimo anualmente.

Nesta seção será mostrado o status das revisões do portfólio, bem como eventuais variações nos ratings atribuídos.

ATUALIZAÇÃO DO RATING

AS OPERAÇÕES QUE FORAM ATUALIZADAS NO MÊS:

• N/A

RESUMO DOS RATINGS

RATING DA CARTEIRA¹

CRI EM PDD¹

Fonte: Fator Administração de Recursos – Dezembro/25.

¹: Valor de acordo com a marcação a mercado dos CRIs

²: CRI marcado com aproximadamente 25% de PDD em relação ao valor de curva do ativo.

Obs: As operações estão individualmente descritas no final deste relatório.

ATIVOS E CLASSIFICAÇÃO DE RATING

CRI OR LOTEAMENTOS

Operação lastreada em CCI representativa de CCVs. Financiamento de obra dos empreendimento Reserva Sauípe e Terra Dourada localizados na Bahia. A OR atua há quase 20 anos no mercado imobiliário, com foco na incorporação e construção de empreendimentos residenciais, corporativos e loteamentos.

Como garantias temos Alienação Fiduciária, Alienação Fiduciária de Cotas, Cessão Fiduciária, Fiança, Fundo de Reserva e Outros Fundos.

Sem atualização de rating/crédito no mês

CRI EVOKE

Operação lastreada em CCI representativa de Notas Comerciais. Financiamento de obra do empreendimento OR Evoke, localizado na rua Vitória Régia, 121 - Paiva, Cabo de Santo Agostinho/PE. A OR atua há quase 20 anos no mercado imobiliário, com foco na incorporação e construção de empreendimentos residenciais, corporativos e loteamentos.

Como garantias temos Alienação Fiduciária, Alienação Fiduciária de Cotas, Cessão Fiduciária, Aval, Fundo de Reserva e Outros Fundos.

Sem atualização de rating/crédito no mês

CRI LEGACY

Operação lastreada em CCI representativa de Notas Comerciais. Financiamento de obra do empreendimento Legacy, localizado na Alameda das Catabas, 96, Caminho das Árvores – Salvador/BA

Como garantias temos Alienação Fiduciária, Alienação Fiduciária de Cotas, Cessão Fiduciária, Aval e Outros Fundos.

Sem atualização de rating/crédito no mês

Rating

BBB+ Última revisão 2025

Rating

BBB

Última revisão 2025

Rating

Última revisão 2025

CRI JRM

Operação lastreada em Notas Comerciais. Em garantia a cessão fiduciária de diversos contratos de locação com o Grupo Muffato, além da alienação fiduciária de imóveis na razão de 128% sobre o valor da dívida inicial (valor de venda forçada).

Como garantias temos Alienação Fiduciária, Cessão Fiduciária, Fiança e Fundo de Reserva.

Sem atualização de rating/crédito no mês

CRI EPITÁCIO

Operação lastreada em CCI representativa de Notas Comerciais. Será construído um empreendimento de alto padrão da Gafisa S.A. na Avenida Epitácio Pessoa no bairro de Ipanema no Rio de Janeiro/RJ.

Como garantias temos Alienação Fiduciária, Alienação Fiduciária de Cotas, Cessão Fiduciária, Aval, Fundo de Reserva e Outros Fundos.

Sem atualização de rating/crédito no mês

CRI GUESTIER

Operação lastreada em CCIs representativas de CCB cuja devedora é a Guestier que desde 2015 atua no ramo de Loteamento residencial com conceito de Resort, possuem 3 empreendimentos já concluídos e 1 em construção. Atualmente contam com capital europeu e majoritariamente brasileiro.

Como garantias temos Alienação Fiduciária, Alienação Fiduciária de Cotas, Cessão Fiduciária, Fiança, Fundo de Reserva e Outros Fundos.

Sem atualização de rating/crédito no mês

Rating

Última revisão 2025

Rating

BBB-

Última revisão 2025

Rating

BBB Última revisão 2025

CRI SUMMUS

Operação lastreada em CCIs representativas de Contratos de Compra e Venda e/ou Nota Comercial cuja devedora é a Summus Engenharia. Empresa com 12 anos de história no mercado imobiliário goiano voltada para empreendimentos de alto padrão construtivo, entregando loteamentos e condomínios de casas conceito luxo.

Como garantias temos Alienação Fiduciária, Alienação Fiduciária de Cotas, Cessão Fiduciária, Aval, Fundo de Reserva e Outros Fundos.

Sem atualização de rating/crédito no mês

CRI PATRIMONIO

Operação lastreada em Nota Comercial cuja devedora é a Patrimônio Construções e Empreendimentos Imobilários S/A. A Patrimônio atua desde 1995 no mercado nacional com desenvolvimento de produtos residenciais, comerciais e loteamentos, já possui mais de 50 empreendimentos entregues com presença e 5 estados, totalizando mais de 1,5 milhões de m² construídos e 3 mil unidades entregues.

Como garantias temos Alienação Fiduciária, Cessão Fiduciária, Fundo de Reserva, Fundo de Despesas e Aval.

Sem atualização de rating/crédito no mês

CRI FAZSOL

Operação realizada para financiamento da construção de cinco Usinas Solares de Energia Renovável (Central Geradora Fotovoltaica - UFV), localizadas nos Estados de PE, CE, PA e DF.

