Relatório Gerencial XPML11 de dezembro de 2025

Objetivo do Fundo:

O XP Malls FII tem como objetivo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de shopping centers, bem como o ganho de capital, mediante a compra e venda de shopping centers, conforme detalhado no Regulamento do Fundo.

Informações Gerais:

Início do Fundo:

28/12/2017

CNPJ:

28.757.546/0001-00

Código B3:

XPML11

Patrimônio Líquido:

R$ 6.333.860.101

Quantidade Cotistas:

656.376

ISIN:

BRXPMLCTF000

Categoria ANBIMA – Foco de Atuação:

FII de Renda Gestão Ativa – Shopping Centers

Gestor:

XP Vista Asset Management Ltda.

Administrador:

XP Investimentos CCTVM S.A.

Taxa de Administração:

0,75% a.a. conforme previsto em Regulamento.

Taxa de Performance:

20% do que exceder o benchmark

Benchmark:

IPCA + 6,0% a.a.

Dezembro 2025

XP Malls FII XPML11

Comentário do Gestor

No setor de shopping centers , o mês de novembro manteve a trajetória positiva observada ao longo de 2025, com empreendimentos bem posicionados apresentando desempenho resiliente mesmo em um ambiente macroeconômico mais restritivo. A combinação de alto nível de ocupação, evolução do mix de lojas e fortalecimento das categorias de serviços, alimentação e entretenimento seguiu sustentando o fluxo de consumidores e a geração de resultados. Nesse contexto, o portfólio do XP Malls permaneceu beneficiado por ativos dominantes em suas regiões de atuação, com gestão ativa focada na eficiência operacional e na melhoria contínua da experiência do cliente. A proximidade do período de maior sazonalidade do varejo, com o Natal, reforça a expectativa de manutenção do bom desempenho operacional no encerramento do ano, sustentando uma perspectiva construtiva para os resultados do Fundo.

Os principais indicadores operacionais e financeiros do Fundo tiveram uma performance positiva no mês de novembro/25. Em relação a Vendas/m² (R$ 1.849/m²) e NOI Caixa/m² (R$ 134/m²), tivemos crescimentos de 5,9% e 7,2%, respectivamente, quando comparado ao mesmo período de 2024. Além desses indicadores, os índices Same Store Sales e Same Store Rent , métricas que comparam as vendas e aluguéis do mesmo grupo de lojas em um período com os dados do ano anterior, cresceram 4,5% e 2,2%, respectivamente.

No âmbito do Fundo, o mês de dezembro foi marcado por eventos relevantes que reforçam a estratégia de gestão ativa e disciplina financeira do XP Malls. Ao longo do período, foram realizados os pagamentos das parcelas referentes às aquisições de participações em shopping centers da SYN e Multiplan, em linha com o cronograma previamente estabelecido e com a estratégia de consolidação do portfólio. Adicionalmente, o Fundo concluiu com sucesso a transação com a Riza ( Páginas 6 e 7 ), etapa relevante no processo de otimização do portfólio e fortalecimento da estrutura de capital. Adicionalmente, destaca-se a assinatura de um Memorando de Entendimentos (MOU) com o Iguatemi ( Página 8) , que abre espaço para futuras oportunidades estratégicas e reforça o posicionamento do XP Malls junto a um dos principais operadores do setor, alinhado à busca contínua por geração de valor de longo prazo aos cotistas. Por fim, trazemos o comunicado ao mercado sobre o incidente ocorrido no Shopping Tijuca ( Página 9) .

Além disso, apresentamos no relatório gerencial do XP Malls o guidance para a distribuição de rendimentos do Fundo para o próximos semestre ( Página 4 ). Ainda, trazemos exemplos de ações ESG praticadas pelas administradoras de ativos do portfólio e gestão do Fundo ( Página 5 ), a estrutura atualizada do XP Malls ( Página 10 ) e o cronograma de desembolsos e recebimentos do Fundo até 2027 (Página 11 ).

O XP Malls encerrou o mês de nov/25 com um resultado acumulado não distribuído de aproximadamente R$ 0,39/cota, considerando também os saldos no Omni Malls FII e NeoMall FII, ambos integralmente detidos pelo Fundo.

Por fim, anunciamos que a tabela de Fluxo Financeiro demonstrada abaixo passará a demonstrar o resultado gerado da estrutura completa do XP Malls (incluindo os FIIs acessórios Neomall e Omni Malls, integralmente detidos pelo XP Malls) em cada período.

Distribuição de Rendimentos

No dia 16/12/25 o Fundo divulgou a distribuição de R$ 0,92¹ por cota, com pagamento em 23/12/25 para os detentores de cotas em 16/12/25.

Conforme previsto em regulamento, o Fundo deverá distribuir no semestre um montante igual ou superior a 95% dos lucros apurados segundo o regime de caixa, evidenciando a conformidade da política de distribuição de rendimentos do Fundo com a legislação vigente (Art. 10 da Lei 8.668/93) que determina a distribuição de, no mínimo, 95% do resultado financeiro semestral.

