Demonstrações Financeiras - 31/12/2025 (Reapresentação) XPCM11 de 31/12/2025

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| XP CORPORATE MACAÉ FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA

(CNPJ: 16.802.320/0001-03)

Demonstrações Financeiras acompanhadas do Relatório do Auditor Independente Em 31 de dezembro de 2025

XP Corporate Macaé Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada

Demonstrações Financeira Em 31 de dezembro de 2025

Conteúdo

Relatório do auditor independente sobre as demonstrações financeiras

Ao Administrador e Cotistas do

XP Corporate Macaé Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada. (Administrado pela Oslo Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A) São Paulo - SP

Opinião

Examinamos as demonstrações financeiras do XP Corporate Macaé Fundo de Investimento Imobiliário – FII (“Fundo”), que compreendem o balanço patrimonial em 31 de dezembro de 2025, as demonstrações do resultado, das mutações do patrimônio líquido e dos fluxos de caixa para o período de 01 de agosto de 2025 (data de início da nova administradora) a 31 de dezembro de 2025, bem como as correspondentes notas explicativas, incluindo o resumo das políticas contábeis materiais e outras informações elucidativas.

Em nossa opinião, as demonstrações financeiras acima referidas apresentam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira do XP Corporate Macaé Fundo de Investimento Imobiliário – FII em 31 de dezembro de 2025 e o desempenho de suas operações e fluxos de caixa para o período de 01 de agosto de 2025 (data de início da nova administradora) a 31 de dezembro de 2025, de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil aplicáveis aos Fundos de Investimentos Imobiliário, regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Base para opinião

Nossa auditoria foi conduzida de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria. Nossas responsabilidades, em conformidade com tais normas, estão descritas na seção a seguir intitulada “Responsabilidades do auditor pela auditoria das “demonstrações financeiras”. Somos independentes em relação ao Fundo, de acordo com os princípios éticos relevantes previstos no Código de Ética Profissional do Contador e nas normas profissionais emitidas pelo Conselho Federal de Contabilidade, e cumprimos com as demais responsabilidades éticas de acordo com essas normas. Acreditamos que a evidência de auditoria obtida é suficiente e apropriada para fundamentar nossa opinião.

Principais assuntos de auditoria

Principais assuntos de auditoria (“PAA”) são aqueles que, em nosso julgamento profissional, foram os mais significativos em nossa auditoria do período corrente. Esses assuntos foram tratados no contexto de nossa auditoria das demonstrações financeiras como um todo e na formação de nossa opinião sobre essas demonstrações financeiras e, portanto, não expressamos uma opinião separada sobre esses assuntos.

Propriedades para investimento

Motivo pelo qual o assunto foi considerado um principal assunto de auditoria:

Conforme nota explicativa nº 7, em 31 de dezembro de 2025, o Fundo possuía o montante de R$ 50.630 mil em propriedade para investimento mensurados pelo seu valor justo o equivalente a 102,10% do Patrimônio Líquido. A Administradora estima o valor justo baseando-se em avaliação econômicofinanceira elaborado pelo especialista contratado. Entendemos que, para a elaboração de uma avaliação econômico-financeira de um investimento, é possível o uso de diversas técnicas de avaliação e premissas, as quais podem resultar em estimativas de valor justo com diferenças significativas. Em nosso julgamento, consideramos a valorização a valor justo, a existência e a realização dos investimentos como assuntos relevantes para nossa auditoria.

Como o assunto foi tratado na auditoria das demonstrações financeiras:

Nossos procedimentos de auditoria foram, entre outros: (i) conciliação contábil da carteira; (ii) exame da existência do imóvel por meio da análise da matrícula e verificação do fluxo de recebimentos dos aluguéis; (iii) envolvimento de especialistas em avaliação de ativos desta natureza para revisão dos laudos que suportam a mensuração a valor justo das propriedades para investimento, que realizaram: (a) análise da razoabilidade das principais premissas e julgamentos exercidos pelos avaliadores; e (b) conclusão dos resultados obtidos pelo método da renda e projeções de fluxo de caixa descontado; (iv) recálculo da receita de aluguéis, através do contrato; (v) análise do contrato de compra e venda e escritura dos imóveis; e (vi) liquidação financeira das movimentações ocorridas no período; (vii) teste de aderência entre as informações registradas e as informações divulgadas;

Com base na abordagem de nossa auditoria e nos procedimentos efetuados, entendemos que os critérios e premissas adotados pelo Fundo para a valorização a valor justo, a existência e a realização dos investimentos no período foram adequados no contexto das demonstrações contábeis tomadas em conjunto.

Outros Assuntos

As demonstrações financeiras do Fundo, correspondentes ao exercício findo em 31 de dezembro de 2024 e período de 1º de janeiro de 2025 a 31 de julho de 2025 (data de transferência de Administração), foram examinadas por outros auditores independentes, que emitiram os relatórios sem modificação de opinião em 25 de fevereiro de 2025 e 23 de outubro de 2025, respectivamente.

Responsabilidades da administração e da governança pelas demonstrações financeiras

A Administração do Fundo é responsável pela elaboração e adequada apresentação das demonstrações financeiras de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil aplicáveis aos Fundos de Investimento Imobiliários, e pelos controles internos que ela determinou como necessários para permitir a elaboração de demonstrações contábeis livres de distorção relevante, independentemente se causada por fraude ou erro.

Na elaboração das demonstrações financeiras, a Administração é responsável pela avaliação da capacidade do Fundo continuar operando, divulgando, quando aplicável, os assuntos relacionados com a sua continuidade operacional e o uso dessa base contábil na elaboração das demonstrações financeiras, a não ser que a Administração pretenda liquidar o Fundo ou cessar suas operações, ou não tenha nenhuma alternativa realista para evitar o encerramento das operações. Os responsáveis pela governança do Fundo são aqueles com responsabilidade pela supervisão do processo de elaboração das demonstrações financeiras.

