Demonstrações Financeiras XPML11 de 30/06/2026

XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário – FII – Responsabilidade Limitada

(CNPJ: 28.757.546/0001-00) (Administrado pela XP Investimentos Corretora de Câmbio, Títulos e Valores Mobiliários S.A.) Demonstrações financeiras em 30 de junho de 2026 e relatório do auditor independente

Relatório do auditor independente sobre as demonstrações financeiras

Aos Cotistas e à Administradora

XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário – FII – Responsabilidade Limitada (Administrado pela XP Investimentos Corretora de Câmbio, Tìtulos e Valores Mobiliários S.A.)

Opinião

Examinamos as demonstrações financeiras do XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário - FII – Responsabilidade Limitada ("Fundo") que compreendem o balanço patrimonial em 3o de junho de 2026 e as respectivas demonstrações do resultado, das mutações do patrimônio líquido e dos fluxos de caixa (método direto) para o exercício findo nessa data, bem como as correspondentes notas explicativas, incluindo as políticas contábeis materiais e outras informações elucidativas.

Em nossa opinião, as demonstrações financeiras acima referidas apresentam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira do Fundo em 30 de junho de 2026, o desempenho de suas operações e os seus fluxos de caixa para o exercício findo nessa data, de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, aplicáveis aos fundos de investimento imobiliário.

Base para opinião

Nossa auditoria foi conduzida de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria. Nossas responsabilidades, em conformidade com tais normas, estão descritas na seção intitulada "Responsabilidades do auditor pela auditoria das demonstrações financeiras". Somos independentes em relação ao Fundo, de acordo com os princípios éticos relevantes previstos no Código de Ética Profissional do Contador e nas normas profissionais emitidas pelo Conselho Federal de Contabilidade, aplicáveis a auditorias de demonstrações financeiras de entidades de interesse público no Brasil , e cumprimos com as demais responsabilidades éticas conforme essas normas. Acreditamos que a evidência de auditoria obtida é suficiente e apropriada para fundamentar nossa opinião.

Principais Assuntos de Auditoria

Principais Assuntos de Auditoria (PAA) são aqueles que, em nosso julgamento profissional, foram os mais significativos em nossa auditoria do exercício corrente. Esses assuntos foram tratados no contexto de nossa auditoria das demonstrações financeiras como um todo e na formação de nossa opinião sobre essas demonstrações financeiras e, portanto, não expressamos uma opinião separada sobre esses assuntos.

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PricewaterhouseCoopers Auditores Independentes Ltda. Avenida Brigadeiro Faria Lima, 3732, Edifício B32, 1 ~~6~~^o ~~,~~ São Paulo, SP, Brasil, 04538-132 T: +55 (11) 4004-8000

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Como o assunto foi conduzido em Porque é um PAA nossa auditoria

Mensuração do valor justo das propriedades para investimento e ações de companhias fechadas (Notas 3.4, 3.9, 5.2.2 e 8)

O Fundo possui investimento em propriedades para investimento e ações de companhias fechadas registradas ao valor justo.

A mensuração do valor justo das propriedades para investimento e das ações de companhias fechadas, são obtidas, principalmente, por meio da metodologia de avaliação para mensuração do valor justo, com base em laudo de avaliação imobiliária elaborado por empresa especializada, que considera rentabilidade futura por meio de fluxo de caixa descontado.

Considerando a subjetividade na apuração do valor justo das propriedades para investimento, com o envolvimento de julgamento, por parte da administração e de empresas especializadas contratadas, e a sua relevância em relação ao patrimônio líquido do Fundo e à consequente apuração do valor de sua cota, a mensuração desses investimentos foi considerada área de foco em nossa auditoria.

N ossos principais procedimentos consideraram, entre outros:

Entendimento do processo adotado pela administração para mensuração do valor justo das propriedades para investimento e ações de companhias fechadas.

Inspeção dos laudos de avaliação imobiliária elaborado por empresas especializadas para as propriedades para investimento e ações de companhias fechadas, utilizados como base para mensuração do valor justo.

Com o auxílio dos nossos especialistas em precificação de ativos dessa natureza, analisamos, em base de testes, a metodologia de cálculo e as principais premissas adotadas pela administração e empresas especializadas na construção do modelo de precificação, bem como analisamos o alinhamento dessas premissas e desse modelo com as práticas usualmente utilizadas pelo mercado.

Consideramos que os critérios e as principais premissas adotadas pela administração na mensuração do valor justo desses investimentos do Fundo são consistentes com as informações analisadas em nossa auditoria.

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Como o assunto foi conduzido em Porque é um PAA nossa auditoria

Mensuração e existência das cotas de fundos de investimento imobiliário (Notas explicativas 3.3.1 e 5.2.1)

O Fundo possui investimento em cotas de fundos de investimento imobiliário sem negociação em mercado ativo e cotas de fundos de investimento imobiliário com negociação em mercado ativo.

A mensuração das cotas de fundos de investimento imobiliários sem negociação em mercado ativo é obtida através do valor da cota divulgado pelos respectivos administradores, ou com base nos preços divulgados em bolsa de valores para as cotas de fundos de investimento imobiliário com negociação em mercado ativo.

Para a confirmação da existência dos investimentos em cotas de fundos de investimento, a administradora utiliza as informações fornecidas pelos respectivos administradores dos fundos investidos, ou por meio de conciliações com as informações do órgão custodiante B3 S.A. - Brasil, Bolsa, Balcão.

Considerando a relevância desses investimentos em relação ao patrimônio líquido do Fundo e a consequente apuração do valor da cota, a mensuração e a existência desses investimentos foram consideradas áreas de foco em nossa auditoria.

Nossos principais procedimentos consideraram, entre outros:

Entendimento do processo adotado pela administração para mensuração e existência das cotas de fundos de investimento.

Para mensuração das cotas de fundos de investimento imobiliário sem mercado ativo, efetuamos o confronto dos valores das cotas utilizados com os valores das cotas disponibilizados pelos administradores dos fundos investidos. Para as cotas de fundos de investimento imobiliário com negociação em mercado ativo, comparamos os valores utilizados para a mensuração com os preços divulgados em bolsa de valores.