¹ Valor do rendimento por cota de R$ 0,92. ²Receitas de Locação: considera o resultado operacional líquido dos empreendimentos do portfólio, isto é, a receita bruta (aluguel mínimo, aluguel variável, mall, mídia, receitas comerciais e estacionamento) menos os custos operacionais (auditoria de lojas, taxas de prestação de serviços, honorários advocatícios, aportes condominiais, fundo de promoção, etc). Considera eventuais adiantamentos e ajustes que tenham composto os rendimentos distribuídos. Lucros Imobiliários: diferença entre valor de venda e valor de compra de ativos imobiliários, incluindo investimentos em benfeitorias. Receitas FII: considera rendimentos distribuídos, ganhos e perdas de capital. ³Despesas Operacionais: relacionadas propriamente ao Fundo, incluindo taxa de administração, custódia, gestão e escrituração, assessoria técnica, imobiliária e contábil, honorários advocatícios, taxas da CVM, SELIC, CETIP e B3, IR sobre ganho de capital, etc; Despesa Financeira: considera os encargos do Fundo com os CRI. ⁴ A tabela de Fluxo Financeiro demonstrada acima soma o resultado gerado da estrutura completa do XP Malls (incluindo os FIIs acessórios Neomall e Omni Malls, integralmente detidos pelo XP Malls) em cada período.

Guidance de Distribuição de Rendimentos

O gráfico abaixo apresenta o histórico de distribuição mensal por cota do XP Malls e o resultado acumulado não distribuído.

O gráfico abaixo apresenta o guidance de distribuição de rendimentos do XP Malls até o encerramento do próximo semestre, com o intuito de oferecer maior previsibilidade ao cotista, ao mesmo tempo em que preserva a flexibilidade necessária para ajustes de acordo com a evolução dos resultados e das condições de mercado.

Exemplos de Práticas ESG

Meio Ambiente

O Shopping da Bahia possui uma área dedicada à gestão de resíduos sólidos, equipada com infraestrutura moderna e adequada para garantir a separação correta dos materiais, que posteriormente são destinados de maneira responsável.

O Natal Shopping possui uma série de práticas de reciclagem, tratamento de água para reaproveitamento do recurso hídrico e desenvolvimento interno de adubos que junto com a agenda Horizonte ESG Ancar 2030 compõe um objetivo de redução de emissão de gases do efeito estufa.

O Grand Plaza Shopping realizou a campanha Circuito da Saúde , oferecendo exames gratuitos de pressão arterial, bioimpedância e glicemia para a população do seu entorno.

O Relatório de Sustentabilidade da XP Asset Imobiliário faz parte do nosso compromisso com a transparência e a criação de valor no longo prazo para nossos stakeholders . Ele apresenta as principais ações implementadas para garantir a adoção de boas práticas sociais, ambientais e de governança na companhia e nos ativos do XP Malls e nos demais FIIs da gestora.

Clique Aqui para conferir o relatório completo.

Fato Relevante – Alienação de Portfólio para a Riza

O XP Malls e o Neomall FII, fundo imobiliário integralmente detido pelo XP Malls, concluíram em 05 de dezembro de 2025 a alienação de 9 participações em empreendimentos imobiliários ("Ativos") para o Fundo De Investimento Imobiliário Atria Responsabilidade Limitada, inscrito no CNPJ sob o nº 63.240.822/0001-60 ("FII Atria" ou "Comprador"). O FII Atria é o veículo pelo qual a Riza Real Estate Gestora de Recursos LTDA. ("Riza") realizou a aquisição dos Ativos, conforme estrutura descrita abaixo ("Transação").

Diante da superação das condições precedentes usuais desse tipo de transação, o XP Malls e o Neomall¹ alienaram as seguintes participações para o FII Atria: 45,00% do Tietê Plaza Shopping, localizado em São Paulo/SP¹; 15,00% do Partage Santana Shopping, localizado em São Paulo/SP; 25,00% do Campinas Shopping, localizado em Campinas/SP; 20,00% do Grand Plaza Shopping, localizado em Santo André/SP¹; 17,50% do Caxias Shopping, localizado em Duque de Caxias/RJ; 100,00% do Shopping Downtown, localizado no Rio de Janeiro/RJ; 40,00% do Shopping Metropolitano Barra, localizado no Rio de Janeiro/RJ¹; 39,99% do Shopping Ponta Negra, localizado em Manaus/AM; e 14,31% do Shopping Bela Vista, localizado em Salvador/BA.

O valor total da Alienação é de R$ 1.651.579.978,79 (Um Bilhão, Seiscentos e Cinquenta e Um Milhões, Quinhentos e Setenta e Nove Mil, Novecentos e Setenta e Oito Reais e Setenta e Nove Centavos), subdividido em três parcelas, conforme demonstrado abaixo:

• (i) Recebimento de R$ 1.028.300.649,01 (Um Bilhão, Vinte e Oito Milhões, Trezentos Mil, Seiscentos e Quarenta e Nove Reais e Um Centavo), pagos à vista nesta data ("Parcela Inicial");
• (ii) Recebimento de R$ 52.344.604,17 (Cinquenta e Dois Milhões, Trezentos e Quarenta e Quatro Mil, Seiscentos e Quatro Reais e Dezessete Centavos), que será pago em 15 de janeiro de 2026, em moeda corrente nacional, corrigido por 50,00% (cinquenta por cento) do CDI desde 04 de dezembro de 2025 até a data de seu efetivo pagamento ("Earnout"). O Earnout será devido pelo FII Atria mediante o atingimento de certas métricas operacionais em parte dos Ativos transacionados entre Comprador e Fundo, e a Gestora avalia como alta a probabilidade de que tais métricas operacionais sejam atingidas;
• (iii) Recebimento de R$ 528.505.593,21 (Quinhentos e Vinte e Oito Milhões, Quinhentos e Cinco Mil, Quinhentos e Noventa e Três Reais e Vinte e Um Centavos) em até 5 anos da presente data ("Parcela Final").