Responsabilidades do auditor pela auditoria das demonstrações financeiras

Nossos objetivos são obter segurança razoável de que as demonstrações financeiras, tomadas em conjunto, estão livres de distorção relevante, independentemente se causada por fraude ou erro, e emitir relatório de auditoria contendo nossa opinião. Segurança razoável é um alto nível de segurança, mas não uma garantia de que a auditoria realizada de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria sempre detectam as eventuais distorções relevantes existentes. As distorções podem ser decorrentes de fraude ou erro e são consideradas relevantes quando, individualmente ou em conjunto, possam influenciar, dentro de uma perspectiva razoável, as decisões econômicas dos usuários tomadas com base nas referidas demonstrações financeiras.

Como parte da auditoria realizada de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria, exercemos julgamento profissional e mantemos ceticismo profissional ao longo da auditoria. Além disso:

• Identificamos e avaliamos os riscos de distorção relevante nas demonstrações financeiras, independentemente se causada por fraude ou erro, planejamos e executamos procedimentos de auditoria em resposta a tais riscos, bem como obtemos evidência de auditoria apropriada e suficiente para fundamentar nossa opinião. O risco de não detecção de distorção relevante resultante de fraude é maior do que o proveniente de erro, já que a fraude pode envolver o ato de burlar os controles internos, conluio, falsificação, omissão ou representações falsas intencionais.

• Obtivemos entendimento dos controles internos relevantes para a auditoria para planejarmos procedimentos de auditoria apropriados às circunstâncias, mas, não, com o objetivo de expressarmos opinião sobre a eficácia dos controles internos do Fundo.

• Avaliamos a adequação das políticas contábeis utilizadas e a razoabilidade das estimativas contábeis e respectivas divulgações feitas pela Administração.

• Concluímos sobre a adequação do uso, pela Administração, da base contábil de continuidade operacional e, com base nas evidências de auditoria obtidas, se existe incerteza relevante em relação a eventos ou condições que possam levantar dúvida significativa em relação à capacidade

de continuidade operacional do Fundo. Se concluirmos que existe incerteza relevante, devemos chamar atenção em nosso relatório de auditoria para as respectivas divulgações nas demonstrações financeiras ou incluir modificação em nossa opinião, se as divulgações forem inadequadas. Nossas conclusões estão fundamentadas nas evidências de auditoria obtidas até a data de nosso relatório. Todavia, eventos ou condições futuras podem levar o Fundo a não mais se manter em continuidade operacional.

• Avaliamos a apresentação geral, a estrutura e o conteúdo das demonstrações financeiras, inclusive as divulgações e se as demonstrações financeiras representam as correspondentes transações e os eventos de maneira compatível com o objetivo de apresentação adequada.

Comunicamo-nos com os responsáveis pela governança a respeito, entre outros aspectos, do alcance planejado, da época da auditoria e das constatações significativas de auditoria, inclusive as eventuais deficiências significativas nos controles internos que identificamos durante nossos trabalhos.

Fornecemos também aos responsáveis pela governança a declaração de que cumprimos com as exigências éticas relevantes, incluindo os requisitos aplicáveis de independência, e comunicamos todos os eventuais relacionamentos ou assuntos que poderiam afetar, consideravelmente, nossa independência, incluindo, quando aplicável, as respectivas salvaguardas.

Dos assuntos que foram objeto de comunicação com os responsáveis pela governança, determinamos aqueles que foram considerados como mais significativos na auditoria das demonstrações do período corrente e que, dessa maneira, constituem os principais assuntos de auditoria. Descrevemos esses assuntos em nosso relatório de auditoria, a menos que lei ou regulamento tenha proibido divulgação pública do assunto, ou quando, em circunstâncias extremamente raras, determinarmos que o assunto não deve ser comunicado em nosso relatório, porque as consequências adversas de tal comunicação podem, dentro de uma perspectiva razoável, superar os benefícios da comunicação para o interesse público.

São Paulo, 31 de março de 2026.

CLA - Clifton Larson Allen Brasil Auditores Independentes Ltda.

CRC 2SP-048.811/O-0

Thiago Benazzi Arteiro

Contador CRC 1SP-273.332/O-9

XP CORPORATE MACAÉ FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA

Oslo Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A CNPJ: 13.673.855/0001-25

Balanço Patrimonial

Em dezembro de 2025 e 2024

XP CORPORATE MACAÉ FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA CNPJ: 16.802.320/0001-03

Oslo Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A

Demonstração do resultado

Para o período de 01 de agosto a 31 de dezembro de 2025, no período de 01 de janeiro a 31 de julho de 2025 (data da transferência de administração) e no exercício findo em 31 de dezembro de 2024

XP CORPORATE MACAÉ FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA

Oslo Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A CNPJ: 13.673.855/0001-25

Demonstração das mutações do patrimônio líquido

Para o exercício findo em 31 de dezembro de 2025 e 2024

XP CORPORATE MACAÉ FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA CNPJ: 16.802.320/0001-03

Oslo Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A CNPJ: 13.673.855/0001-25

Demonstração dos Fluxos de Caixa - 2025

Para o período de 01 de agosto a 31 de dezembro de 2025, no período de 01 de janeiro a 31 de julho de 2025 (data da transferência de administração) e no exercício findo em 31 de dezembro de 2024

XP Corporate Macaé Fundo de Investimento Imobiliário – FII CNPJ: 16.802.320/0001-03

1. Contexto operacional

O XP Corporate Macaé Fundo de Investimento Imobiliário – FII (“Fundo”) iniciou suas atividades em 6 de março de 2013, tendo sido constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado. O Fundo é regulamentado pela Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993, e pela Resolução CVM nº 175, de 23 de dezembro de 2022, conforme aplicável aos fundos de investimento imobiliário, bem como pelas demais normas editadas pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”).