Testamos a existência das cotas de fundos de investimento por meio do confronto dos extratos de custódia com informações disponibilizadas pelos administradores dos fundos investidos, ou por meio do confronto das informações constantes na composição e diversificação da carteira do Fundo com as informações do órgão custodiante.

Adicionalmente, obtivemos os relatórios de auditoria sobre as demonstrações financeiras mais recentes desses fundos investidos relevantes. Com base nessas informações, analisamos se há modificação no relatório do auditor ou informação relevante com impacto nas demonstrações financeiras do Fundo.

Consideramos que os critérios adotados pela administração quanto a mensuração e existência desses investimentos do Fundo são consistentes com as informações analisadas em nossa auditoria.

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Responsabilidades da administração e da governança pelas demonstrações financeiras

A administração do Fundo é responsável pela elaboração e adequada apresentação das demonstrações financeiras de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil aplicáveis aos fundos de investimento imobiliário e pelos controles internos que ela determinou como necessários para permitir a elaboração de demonstrações financeiras livres de distorção relevante, independentemente se causada por fraude ou erro.

Na elaboração das demonstrações financeiras, a administração é responsável pela avaliação da capacidade do Fundo continuar operando, divulgando, quando aplicável, os assuntos relacionados com a sua continuidade operacional e o uso dessa base contábil na elaboração das demonstrações financeiras. A continuidade das operações de um fundo de investimento é, adicionalmente, dependente da prerrogativa dos cotistas em resgatar suas cotas nos termos do regulamento do Fundo.

Os responsáveis pela governança do Fundo são aqueles com responsabilidade pela supervisão do processo de elaboração das demonstrações financeiras.

Responsabilidades do auditor pela auditoria das demonstrações financeiras

Nossos objetivos são obter segurança razoável de que as demonstrações financeiras, tomadas em conjunto, estão livres de distorção relevante, independentemente se causada por fraude ou erro, e emitir relatório de auditoria contendo nossa opinião. Segurança razoável é um alto nível de segurança, mas não uma garantia de que a auditoria, realizada de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria sempre detectam as eventuais distorções relevantes existentes. As distorções podem ser decorrentes de fraude ou erro e são consideradas relevantes quando, individualmente ou em conjunto, possam influenciar, dentro de uma perspectiva razoável, as decisões econômicas dos usuários tomadas com base nas referidas demonstrações financeiras.

Como parte de uma auditoria realizada de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria, exercemos julgamento profissional e mantemos ceticismo profissional ao longo da auditoria. Além disso:

• Identificamos e avaliamos os riscos de distorção relevante nas demonstrações financeiras, independentemente se causada por fraude ou erro, planejamos e executamos procedimentos de auditoria em resposta a tais riscos, bem como obtemos evidência de auditoria apropriada e suficiente para fundamentar nossa opinião. O risco de não detecção de distorção relevante resultante de fraude é maior do que o proveniente de erro, já que a fraude pode envolver o ato de burlar os controles internos, conluio, falsificação, omissão ou representações falsas intencionais.

• Obtemos entendimento dos controles internos relevantes para a auditoria para planejarmos procedimentos de auditoria apropriados às circunstâncias, mas, não, com o objetivo de expressarmos opinião sobre a eficácia dos controles internos do Fundo.

• Avaliamos a adequação das políticas contábeis utilizadas e a razoabilidade das estimativas contábeis e respectivas divulgações feitas pela administração.

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• Concluímos sobre a adequação do uso, pela administração, da base contábil de continuidade operacional e, com base nas evidências de auditoria obtidas, se existe incerteza relevante em relação a eventos ou condições que possam levantar dúvida significativa em relação à capacidade de continuidade operacional do Fundo. Se concluirmos que existe incerteza relevante, devemos chamar atenção em nosso relatório de auditoria para as respectivas divulgações nas demonstrações financeiras ou incluir modificação em nossa opinião, se as divulgações forem inadequadas. Nossas conclusões estão fundamentadas nas evidências de auditoria obtidas até a data de nosso relatório. Todavia, eventos ou condições futuras podem levar o Fundo a não mais se manter em continuidade operacional.

• Avaliamos a apresentação geral, a estrutura e o conteúdo das demonstrações financeiras, inclusive as divulgações, e se essas demonstrações financeiras representam as correspondentes transações e os eventos de maneira compatível com o objetivo de apresentação adequada.

Comunicamo-nos com os responsáveis pela governança a respeito, entre outros aspectos, do alcance e da época dos trabalhos de auditoria planejados e das constatações significativas de auditoria, inclusive as deficiências significativas nos controles internos que, eventualmente, tenham sido identificadas durante nossos trabalhos.

Fornecemos também aos responsáveis pela governança declaração de que cumprimos com as exigências éticas relevantes, incluindo os requisitos aplicáveis de independência, e comunicamos todos os eventuais relacionamentos ou assuntos que poderiam afetar, consideravelmente, nossa independência, incluindo, quando aplicável, as ações tomadas para eliminar ameaças à nossa independência ou salvaguardas aplicadas.

Dos assuntos que foram objeto de comunicação com os responsáveis pela governança, determinamos aqueles que foram considerados como mais significativos na auditoria das demonstrações financeiras exercício corrente e que, dessa maneira, constituem os Principais Assuntos de Auditoria. Descrevemos esses assuntos em nosso relatório de auditoria, a menos que lei ou regulamento tenha proibido divulgação pública do assunto, ou quando, em circunstâncias extremamente raras, determinarmos que o assunto não deve ser comunicado em nosso relatório porque as consequências adversas de tal comunicação podem, dentro de uma perspectiva razoável, superar os benefícios da comunicação para o interesse público.