Clique aqui para conferir o Fato Relevante completo, sendo importante a sua leitura para o completo entendimento da Transação.

¹ As participações do XP Malls nos shoppings Tietê Plaza Shopping, Grand Plaza Shopping e Shopping Metropolitano Barra passaram a ser detidas pelo Neomall FII, em um movimento feito anteriormente à alienação das participações para o FII Atria. A estrutura do XP Malls é apresentada ao fim do Fato Relevante em "Estrutura do XP Malls após a Transação".

Fato Relevante – Alienação de Portfólio para a Riza

Estrutura da Transação

A Transação compreende, por parte do Comprador, uma estrutura de fundos dentre os quais o FII Master, que compreende duas classes de cotas, sendo a Subclasse A ("Subclasse Sênior"), subscrita pelos investidores de oferta pública captada à mercado, e a Subclasse B ("Subclasse Subordinada"), integralizada pelo XP Malls ("Estrutura Compradora") no montante de R$ 191.471.000,00 (cento e noventa e um milhões e quatrocentos e setenta e um mil reais). O FII Master é destinado indiretamente à aquisição das participações alienadas pelo XP Malls e Neomall no âmbito da Transação e possui prazo determinado de 5 anos, com possibilidade de extensão de 1 ano. Após esse período, se houver necessidade de um evento de liquidez adicional para realizar a amortização integral da Subclasse Sênior, o XP Malls poderá adquirir parte dos Ativos, em preço a ser definido futuramente, cujo pagamento poderá ser realizado com cotas do Fundo emitidas, no mínimo, ao valor patrimonial.

Diferenciais da Transação para o XP Malls

A Transação é a maior alienação da história do XP Malls e representa um movimento estratégico do Fundo orientado à geração relevante de liquidez para o Fundo, com ganho de capital expressivo, otimização da estrutura de capital e aprimoramento contínuo da qualidade do portfólio. A operação foi estruturada de modo a maximizar valor ao cotista, permitindo a geração imediata de caixa para endereçar as necessidades de curto prazo do Fundo, ao mesmo tempo em que preserva exposição econômica residual por meio da Subclasse Subordinada em que o Fundo é cotista.

Entre os principais diferenciais da Transação, destacam-se: (i) a obtenção de liquidez relevante em uma única transação, possibilitando ao Fundo honrar seus compromissos de curto prazo sem pressionar a distribuição de dividendos ou utilizar de instrumentos de alavancagem; (ii) a geração de ganho de capital e a estrutura societária do XP Malls que permite que o resultado acumulado seja distribuído de maneira linear ao longo do tempo; (iii) a melhoria dos indicadores operacionais e financeiros do Fundo, uma vez que o conjunto de ativos alienados apresentava métricas operacionais e financeiras inferiores às do portfólio do XP Malls, conforme demonstrado no gráfico "Comparação do NOI Realizado ( LTM - set/25) em R$/m²"; e (iv) exposição à Subclasse Subordinada que mantém o XP Malls posicionado para capturar ganhos futuros por meio do desenho da Estrutura Compradora.

Saldo de Caixa Positivo

Atualmente, a Gestora e a Administradora estimam que a Transação será capaz de gerar um ganho de capital de aproximadamente R$ 278.189.667,04 (Duzentos e Setenta e Oito Milhões, Cento e Oitenta e Nove Mil, Seiscentos e Sessenta e Sete Reais e Quatro centavos) ou R$ 4,75/cota (quatro reais e setenta e cinco centavos por cota)³.

Vale destacar que, devido a estrutura societária do XP Malls (descrita abaixo), parte relevante desse resultado está no Neomall FII, fundo imobiliário integralmente detido pelo XP Malls, possibilitando assim a linearização da distribuição dos dividendos pelo XP Malls ao longo dos próximos meses.

Clique aqui para conferir o Fato Relevante completo.

Melhoria nos KPI's

Em relação ao NOI /m² realizado nos últimos 12 meses, o portfólio alienado (ponderado pelo volume de aquisição nas respectivas participações) é 12,7% inferior à mesma métrica do XP Malls.

Fato Relevante – Assinatura de MOUs com Iguatemi e BBIG

O XP Malls assinou em 10 de dezembro de 2025 Memorandos de Entendimentos para aquisição de ativos detidos pelo BB PREMIUM MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA ("BBIG") e com subsidiárias do grupo IGUATEMI S.A . ("Iguatemi" e, em conjunto com BBIG, "Vendedores").