Como garantias temos Alienação Fiduciária de Cotas, Alienação Fiduciária de Equipamentos, Cessão Fiduciária, Aval e Outros Fundos

Sem atualização de rating/crédito no mês

Rating

BBB+

Última revisão 2024

Rating

A Última revisão 2025

Rating

A-Última revisão 2025

CRI USINAS CAJURU E MONTES CLAROS

Operação realizada para financiamento da construção de quatro Usinas Solares de Energia Renovável (Central Geradora Fotovoltaica - UFV), localizadas nas cidades de Cajuru/SP e Montes Claros/MG. Juntas as quatro usinas terão uma capacidade instalada de 6.800 kWac.

Como garantias temos Alienação Fiduciária, Alienação Fiduciária de Cotas, Alienação Fiduciária de Equipamentos, Cessão Fiduciária e Outros Fundos.

Sem atualização de rating/crédito no mês

CRI DAL POZZO

Operação lastreada em CCB cuja devedora é a Dal Pozzo, fundada em 1987, na cidade de Guarapuava, no interior do Paraná. A cidade possui cerca de 180 mil habitantes e apenas 2 redes de supermercados atual por lá: a Superpão e o Dal Pozzo, que inaugurou recentemente sua segunda loja. As duas lojas do Dal Pozzo se destacam pelo modelo de loja, com um grande número de checkouts e uma ampla variedade de produtos.

Como garantias temos Alienação Fiduciária, Fundo de Reserva, Fiança, Coobrigação e Aval dos sócios

Sem atualização de rating/crédito no mês

CRI UNIMED

Operação lastreada em "Contrato de BTS" sendo a locadora 1 FII e a locatária a Unimed, criada em 1998 para atender à regulamentação dos planos de saúde, oferecendo cobertura nacional e hoje é o maior sistema de cooperativas do mundo.

Como garantias temos Alienação Fiduciária, Fundo de Liquidez, Fundo de Reserva, Fundo de Despesas, Fundo de Obras e Seguro.

Sem atualização de rating/crédito no mês

Rating

BBB+

Última revisão 2025

Rating

BBB Última revisão 2025

Rating

BBB Última revisão 2025

CRI GAFISA II

Operação lastreada em Contratos de Compra e Venda de Terrenos na rua Oscar Freire, no bairro dos Jardins em São Paulo/SP, onde será desenvolvido empreendimento residencial de Alto Padrão da Gafisa S.A.

Como garantias temos Alienação Fiduciária, Alienação Fiduciária de Cotas da SPE, Cessão Fiduciária, Fiança, Aval e Fundos Diversos.

Sem atualização de rating/crédito no mês

CRI LOTE 5 II (LOTEAMENTOS)

Operação lastreada em Debênture emitida pela Lote 5 Desenvolvimento Urbano S.A. para financiamento de quatro loteamentos localizados em Cotia, Bauru, Jaguariúna e Pindamonhangaba. A Loteadora foi fundada em 2012 sendo que os sócios possuem vasta experiência no setor de loteamento e incorporações residenciais, comercias e bairros planejados em mais de 100 cidades do Brasil.

Como garantias temos Alienação Fiduciária, Cessão fiduciária, Fiança, Fundo de Reserva, Obra, Despesas, Registro e Descasamento.

Sem atualização de rating/crédito no mês

CRI BB TECNOLOGIA

Operação lastreada em "Contrato de BTS" sendo a locadora a Espaço Y e a locatária a BB Tecnologia S.A, controlada pelo Banco do Brasil e que presta serviços de tecnologia importantes para o grupo, em apoio aos processos de negócios financeiros e não financeiros. A operação conta com garantia real do imóvel locado, localizado no Distrito Federal.

Como garantias temos Alienação Fiduciária, Fundo de Reserva e Fundo de Despesas.

Sem atualização de rating/crédito no mês

Rating

BBB

Rating

Última revisão 2024

BBB Última revisão 2024

CRI SERENA CAMPINAS (LOTE 5)

Operação lastreada em Debênture emitida pela Lote 5 Desenvolvimento Urbano S.A. para financiamento do desenvolvimento “Serena Campinas (Lote 5)”, um loteamento fechado de alto padrão localizado em Campinas/SP. A Loteadora foi fundada em 2012 sendo que os sócios possuem vasta experiência no setor de loteamento e incorporações residenciais, comercias e bairros planejados em mais de 100 cidades do Brasil.

Rating

BBB+

Última revisão 2024

Como garantias temos Alienação Fiduciária, Cessão fiduciária, Fiança e Fundo de Reserva.

Sem atualização de rating/crédito no mês

CRI MATEUS II

Operação lastreada em contratos de locação de imóveis comerciais e logísticos do Grupo Mateus (empresa listada em bolsa Rating AA pelo Fitch), localizados nascidades de Jacobina, Timon e Sousa, todas no estado do Maranhão, compreendendo Centro de Distribuição e Supermercados. O Grupo tem forte atuação nasregiões Norte e Nordeste do país no segmento varejista e atacadista de mercadorias.

Como garantias temos Alienação Fiduciária de Imóveis, Fiança e Seguro.

Sem atualização de rating/crédito no mês

CRI CASSI II

Operação lastreada em contrato de locação atípico (Built-to-Suit) de imóvel corporativo a ser retrofitado para utilização da Caixa de Assistência dos Funcionários do Banco do Brasil (CASSI), empresa de autogestão em saúde com sede em Brasília/DF e atuação em todo território nacional com unidades, clínicas e rede de prestadores credenciados.

Como garantias, temos Alienação Fiduciária de Imóvel, Fundo de Liquidez, Fundo de Reserva e Seguro

Sem atualização de rating/crédito no mês

Rating

A Última revisão 2025

CRI MRV

Operação lastreada em Instrumentos de Confissão de Dívida (Carteira Pró-Soluto) firmados entre a MRV Engenharia e clientes pulverizados, referente aaquisição de unidades residenciais de diversos empreendimentos, espalhados por todo o país. Fundada em 1979, presente em mais de 160 cidades no Brasil, a MRV é a maior construtora da América Latina, atuando principalmente no Programa Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida).