O objetivo do Fundo é a realização de investimentos imobiliários de longo prazo, por meio da aquisição e posterior gestão patrimonial de empreendimentos imobiliários, em construção ou performados, nos termos de sua política de investimentos, de forma a proporcionar a seus cotistas, remuneração decorrente, principalmente, do recebimento de receitas de locação dos empreendimentos, podendo haver a exploração por meio de um ou múltiplos inquilinos, a depender das condições de mercado.

O Fundo é destinado ao público em geral. As aplicações realizadas no Fundo não contam com garantia da administradora, da gestora, do consultor imobiliário, do comitê de investimentos ou do Fundo Garantidor de Créditos – FGC. Não obstante a diligência da Administradora na gestão dos recursos do Fundo, os investimentos realizados estão sujeitos aos riscos inerentes às oscilações de mercado e aos riscos de crédito, podendo, inclusive, resultar na perda do capital investido.

2. Base de preparação das demonstrações financeiras

Elaboradas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil aplicáveis aos Fundos de Investimentos Imobiliários regulamentados pela Instrução nº 516/11 e Resolução nº 192/23 da Comissão de Valores mobiliários (CVM), incluindo os Pronunciamentos, as Orientações e as Interpretações emitidas pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), as normas emitidas pelo Conselho Federal de Contabilidade - CFC, desde que não conflitantes com as disposições contidas nas instruções específicas dos Fundos de Investimento Imobiliário.

2.1. Autorização de emissão das demonstrações financeiras

As demonstrações financeiras referentes ao período findo em 31 de dezembro de 2025 tiveram sua emissão e publicação autorizadas pela Administradora em 31 de março de 2026 e instituição administradora, bem como posteriormente serão deliberadas em Assembleia Geral de Cotistas, de acordo com a legislação em vigor.

2.2. Base de mensuração

As demonstrações financeiras foram preparadas com base no custo histórico com exceção dos ativos financeiros de natureza imobiliária e não imobiliária, bem como as propriedades para investimentos que estão mensurados pelo valor justo conforme requerido pela instrução CVM 516/11.

2.3. Moeda funcional e de apresentação das demonstrações financeiras

A moeda funcional do Fundo é o Real, mesma moeda de preparação e apresentação das demonstrações financeiras. Todas as informações financeiras apresentadas em Reais foram arredondadas para o milhar mais próximo, exceto quando indicado.

2.4. Uso de estimativas e julgamentos

A preparação das demonstrações financeiras do Fundo de acordo com as normas contábeis vigentes aplicáveis aos Fundos de Investimento Imobiliários exige que a Administradora faça julgamentos, estimativas e premissas que afetam a aplicação de políticas contábeis e os valores reportados de ativos, passivos, receitas e despesas. Os resultados reais podem divergir dessas estimativas.

Estimativas e premissas são revistas de uma maneira contínua. Revisões com relação a estimativas contábeis são reconhecidas no exercício em que as estimativas são revisadas e em quaisquer exercícios futuros afetados.

As informações sobre julgamentos críticos referentes às políticas contábeis adotadas que tem efeitos significativos sobre os valores reconhecidos nas demonstrações financeiras do fundo estão incluídas na nota explicativa nº 7 – Propriedades para investimento.

3. Resumo das principais políticas contábeis

3.1. Caixa e equivalentes de caixa

Caixa e equivalentes de caixa compreendem saldos de caixa e investimentos financeiros com vencimento original de três meses ou menos a partir da data da contratação, os quais estão sujeitos a um risco insignificante de alteração no valor justo, e são utilizados pelo Fundo na gestão das obrigações de curto prazo.

3.2. Ativos financeiros imobiliários

i. De aluguéis

Estão registradas pelo valor a vencer correspondente ao período de uso pelo locatário conforme contratos de locação dos respectivos imóveis, deduzidas de provisão para perdas, quando aplicável.

3.3. Propriedades para investimento

Imóveis acabados

São propriedades mantidas para auferir receita de aluguel. A propriedade para investimento é mensurada pelo custo de aquisição no reconhecimento inicial e deve ser continuamente mensurada pelo valor justo. Alterações no valor justo são reconhecidas no resultado.

O custo incluiu a despesa que é diretamente atribuível à aquisição de uma propriedade para investimento. O custo da propriedade para investimento construída pelo proprietário incluiu os custos de material e mão de obra direta, qualquer custo diretamente atribuído para colocar essa propriedade para investimento em condição de uso conforme o seu propósito.

Ganhos e perdas na alienação de uma propriedade para investimento (calculado pela diferença entre o valor líquido recebido e o valor contábil) são reconhecidos no resultado do exercício.

Custos subsequentes

Gastos subsequentes são capitalizados apenas quando é provável que benefícios econômicos futuros associados com os gastos serão auferidos pelo Fundo. Gastos de manutenção e reparos recorrentes são reconhecidos no resultado quando incorridos.

• 3.4. Avaliação do valor recuperável de ativos – Impairment

A Administradora revisa anualmente o valor contábil líquido dos ativos com o objetivo

de avaliar eventos ou mudanças nas circunstâncias econômicas, operacionais ou tecnológicas, que possam indicar deterioração ou perda de seu valor recuperável. Quando estas evidências são identificadas, e o valor contábil líquido excedente o valor recuperável, é constituída provisão para deterioração ajustando o valor contábil líquido ao valor recuperável.

A provisão para perdas com devedores de aluguéis é constituída obedecendo a um prazo de pelo menos 90 dias de atraso dos referidos créditos.

3.5. Outros ativos e passivos

Um ativo é reconhecido no balanço patrimonial quando for provável que seus benefícios econômicos futuros serão gerados em favor do Fundo e seu custo ou valor puder ser mensurado com segurança.

Um passivo é reconhecido no balanço patrimonial quando o Fundo possui uma obrigação legal ou constituída como resultado de um evento passado, sendo provável que um recurso econômico seja requerido para liquidá-lo. São acrescidos, quando aplicável, dos correspondentes encargos e das variações monetárias incorridos.