Participação a ser alienada pelo BBIG :

• 9,00% (nove por cento) do Shopping Pátio Higienópolis, localizado em São Paulo/SP;

Participações a serem alienadas pela Iguatemi :

• 9,00% (nove por cento) do Iguatemi Alphaville, localizado em Barueri/SP;
• 23,96% (vinte e três virgula noventa e seis por cento) do Iguatemi Ribeirão Preto, localizado em Ribeirão Preto/SP;
• 18,00% (dezoito por cento) do Iguatemi São José do Rio Preto, localizado em São José do Rio Preto/SP;
• 7,00% (sete por cento) do Shopping Praia de Belas, localizado em Porto Alegre/RS.

O valor total da Transação é de R$ 608.670.605,05 (Seiscentos e Oito milhões, Seiscentos e Setenta mil, Seiscentos e Cinco reais e Cinco centavos), sendo a estrutura de pagamento detalhada abaixo:

• (i) Parcela de R$ 437.905.039,97 (Quatrocentos e Trinta e Sete milhões, Novecentos e Cinco mil, Trinta e Nove reais e Noventa e Sete centavos) paga (i) em moeda corrente nacional, no montante de R$ 78.620.485,16 (Setenta e Oito Milhões, Seiscentos e Vinte mil, Quatrocentos e Oitenta e Cinco reais e Dezesseis centavos); e (ii) compensação de créditos mediante subscrição de cotas do Fundo pelos Vendedores em futura emissão do XP Malls, no montante de R$ 359.284.554,81 (Trezentos e Cinquenta e Nove Milhões, Duzentos e Oitenta e Quatro Mil, Quinhentos e Cinquenta e Quatro Reais e Oitenta e um centavos) ("Parcela à Vista");
• (ii) Parcela de R$ 60.867.060,50 (Sessenta milhões, Oitocentos e Sessenta e Sete mil, Sessenta reais e Cinquenta centavos) paga em moeda corrente nacional em 12 meses, corrigida pela variação do CDI, desde a data de pagamento da Parcela à Vista ("Primeira Parcela");
• (iii) Parcela de R$ 109.898.504,57 (Cento e Nove milhões, Oitocentos e Noventa e Oito mil, Quinhentos e Quatro reais e Cinquenta e Sete centavos) paga em moeda corrente nacional em 24 meses, corrigida pela variação do CDI, desde a data de pagamento da Parcela à Vista ("Segunda Parcela").

A conclusão da Transação está sujeita a celebração dos documentos definitivos, aprovação pelo Cade – Conselho Administrativo de Defesa Econômica, conclusão do processo de due diligence, entre outras condições precedentes usuais em transações dessa natureza.

Clique aqui para conferir o Fato Relevante completo.

Dezembro 2025

Comunicado ao Mercado – Incidente no Shopping Tijuca

O XP Malls comunica seus cotistas e ao mercado em geral que na sexta-feira, 02 de janeiro de 2026, ocorreu um incêndio no subsolo do Shopping Tijuca, empreendimento localizado na cidade do Rio de Janeiro, no qual o fundo detém participação.

Conforme informações apuradas junto à administradora do shopping center, o incêndio teve início na área do subsolo e foi prontamente controlado pelas equipes responsáveis, evacuando aproximadamente 7.000 clientes e lojistas em segurança. O XP Malls lamenta profundamente o falecimento de dois integrantes da brigada de incêndio durante os esforços para conter o fogo e informa que estão sendo prestadas solidariedade e assistência às respectivas famílias.

O Shopping Tijuca permanecerá fechado temporariamente, aguardando a conclusão das avaliações e liberação das autoridades responsáveis, com as quais a administração do empreendimento segue cooperando de forma integral. Adicionalmente, a equipe técnica do Fundo encontra-se em contato com a administradora do empreendimento para auxiliar no que for necessário.

O XP Malls continuará acompanhando a apuração dos fatos e reafirma seu compromisso em manter seus cotistas e o mercado devidamente informado acerca de eventuais atualizações relevantes relacionadas ao ocorrido

Fonte: XP Asset Management

Clique aqui para conferir o Comunicado ao Mercado completo.

Estrutura do XP Malls

A estrutura do XP Malls é composta por veículos de investimentos utilizados para otimizar a gestão e governança do portfólio. Além das participações diretas nas frações ideais de shopping centers e SPEs, o fundo detém 100% das cotas dos FIIs Omni Malls e Neomall , utilizados como veículos estratégicos para a aquisição e administração de participações em shopping centers.

Além disso, esses FIIs auxiliam na gestão de resultado acumulado e equalização de dividendos ao longo do tempo . Por ser o único cotista desses dois fundos, o XP Malls possui autonomia para deliberar sobre a retenção ou distribuição do resultado gerado pelos ativos alocados em cada veículo. Essa política contribui para uma distribuição mais estável e previsível de rendimentos aos cotistas do XP Malls, mitigando oscilações mensais decorrentes de sazonalidades operacionais típicas do setor de shopping centers .

Dessa forma, os FIIs Omni e Neomall funcionam como instrumentos de gestão ativa de resultado , garantindo maior consistência no pagamento de dividendos. Essa estrutura permite que o fundo preserve liquidez, mantenha previsibilidade de proventos e alinhe sua política de distribuição à estratégia de longo prazo de geração sustentável de valor.

Cronograma de Desembolsos e Recebimentos do Fundo¹

O gráfico abaixo demonstra as obrigações e recebimentos do fundo após compromissos assumidos com base em transações realizadas.

