Relatório Gerencial XPCM11 de setembro de 2026

F U N D O D E I N V E S T I M E N T O I M O B I L I Á R I O

XPCM11

Informativo Mensal

D A T A B A S E : S E T E M B R O | 2 0 2 6

VISÃO GERAL DO FUNDO

O XP Corporate Macaé FII (XPCM11) é um fundo de investimento imobiliário monoativo, fechado e de prazo indeterminado que tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição, para exploração comercial, do edifício The Corporate situado na Av. Prefeito Aristeu Ferreira da Silva, 370, no Bairro Novo Cavaleiros, município de Macaé - RJ. O Fundo é proprietário de 100% do ativo. A partir de agosto de 2025 a Urca Capital assumiu a gestão do fundo, bem como a administração foi assumida pela Oslo DTVM no mesmo mês.

I N Í C I O D O F U N D O

06/03/2013

C N P J

16.802.320/0001-03

C Ó D I G O B 3 / I S I N

XPCM11/ BRXPCMCTF009

P A T R I M Ô N I O L Í Q U I D O ( M A R / 2 6 )

R$ 49.216.548,93

N Ú M E R O D E C O T I S T A S ( M A R / 2 6 )

15.945

C A T E G O R I A A N B I M A – F O C O D E A T U A Ç Ã O

FII de Renda Gestão Passiva – Lajes Corporativas

G E S T O R

Urca Capital

A D M I N I S T R A D O R

Oslo DTVM

T A X A D E A D M I N I S T R A Ç Ã O

R$18.000,00 mensais

T A X A D E G E S T Ã O

R$62.000,00 mensais

Á R E A L O C A Ç Ã O ( M E T R O S Q U A D R A D O S )

19.664,23m²

T R I B U T A Ç Ã O

Pessoas físicas detendo volume inferior a 10% do fundo, desde que este possua no mínimo 100 cotistas e cotas negociadas exclusivamente em Bolsa ou mercado de balcão organizado (Lei 11.033/04, conforme alterada), são isentas de Imposto de Renda nos rendimentos distribuídos e tributadas em 20% de Imposto de Renda sobre eventual ganho de capital na venda da cota.

PANORAMA ATUAL

Reestruturação do ativo: O Plano de Reestruturação do Ativo está em progresso. A Urca e a progresso. A Urca e a Oslo condurizam a Consulta Formal e a captalização do Fundo. Fundo.

A Gestão confia na estratégia adotada para aumentar a capacidade de prospecção de prospecção de potenciais novos inquilinos. O aluguel nominal médio das ultimas locações foi ultimas locações foi de R$45,00 por metro quadrado de área BOMA (vs R$32,08 das locações das locações antigas), o que demonstra ao potencial de valorização do Ativo.

Locações: A Receita de locação mensal foi de total foi de R$188.842 em Setembro de 2026. Setembro de 2026. A inadimplência diminuiu para R$67.815,00. A vacância física para para 48.6%. Entretanto, alguns contratos ainda possuem carências e descontos no no pagamento de aluguel, portanto, a vacância financeira é de 51,54%. Esperamos uma Esperamos uma redução significativa para o próximo mês.

Pipeline de negociações: atualmente há 2 negociações ativas para potenciais novos novos inquilinos. Caso concretizadas, representariam um aumento de aproximadamente 2% aproximadamente 2% na ocupação. Estimamos que essas duas negociações sejam sejam concluídas nos próximos meses.

Cash Burn: O Cash Burn operacional de março foi de positivo em aproximadamente R$ aproximadamente R$ 20.000,00. Com o resultado previsto para os próximos meses, a gestão meses, a gestão espera o início de distribuição de resultados para este ultimo trimestre de trimestre de 2026.

Investimentos: A Gestão começou o processo de investimentos no Prédio de acordo com o Plano de Reestruturação aprovado.

Visão geral da Gestão e próximos passos: a Gestão continua otimista em relação ao Ativo. Acreditamos que o Ativo entrou em um momento de melhoria continua, com o termino de carências e descontos relevantes para os próximos meses somados aos investimentos para melhoria.

OCUPAÇÃO

Até a presente data, a ocupação do ativo é de 51,74%, com 9 inquilinos

O ATIVO I CARACTERÍSTICAS E IMAGENS

E D I F Í C I O

THE CORPORATE

O The Corporate é um edifício de escritórios premium em Macaé, sendo o único edifício classe A com amenidades modernas, flexibilidade de planta e acabamento premium desenvolvido para locatários corporativos no setor de energia.