Como garantias, temos Seguro de Crédito, Fundo de Reserva, Fundo de Despesas e Coobrigação da Cedente.

Sem atualização de rating/crédito no mês

LAR COOPERATIVA

Operação lastreada em Nota Comercial, cuja devedora é a LAR Cooperativa Agroindustrial. A Cooperativa foi fundada em 1964, atuando no Paraná, Santa Catarina e Mato Grosso do Sul, nos setores de Agro (aves e suínos), Alimentos (trigo, milho e soja), Insumos Agrícolas, além de possuir marcas próprias e supermercados.

Como garantia, temos Alienação Fiduciária de Imóveis Logísticos e Supermercados, num LTV inicial de 67%.

Sem atualização de rating/crédito no mês

MELHORAMENTOS

Operação lastreada em Contrato de Arrendamento do Grupo Melhoramentos, fundado em 1890 e que tem sua sede em São Paulo/SP, com operações no interior de SP e MG. As atividades do Grupo se dividem em quatro negócios principais: mercado editorial, fibras de alto rendimento, gestão de florestas plantadas e reservas florestais, e projetos imobiliários.

Como garantias, temos Alienação Fiduciária de Imóvel, Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios, Coobrigação e Fundo de Despesas.

Sem atualização de rating/crédito no mês

Rating

A Última revisão 2025

Rating

Rating

A Última revisão 2025

AIRPORT TOWN

Operação lastreada em uma Debênture Imobiliária do Grupo Airport Town, player do mercado de logística da Grande São Paulo, tendo empreendimentos localizados nos principais corredores logísticos de SP e foco nos setores industrial-logístico, também atuando para setores comerciais e empresariais.

Como garantia, temos Alienação Fiduciária de Cotas e Ações, Alienação Fiduciária de Imóveis, Cessão Fiduciária de Recebíveis, Fundo de Obras e Fundo de Reserva.

Sem atualização de rating/crédito no mês

ASSAÍ BARZEL 2ª TRANCHE

Operação lastreada em contratos de locação atípicos de até 17 lojas locadas para o Assaí (Sendas Distribuidora S.A., Rating AAA pela Fitch), localizadas nos estados de SP, RJ, DF, MS, TO, AL, RN, SE, CE e PB. Estas lojas foram adquiridas do Grupo Pão de Açúcar pela Barzel Properties, locadas ao Assaí por 25 anos e passarão por conversão para o modelo “Atacarejo”.

Como garantia, temos Alienação Fiduciária de Cotas do Fundo da Barzel que detém os imóveis.

Sem atualização de rating/crédito no mês

FRAGNANI II

Operação lastreada em Notas Comerciais devidas pela Indústria Cerâmica Fragnani. O Grupo Fragnani atua na produção de revestimentos cerâmicos e conta com fábricas nas cidades de Cordeirópolis/SP e Dias d’Ávila/BA.

Como garantias, temos Alienação Fiduciária de Imóvel, Cessão Fiduciária de Recebíveis, Fiança, Fundo de Reserva, Fundo de Despesas e Seguro.

O crédito encontra-se inadimplente e a empresa devedora está em processo de recuperação judicial. No entanto, o CRI conta com garantia fiduciária classificando-se como crédito extraconcursal. Neste momento estamos em tratativa/ aguardando uma proposta da empresa para renegociação da dívida.

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Última revisão 2025

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AAA Última revisão 2025

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CCC Última revisão 2025

MOSAICO 467 E MOSAICO 468

Operação lastreada em CCBs que podem chegar a um volume total de R$ 60 Milhões, cuja devedora é a Cidade Jardim Empreendimentos Imobiliários, que está desenvolvendo o bairro "Parque Mosaico" em Manaus/AM. A empresa atua realizando a venda de terrenos no bairro para construção de empreendimentos do Programa Casa Verde e Amarela desenvolvidos principalmente pela MRV Engenharia, cujos contratos foram cedidos.

Como garantias, temos Alienação Fiduciária de Imóveis, Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios, Aval, Fundo de Liquidez e Fundo de Despesas.

Sem atualização de rating/crédito no mês

ASSAÍ BARZEL

Operação lastreada em contratos de locação atípicos de até 17 lojas locadas para o Assaí (Sendas Distribuidora S.A., Rating AAA pela Fitch), localizadas nosestados de SP, RJ, DF, MS, TO, AL, RN, SE, CE e PB. Estas lojas foram adquiridas do Grupo Pão de Açúcar pela Barzel Properties, locadas aoAssaí por 25 anos e passarão por conversão para o modelo “Atacarejo”.

Como garantia, temos Alienação Fiduciária de Cotas do Fundo da Barzel que detém os imóveis.

Sem atualização de rating/crédito no mês

GAFISA OSCAR FREIRE

Operação lastreada em Contratos de Compra e Venda de Terrenos narua Oscar Freire, no bairro dos Jardins em São Paulo/SP, onde será desenvolvido empreendimento residencial de Alto Padrão da Gafisa S.A.

Como garantias, temos Alienação Fiduciária de Imóveis, Alienação Fiduciária das Cotas da SPE, Promessa de Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios, Fiança e Aval da Gafisa S.A. e constituição de fundos diversos.

Sem atualização de rating/crédito no mês

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A+ Última revisão 2025

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AAA Última revisão 2025

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BBB Última revisão 2024

SÃO VICENTE

Operação lastreada em Notas Comerciais emitidas pela Cavicchiolli Negócios Imobiliários, empresa patrimonial do grupo. A Supermercados São Vicente é uma das maiores redes de varejo do interior paulista, contando com 17 supermercados, 4 atacados e 1 Centro de Distribuição espalhados por diversas cidades do Estado de São Paulo.