As provisões são registradas tendo como base as melhores estimativas do risco envolvido. Os ativos e passivos são classificados como circulantes quando sua realização ou liquidação é provável que ocorra nos próximos 12 meses. Caso contrário, são demonstrados como não circulantes.

3.6. Receita de aluguéis

As receitas provenientes de locação dos imóveis destinados à renda são reconhecidas em base linear pelo prazo de vigência do contrato de locação firmado entre as partes, considerando que todos os riscos e benefícios decorrentes dos contratos foram transferidos aos clientes.

3.7. Reconhecimento de receitas e despesas em resultados

O resultado é apurado de acordo com o regime de competência, que estabelece que as receitas e despesas devem ser incluídas na apuração dos resultados dos períodos em que ocorrem, independente de recebimento ou pagamento, considerando que todos os riscos e benefícios decorrentes dos contratos foram transferidos.

XP Corporate Macaé Fundo de Investimento Imobiliário – FII CNPJ: 16.802.320/0001-03

3.8. Lucro (Prejuízo) por cota

O lucro (Prejuízo) por cota no exercício é calculado por meio da divisão do lucro, ponderando-se o número de cotas em circulação mensalmente.

4. Caixa e equivalentes de caixa

Em 31 de dezembro de 2025 e 2024, o caixa e equivalentes de caixa do Fundo estão representados da seguinte forma:

5. Investimentos

Cotas de fundos de investimentos

Em 31 de dezembro de 2025 e 2024, o Fundo manteve seus recursos financeiros aplicados em cotas de fundos de investimento de renda fixa, com o objetivo de otimizar a gestão de liquidez enquanto os recursos não são destinados às suas atividades operacionais.

As aplicações financeiras do Fundo estavam assim compostas:

• Itaú Cash DI Fundo de Investimento Financeiro – Classe de Investimento em Cotas Renda Fixa Referenciado DI: fundo com política de investimento voltada majoritariamente à aplicação em títulos públicos federais e/ou ativos financeiros de baixo risco de crédito, buscando acompanhar a variação da taxa DI, com elevada liquidez.

• Itaú Soberano RF Simples Fundo de Investimento: fundo de investimento de renda fixa cuja estratégia consiste na aplicação preponderante em títulos públicos federais, com foco em segurança, liquidez e rentabilidade compatível com a taxa básica de juros.

As aplicações são registradas a valor justo, com base no valor da cota divulgado pelos respectivos administradores, sendo as variações reconhecidas no resultado do exercício.

Em 31 de dezembro de 2025 e 2024, os investimentos em cotas de fundos estão representados da seguinte forma:

No período de 01 de agosto de 2025 a 31 de dezembro de 2025, a receita com aplicações financeiras totalizou R$ 11, e no período de 01 de janeiro de 2025 a 31 de julho de 2025 (data da transferência de administração) R$ 127, totalizando ao final do exercício de 2025 R$ 138 (R$ 323 em 2024).

6. Outros valores a receber

Compreendem o saldo de “outros valores a receber” registrados no Balanço Patrimonial os seguintes valores:

7. Propriedades para investimento

a) Relação dos imóveis acabados:

Edifício The Corporate Macaé, localizado na Avenida Prefeito Aristeu Ferreira da Silva, n° 370 Bairro Cavaleiro, Macaé, no Estado do Rio de Janeiro, com terreno de 3.878,22 m², com área bruta locável de 19.664,23m². Matrícula n° 33.155 2º Ofício - Macaé - Estado do Rio de Janeiro.

b) Movimentação:

c) Método de determinação do ajuste ao valor justo:

O valor justo do imóvel integrante da carteira do Fundo em 31 de dezembro de 2025 foi determinado com base em laudo de avaliação elaborado pela UHY Bendoraytes, empresa com larga experiência em avaliações empresariais. O laudo foi assinado pelos técnicos responsáveis: Carlos Bernardo Gonçalves – Corporate Finance Partner, e Marcelo Bendoraytes – AssocRICS.

A avaliação teve como objetivo estimar o valor de mercado para venda do ativo, utilizando a metodologia de capitalização da renda, por meio do fluxo de caixa descontado (DCF), considerando a projeção dos fluxos de caixa futuros do imóvel e sua respectiva taxa de desconto.

As premissas adotadas contemplam estimativas de receitas de locação, vacância, despesas operacionais e condições de mercado aplicáveis ao ativo. A taxa de desconto foi definida com base em modelo de precificação de ativos (CAPM), refletindo o retorno requerido para investimentos com risco similar, acrescido da inflação de longo prazo, resultando em uma taxa nominal de aproximadamente 10,3% ao ano. Para a estimativa do valor residual, foi considerada taxa de crescimento em perpetuidade de 2,3% ao ano, compatível com as premissas macroeconômicas adotadas

No período de 01 de agosto de 2025 a 31 de dezembro de 2025 , o Fundo reconheceu ajuste negativo a valor justo no montante de R$ 19.970, com base em laudo de avaliação elaborado por avaliador independente.

Em 31 de julho de 2025, em decorrência da transferência da administração do Fundo, foi elaborado laudo de avaliação específico, por avaliador independente. O referido laudo resultou no reconhecimento de ajuste positivo a valor justo no montante de R$ 5.800, registrado no resultado do período de 01 de janeiro de 2025 a 31 de julho de 2025. As avaliações realizadas nos exercícios comparativos foram elaboradas com base no método da renda, por meio da aplicação do fluxo de caixa descontado, considerando prazo de projeção de 10 (dez) anos, seguido da apuração do valor residual.

A taxa de desconto adotada nos laudos situou-se, de forma geral, entre 10,0% e 12,5% ao ano, refletindo o custo de capital compatível com ativos imobiliários corporativos de

perfil semelhante, considerando, entre outros fatores, riscos de mercado, localização, liquidez do ativo e nível de ocupação.

Para a determinação do valor residual, foi aplicada taxa de capitalização compatível com as práticas de mercado, situada, de forma geral, entre 8,0% e 10,5% ao ano, considerando o perfil de risco do imóvel e as condições observadas no mercado imobiliário nas respectivas datas-bases das avaliações.