Caixa e disponibilidades ² 2ª Parcela - Pátio Higienópolis 3ª Parcela - Jundiaí Shopping 2ª Parcela - Portfólio Capitânia Encerramento de 2026 2ª Parcela - Allos ³ 3ª Parcela - Pátio Higienópolis 3ª Parcela - Portfólio Capitânia Encerramento de 2027

Vale ressaltar que as parcelas se referem a transações realizadas para adquirir ativos de qualidade, os quais contribuíram para uma evolução quantitativa e qualitativa do Fundo, melhorando seus indicadores operacionais e promovendo uma diversificação e qualificação ainda maior do portfólio. O XP Malls FII é reconhecido como um Fundo de portfólio de alta qualidade e a gestora buscou seguir essa tendência com as últimas aquisições, algo que inclusive pode ser observado pela geração mensal de resultados que reflete a boa performance do portfólio e da melhoria dos KPIs por m² do portfólio.

Nesse gráfico, não é considerado a amortização da dívida que pode ser pago com a possível retenção de 5% do resultado, demonstrado na Página 13 .

¹ Os valores expostos acima são estimativas e não consideram custos de ITBI e ocorrência de Earn-out para desembolsos ou recebimentos. | ² Estão sendo considerados a posição de caixa dos FIIs acessórios ao XP Malls (Internacional Guarulhos e NeoMall) e as posições líquidas de outros FIIs detidos pelo Fundo em 30/12/25 | ³ A 2ª Parcela da Allos pode ser adiada por mais 1 ano, com a correção de CDI +1,5% a.a. | ⁴ Considera-se os reajustes aplicáveis nas parcelas até novembro/25.

Resultado financeiro¹ e Distribuição por cota nos últimos 12 meses

¹ O resultado financeiro é calculado com base no resultado gerado da estrutura completa do XP Malls (incluindo os FIIs acessórios Neomall e Omni Malls, integralmente detidos pelo XP Malls) em cada período. | As despesas operacionais incluem o uso ou recomposição da reserva de contingência.

Evolução do Valor da Cota e Volume Médio Diário de Negociação Fonte: XP Asset Management

Abaixo, observa-se a representação gráfica da comparação entre a evolução do valor de mercado e patrimonial da cota e o volume médio diário de negociação das cotas nos últimos 13 meses:

Fonte: BMF&FBOVESPA / Infomoney

Liquidez

As cotas do Fundo são listadas em bolsa para negociação no mercado secundário sob o código XPML11.

No mês, ocorreram 2,9 milhões de negociações, movimentando um volume de aproximadamente R$ 319 milhões.

A liquidez média diária, de R$ 17,7 milhões, foi 20,9% superior da verificada no mês anterior.

A cota encerrou o mês de dez/25 a R$ 108,06 .

Fonte: BMF&FBOVESPA / Bloomberg

Rentabilidade

Abaixo o gráfico do retorno total do XP Malls (XPML11), IFIX e o CDI Líquido² desde o início do Fundo em dez/17.

¹ Retorno Total do XPML: Valorização da cota + Rendimentos;

Fontes: ANBIMA / BMF&FBOVESPA / Bloomberg

Carteira de Ativos

Investimento por classe de ativo (R$ mil)

95,2%

Imóveis CRI Conversível FII Caixa Carteira

Fonte: XP Asset Management / Data Base: Nov/25 / Valores apresentados como "Caixa" não consideram o saldo de caixa do Omni Malls FII e NeoMall FII, ambos integralmente detidos pelo Fundo.

Obrigações (CRIs) do Fundo

(*) Conforme divulgado no Fato Relevante de 26/01/24, o Fundo realizou o pagamento de uma amortização extraordinária de aproximadamente R$ 88 mm nos CRIs das 469ª e 470ª série da 1ª Emissão da True Securitizadora S.A.

Fluxo de Amortização estimado consolidado¹ do XP Malls, considerando as obrigações descritas na tabela acima (R$ mil):

(**) A linha pontilhada representa 5% de geração de resultado do Fundo exibida na Página 3 nos últimos 12 meses, que pode ser retido e utilizado para amortização de dívidas.

Fonte: XP Asset Management. ¹Valores em R$ Mil

² 15,00% de alíquota

Indicadores Operacionais e Financeiros – Novembro/2025

A seguir os indicadores operacionais e financeiros referentes ao mês de Novembro/25.

Confira o Glossário ( página 21 ) para compreender a metodologia de cálculo dos indicadores operacionais acima.

Custo de Ocupação (%) e Descontos (%)

Inadimplência Líquida (%) e Vacância (% ABL)

Indicadores Operacionais e Financeiros - Novembro/2025

NOI Caixa (R$) / m²

Vendas (R$) / m²

Same Store Sales (SSS) - Vendas Mesmas Lojas

Same Store Rent (SSR) - Alugueis Mesmas Lojas

Shopping Centers

Carteira

Em novembro/25 a carteira imobiliária (conforme metodologia de cálculo explicada no glossário na página 21) do Fundo era composta por 28 shopping centers, os quais possuem, em conjunto, Área Bruta Locável (ABL) de aproximadamente 1.118 mil m² e mais de 5.200 lojas. A ABL Própria do Fundo, por sua vez, totalizou aproximadamente 340.000 m².