Como garantias, temos Alienação Fiduciária de 3 imóveis em Nova Odessa/SP, Americana/SP e Hortolândia/SP, Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios e Fiança.

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AA Última revisão 2024

Sem atualização de rating/crédito no mês

MAKRO HGRU

Operação lastreada em Compromisso de Venda e Compra de 10 imóveis do Grupo Makro, localizados nos estados de MG, SP, PR, PB, RN e ES, que estão locados para as bandeiras Mineirão e Atacadão.

A aquisição está sendo feita pelo CSHG Renda Urbana FII - HGRU11, contando com garantia de Alienação Fiduciária das lojas com LTV inicial de 55% e Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios.

Sem atualização de rating/crédito no mês

BRF LONDRINA

Operação lastreada em contrato de locação atípico (Built-to-Suit) de um centro de distribuição frigorificado de 23 mil m² localizado em Londrina/PR, locado para a BRF S.A. (Rating AAA pela Standard and Poor's), empresa do ramo alimentício que conta com mais de 30 marcas em seu portfólio, incluindo Sadia, Perdigão e Qualy.

Sem atualização de rating/crédito no mês

USINA SOLAR VASSOURAS

Operação lastreada em compromisso de compra e venda de lajes comerciais do edifício WT Morumbi, localizado na Av. das Nações Unidas, em São Paulo/SP, cujos principais locatários são a Unilever, HDI e We Work. As lajes comerciais em questão estão sendo adquiridas pelo TM FII, que é detido no percentual de 75% pelo Santander Renda de Alugueis FII - SARE11.

Como garantias, temos Alienação Fiduciária das lajes comerciais, Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios e Alienação Fiduciária de Cotas.

Sem atualização de rating/crédito no mês

JSL RIBEIRA 261 E 268

Operação lastreada em contratos de locação de imóveis logísticos e comerciais, localizados nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Rio Grande do Sul, onde são desenvolvidos diversos negócios do Grupo JSL (Serviços Logísticos, Concessionárias de Caminhão, Escritórios Comercias, etc.).

Como garantias, temos Alienação Fiduciária de Imóveis e Fiança da JSL S.A.

Sem atualização de rating/crédito no mês

CASSOL

Operação lastreada em Debênture de emissão da Cassol Real Estate Desenvolvimento Imobiliário S.A. O Grupo Cassol tem mais de 60 anos de história e empresas que atuam nos ramos de Real Estate, Florestal, Indústria de Pré-Fabricados e Varejo de Materiais de Construção, sendo que esta última conta com 19 lojas em Santa Catarina, Rio Grande do Sul e Paraná e 3 Centros de Distribuição, além de contar com os serviços de e-Commerce, Televendas e Venda Direta.

Como garantias temos Alienação Fiduciária de Imóveis, Cessão Fiduciária de Alugueis e Fiança.

Sem atualização de rating/crédito no mês

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BBB+ Última revisão 2025

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AA Última revisão 2025

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AA-Última revisão 2025

VIA VAREJO

Operação lastreada em contrato de locação atípico (Built-to-Suit) de um centro de distribuição localizado no Rio de Janeiro/RJ, entregue em 2015 e locado para a Via Varejo S.A. até 2030. Como garantias temos Alienação Fiduciária do Imóvel e Seguro.

O grupo está presente em mais de 400 municípios, em 20 estados e no Distrito Federal, atuando com diversas marcas de Varejo como Casas Bahia, Pontofrio, Extra.com.br, Bartira, com vendas em lojas físicas e online.

Sem atualização de rating/crédito no mês

GRUPO BSO

Operação lastreada em Debênture Imobiliária de emissão da Abioye Empreendimentos, empresa do Grupo BSO que está desenvolvendo projetos logísticos, comerciais e residenciais nas cidades de Sete Lagoas, Esmeraldas e Vespasiano, todas no estado de Minas Gerais.

Como garantias temos Alienação Fiduciária de Imóveis, Cessão Fiduciária de Recebíveis, Fiança, Penhor de Ações, Penhor de Cotas e Fundo de Reserva.

Sem atualização de rating/crédito no mês

DIRECIONAL II

Operação lastreada em uma Debênture de emissão da Direcional Engenharia, obteve a classificação definitiva de risco de AAA pela Stamdard & Poor's.

A construtora está presente em 13 estados do país e tem sua atuação focada no desenvolvimento de empreendimentos populares de grande porte e no Programa Minha Casa Minha Vida. Os recursos levantados pela emissão serão utilizados em projetos em diversas cidades do Brasil.

Sem atualização de rating/crédito no mês

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Última revisão 2025

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BBB+

Última revisão 2025

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AAA Última revisão 2024

SOLFARMA

Operação lastreada em contrato de locação atípico de um centro de distribuição, construído em Bebedouro/SP para a Solfarma Distribuidora. A empresa atua na distribuição de produtos Farmacêuticos e Alimentares, estando presente em todo o estado de SP, atendendo a maioria dos fornecedores destes mercados.

Como garantias Alienação Fiduciária do Imóvel, Fundo de Obras, Fundo de Reserva, Coobrigação, Seguros. Ao longo da construção do Imóvel tivemos Fiança do Banco Votorantim.

Rating

Última revisão 2024

Sem atualização de rating/crédito no mês

CASSI

Operação lastreada em contrato de locação atípico (Built-to-Suit) de imóvel corporativo a ser retrofitado para utilização da Caixa de Assistência dos Funcionários do Banco do Brasil (CASSI), empresa de autogestão em saúde com sede em Brasília/DF e atuação em todo território nacional com unidades, clínicas e rede de prestadores credenciados.