As principais premissas consideradas nos laudos incluem, ainda, estimativas de vacância estrutural, crescimento das receitas de locação e despesas operacionais, definidas com base em dados de mercado, histórico do ativo e expectativas de estabilização da ocupação ao longo do horizonte projetado. As metodologias e premissas adotadas permaneceram substancialmente consistentes entre os exercícios comparativos.

No exercício findo em 31 de dezembro de 2024, a avaliação do imóvel foi realizada por avaliador independente contratado à época, utilizando o método da renda, por meio da aplicação do fluxo de caixa descontado. Na referida data-base, o Fundo reconheceu ajuste negativo a valor justo no montante de R$ 2.800, registrado no resultado do exercício.

d) Locações, ocupação e vacância do imóvel

Ao longo dos exercícios de 2024 e 2025, o Fundo celebrou contratos de locação não residencial e respectivos aditivos, referentes a partes do imóvel corporativo de sua propriedade, localizado no município de Macaé – RJ, abrangendo conjuntos comerciais distribuídos em diferentes pavimentos do empreendimento.

Em 2024, foram formalizadas locações que contemplaram áreas dos 14º, 15º e 16º pavimentos, bem como dos conjuntos 401 a 406 dos 10º e 11º pavimentos, representando avanço relevante no processo de recomposição da ocupação do imóvel, com prazos contratuais de médio e longo prazo.

No exercício de 2025, o Fundo celebrou novos contratos e aditivos de expansão, ampliando a área ocupada por meio da inclusão de áreas adicionais dos 16º e 17º pavimentos, do conjunto 601, bem como de áreas complementares localizadas em mezaninos (“jirau”), reforçando a estratégia de redução gradual da vacância e de

incremento da base locada.

Na data-base das demonstrações financeiras, as áreas locadas totalizavam aproximadamente 8,6 mil m² de área locável, refletindo ocupação parcial do imóvel, permanecendo parcela relevante da área ainda sujeita à vacância, característica compatível com o histórico operacional do Fundo e com o porte do ativo imobiliário. De forma geral, os contratos de locação e seus respectivos aditivos possuem prazos de vigência determinados, com vencimentos escalonados que se estendem, conforme o caso, até 2030, prevendo reajuste anual dos aluguéis por índice de inflação. Determinadas locações contemplam períodos de carência temporária, não impactando, contudo, a responsabilidade das locatárias pelo pagamento dos encargos, tributos e demais despesas incidentes sobre as áreas ocupadas desde o início da vigência contratual.

As condições pactuadas refletem práticas usuais de mercado para locações corporativas, e a celebração dos contratos e aditivos contribuiu para a redução gradual da vacância do ativo imobiliário e para a evolução progressiva da geração de receitas operacionais do Fundo, à medida que as áreas locadas ingressam em fase plena de faturamento.

Complementarmente, no período de 01 de agosto de 2025 a 31 de dezembro de 2025, o Fundo auferiu R$ 300 a título de receitas de aluguel. No período de 01 de janeiro de 2025 a 31 de julho de 2025 (data da transferência da administração), o Fundo reconheceu R$ 548, totalizando ao final do exercício de 2025 R$ 848 e no exercício findo em 31 de dezembro de 2024 R$ 581, todos registrados na rubrica “Receita de aluguel” da Demonstração do Resultado.

No Balanço Patrimonial, o Fundo apresentava, na rubrica “Aluguéis a receber”, saldo de R$ 260 no exercício findo em 31 de dezembro de 2025. No exercício findo em 31 de dezembro de 2024, não havia saldo registrado nessa rubrica, uma vez que os valores de aluguéis a receber foram integralmente antecipados naquele exercício.

8. Patrimônio líquido

No exercício findo em 31 de dezembro de 2025, o Fundo apresentou um Patrimônio Líquido de R$ 49.590 (R$ 65.736 em 2024), sendo composto por:

a) Cotas integralizadas

O patrimônio líquido do Fundo em 31 de dezembro de 2025 e 2024 estava representado por 2.414.570 cotas escriturais e nominativas, subscritas e integralizadas, no total de R$ 241.457.

b) Emissões, resgates e amortizações de cotas

Emissões de cotas

As emissões de cotas são realizadas de acordo com as condições e limites estabelecidos no regulamento do Fundo e na regulamentação, mediante deliberação dos órgãos competentes, quando aplicável. As cotas podem ser integralizadas em moeda corrente nacional ou, quando previsto no regulamento, por meio da entrega de ativos elegíveis.

O Patrimônio inicial do Fundo foi formado pelas cotas representativas da primeira emissão, que correspondeu a 2.414.570 cotas, em série única, no valor inicial de R$ 100,00 (cem reais) cada uma. As cotas são integralizadas pelos cotistas no momento da subscrição.

Não houve emissões de novas cotas nos exercícios findos em 31 de dezembro de 2025 e 2024.

Resgate de cotas

Por se tratar de fundo constituído sob a forma de condomínio fechado, não é permitido o resgate de cotas, exceto nas hipóteses expressamente previstas em seu regulamento e na regulamentação, tais como nos casos de liquidação do Fundo ou demais eventos extraordinários, quando aplicável.

Amortização de cotas

As amortizações de cotas, quando deliberadas, têm por finalidade a devolução aos cotistas de parcela do capital investido, podendo ocorrer, entre outros fatores, em decorrência da alienação de ativos integrantes da carteira, da redução do patrimônio do Fundo ou de decisões estratégicas relacionadas à sua política de investimentos, conforme previsto no regulamento.

O Fundo pode amortizar suas cotas, a critério do Gestor, proporcionalmente ao montante que o valor de cada cota representa relativamente ao patrimônio líquido, sempre que houver desinvestimentos ou qualquer pagamento relativo aos ativos

integrantes do patrimônio do Fundo e tais recursos não sejam reinvestidos no Fundo no prazo máximo de 60 (sessenta) dias de seu recebimento pelo Fundo.