São Paulo, 15 de outubro de 2026

PricewaterhouseCoopers Auditores Independentes Ltda. CRC 2SP000160/O-5

Wilian Shigueaki Tatebe Contador CRC 1SP253071/O-3

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XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário - FII - Responsabilidade Limitada CNPJ: 28.757.546/0001-00

(Administrado pela XP Investimentos Corretora de Câmbio, Títulos e Valores Mobiliários S.A. - CNPJ: 02.332.886/0001-04)

Balanço patrimonial em 30 de junho de 2026 e 2025

Em milhares de Reais

As notas explicativas da Administração são parte integrante das demonstrações financeiras.

XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário - FII - Responsabilidade Limitada CNPJ: 28.757.546/0001-00

(Administrado pela XP Investimentos Corretora de Câmbio, Títulos e Valores Mobiliários S.A. - CNPJ: 02.332.886/0001-04) Demonstração do resultado dos exercícios findos em 30 de junho de 2026 e 2025

As notas explicativas da Administração são parte integrante das demonstrações financeiras.

XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário - FII - Responsabilidade Limitada CNPJ: 28.757.546/0001-00

(Administrado pela XP Investimentos Corretora de Câmbio, Títulos e Valores Mobiliários S.A. - CNPJ: 02.332.886/0001-04)

Demonstração das mutações do patrimônio líquido dos exercícios findos em 30 de junho de 2026 e 2025

Em milhares de Reais

As notas explicativas da Administração são parte integrante das demonstrações financeiras.

XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário - FII - Responsabilidade Limitada CNPJ: 28.757.546/0001-00

(Administrado pela XP Investimentos Corretora de Câmbio, Títulos e Valores Mobiliários S.A. - CNPJ: 02.332.886/0001-04) Demonstração dos fluxos de caixa (método direto) dos exercícios findos em 30 de junho de 2026 e 2025

Em milhares de Reais

As notas explicativas da Administração são parte integrante das demonstrações financeiras.

XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário - FII - Responsabilidade Limitada CNPJ: 28.757.546/0001-00

(Administrado pela XP Investimentos Corretora de Câmbio, Títulos e Valores Mobiliários S.A. - CNPJ: 02.332.886/0001-04) Notas explicativas da Administração às demonstrações financeiras dos exercícios findos em 30 de junho de 2026 e 2025

Em milhares de Reais, exceto quando mencionado de outra forma

1. Contexto operacional A Classe de Investimento Imobiliário - FII XP Malls ("Fundo"), administrado pela XP Investimentos Corretora de Câmbio, Títulos e Valores Mobiliários S.A. possui uma classe única de cotas, denominada Classe Única de cotas do XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário - FII - Responsabilidade Limitada. O Fundo foi constituído, sob forma de condomínio fechado, em 26 de setembro de 2017, com prazo de duração indeterminado, e o início de suas atividades em 27 de dezembro de 2017.

A Classe tem por objeto a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária dos Ativos Imobiliários, bem como o ganho de capital, mediante a compra e venda de Ativos Imobiliários e a aplicação de recursos, preponderantemente em Ativos Imobiliários. Caso a Classe adquira Imóveis, esse investimento visará proporcionar aos seus Cotistas a rentabilidade decorrente da exploração comercial dos Imóveis, bem como pela eventual comercialização dos Imóveis. A Classe poderá realizar reformas ou benfeitorias nos Imóveis com o objetivo de potencializar os retornos decorrentes de sua exploração comercial ou eventual comercialização.

A gestão de riscos da Administradora tem suas políticas aderentes às práticas de mercado, e está em linha com as diretrizes definidas pelos órgãos reguladores. Os principais riscos associados a Classe estão detalhados na nota explicativa n° 4.

A responsabilidade do cotista está limitada ao valor por ele subscrito.

A Classe possui suas cotas negociadas na B3. As cotas apresentaram os seguintes preços de fechamento no último dia de negociação de cada mês do exercício findo em 30 de junho de 2026:

XPML11 (Valores expressos em reais)

2. Apresentação das demonstrações financeiras

As demonstrações financeiras são elaboradas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil aplicáveis aos Fundos de Investimentos Imobiliários conforme orientações emanadas da Comissão de Valores Mobiliários - CVM, seguindo a Instrução CVM 516 e demais normas contábeis, conforme aplicável, especialmente pela Resolução CVM nº 175/22 e alterações posteriores.

As demonstrações financeiras em 30 de junho de 2026 foram aprovadas pela administradora da Classe em 15 de outubro de 2026.

3. Resumo das principais políticas contábeis e critérios de apuração

A elaboração das demonstrações financeiras exige que a Administração efetue estimativas e adote premissas que afetam os montantes dos ativos e passivos apresentados bem como os montantes de receitas e despesas reportados para o período do relatório.

O uso de estimativas se estende às provisões necessárias para créditos de liquidação duvidosa, valor justo e mensuração de valor recuperável de ativos. Os resultados efetivos podem variar em relação às estimativas.

3.1 Classificação ativos e passivos correntes e não correntes

A Classe apresenta ativos e passivos no balanço patrimonial com base na classificação circulante/não circulante. Um ativo é classificado no circulante quando: (i) se espera realizá-lo ou se pretende vendê-lo ou consumi-lo no ciclo operacional normal; (ii) for mantido principalmente para negociação; (iii) se espera realizá-lo dentro de 12 meses após o período de divulgação ou (iv) caixa e equivalentes de caixa. Todos os demais ativos são classificados como não circulantes. Um passivo é classificado no circulante quando: (i) se espera liquidá-lo no ciclo operacional normal dentro de 12 meses após o período de divulgação ou (ii) não há direito incondicional para diferir a liquidação do passivo por, pelo menos, 12 meses após o período de divulgação. Todos os demais passivos são classificados como não circulantes.

3.2 Instrumentos financeiros

a) Classificação dos instrumentos financeiros

I. Data de reconhecimento

Todos os ativos e passivos financeiros são inicialmente reconhecidos na data de negociação.

II. Reconhecimento inicial de instrumentos financeiros

A classificação dos instrumentos financeiros em seu reconhecimento inicial depende de suas características e do propósito e finalidade pelos quais os instrumentos financeiros foram adquiridos pela Classe. Todos os instrumentos financeiros são reconhecidos inicialmente pelo valor justo acrescidos do custo de transação, exceto nos casos em que os ativos financeiros são registrados ao valor justo por meio do resultado.