Á R E A C O N S T R U Í D A

36.784mt²

Á R E A L O C Á V E L

19.664mt² (conforme quadro de áreas)

N Ú M E R O D E T O R R E S

1

N Ú M E R O D E P A V I M E N T O S

21 (2 subsolos, Térreo, 3 Pavimentos Garagem, 6 Pavimentos Tipo Duplex, 1 Pavimentos Cobertura Duplex)

V A G A S D E E S T A C I O N A M E N T O

721 (Memorial – 413 quantidade real)

Av. Prefeito Aristeu Ferreira da Silva, 370 I Bairro Novo Cavaleiros I Macaé - RJ.

Localização Estratégica

Macaé é a capital do petróleo offshore do Brasil, hospedando a Petrobras e os principais prestadores de serviços.

Impulsionadores Econômicos

Investimentos significativos da Petrobras e crescimento do setor de petróleo e gás impulsionam a demanda de escritórios de empresas de serviços internacionais

Infraestrutura

Instalações portuárias de classe mundial, base de helicópteros e infraestrutura de suporte offshore criando demanda sustentável de inquilinos

O ATIVO I CARACTERÍSTICAS E IMAGENS

PLANO DE TURNAROUND I GESTÃO URCA CAPITAL

O Plano de Reestruturação ("turnaround") do ativo foi divulgado para os cotistas como material de apoio na Consulta formal. Este plano é necessário haja vista às necessidades de curto prazo decorrentes da alta vacância e de manutenção que poderiam levar o ativo a um cenário crítico para ocupação no curto prazo.

Segue abaixo etapas que já foram concluídas e próximos passos.

PANORAMA ATUAL

Ocupado Novo Inquilino Em negociação Assinado em 03/26

Foco em concluir negociações do 11º e 12º pavimento para otimização de despesas de manutenção e limpeza.

DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS DO FUNDO

Comentários da Gestão

Receita de Aluguel e despesas com condomínio: A receita de locação no mês de Setembro foi de R$ 188.842,91.. A despesa de condomínio de competência de set/26 se manteve em aproximadamente R$350.000,00. Em Setembro/26 foram pagos R$ 125 mil de despesas de competência de meses anteriores, conforme negociações com os fornecedores para alívio de fluxo de caixa. O custo de competência corrente foi maior pois tivemos o pagamento de duas contas de energia do condomínio no mês de setembro.

Outras Receitas com propriedade para investimento: Tivemos uma recuperação de reembolso de despesas de condomínio no mês. Por isso tivemos um incremento na linha de outras Receitas com propriedade.

Resultado de Set/26: em setembro, apesar do resultado operacional do prédio ter sido positivo de R$88 mil, o resultado liquido do período, após despesas do Fundo, foi negativo em R$39 mil. Esperamos ter resultado operacional liquido positivo nos próximos meses.

LINKS ÚTEIS

Website da Administradora: https://oslodtvm.com/administracao-fiduciaria-nova/

FIIS Listados na B3: https://www.b3.com.br/pt_br/produtos-e-servicos/negociacao/renda variavel/fundos-de-investimentos/fii/fiis-listados/

Regulamento do fundo: https://oslodtvm.com/wp-content/uploads/2025/08/2025-08-01-XP-Corporate- FII-Regulamento.pdf

Para receber as comunicações e relatórios acerca do fundo, basta cadastrar-se no mailing da Urca Capital, através deste link ao final da página.

DISCLAIMER

Para informações financeiras, comunicados, fatos relevantes, atas e demais documentos regulatórios, consultar o website da Administradora do fundo, na seção "FII", conforme link acima nesta página.

Fundos de investimento não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos FGC. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. É recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos de investimento atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido. O Administrador não se responsabiliza por erros ou omissões neste material, bem como pelo uso das informações nele contidas. Adicionalmente, o Administrador não se responsabiliza por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por ele consultados.

CONTATO I URCA CAPITAL

S Ã O P A U L O

Rua Urussuí 125, 10º andar | Edifício Urussuí | Itaim Bibi | SP +55 (11) 3078-0869

W E B S I T E

www.urcacp.com.br

R I O D E J A N E I R O

Av. das Américas 3500, Bl 7 Sala 212 | Le Monde Offices | Barra da Tijuca | RJ +55 (21) 3437-5863

R E L A Ç Õ E S C O M I N V E S T I D O R E S

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