No exercício findo em 31 de dezembro de 2025 e 2024, o Fundo não realizou emissões ou amortizações de cotas.

c) Gastos com colocação de cotas

Estão registrados como redução do patrimônio líquido no exercício findo em 31 de dezembro de 2025 e 2024 o montante de R$ 8.009, referente aos gastos incorridos diretamente na emissão de 2.414.570 cotas no montante de R$ 241.457, abaixo descritos:

• (i) Gastos com elaboração de prospectos e relatórios;

• (ii) Remuneração de serviços profissionais de terceiros (advogados, contadores, auditores, consultores, profissionais de bancos de investimento, corretores etc.);

• (iii) Gastos com publicidade (inclusive os incorridos nos processos de road- shows);

• (iv) Taxas e comissões;

• (v) Custos de transferência;

• (vi) Custos de registro na CVM, entre outros.

Ressaltamos que não incluem ágios ou deságios na emissão das cotas, despesas financeiras, custos internos administrativos ou custos de carregamento.

9. Política de distribuição de resultados

O Fundo, de acordo com o disposto em seu regulamento e na Lei nº 8.668/93, deverá distribuir aos seus cotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados auferidos segundo o regime de caixa (“lucro caixa”), apurados com base em balancetes semestrais encerrados em 30 de junho e 31 de dezembro de cada exercício.

O regulamento do Fundo prevê que a distribuição dos rendimentos aos cotistas poderá ser realizada mensalmente, até o 10º (décimo) dia útil de cada mês, ou, caso este não seja dia útil, no dia útil imediatamente anterior, subsequente ao efetivo recebimento dos recursos pelo Fundo.

Os cotistas poderão deliberar, em assembleia geral, mediante aprovação da maioria dos presentes, pela retenção total ou parcial dos rendimentos automaticamente declarados, nos termos do artigo 10, parágrafo único, da Lei nº 8.668/93, observado o disposto no Ofício Circular nº 1/2015/CVM/SIN/SNC, de 18 de março de 2015.

Nessas hipóteses, o Administrador deverá justificar os motivos da retenção, bem como informar o percentual dos resultados retidos, calculados com base no regime de caixa.

A Administradora do Fundo é responsável pela apuração, cálculo e divulgação dos rendimentos a serem distribuídos aos cotistas, nos termos do regulamento e da regulamentação aplicável.

a. Base de cálculo

Para os períodos de 01 de agosto de 2025 a 31 de dezembro de 2025, de 01 de janeiro de 2025 a 31 de julho de 2025 (data da transferência da administração), bem como para o exercício findo em 31 de dezembro de 2024, a base de cálculo para a distribuição de resultados aos cotistas, apurada segundo o regime de caixa, pode ser demonstrada conforme apresentado a seguir:

_________________________________________________________________________ Saldo de rendimentos a pagar 86 - - Percentual de rendimento proposto sobre a N/A N/A N/A base de cálculo

O resultado financeiro líquido do Fundo, base para distribuição de rendimentos aos cotistas, foi calculado de acordo com o estabelecido no OFÍCIO CIRCULAR/CVM/SIN/SNC/Nº 01/2014.

10. Taxa de Administração

Pelos serviços de administração, o Fundo paga à Administradora uma Taxa de Administração correspondente a 1% (um por cento) ao ano, calculada sobre o valor do patrimônio líquido do Fundo, provisionada diariamente, considerando-se um ano de 252 (duzentos e cinquenta e dois) dias úteis, e paga mensalmente até o 5º (quinto) Dia Útil do mês subsequente ao de referência. A Taxa de Administração está sujeita a uma remuneração mínima mensal de R$ 80.000, na data-base de 1º de agosto de 2025, valor este corrigido anualmente pela variação do IGP-M, divulgado pela Fundação Getulio Vargas – FGV.

A Taxa de Gestão devida à Gestora é paga com os recursos da própria Taxa de Administração, não representando custo adicional ao Fundo. A metodologia de rateio da Taxa de Administração entre a Administradora e a Gestora, bem como os percentuais efetivamente aplicáveis, estão disponíveis para consulta no site da Gestora.

No período de 01 de agosto a 31 de dezembro de 2025, o Fundo registrou R$ 401 a título de taxa de administração, incluindo a remuneração da gestão, correspondente a 0,58% do patrimônio líquido médio. No período de 01 de janeiro a 31 de julho de 2025 (data de transferência da administração)foram reconhecidos R$ 314, equivalentes a 0,48% do patrimônio líquido médio. Dessa forma, no exercício findo em 31 de dezembro de 2025, a despesa total com taxa de administração (que engloba a taxa de gestão) somou R$ 715 (R$ 2.133 em 2024), representando 0,53% do patrimônio líquido médio (3,07% em 2024).

Em 31 de dezembro de 2025, o saldo de taxa de administração a pagar totalizava R$ 1.220 (R$ 893 em 2024). Desse montante, parcela relevante refere-se a valores devidos à administradora e à gestora anteriores, em decorrência da substituição da administração fiduciária do Fundo.

A transferência da administração do Fundo da Rio Bravo Investimentos – Distribuidora

de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. para a OSLO Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. foi aprovada pelos cotistas por meio da Consulta Formal nº 02/2025, com efeitos a partir da abertura dos mercados de 1º de agosto de 2025. Conforme deliberado, foi concedido desconto de 50% sobre as taxas de administração e de gestão provisionadas e não pagas à administradora e à gestora anteriores, referentes ao período entre setembro de 2024 e a data da efetiva transferência.

Antes do desconto, o montante devido à administradora anterior era de R$ 918, passando a R$ 459 após a aplicação do desconto; e o montante devido à gestora anterior era de R$ 989, reduzido para R$ 494 após o desconto. O pagamento dos valores líquidos remanescentes ficou condicionado ao atingimento de resultado operacional mensal positivo pelo Fundo, hipótese em que 40% do resultado operacional positivo mensal será destinado à quitação dos saldos pendentes, ou, alternativamente, à alienação de ativos ou à ocorrência de eventos societários extraordinários, o que ocorrer primeiro. Não há incidência de juros ou correção monetária sobre os valores líquidos remanescentes.