III. Classificação dos ativos financeiros para fins de mensuração

Os ativos financeiros são incluídos, para fins de mensuração, em uma das seguintes categorias:

Ativos financeiros ao valor justo por meio do resultado: essa categoria inclui os ativos financeiros adquiridos com o propósito de geração de resultado no curto prazo decorrente de sua negociação.

. Custo amortizado: ativos financeiros mantidos dentro de um modelo de negócio cujo objetivo seja coletar os fluxos de caixa contratuais, e para os quais os termos contratuais geram, em datas específicas, fluxos de caixa que se referem exclusivamente a pagamentos do principal e dos juros sobre o valor do principal em aberto. São classificadas nessa categoria as rendas de aluguéis a receber provenientes das propriedades para investimento.

IV. Classificação dos ativos financeiros para fins de apresentação

Os ativos financeiros são classificados por natureza nas seguintes rubricas do balanço patrimonial:

Disponibilidades: saldos de caixa e depósitos à vista.

Aplicações financeiras representadas por Títulos e valores mobiliários: títulos que representam dívida para o emissor, rendem juros e foram emitidos de forma física ou escritural. Aplicações financeiras representadas por Instrumentos de patrimônio: instrumentos financeiros emitidos por outras entidades, tais como quotas de fundos de investimento imobiliário, com natureza de instrumentos de patrimônio para o emissor.

. Aluguéis a receber: A receita de aluguel da Classe é reconhecida pela competência com base no prazo dos contratos e leva em consideração reajustes, além dos efeitos de descontos, abatimentos e carências concedidas.

. Rendimentos a receber: representadas por aplicações em cotas de fundos de investimento imobiliários.

V. Classificação dos passivos financeiros para fins de mensuração

. Passivos financeiros ao custo amortizado: passivos financeiros, independentemente de sua forma e vencimento, resultantes de atividades de captação de recursos realizados pela Classe. VI. Classificação dos passivos financeiros para fins de apresentação . Obrigações por aquisição de imóveis: representam recursos obtidos com o objetivo de financiar a aquisição de propriedades para investimento, sendo avaliados pelo custo amortizado, consoante a taxa contratada. b) Mensuração dos ativos e passivos financeiros e reconhecimento das mudanças de valor justo Em geral, os ativos financeiros são inicialmente reconhecidos ao valor justo, que é considerado equivalente ao preço de transação. Os instrumentos financeiros não mensurados ao valor justo por meio do resultado são ajustados pelos custos de transação. Os ativos e passivos financeiros são posteriormente mensurados da seguinte forma:

I. Mensuração dos ativos financeiros

Os ativos financeiros são mensurados ao valor justo, sem dedução de custos estimados de transação que seriam eventualmente incorridos quando de sua alienação.

O "valor justo" de um instrumento financeiro em uma determinada data é interpretado como o valor pelo qual ele poderia ser comprado e vendido naquela data por duas partes bem informadas, agindo deliberadamente e com prudência, em uma transação em condições regulares de mercado. A referência mais objetiva e comum para o valor justo de um instrumento financeiro é o preço que seria pago por ele em um mercado ativo, transparente e significativo ("preço cotado" ou "preço de mercado").

Caso não exista preço de mercado para um determinado instrumento financeiro, seu valor justo é estimado com base em técnicas de avaliação normalmente adotadas pelo mercado financeiro, levando-se em conta as características específicas do instrumento a ser mensurado e sobretudo as diversas espécies de risco associados a ele.

Os recebíveis são mensurados pelo custo amortizado, reduzidos por eventual redução no valor recuperável, onde as receitas deste grupo são reconhecidas em base de rendimento efetivo por meio da utilização da taxa efetiva de juros.

II. Mensuração dos passivos financeiros

Em geral, os passivos financeiros são mensurados ao custo amortizado, adotando-se o método de taxa efetiva de juros.

A "taxa efetiva de juros" é a taxa de desconto que corresponde exatamente ao valor inicial do instrumento financeiro em relação à totalidade de seus fluxos de caixa estimados, de todas as espécies, ao longo de sua vida útil remanescente. No caso dos instrumentos de taxa fixa, a taxa de juros efetiva coincide com a taxa de juros contratual definida na data de contratação, adicionados, conforme o caso, as comissões e os custos de transação que, por sua natureza, façam parte de seu retorno financeiro. No caso de instrumentos financeiros de taxa variável, a taxa de juros efetiva coincide com o retorno vigente em todos os compromissos até a data de referência seguinte de renovação de juros.

III. Reconhecimento de variações de valor justo

As variações no valor contábil de ativos e passivos financeiros mensurados a valor justo, são reconhecidas na demonstração do resultado, em suas respectivas contas de origem.

• 3.3 Aplicações financeiras de natureza imobiliária

3.3.1 Cotas de fundos imobiliários

a) Negociadas na B3 S.A - As cotas de fundos de Investimento imobiliários são inicialmente registradas ao custo de aquisição, tendo o seu valor ajustado mensalmente pela variação no valor das cotas dos fundos investidos do último dia útil de cada mês, divulgadas na B3.

b) Não negociados na B3 S.A - As cotas de fundos de investimento imobiliários são inicialmente registradas ao custo de aquisição, tendo o seu valor ajustado mensalmente, com base no valor da cota divulgado pelo administrador da Classe onde os recursos são aplicados.

Os rendimentos são contabilizados em receita quando as cotas correspondentes são consideradas “ex-direito” na bolsa de valores.

• 3.3.2 Certificados de recebíveis imobiliários

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários estão contabilizados pelo custo de aquisição e ajustados pelos seus respectivos valores justos, obtidos através de taxas implícitas de negociação, que são calculadas com base em modelos internos e em premissas de mercado. A variação no valor justo é reconhecida na demonstração do resultado do período em que referida valorização ou ou desvalorização tenha ocorrido. As receitas auferidas com os rendimentos das CRIs são contabilizadas em rubrica específica no resultado.