Os gráficos abaixo ilustram a diversificação do portfólio investido em contribuição destes para o NOI do Fundo, em administradores e por região do país.

¹ PSS = Partage Santana Shopping; SJA = Shops Jardins e CAX = Caxias Shopping

Diversificação Regional (% de ABL)

Diversificação por administradores (% de ABL)

Histórico de Transações

Dez/17 Mar/18 Out/18

Aquisição de 35,0% do Caxias Shopping

Aquisição de 8,0% do Shopping Cidade São Paulo

Aquisição de 25,0% do Parque Shopping

Belém

Aquisição de participações em 4 shopping centers da JHSF:

• Shopping Cidade Jardim – 16,99% • Catarina Fashion Outlet – 32,00%

• Shopping Bela Vista – 24,99% • Shopping Ponta Negra – 39,99%

Aumento de participação de 17,99% do

Abr/19

Catarina Fashion Outlet

Aquisição de 18,71% do Interncional Shopping

Aquisição dos blocos 5, 7 e 17 do Downtown (RJ)

Aquisição de 45% do Natal Shopping

Aquisição de 10,0% do Plaza Sul Shopping

Jan/20 Out/19 Ago/19 Mai/19

Aquisição de 15,0% do Santana Parque Shopping

Alienação de 25,0% do Parque Shopping Belém

Aumento de participação de 1,19% do Internacional Shopping

Aquisição de 30,0% do CJ Shops Jardins

Out/20 Dez/20 Jun/21 Dez/21

do

Aquisição de 40,0% Shopping Estação BH Aquisição de 27,72% das cotas do FII Via Parque Shopping

Jul/23

Aumento de participação de 3,00% no Shopping Cidade Jardim

Fev/23

Aumento de participação de 3,05% no Shopping da Bahia

Alienação de 10,0% do Catarina Fashion Outlet

Dez/22

Aquisição de 25,0% do Campinas Shopping

Fev/22

Aquisição de 9,05% do Shopping da Bahia

Histórico de Transações

Alienação de participações em 9 shopping centers:

• Tietê Plaza Shopping – 45,00% • Partage Santana Shopping – 15,00% • Campinas Shopping – 25,00% • Grand Plaza Shopping – 20,00% • Caxias Shopping – 17,50% • Shopping Downtown – 100,00% • Shopping Metropolitano Barra – 40,00% • Shopping Ponta Negra – 39,99%

• Shopping Bela Vista – 14,31%

Alienação de 23,00% do Shopping D

Alienação de 4,81% do Internacional Shopping Guarulhos

Aquisição de participações em 4 shopping centers :

• Shopping Praia de Belas 10,00% • Shopping Metrô Tatuapé – 4,53%
• Shopping Boulevard Metrô Tatuapé 15,00%
• Shopping Iguatemi Bosque 5,50%

Shopping Centers em Operação

São Paulo, SP

Shopping Cidade Jardim

Av. Magalhães de Castro, 12.000

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: JHSF 47.080 m² 177 16,99% 2008

São Paulo, SP Tietê Plaza Shopping

Av. Raimundo Pereira de Magalhães, 1465

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: SYN 37.000 m² 201 90,00% 2013

São Paulo, SP Plaza Sul Shopping

Praça Leonor Kaupa, 100

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: Allos 24.039 m² 207 34,90% 1994

São Paulo, SP Shopping D

Av. Cruzeiro do Sul, 1.100

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: SYN 29.787 m² 152 23,00% 1994

São Paulo, SP

Shopping Pátio Higienópolis

Av. Higienópolis, 618

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: Iguatemi 34.992 m² 260 10,04% 1999

São Paulo, SP

Shopping Metrô Boulevard Tatuapé

R. Gonçalves Crespo, 78

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: AD Shoppings 18.920 m² 300 15,00% 2007

São Paulo, SP

Shopping Cidade São Paulo

Av. Paulista, 1.230

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: SYN 16.906 m² 147 40,00% 2015

São Paulo, SP Shops Jardins

Rua Haddock Lobo, 1.625

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: JHSF 4.499 m² 99 30,00% 2020

São Paulo, SP Partage Santana Shopping

Rua Conselheiro Moreira de

Barros, 2.780

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: Partage 26.565 m² 164 15,00% 2007

São Paulo, SP FL Shops (Em obras)

Rua Leopoldo Couto de Magalhães, 912

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: JHSF TBD TBD

Participação: Inauguração: 32,5% e 21,47%* Previsão 2026

* Partcipação de 32,50% na Torre FL Shops e 21,47% no Shopping FL Shops.