Como garantias temos Alienação Fiduciária do Imóvel, Fundo de Obras, Fundo de Liquidez e Seguro.

Sem atualização de rating/crédito no mês

Rating

QUERO-QUERO II

Operação lastreada em Contrato de Locação Atípico (Built-to-Suit) da expansão do centro de distribuição construído para a Lojas Quero-Quero S.A. na região metropolitana de Porto Alegre/RS, na cidade de Sapiranga.

Como garantias, temos Alienação Fiduciária do Imóvel, Fiança e Aval e Fundo de Reserva.

Sem atualização de rating/crédito no mês

ASCENTY III

Operação lastreada em contrato de locação atípico (Built-to-Suit) do Data Center Vinhedo 1, locado para a Ascenty, que foi construído em um Campus na cidade de Vinhedo/SP, considerado o maior Data Center da América Latina. Operação foi emitida com o mesmo lastro do CRI Ascenty II, que tínhamos em carteira e foi pré-pago.

Como garantias temos Alienação Fiduciária do Imóvel e Seguro Fiança.

Sem atualização de rating/crédito no mês

Rating

SOTREQ

A+ Última revisão 2025

Operação lastreada em contrato de locação atípico (Built-to-Suit) de um galpão que será construído em Parauapebas/PA, nas proximidades da Serra dos Carajás, para a Sotreq S.A., representante comercial exclusiva em quase todo o país de produtos Caterpillar. O Imóvel está sendo alienado fiduciariamente para a operação.

Sem atualização de rating/crédito no mês

Como garantias temos Alienação Fiduciária do Imóvel, Fiança durante obra, Fundo de Obras e Fundo de Reserva.

Rating

PAGUE MENOS

Operação lastreada em contratos de locação atípicos (Built-to-Suit), tendo como devedora a Empreendimentos Pague Menos S.A., referente a construção de usinas fotovoltaicas em estados da região Norte do país, com o objetivo de geração elétrica para compensação do consumo de energia elétrica das farmácias do grupo na região.

Como garantias temos Penhor dos Equipamentos, Alienação Fiduciária dos Imóveis, Alienação Fiduciária de Cotas, Fundos de Liquidez e Seguros.

Sem atualização de rating/crédito no mês

CANOPUS PPP III

Operação lastreada em parcelas mensais devidas pelo Governo do Estado de São Paulo, referente a construção de áreas institucionais e comerciais pela Canopus, no âmbito da execução do contrato de Parceria Público-Privada da concessão iniciada em 2015.

Como garantias, temos Fundo de Reserva de 1 PMT, Penhor de Cotas de Fundo de Investimento garantindo 6 PMTs, Fluxo de Recebíveis da CDHU.

Sem atualização de rating/crédito no mês

GRUPO SINAL

Operação lastreada em contratos de locação com empresas do Grupo Sinal, que é uma rede de Concessionárias de diversas marcas, com lojas na Grande São Paulo (capital e região metropolitana).

Como garantias temos Alienação Fiduciária de Imóvel em São Caetano do Sul/SP, Fiança e Fundo de Reserva.

Sem atualização de rating/crédito no mês

JARDIM DAS ANGÉLICAS

Operação lastreada em instrumentos de compra e venda de diversos lotes do Jardim das Angélicas Residencial, em Itupeva/SP, loteamento que já está concluído. Como garantias temos Alienação Fiduciária de Ações, Cessão Fiduciária das vendas futuras e Fiança de empresas do grupo. A operação tem em sua estrutura um mecanismo de aceleração que utiliza o excedente dos recursos arrecadados para promover amortizações extraordinárias.

Como garantias, temos Alienação Fiduciária de Ações e Cessão Fiduciária de Recebíveis.

Sem atualização de rating/crédito no mês

Rating

AAA Última revisão 2025

Rating

Última revisão 2025

Rating

BBB+ Última revisão 2025

CREDITAS V (SÊNIOR)

Operação lastreada em contratos de empréstimo com devedores pulverizados na modalidade Home Equity, originados pela Creditas, financiados em diversas capitais do Brasil.

Como Garantias, temos Alienação fiduciária de Imóveis e Seguros. A Série Sênior conta com 15% de Subordinação.

Sem atualização de rating/crédito no mês

QUERO-QUERO

Operação lastreada em Contrato de Locação Atípico (Built-to-Suit) de um centro de distribuição a ser construído para a Lojas Quero-Quero S.A. na região metropolitana de Porto Alegre/RS, na cidade de Sapiranga.

Como garantias, temos Alienação Fiduciária do Imóvel, Fiança e Aval, Fundo de Reserva e Fundo de Obras do montante necessário para a construção do imóvel, com recursos liberados conforme o avanço da obra.

Sem atualização de rating/crédito no mês

GPA TRX III

Rating

Rating

BBB

Última revisão 2025

Última revisão 2025

Operação lastreada em contratos de locação atípicos de 7 lojas (Pão de Açúcar, Extra e Assaí) do Grupo GPA (Rating AA pela Fitch) já instaladas e em funcionamento, localizadas nas cidades de São Paulo, São Caetano do Sul, Ribeirão Preto, Campinas, São José do Rio Preto e Praia Grande, todas estado de São Paulo.

Como garantias, temos Alienação Fiduciária dos Imóveis, Alienação Fiduciária de Cotas, Cessão Fiduciária, Fiança e Fundo de Reserva.