• 3.4 Propriedades para investimentos

As propriedades para investimento estão demonstradas pelos seus respectivos valores justos, os quais foram obtidos através de laudos de avaliação elaborados por entidades profissionais com qualificação reconhecida e formalmente aprovados pela Administradora da Classe. A variação no valor justo das propriedades para investimento é reconhecida na demonstração do resultado do exercício, no período em que referida valorização ou desvalorização tenha ocorrido.

XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário - FII - Responsabilidade Limitada CNPJ: 28.757.546/0001-00

(Administrado pela XP Investimentos Corretora de Câmbio, Títulos e Valores Mobiliários S.A. - CNPJ: 02.332.886/0001-04) Notas explicativas da Administração às demonstrações financeiras dos exercícios findos em 30 de junho de 2026 e 2025

Em milhares de Reais, exceto quando mencionado de outra forma

3.5 Provisões e ativos e passivos contingentes

a Classe, ao elaborar suas demonstrações financeiras faz a segregação entre:

. Provisões: saldos credores que cobrem obrigações presentes (legais ou presumidas) na data do balanço patrimonial decorrentes de eventos passados que poderiam dar origem a uma perda ou desembolso para a Classe cuja ocorrência seja considerada provável e cuja natureza seja certa, mas cujo valor e/ou época sejam incertos.

. Passivos contingentes: possíveis obrigações que se originem de eventos passados e cuja existência somente venha a ser confirmada pela ocorrência ou não de um ou mais eventos futuros que não estejam totalmente sob o controle da Classe. São reconhecidos no balanço quando, baseado na opinião de assessores jurídicos e da administração, for considerado provável o risco de perda de uma ação judicial ou administrativa, com uma provável saída de recursos para a liquidação das obrigações. Os passivos contingentes classificados como perda possível pelos assessores jurídicos e pela administração são apenas divulgados em notas explicativas, enquanto aqueles classificados como perda remota não requerem divulgação.

Ativos contingentes: ativos originados em eventos passados e cuja existência dependa, e somente venha a ser confirmada pela ocorrência ou não de eventos além do controle da Classe. Não são reconhecidos no balanço patrimonial ou na demonstração do resultado.

3.6 Reconhecimento de receitas e despesas

As receitas e as despesas são apropriadas ao resultado segundo o regime contábil de competência.

3.7 Caixa e equivalentes de caixa

• Caixa e equivalentes de caixa são representados por depósitos bancários e aplicações financeiras de renda fixa, de curto prazo e alta liquidez que são prontamente conversíveis em um montante conhecido de caixa e que estão sujeitos a um insignificante risco de mudança de valor.

3.8 Estimativas e julgamentos contábeis críticos

A Administradora da Classe efetua estimativas e julgamentos contábeis, com base em premissas, que podem, no futuro, não ser exatamente iguais aos respectivos resultados reais. As estimativas e julgamentos que, na opinião da Administradora, podem ser considerados mais relevantes, e podem sofrer variação no futuro, acarretando em eventuais impactos em ativos e passivos da Classe, estão descritas a seguir:

I) Valor justo dos instrumentos financeiros: o valor justo dos instrumentos financeiros que não possuem suas cotações disponíveis ao mercado, por exemplo, Bolsa de Valores, são mensurados mediante utilização de técnicas de avaliação, sendo considerados métodos e premissas que se baseiam principalmente nas condições de mercado e, também, nas informações disponíveis, na data das demonstrações financeiras. As políticas contábeis descritas na nota explicativa 3.2 apresentam, informações detalhadas sobre "classificação dos instrumentos financeiros" e "mensuração dos ativos e passivos financeiros e reconhecimento das mudanças de valor justo".

II) Valor justo das propriedades para investimento: conforme descrito na nota explicativa 3.4, o valor justo dos imóveis para renda é obtido através de laudos de avaliação elaborados por entidades profissionais com qualificação reconhecida, sendo utilizadas técnicas de avaliação, como por exemplo projeções de desempenho futuro do fluxo de receitas e despesas descontado a valor presente. As informações sobre as referidas propriedades para investimento estão descritas na nota explicativa 8.

III) Provisão para créditos de liquidação duvidosa: a provisão é constituída para 100% dos saldos em aberto de clientes com alguma parcela de aluguel vencida acima de 120 dias e também para todos os valores de recebíveis renegociados.

3.9 Ações de companhias fechadas

As ações de companhias fechadas são contabilizadas pelos seus respectivos valores justos, os quais foram obtidos através de laudos de avaliação elaborados por entidades profissionais com qualificação reconhecida e formalmente aprovados pela Administradora da Classe. A variação no valor justo das ações de companhia fechada é reconhecida na demonstração do resultado do exercício, no período em que referida valorização ou desvalorização tenha ocorrido.

• 3.10 Bonificações, dividendos e/ou juros sobre capital próprio

Os dividendos e/ou juros sobre capital próprio são contabilizados em receita quando recebidos ou quando há a aprovação dos dividendos pelos acionistas da investida da Classe, o que ocorrer primeiro.

3.11 Lucro (prejuízo) por cota

O lucro (prejuízo) por cota, apresentado na demonstração de resultado, é apurado considerando-se o lucro (prejuízo) do exercício dividido pelo total de cotas da Classe integralizadas ao final de cada exercício.

4. Riscos associados a Classe

• 4.1 Riscos de mercado

4.1.1 Risco de crédito dos ativos financeiros da carteira da Classe

Os títulos públicos e/ou privados de dívida que poderão compor a carteira da Classe estão sujeitos à capacidade dos seus emissores em honrar os compromissos de pagamento de juros e principal de suas dívidas. Eventos que afetam as condições financeiras dos emissores dos títulos, bem como alterações nas condições econômicas, legais e políticas que possam comprometer a sua capacidade de pagamento podem trazer impactos significativos em termos de preços e liquidez dos ativos desses emissores. Mudanças na percepção da qualidade dos créditos dos emissores, mesmo que não fundamentadas, poderão trazer impactos nos preços dos títulos, comprometendo também sua liquidez.