São Paulo, SP Shopping Metrô Tatuapé

São Roque, SP Catarina Fashion Outlet

Rua Domingos Agostim, 91

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: AD Shoppings 36.462 m² 300 4,53% 1997

Rodovia Castello Branco, km 60

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: JHSF 50.835 m² 265 39,99% 2014

XP Malls FII XPML11

Shopping Centers em Operação

Santo André, SP

Grand Plaza Shopping

Av. Industrial, 600

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: SYN 72.000 m² 300 51,00% 1997

Guarulhos, SP

Internacional Shopping

Rodovia Presidente Dutra, saída

225 - s/n

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: Gazit 75.721 m² 390 15,09% 1998

Jundiaí, SP JundiaíShopping

Av. 9 de Julho, 3.333

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: Multiplan 36.473 m² 225 25,00% 2012

Campinas, SP Campinas Shopping

Rua Jacy Texeira de Camargo, 940

1994

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Argo 36.152 m² 165 25,00%

Rio de Janeiro, RJ

Downtown (Varejo dos blocos 5, 7 e 17)

Av. das Américas, 500

Administrador: ABL Total: Ancar Ivanhoe 9.611 m² 57

Qtde. lojas: Participação: Blocos 5, 7 e 17

Inauguração: 1998

Rio de Janeiro, RJ Via Parque Shopping

Av. Ayrton Senna, 3.000

Inauguração:

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Inauguração: Alqia 57.000 m² 211 1993

Rio de Janeiro, RJ Carioca Shopping

Av. Vicente de Carvalho, 909

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: Allos 33.918 m² 212 20,00% 2001

Rio de Janeiro, RJ

Shopping Metropolitano Barra

Av. Embaixador Abelardo Bueno, 1.300

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: SYN 44.035 m² 196 70,00% 2013

Duque de Caxias, RJ Caxias Shopping

Rodovia Washington Luiz, 2.895

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: Allos 28.181 m² 126 17,50% 2008

Rio de Janeiro, RJ Shopping Tijuca

Av. Maracanã, 987

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: Allos 35.476 m² 248 10,00% 1996

Uberlândia, MG Uberlândia Shopping

Av. Paulo Gracindo, 15

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: Alqia 53.490 m² 196 40,00% 2012

Belo Horizonte, MG Shopping Estação BH

Av. Cristiano Machado, 11.833

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: Allos 37.530 m² 239 40,00% 2012

Dezembro 2025

Shopping Centers em Operação

Natal, RN

Natal Shopping

Av. Sem. Salgado Filho, 2.234

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: Ancar Ivanhoe 28.363 m² 170 45,00% 1992

Curitiba, PR Shopping Estação

Av. Sete de Setembro, 2.775

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: Tacla 27.663 m² 149 35,00% 1997

Manaus, AM Shopping Ponta Negra

Av. Coronel Texeira, 5.705

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: HBF 36.837 m² 152 62,00% 2013

Porto Alegre, RS

Praia de Belas Shopping Center

Av. Praia de Belas, 1.481

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: Iguatemi 47.704 m² 235 23,00% 1991

Salvador, BA Shopping Bela Vista

Alameda Euvaldo Luz, 92

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: JHSF 51.145 m² 191 39,30% 2012

Salvador, BA Shopping da Bahia

Av. Tancredo Neves, 148

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: Allos 70.509 m² 418 18,10% 1975

Fortaleza, CE

Shopping Iguatemi Bosque

Av. Washington Soares, 85

Administrador: ABL Total: Qtde. lojas: Participação: Inauguração: JCC 90.079 m² 480 5,50% 1982

Dezembro 2025

Glossário

Com o objetivo de complementar as informações descritas nos gráficos acima, a tabela a seguir apresenta os demais indicadores operacionais da carteira de investimentos do Fundo.

Indicadores Operacionais

Abrasce: Associação Brasileira de Shopping Centers .

Área Bruta Locável ou ABL: Refere-se à soma de todas as áreas de um shopping disponíveis para locação, com a exceção dos

quiosques e áreas comerciais de propriedades de terceiros.

ABL Próprio: Refere-se ao ABL total do empreendimento ponderado pela participação do Fundo no Shopping

Center .

Capex : Capital Expenditure , é o valor do investimento destinado para uma revitalização, expansão ou

aquisição de um Shopping Center .

Custo de Ocupação: Aluguel (mínimo + percentual) + encargos comuns (condomínio) + fundo de promoção dividido pelas

vendas totais, ou seja, é o custo total de uma loja como percentual de vendas.

Cap rate : É o valor da renda anual do Shopping Center , medida pelo NOI , dividida pelo valor do investimento.

Inadimplência Líquida: Leva em consideração não apenas os valores recebidos referentes aos vencimentos do mês como também de boletos em aberto de vencimentos anteriores, ou seja, é a relação entre o total faturado

no mês e o total recebido referente ao mês e a meses anteriores.

Leasing Spread : Comparação entre o aluguel mínimo médio do novo contrato e o último aluguel mínimo faturado do

contrato antigo para o mesmo espaço.

Mall : Aluguel de áreas comuns (corredores) dos Shoppings Centers para a colocação de stands ,

quiosques e similares.

Mídia ou Merchandising : Aluguel de espaço para propaganda e promoções de produtos e serviços.

Mix de Lojas: Plano de distribuição dos tipos e tamanhos de lojas pelo Shopping Center , de modo a gerar conveniência lucrativa para os lojistas e para os empreendedores dos Shopping Centers .

Tradicionalmente, os Shopping Centers dividem suas categorias de lojas em alimentação, artigos

domésticos, vestuário, lazer, conveniência, serviços, entre outros.

Net Operating Income ou NOI : Resultado Operacional Líquido, ou seja, a receita bruta do Shopping Center (aluguel mínimo, aluguel variável, mall , mídia, receitas comerciais e estacionamento) menos os custos operacionais

do Shopping Center (auditoria de lojas, taxas de prestação de serviços, honorários advocatícios,

aportes condominiais, fundo de promoção, etc).