11. Encargos debitados do Fundo

12. Legislação tributária

a) Fundo

O Fundo é constituído sob a forma de condomínio fechado, sem personalidade jurídica, nos termos da Lei nº 8.668/93, não sendo contribuinte do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ), da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), do PIS e da COFINS.

O Fundo está sujeito à retenção do imposto de renda na fonte incidente sobre os rendimentos auferidos em aplicações financeiras de renda fixa realizadas com o saldo de caixa, nos termos da Instrução Normativa RFB nº 1.585/2015, sendo referido imposto considerado definitivo, não gerando direito à compensação.

Nos termos da legislação aplicável, o Fundo poderá se sujeitar à tributação aplicável às pessoas jurídicas caso venha a aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio cotista que detenha, isoladamente ou em conjunto com pessoas a ele ligadas, participação superior a 25% (vinte e cinco por cento) das cotas do Fundo.

b) Cotistas

Os rendimentos distribuídos pelo Fundo aos cotistas estão sujeitos à incidência do Imposto de Renda, observadas as regras específicas aplicáveis a cada tipo de cotista, conforme a legislação vigente.

c) Isenção do imposto de renda para pessoas físicas

Nos termos da Lei nº 11.033/04, com as alterações introduzidas pela Lei nº 11.196/05 e pela Lei nº 14.754/2023, os rendimentos distribuídos aos cotistas, pessoas físicas, são isentos do imposto de renda, desde que atendidas, cumulativamente, as seguintes condições:

• (i) as cotas do Fundo sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado;

• (ii) o Fundo possua, no mínimo, 100 (cem) cotistas;

• (iii) o cotista, pessoa física não detenha 10% (dez por cento) ou mais da totalidade das cotas emitidas, nem tenha direito ao recebimento de rendimento superior a 10% (dez por cento) do total de rendimentos distribuídos; e

• (iv) o conjunto de cotistas pessoas físicas ligadas não detenha 30% (trinta por cento) ou mais da totalidade das cotas emitidas, nem tenha direito ao recebimento de rendimento superior a 30% (trinta por cento) do total de rendimentos distribuídos.

Na data-base das demonstrações financeiras, o Fundo atendia às condições legais para a fruição da isenção do imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos aos cotistas pessoas físicas, uma vez que suas cotas eram admitidas à negociação em mercado organizado, o número mínimo legal de cotistas era observado e não havia cotista pessoa física titular de 10% (dez por cento) ou mais das cotas emitidas, nem conjunto de pessoas físicas ligadas com participação igual ou superior a 30% (trinta por cento).

XP Corporate Macaé Fundo de Investimento Imobiliário – FII CNPJ: 16.802.320/0001-03

Os ganhos de capital e os rendimentos auferidos na alienação ou no resgate de cotas do Fundo, por qualquer beneficiário, inclusive pessoas jurídicas isentas, sujeitam-se à incidência do imposto de renda à alíquota de 20% (vinte por cento), conforme a legislação vigente.

13. Serviços de gestão, custódia, tesouraria, controladoria e outros serviços contratados

Os serviços de gestão são prestados pela Urca Gestão de Recursos LTDA.

Os serviços de tesouraria e controladoria são prestados pela Oslo Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. (administradora).

O serviço de escrituração de cotas é prestado pela Administradora do Fundo.

14. Rentabilidade do Fundo

O valor patrimonial da cota e a rentabilidade do Fundo nos exercícios findos em 31 de dezembro de 2025 e 2024 foram os seguintes:

A rentabilidade por cota é calculada com base no valor patrimonial de cota no final do exercício sobre o valor patrimonial da cota no início do exercício.

A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros.

O Dividend Yield é calculado com base no valor total distribuído por cota no exercício sobre o valor do patrimônio líquido do início do exercício.

15. Custódia dos títulos em carteira

As cotas de fundos de investimento são registradas na empresa B3 S.A. Brasil, Bolsa, Balcão ou junto a seus administradores. O preço de fechamento das cotas, apurado no último dia de negociação de cada mês, é obtido com base nas cotações divulgadas pela B3.

Na tabela abaixo, apresentamos o preço de fechamento das cotas no último dia de negociação de cada mês do exercício de 2025:

16. Fatores de riscos

As aplicações realizadas no Fundo estão sujeitas a diversos riscos inerentes às atividades desenvolvidas e aos ativos que compõem sua carteira. Não obstante a diligência da Administradora e da Gestora na condução das atividades do Fundo, não há garantia de rentabilidade, podendo ocorrer, inclusive, perda do capital investido. Dentre os principais riscos a que o Fundo está exposto, destacam-se:

Risco de mercado

O Fundo está sujeito às oscilações das condições econômicas e financeiras, tais como

variações nas taxas de juros, inflação, nível de atividade econômica e condições do mercado imobiliário. Alterações adversas nesses fatores podem impactar negativamente o valor dos ativos do Fundo, sua capacidade de geração de renda e o valor das cotas.

Risco imobiliário

Os investimentos do Fundo concentram-se em ativos imobiliários, os quais estão sujeitos a riscos específicos, incluindo, mas não se limitando, à desvalorização dos imóveis, alterações no zoneamento urbano, mudanças na legislação aplicável, aumento de custos de manutenção, necessidade de investimentos adicionais, riscos ambientais e dificuldades na alienação dos ativos.

Risco de vacância e inadimplência

A geração de receitas do Fundo depende, em grande parte, da locação dos imóveis integrantes de sua carteira. A ocorrência de vacância, rescisão antecipada de contratos de locação ou inadimplência dos locatários pode reduzir significativamente as receitas do Fundo, afetando sua capacidade de distribuir rendimentos aos cotistas.