4.1.2 Fatores macroeconômicos relevantes

Variáveis exógenas tais como a ocorrência, no Brasil ou no exterior, de fatos extraordinários ou situações especiais de mercado ou, ainda, de eventos de natureza política, econômica ou financeira que modifiquem a ordem atual e influenciem de forma relevante o mercado financeiro e/ou de capitais brasileiro, incluindo variações nas taxas de juros, eventos de desvalorização da moeda e mudanças legislativas relevantes, poderão afetar negativamente os preços dos ativos integrantes da carteira da Classe e o valor das Cotas, bem como resultar (a) em alongamento do período de amortização de Cotas e/ou de distribuição dos resultados da Classe ou (b) na liquidação da Classe, o que poderá ocasionar a perda, pelos respectivos Cotistas, do valor de principal de suas aplicações. Não será devido pela Classe ou por qualquer pessoa, os Cotistas da Classe, a Administradora e os Coordenadores, qualquer multa ou penalidade de qualquer natureza, caso ocorra, por qualquer razão, ou ainda, (c) caso os Cotistas sofram qualquer dano ou prejuízo resultante de tais eventos. O Governo Federal frequentemente intervém na economia do País e ocasionalmente realiza modificações significativas em suas políticas e normas, causando os mais diversos impactos sobre os mais diversos setores e segmentos da economia do País. As atividades da Classe, sua situação financeira e resultados poderão ser prejudicados de maneira relevante por modificações nas políticas ou normas que envolvam ou afetem fatores, tais como:

a. taxas de juros;

b. controles cambiais e restrições a remessas para o exterior;

c. flutuações cambiais;

d. inflação;

e. liquidez dos mercados financeiros e de capitais domésticos;

f. política fiscal;

g. instabilidade social e política; e

h. outros acontecimentos políticos, sociais e econômicos que venham a ocorrer no Brasil ou que o afetem.

A incerteza quanto à implementação de mudanças por parte do Governo Federal nas políticas ou normas que venham a afetar esses ou outros fatores pode contribuir para a incerteza econômica no Brasil e para aumentar a volatilidade do mercado de valores mobiliários brasileiro e o mercado imobiliário. Desta maneira, os acontecimentos futuros na economia brasileira poderão prejudicar as atividades da Classe e os seus resultados, podendo inclusive vir a afetar adversamente a rentabilidade dos Cotistas.

4.1.3 Risco de alteração da legislação aplicável a Classe e/ou aos Cotistas

Embora as regras tributárias relativas a fundos de investimento imobiliários estejam vigentes há anos, não existindo perspectivas de mudanças, existe o risco de tal regra ser modificada no contexto de uma eventual reforma tributária. Assim, o risco tributário engloba o risco de perdas decorrente da criação de novos tributos, interpretação diversa da atual sobre a incidência de quaisquer tributos ou a revogação de isenções vigentes, sujeitando a Classe ou seus Cotistas a novos recolhimentos não previstos inicialmente.

4.1.4 Riscos jurídicos

Além disso, a Classe poderá vir a ser parte em demandas judiciais relacionadas aos seus ativos, em especial, mas não se limitando, em relação aos imóveis integrantes de sua carteira, tanto no polo ativo quanto no polo passivo. A título exemplificativo, tais demandas judiciais poderiam envolver eventuais discussões acerca do recebimento de indenização em caso de desapropriação dos imóveis, disputas relacionadas à ausência de contratação e/ou renovação pelos locatários dos imóveis dos seguros devidos nos termos dos contratos de locação e a obtenção de indenização no caso de ocorrência de sinistros envolvendo os imóveis, entre outras. Em virtude da reconhecida morosidade do sistema judiciário brasileiro, a resolução de eventuais demandas judiciais pode não ser alcançada em tempo razoável, o que pode resultar em despesas adicionais para a Classe, bem como em atraso ou paralisação, ainda que parcial, do desenvolvimento dos negócios da Classe, o que teria um impacto na rentabilidade da Classe.

4.1.5 Risco de mercado

O valor dos Imóveis que integram a carteira da Classe pode aumentar ou diminuir de acordo com as flutuações de preços, cotações de mercado e eventuais avaliações realizadas em cumprimento a regulamentação aplicável e/ou ao Regulamento. Em caso de queda do valor dos imóveis, os ganhos da Classe decorrente de eventual alienação dos imóveis, bem como o preço de negociação das Cotas no mercado secundário poderão ser adversamente afetados.

4.1.6 Risco de desvalorização do imóvel

Como os recursos da Classe destinam-se à aplicação em imóveis, um fator que deve ser preponderantemente levado em consideração com relação à rentabilidade da Classe é o potencial econômico, inclusive a médio e longo prazo, da região onde estão localizados os imóveis. A análise do potencial econômico da região deve se circunscrever não somente ao potencial econômico corrente, como também deve levar em conta a evolução deste potencial econômico da região no futuro, tendo em vista a possibilidade de eventual decadência econômica da região, com impacto direto sobre o valor dos imóveis e, por consequência, sobre as Cotas.

4.1.7 Riscos relativos às receitas mais relevantes

Os principais riscos relativos às receitas mais relevantes da Classe são:

(i) Quanto à receita de locação: a inadimplência no pagamento de aluguéis implicará em não recebimento de receitas por parte da Classe, uma vez que os aluguéis são sua principal fonte de receitas. Além disso, na ocorrência de tais hipóteses a Classe poderá não ter condições de pagar seus compromissos nas datas acordadas, o que implicaria na necessidade dos Cotistas serem convocados a arcarem com os encargos da Classe; (ii) Nos casos de rescisão dos contratos de locação, incluindo por decisão unilateral do locatário, antes do vencimento do prazo estabelecido no seu contrato de locação sem o pagamento da indenização devida, bem como durante o período de vacância do imóvel, as receitas da Classe poderão ser comprometidas, com reflexo negativo na remuneração do cotista.