NOI Caixa: NOI do Shopping Center já descontada a inadimplência líquida do período.

Same Store Sales ou SSS: Comparativo das vendas declaradas das mesmas lojas que se encontravam no mesmo local no

período atual e no mesmo período do ano anterior.

Same Store Rent ou SSR: Comparativo dos aluguéis das mesmas lojas que se encontravam no mesmo local no período atual

e no mesmo período do ano anterior.

Satélite: Pequenas lojas, sem características estruturais e mercadológicas especiais, localizadas no entorno

das Âncoras e destinadas ao comércio em geral.

Taxa de Ocupação: ABL total alugado dividido pela ABL total.

Vacância ABL próprio total vago dividido pela ABL próprio total.

Vendas totais Refere-se as vendas declaradas nas lojas de cada Shopping Center

Canais:

ESTE MATERIAL É DE CARÁTER EXCLUSIVAMENTE INFORMATIVO E NÃO DEVE SER CONSIDERADO UMA OFERTA PARA COMPRA DE COTAS DO FUNDO. O PRESENTE MATERIAL FOI PREPARADO DE ACORDO COM INFORMAÇÕES NECESSÁRIAS AO ATENDIMENTO DAS NORMAS E MELHORES PRÁTICAS EMANADAS PELA CVM E ANBIMA. AS INFORMAÇÕES CONTIDAS NESSE MATERIAL ESTÃO EM CONSONÂNCIA COM O REGULAMENTO, PORÉM NÃO O SUBSTITUEM. LEIA O PROSPECTO E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR, COM ESPECIAL ATENÇÃO PARA AS CLÁUSULAS RELATIVAS AO OBJETIVO E À POLÍTICA DE INVESTIMENTO DO FUNDO, BEM COMO DAS DISPOSIÇÕES ACERCA DOS FATORES DE RISCO A QUE O FUNDO ESTÁ EXPOSTO. ANTES DE TOMAR UMA DECISÃO DE INVESTIMENTO DE RECURSOS NO FUNDO, OS INVESTIDORES DEVEM, CONSIDERANDO SUA PRÓPRIA SITUAÇÃO FINANCEIRA, SEUS OBJETIVOS DE INVESTIMENTO E O SEU PERFIL DE RISCO, AVALIAR, CUIDADOSAMENTE, TODAS AS INFORMAÇÕES DISPONÍVEIS NO PROSPECTO E NO REGULAMENTO DO FUNDO. AS EXPRESSÕES QUE ESTÃO COM PRIMEIRA LETRA MAIÚSCULA SE ENCONTRAM DEFINIDAS NO REGULAMENTO E/OU PROSPECTO DO FUNDO. O MERCADO SECUNDÁRIO EXISTENTE NO BRASIL PARA NEGOCIAÇÃO DE COTAS DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO APRESENTA BAIXA LIQUIDEZ E NÃO HÁ NENHUMA GARANTIA DE QUE EXISTIRÁ NO FUTURO UM MERCADO PARA NEGOCIAÇÃO DAS COTAS QUE PERMITA AOS COTISTAS SUA ALIENAÇÃO, CASO ESTES DECIDAM PELO DESINVESTIMENTO. DESSA FORMA, OS COTISTAS PODEM TER DIFICULDADE EM REALIZAR A VENDA DAS SUAS COTAS NO MERCADO SECUNDÁRIO, OU OBTER PREÇOS REDUZIDOS NA VENDA DE SUAS COTAS. ADICIONALMENTE, OS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO SÃO CONSTITUÍDOS SOB A FORMA DE CONDOMÍNIO FECHADO, NÃO ADMITINDO O RESGATE A QUALQUER TEMPO DE SUAS COTAS.

O INVESTIMENTO DO FUNDO DE INVESTIMENTO DE QUE TRATA ESTE MATERIAL APRESENTA RISCOS PARA O INVESTIDOR. AINDA QUE A INSTITUIÇÃO ADMINISTRADORA MANTENHA SISTEMA DE GERENCIAMENTO DE RISCOS, NÃO HÁ GARANTIA DE COMPLETA ELIMINAÇÃO DA POSSIBILIDADE DE PERDAS PARA O FUNDO E PARA O INVESTIDOR.

O FUNDO DE INVESTIMENTO DE QUE TRATA ESTE MATERIAL NÃO CONTA COM GARANTIA DA INSTITUIÇÃO ADMINISTRADORA, DO GESTOR, DO CUSTODIANTE, DE QUAISQUER OUTROS TERCEIROS, DE MECANISMOS DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDORE DE CRÉDITO - FGC. A RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA.

INSTITUIÇÃO ADMINISTRADORA: BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, CNPJ/MF nº 59.281.253/0001-23. ENDEREÇO: PRAIA DE BOTAFOGO, 501, 5º ANDAR, TORRE CORCOVADO, BOTAFOGO, CEP 22250-040, RIO DE JANEIRO - RJ.

PARA INFORMAÇÕES OU DÚVIDAS SOBRE A GESTÃO DO FUNDO EM QUESTÃO ENVIE E-MAIL PARA: [email protected]