Sem atualização de rating/crédito no mês

Rating

ARTERIS

Operação lastreada em contrato de locação atípico de Imóvel Empresarial em Ribeirão Preto/SP, locado para a Arteris S.A. (Rating AAA pela Standard and Poor's) e utilizado como escritório de suas subsidiárias.

Como garantias, temos a Alienação Fiduciária do Imóvel, Carta Fiança de banco de primeira linha e Seguros de Perda de Receitas e Patrimonial.

Sem atualização de rating/crédito no mês

GRUPO MATEUS

Operação lastreada em contratos de locação de imóveis comerciais e logísticos do Grupo Mateus (empresa listada em bolsa Rating AA pelo Fitch), localizados nas cidades de São Luís, Timon e Divinópolis, todas no estado do Maranhão, compreendendo Centro de Distribuição e Supermercados. O Grupo tem forte atuação nas regiões Norte e Nordeste do país no segmento varejista e atacadista de mercadorias. Como garantias temos Alienação Fiduciária de Imóveis adicionais, Cessão Fiduciária de Recebíveis e Fiança.

Sem atualização de rating/crédito no mês

CANOPUS PPP II

Operação lastreada em parcelas mensais devidas pelo Governo do Estado de São Paulo, referente a construção de áreas institucionais e comerciais pela Canopus, no âmbito da execução do contrato de Parceria Público-Privada da concessão iniciada em 2015.

Como garantias, temos Fundo de Reserva de 1 PMT, Penhor de Cotas de Fundo de Investimento garantindo 6 PMTs, Fluxo de Recebíveis da CDHU.

Sem atualização de rating/crédito no mês

Rating

AA Última revisão 2025

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Última revisão 2024

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AAA Última revisão 2025

LOCALFRIO (SÊNIOR E SUB)

Operação lastreada em contratos de locação de imóveis logísticos, localizados em São Paulo e Itajaí/SC, onde a empresa realiza seus serviços de armazenagem e movimentação de cargas, entreposto aduaneiro, entre outros.

Como garantias, temos Alienação Fiduciária de Imóveis, Cessão Fiduciária de Conta Escrow, Aval, Fundo de Reserva e Subordinação.

Sem atualização de rating/crédito no mês

DIÁLOGO III

Operação lastreada em contratos de compra e venda de unidades de empreendimentos residenciais, com devedores pulverizados que adquiriram apartamentos em 22 empreendimentos na Grande São Paulo, incorporados pela Diálogo Engenharia.

Como garantias, temos Alienação Fiduciária de Imóveis, Carta Fiança, Fundo de Reserva de 70% de Subordinação.

Sem atualização de rating/crédito no mês

CANOPUS PPP

Como garantias, temos Fundo de Reserva de 1 PMT, Penhor de Cotas de Fundo de Investimento garantindo 6 PMTs, Fluxo de Recebíveis da CDHU.

Operação lastreada em parcelas mensais devidas pelo Governo do Estado de São Paulo, referente a construção de áreas institucionais e comerciais pela Canopus, no âmbito da execução do contrato de Parceria Público-Privada da concessão iniciada em 2015.

Sem atualização de rating/crédito no mês

Rating

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Última revisão 2024

CREDITAS (SÊNIOR)

Operação lastreada em contratos de empréstimo com devedores pulverizados na modalidade Home Equity, originados pela Creditas, financiados em diversas capitais do Brasil.

creditas

Como Garantias, temos Alienação fiduciária de Imóveis e Seguros. A Série Sênior conta com 10% de Subordinação.

Sem atualização de rating/crédito no mês

MONTANINI

Operação lastreada em compromissos de compra e venda de diversos lotes do Residencial Montanini, em Três Lagoas/MS, loteamento jáconcluído.

Como garantias, temos Alienação Fiduciária dos Imóveis, Fiança e 30% de overcollateral.

Sem atualização de rating/crédito no mês

ANHANGUERA

Operação lastreada em contrato de locação atípico da Universidade Anhanguera, localizada em Bauru/SP e inaugurada em 2004, cujo devedor pertence aogrupo Cogna Educação (antiga Kronton e listada em bolsa), que possui Rating AA+ pela Fitch.

Como garantias, temos Alienação Fiduciária do Imóvel, Fiança e Seguro.

Em processo de arbitragem, sem atualizações recentes

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Última revisão 2025

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Última revisão 2025

Última revisão 2025

RIZZO 2

Operação lastreada em instrumentos de compra e venda de diversos lotes do Bosque dos Girassóis, em Luís Eduardo Magalhães/BA, loteamento concluído. Aoperação tem em suaestrutura mecanismo de aceleração que utiliza o excedente dos recursos arrecadados para promover amortizações extraordinárias.

Como Garantias, temos Hipoteca, Overcollateral, Coobrigação e Aval dos Sócios.

Sem atualização de rating/crédito no mês

PULVERIZADO 156 (SR) E 157 (SUB)

Operação lastreada em contratos de financiamento de imóveis para devedores pulverizados, financiados por várias construtoras em diversas cidades, adquiridos pela Brazilian Securities.

Operação conta com Alienação Fiduciária dos Imóveis e 15% de Subordinação.

Sem atualização de rating/crédito no mês

MÁXIMA (SÊNIOR)

Operação lastreada em escrituras de compra e venda firmadas entre devedores pulverizados e diversas Incorporadoras, nascidades do Rio de Janeiro, São Paulo, Santos, Guarulhos e São Caetano do Sul. Estes contratos foram adquiridos pelo Banco Máxima (atual Banco Master) e cedidas para aemissão do CRI.

Operação conta com Alienação Fiduciária dos Imóveis e 10% de Subordinação.