4.1.8 Inexistência de garantia de eliminação de riscos

A realização de investimentos na Classe sujeita o investidor aos riscos aos quais a Classe e a sua carteira estão sujeitos, que poderão acarretar perdas do capital investido pelos Cotistas na Classe. a Classe não conta com garantias da Administradora ou de terceiros, de qualquer mecanismo de seguro ou da Classe Garantidor de Créditos - FGC, para redução ou eliminação dos riscos aos quais está sujeito, e, consequentemente, aos quais os Cotistas também poderão estar sujeitos. Em condições adversas de mercado, referido sistema de gerenciamento de riscos poderá ter sua eficiência reduzida. A responsabilidade do Cotista está limitada ao valor por ele subscrito.

4.1.9 Risco tributário

De acordo com a Lei nº 9.779, de 19 de janeiro de 1999, a Classe de investimento imobiliário que aplicar recursos em empreendimentos imobiliários que tenham como incorporador, construtor ou sócio, cotista que detenha, isoladamente ou em conjunto com pessoas a ele relacionadas, percentual superior a 25% (vinte e cinco por cento) das cotas emitidas pela Classe, sujeitam-se à tributação aplicável às pessoas jurídicas, para fins de incidência da tributação corporativa cabível (IRPJ, CSLL, Contribuição ao Programa de Integração Social - PIS e COFINS).

4.1.10 Risco de liquidez

Como os fundos de investimento imobiliário são uma modalidade de investimento ainda em desenvolvimento no mercado brasileiro, onde ainda não movimentam volumes significativos de recursos, seus investidores podem ter dificuldades em realizar transações no mercado secundário. Nesse sentido, o investidor deve observar o fato de que os fundos de investimentos imobiliário são constituídos na forma de condomínios fechados, não admitindo o resgate de suas cotas, senão quando da extinção da Classe, fator este que pode influenciar na liquidez das cotas quando de sua eventual negociação no mercado secundário.

Mesmo sendo as Cotas objeto de negociação no mercado de bolsa, balcão organizado e não organizado (particular), o investidor que adquirir as Cotas da Classe deverá estar consciente de que o investimento na Classe consiste em investimento de longo prazo.

Além disso, o risco de liquidez consiste também na eventualidade da Classe não dispor de recursos suficientes para cumprir com seus compromissos nas datas previstas.

XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário - FII - Responsabilidade Limitada

CNPJ: 28.757.546/0001-00

(Administrado pela XP Investimentos Corretora de Câmbio, Títulos e Valores Mobiliários S.A. - CNPJ: 02.332.886/0001-04) Notas explicativas da Administração às demonstrações financeiras dos exercícios findos em 30 de junho de 2026 e 2025

Em milhares de Reais, exceto quando mencionado de outra forma

• 4.2 Gerenciamento de riscos

Os ativos da Classe envolvem riscos inerentes ao setor imobiliário, de oscilações de valor dos imóveis e das cotas de FII, risco de liquidez, bem como risco de crédito relacionado aos ativos integrantes da carteira da Classe.

4.2.1 Risco de crédito

A gestão da Classe adota políticas e procedimentos específicos para o monitoramento e mitigação do risco de crédito, com o objetivo de preservar a qualidade dos ativos e proteger os interesses dos cotistas. As principais medidas incluem:

• Análise prévia de crédito dos emissores dos ativos financeiros, considerando indicadores de liquidez, solvência, histórico de pagamento e classificação de risco atribuída por agências de rating;

• Monitoramento contínuo da carteira, com revisão periódica dos ativos financeiros e avaliação de eventos relevantes que possam afetar a capacidade de pagamento dos emissores;

• Diversificação da carteira de ativos financeiros, buscando reduzir a exposição a emissores específicos e a setores econômicos com maior volatilidade;

• Avaliação da qualidade de crédito dos locatários, incluindo garantias contratuais e cláusulas de mitigação de risco;

• Acompanhamento de indicadores de inadimplência e vacância, com medidas corretivas em caso de deterioração dos níveis de risco;

• Utilização de instrumentos de proteção contratual, como fianças, seguros, cauções e cláusulas resolutivas, quando aplicável.

4.2.2 Fatores macroeconômicos relevantes

A gestão da Classe adota práticas sistemáticas de monitoramento e mitigação desses riscos, com o objetivo de preservar a estabilidade operacional e proteger os interesses dos cotistas. As principais medidas incluem:

• Acompanhamento contínuo do ambiente macroeconômico, com análises internas, podendo incluir inclusive suporte de consultorias especializadas;

• Diversificação da carteira de ativos, buscando mitigar riscos de concentração setorial, geográfica e contratual;

• Utilização de contratos com cláusulas de reajuste indexadas a índices inflacionários, como IPCA ou IGP-M, conforme aplicável;

• Avaliação periódica da liquidez dos ativos e das cotas, com vistas à manutenção da capacidade de amortização e distribuição;

• Monitoramento de propostas legislativas e medidas governamentais com potencial de impacto sobre o setor imobiliário e os fundos de investimento.

4.2.3 Risco de alteração da legislação aplicável a Classe e/ou aos Cotistas, inclusive tributária

A gestão e administração da Classe monitoram continuamente alterações na legislação fiscal e regulatória que possam impactar a estrutura de distribuição de rendimentos, a tributação sobre ganhos de capital, amortizações e demais eventos financeiros relevantes. O objetivo é garantir conformidade e preservar a eficiência fiscal para os cotistas.

a Classe adota as seguintes práticas de mitigação de riscos tributários:

• Acompanhamento regulatório ativo, podendo incluir inclusive suporte de consultoria especializada, visando antecipar impactos de mudanças legislativas e normativas;

• Estruturação de operações com atenção à manutenção dos requisitos legais para isenção de Imposto de Renda sobre rendimentos distribuídos a pessoas físicas, incluindo:

• Negociação exclusiva em mercado regulamentado;

• Mínimo de 100 cotistas;

• Nenhum cotista com participação superior a 10% das cotas;

• Registro e divulgação transparente de eventos tributáveis, como amortizações e alienações de ativos, conforme exigido pela legislação vigente.