Risco de concentração

O Fundo pode apresentar concentração de receitas em um número limitado de imóveis e/ou locatários, o que aumenta a exposição a eventos adversos relacionados a esses ativos ou locatários específicos. A materialização desse risco pode impactar de forma relevante os resultados do Fundo.

Risco de liquidez

As cotas do Fundo são negociadas em mercado secundário, estando sujeitas às condições de oferta e demanda. O Fundo pode apresentar baixa liquidez, o que pode dificultar a negociação das cotas pelos investidores, bem como resultar em preços de negociação significativamente distintos do valor patrimonial das cotas.

Risco regulatório e legal

O Fundo está sujeito à legislação e regulamentação aplicáveis aos fundos de investimento imobiliário, as quais podem ser alteradas ao longo do tempo. Mudanças na legislação tributária, societária ou regulatória, bem como interpretações divergentes por parte das autoridades competentes, podem impactar negativamente a estrutura, a rentabilidade ou o tratamento tributário do Fundo.

Risco tributário

O tratamento tributário aplicável ao Fundo e aos seus cotistas baseia-se na legislação vigente e em interpretações atualmente adotadas. Alterações na legislação ou mudanças no entendimento das autoridades fiscais podem resultar em aumento da carga tributária do Fundo ou de seus cotistas, afetando o retorno dos investimentos.

Risco de avaliação dos ativos

Os imóveis do Fundo são avaliados a valor justo com base em laudos de avaliação elaborados por avaliadores independentes. Tais avaliações envolvem o uso de premissas e estimativas, podendo o valor justo atribuído aos ativos diferir do valor efetivamente realizado em eventual alienação.

Risco operacional

O Fundo depende do adequado funcionamento de seus processos operacionais, sistemas e controles internos, bem como da atuação de seus prestadores de serviços. Falhas operacionais, erros humanos, indisponibilidade de sistemas ou descumprimento de obrigações por terceiros podem impactar adversamente as atividades do Fundo.

17. Instrumentos Financeiros

O Fundo participa de operações envolvendo instrumentos financeiros, os quais estão registrados em contas patrimoniais, que se destinam a atender suas estratégias e necessidades operacionais, bem como reduzir a exposição a riscos financeiros.

A Administração desses riscos é efetuada por meio da definição de estratégias elaboradas e aprovadas pelos administradores do Fundo, não sendo realizadas aplicações de caráter especulativo que envolvam instrumentos financeiros derivativos, ou quaisquer outros ativos de risco.

A contratação e o controle de operações financeiras são efetuados através de critérios gerenciais periodicamente revisados que consideram requisitos de solidez financeira, confiabilidade e perfil de mercado da entidade com a qual são realizadas.

Adicionalmente, o administrador procede a uma avaliação tempestiva da posição consolidada do Fundo, acompanhando os resultados financeiros obtidos, avaliando as projeções futuras, como forma de garantir o cumprimento do plano de negócios definido e monitoramento dos riscos aos quais está exposta.

18. Política de divulgação das informações

A política de divulgação de informações relativas ao Fundo inclui, entre outros, a divulgação mensal do valor patrimonial da cota, a rentabilidade do período e do patrimônio do Fundo e a disponibilização aos cotistas de informações periódicas, mensais, trimestrais e anuais na sede da Administradora. Adicionalmente, a Administradora mantém serviço de atendimento aos cotistas em suas dependências e efetua a divulgação destas informações em seu site.

19. Seguro

Os Contratos de locação celebrados entre os locatários e o Fundo, determinam que a locatária é responsável pela contratação da cobertura de seguros para as propriedades do Fundo, de acordo com cláusula contratual estabelecida.

20. Outros serviços prestados pelo auditor independente

Independência do Auditor

Em atendimento a Resolução nº 162/22 da Comissão de Valores Mobiliários, informamos que a Administradora, no exercício, não contratou nem teve serviço prestado pela CLA - Clifton Larson Allen Brasil Auditores Independentes Ltda., relacionados a este Fundo de investimento por ela administrado que não os serviços de auditoria externa. A política adotada atende aos princípios que preservam a independência do auditor, de acordo com os critérios internacionalmente aceitos, quais sejam, o auditor não deve auditar o seu próprio trabalho, nem exercer funções gerenciais no seu cliente ou promover os interesses deste.

21. Demandas judiciais

Não há registro de demandas judiciais, quer na defesa dos direitos dos cotistas, quer desses contra a Administradora do Fundo.

22. Transações com partes relacionadas

No exercício findo em 31 de dezembro de 2025 e 2024, o Fundo não realizou operações de compra e venda de títulos e valores mobiliários de Fundos administrados e geridos pela Instituição Administradora/Gestora/Parte a elas relacionada do Fundo.

O Fundo realizou pagamentos a partes relacionadas quanto a administração do fundo, conforme nota explicativa 10.

23. Alterações estatutárias

Em Assembleia Geral de Cotistas realizada em 27 de março de 2025, foram aprovadas as demonstrações financeiras do exercício findo em 31 de dezembro de 2024.

Adicionalmente, em Assembleia Geral Extraordinária realizada em 25 de junho de 2025, foram aprovadas as seguintes alterações relevantes:

• Substituição da administradora para OSLO Capital DTVM S.A. e da gestora para Urca Gestão de Recursos Ltda., com efeitos a partir de 01 de agosto de 2025;

• Redução da taxa de administração para 1,0% ao ano sobre o patrimônio líquido, observada remuneração mínima mensal;

• Concessão de desconto sobre taxas provisionadas anteriormente, com condições para pagamento do saldo remanescente;

Alteração e consolidação do regulamento do Fundo para refletir as deliberações aprovadas.

24. Eventos subsequentes

Não houve eventos subsequentes ao exercício encerrado em 31 de dezembro de 2025.

Diretora e contadora do Fundo

________________________ Ariana Renata Pavan Diretora

________________________ Maiara de Souza Andrade CRC 1SP-340876/O-9 Contadora responsável