Sem atualização de rating/crédito no mês

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Última revisão 2025

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Última revisão 2025

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Última revisão 2025

BR DISTRIBUIDORA I

Operação lastreada em contrato de locação atípico (Built-to-Suit) da Universidade Petrobrás, localizada no bairro da Cidade Nova, Rio de Janeiro/RJ, cujo devedor é a Petrobrás Distribuidora $S / \mathsf { A } _ { r }$ que possui Rating Aaa pela Moody's. Temos como garantia a Fiança da Synthesis Empreendimentos e Pessoas Físicas ligadas, que fazem parte do grupo que idealizou e construiu o imóvel.

Como garantias, temos Fiança e Seguro.

Em processo de arbitragem, sem atualizações recentes

PULVERIZADO 269 (SÊNIOR)

Operação lastreada em contratos de financiamento de imóveis para devedores pulverizados, financiados por várias construtoras em diversas cidades, adquiridos pela Brazilian Securities.

Operação conta com Alienação Fiduciária dos Imóveis e 15% de Subordinação.

Sem atualização de rating/crédito no mês

PULVERIZADO 259 (SÊNIOR)

Operação lastreada em contratos de financiamento de imóveis para devedores pulverizados, financiados por várias construtoras em diversas cidades, adquiridos pela Brazilian Securities.

Operação conta com Alienação Fiduciária dos Imóveis e 15% de Subordinação.

Sem atualização de rating no mês/crédito no mês

Rating

CCC

Última revisão 2025

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Última revisão 2025

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Última revisão 2025

LISTA DOS FIIS

ALZC11 - ALIANZA ASSET

Patrimônio Líquido: R$ 185,9 Milhões PL Alocado em CRI/Liquidez: 83,2% Cotas detidas: 3.871.120 cotas Preço Aquisição: R$ 12,75/cota (última aquisição Dez/23) Rendimento pago no mês: R$ 0,10/cota

GAME11 - GUARDIAN GESTORA

Patrimônio Líquido: R$ 235,1 Milhões PL Alocado em CRI/Liquidez: 53,1% Cotas detidas: 4.000.000 cotas Preço Aquisição: R$ 10,00/cota (última aquisição Out/21) Rendimento pago no mês: R$ 0,095/cota

RBRR11 - RBR ASSET

Patrimônio Líquido: R$ 1.525,8 Milhões PL Alocado em CRI/Liquidez: 100% Cotas detidas: 151.058 cotas Preço Aquisição: R$ 99,30/cota (última aquisição Jan/24) Rendimento pago no mês: R$ 0,80/cota

VGHF11 - VALORA INVESTIMENTOS

Patrimônio Líquido: R$ 1.428,1 Milhões PL Alocado em CRI/Liquidez: 29,1% Cotas detidas: 638.172 cotas Preço Aquisição: R$ 10,27/cota (última aquisição Set/23) Rendimento pago no mês: R$ 0,07/cota

EQIR11 - EQI ASSET

Patrimônio Líquido: R$ 104,8 Milhões PL Alocado em CRI/Liquidez: 96,5% Cotas detidas: 1.977.288 cotas Preço Aquisição: R$ 10,08/cota (última aquisição Dez/23) Rendimento pago no mês: R$ 0,10/cota

RBRY11 – RBR ASSET

Patrimônio Líquido: R$ 1.280,7 Milhões PL Alocado em CRI/Liquidez: 92,3% Cotas detidas: 32.783 cotas Preço Aquisição: R$ 101,11/cota (última aquisição Nov/23) Rendimento pago no mês: R$ 1,25/cota

PSEC11 - VBI ASSET

Patrimônio Líquido: R$ 1.391,1 Milhões PL Alocado em CRI/Liquidez: 15,0% Cotas detidas: 173.273 cotas Preço Aquisição: R$ 84,35/cota (última aquisição Mar/24) Rendimento pago no mês: R$ 0,65/cota

SNME11 - SUNO ASSET

Patrimônio Líquido: R$ 71,3 Milhões PL Alocado em CRI/Liquidez: 44,5% Cotas detidas: 953.756 cotas Preço Aquisição: R$ 9,75/cota (última aquisição Out/23) Rendimento pago no mês: R$ 0,15/cota

TRXF11- TRX ASSET

Patrimônio Líquido: R$ 3.347,1 Milhões PL Alocado em CRI/Liquidez: 23,5% Cotas detidas: 497.500 cotas Preço Aquisição: R$ 100,30/cota (última aquisição Dez/25) Rendimento pago no mês: R$ 0,00/cota

FATOR VRTA11 NA MÍDIA

Disponibilizamos abaixo os links de entrevistas realizadas pela equipe do gestão, para que todos os cotistas possam ler e assistir, mesmo que não tenham conseguido acompanhar na época de publicação.

PARTICIPAÇÕES EM LIVES E VIDEOS

29/09/25 – Video Youtube Tiago Reis - VRTA11: FINANCIAMENTO DE OBRA E CRÉDITO IMOBILIÁRIO | VALE A PENA INVESTIR?

Link: https://www.youtube.com/watch?v=lPmasaWJ36k

05/12/24 - Live Youtube Funds Explorer - Fundos Imobiliários na Prática: O que esperar dos Fundos Imobiliários em 2025?

Link: https://www.youtube.com/watch?v=chZSQK8gGeo

02/08/23 – Live Youtube Canal Clube FII – CR Data Ideas - CRI - Julho/2023 em revisão - Feat. Rodrigo

Link: https://www.youtube.com/watch?v=HkLnUszkP-Q

14/07/23 – Live Youtube Canal Suno Notícias – FIIs 30 Anos: entrevista com Rodrigo Possenti, da Fator (VRTA11) – Rodrigo Possenti e Greg Prudenciano

Link: https://www.youtube.com/watch?v=zZHj5oF0j3M

27/06/23 – Live Youtube Canal FIIs – QUEDA DOS JUROS: Como ficam os FIIs DE PAPEL? – Rodrigo Possenti e Daniel Caldeira

Link: https://www.youtube.com/watch?v=_PS-5YtMRUA&t

PARTICIPAÇÕES EM IMPRENSA

02/10/25 – Suno - Fundos imobiliários crescem mesmo com juros elevados; conheça as estratégias das gestoras – Gustavo Bianch

Link: https://www.suno.com.br/noticias/fundos-imobiliarios-crescem-mesmo-com-juros-elevados-conheca-as-estrategias-das-gestoras/

14/05/24 – FIIS – FIIs: mercado modera otimismo com expectativa de menos cortes de juros, mas ainda vê oportunidades - Daniela Frabasile

Link: https://borainvestir.b3.com.br/tipos-de-investimentos/renda-variavel/fundos-investimento/fiis-mercado-modera-otimismo-com-expectativa-de-menos-cortes-de-juros-mas-ainda-ve-oportunidades/

27/04/24 - FIIS - Valor Econômico: Gestores mantêm otimismo cauteloso com fundos imobiliários - Sérgio Tauhata

Link: https://valor.globo.com/financas/noticia/2024/04/27/gestores-mantem-otimismo-cauteloso-com-fundos-imobiliarios.ghtml

13/12/23 – FIIS – VRTA11 compra novos ativos e tem reserva “robusta” para pagar dividendos e investir em CRIs; Veja o valor

Link: https://fiis.com.br/noticias/fundo-imobiliario-vrta11-reserva-dividendos-cri-jvj/

PERGUNTAS SELECIONADAS DOS COTISTAS

Gostaria de ter acesso ao meu Informe de Rendimentos de 2023, para realizar a Declaração do Imposto de Renda, como devo proceder?

O Escriturador do fundo, qual seja, Banco Itaú S/A, enviou os informes para os e-mails cadastrados em seusistema de clientes e disponibilizará o Portal de Correspondências Digitais para acesso a segunda via, no seguinte endereço eletrônico: www.correspondenciasdigitais.itau.com.br/login

Em caso de dúvidas, entre em contato por e-mail: fundosimobiliarios@fator.com.br.

Qual o real Benchmark do Fundo?

Embora o Benchmark do Fundo no regulamento seja de IGPM+6% a gestão busca superar a rentabilidade de IPCA+6%, o que é mais condizente com a realidade de mercado, a mudança do Benchmark no regulamento será proposta em assembleia assim que possível, porém esta pauta demanda quórum qualificado de 25% dos cotistas, o que hoje em dia é inviável pela quantidade e pulverização dos cotistas. Adicionalmente, como jáamplamente divulgado, deixamos de comprar operações em IGPM ainda em 2019, quando observamos umavolatilidade grande deste indexador, estratégia esta que se mostrou pioneira entre os FIIs e vencedora, dado que nosanos subsequentes vimos o IGPM ainda mais volátil chegando a patamares de 40% em determinado período e caindo para deflação relevante nasequência. Com esta estratégia vencedora e pioneira, deixamos de terpotenciais problemas de crédito e de pagamento de dividendo baixo. Desta maneira, nãofaz sentido mantermos o benchmark em IGPM.

Tenho acompanhado de perto as atividades e desempenho do Fundo, considerando-o um dos meus investimentos mais antigos e confiáveis. No entanto, ao analisar recentemente a composição do portfólio, observei que uma parte significativa dos recursos está alocada em outros Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), em vez de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que é o propósito principal do fundo.

Gostaria de entender melhor aestratégia por trás dessa alocação em FIIs, pois inicialmente optei por investir neste fundo devido à sua proposta de focar em CRIs.

A tese do Fundo continua sendo investir em CRIs, majoritariamente indexados ao IPCA.

Todos osativos são analisados previamente, sejam CRIs e/ou FIIs, entendemos que as ofertas dos FIIs eram boas oportunidades visto o pipeline sugerido, qualidade da carteira e do Gestor.

Alguns fundos possuem baixa negociação no mercado secundário devido o Patrimônio Líquido atual, e uma nova oferta faz com que destrave a liquidez. Caso a compra das cotas fosse realizada via mercado secundário, isso afetaria drasticamente a cotação e não seria possível um aporte que fizesse sentido para o VRTA11.

Vale lembrar que as alocações são sempre calcadas em uma análise profunda e fundamentalista de longo prazo, e em um momento oportuno será analisada uma possível venda das cotas.

Todos os ativos são monitorados periodicamente, e caso a gestão entenda que não faz mais sentido manter algum ativo na carteira será estudada a venda da posição, seja de CRI e/ou FII.

Acreditamos que essas movimentações na carteira vão trazer melhorias para o Fundo, diversificação e consequentemente melhores rendimentos ao longo do tempo.

ENDEREÇOS

SÃO PAULO (BANCO E GESTÃO DE RECURSOS)

(55 11) 3049-9100 (PABX) R. DR. RENATO PAES DE BARROS, 1017 – 12° ANDAR 04530-001 – SÃO PAULO SP

SÃO PAULO (SEGURADORA)

(55 11) 3709-3000 (PABX) RUA DR. EDUARDO DE SOUZA ARANHA, 387 – 5° ANDAR CJ. 62 04543-121 – SÃO PAULO – SP

CONTATOS

CONTATO DA GESTÃO

[email protected]

(55 11) 3049 9478

CONTATO DO ADMINISTRADOR

[email protected] (55 11) 3049 6110

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