4.2.4 Riscos jurídicos

A gestão da Classe adota práticas sistemáticas de monitoramento e mitigação desses riscos, com o objetivo de preservar a segurança jurídica das operações e proteger os interesses dos cotistas. As principais medidas incluem:

• Due diligence jurídica prévia em todas as aquisições de ativos, com verificação de matrícula, ônus reais, licenciamento, zoneamento e conformidade regulatória;

• Acompanhamento contínuo de contratos de locação, prestação de serviços e parcerias, podendo incluir inclusive suporte jurídico especializado;

• Monitoramento de ações judiciais e procedimentos administrativos que envolvam a Classe, seus ativos ou seus prestadores de serviços, com provisionamento contábil quando aplicável;

• Avaliação de riscos regulatórios, especialmente relacionados à legislação tributária, ambiental, urbanística e societária, podendo incluir inclusive o apoio de consultorias externas;

• Gestão de riscos contratuais, incluindo cláusulas de rescisão, inadimplemento, revisão de valores e garantias locatícias;

• Atualização permanente sobre alterações legais e normativas, com impacto potencial sobre a estrutura da Classe, os direitos dos cotistas e a operação dos ativos.

4.2.5 Risco de mercado

Os processos e serviços operacionais são interligados e supervisionados por profissionais experientes no mercado financeiro e imobiliário. Além disso, a Administradora é responsável pelo cumprimento das normas, assegurando que as exigências legais e regulatórias são devidamente seguidas, permitindo uma atuação preventiva em relação aos riscos da Classe.

4.2.6 Risco de desvalorização do imóvel

A gestão da Classe adota medidas sistemáticas para mitigar os riscos de desvalorização, incluindo:

• Avaliação periódica dos imóveis, realizada por empresas especializadas, conforme exigido pela regulamentação vigente;

• Gestão ativa dos ativos, com foco na manutenção, modernização e reposicionamento estratégico dos imóveis para preservar sua atratividade e valor de mercado;

• Monitoramento contínuo de indicadores de vacância, inadimplência e liquidez, com ações corretivas em caso de deterioração dos parâmetros operacionais;

• Análise de cenários econômicos e simulações de impacto.

4.2.7 Riscos relativos às receitas mais relevantes

Medidas de mitigação adotadas pela gestão incluem:

• Avaliação prévia de crédito dos locatários e monitoramento contínuo da saúde financeira dos ocupantes dos imóveis;

• Diversificação da base locatícia e dos setores econômicos atendidos;

• Utilização de garantias contratuais, como fianças, seguros e cauções;

• Acompanhamento ativo dos contratos de locação, com foco em renovação antecipada e gestão da vacância;

• Revisão periódica da matriz de riscos e simulações de impacto sobre o fluxo de caixa em cenários de inadimplência e vacância.

• Acompanhamento dos projetos nos empreendimentos investidos e de seus resultados, bem como a supervisão da avaliação dos investimentos em relação aos similares no mercado.

• 4.2.8 Inexistência de garantia de eliminação de riscos

Medidas de mitigação adotadas pela gestão incluem:

• Monitoramento contínuo dos ativos, com uso de ferramentas de análise de sensibilidade e testes de estresse para avaliar o impacto de cenários adversos.

• Gestão de liquidez, mantendo parcela da carteira em ativos líquidos para atender chamadas de capital ou obrigações emergenciais.

• Avaliação de crédito e contrapartes, com análise da saúde financeira dos emissores e participantes das operações.

• Governança e transparência, com comunicação clara aos Cotistas sobre os riscos e desempenho da Classe.

4.2.9 Risco de liquidez

Para o gerenciamento do risco de liquidez, a Classe mantém um nível mínimo de caixa como forma de assegurar a disponibilidade de recursos financeiros, monitora diariamente os fluxos de caixa previstos e realizados, mantém aplicações financeiras com vencimentos diários de modo a promover máxima liquidez.

Apesar dos métodos e processos internos empregados pela Administradora, não há qualquer tipo de garantia de eliminação de perdas aos cotistas.

5. Aplicações financeiras

As aplicações financeiras estão representadas por:

(a) Cotas do XP Cash P1 FIRF Referenciado DI Responsabilidade Limitada

(a) Está composto por cotas do XP Cash P1 FIRF Referenciado DI Responsabilidade Limitada, que é administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM. As cotas não possuem vencimento e podem ser resgatadas a qualquer momento (liquidez diária). A rentabilidade do XP Cash P1 FIRF Referenciado DI Responsabilidade Limitada é determinada pelo acompanhamento da variação da taxa de juros no mercado interbancário (mensurada pela variação do Depósito Interbancário) com alto grau de correlação; utilizando-se dos instrumentos disponíveis tanto no mercado à vista quanto no mercado de derivativos, de acordo com as restrições previstas na legislação vigente.

• 5.2.1. Cotas de fundos de investimento imobiliários

Cotas em Fundos de Investimentos Imobiliários são classificados como ativos financeiros para negociação e são inicialmente registradas ao custo de aquisição, tendo o seu valor ajustado mensalmente pela variação no valor das cotas dos fundos investidos do último dia útil de cada mês, divulgadas na B3, e para os Fundos que não possuem cotação na B3, a Classe contabiliza estas aplicações a valor justo por meio do resultado.

Composição da carteira

As aplicações em fundos de investimento imobiliário estão compostas como a seguir:

XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário - FII - Responsabilidade Limitada CNPJ: 28.757.546/0001-00 (Administrado pela XP Investimentos Corretora de Câmbio, Títulos e Valores Mobiliários S.A. - CNPJ: 02.332.886/0001-04)

Notas explicativas da Administração às demonstrações financeiras dos exercícios findos em 30 de junho de 2026 e 2025

Em milhares de Reais, exceto quando mencionado de outra forma

(1) Participação em Shopping Centers.

(2) Títulos e valores mobiliários de natureza imobiliária.

(a) Avaliadas pelo seu respectivo valor de mercado (cotações obtidas no Boletim Diário de Informações da B3 em 30/06/2025).

x

5.2.2 Investimentos em ações de companhias fechadas

(a) O investimento na entidade Cidade Jardim Shops S.A. foi realizado em junho de 2021. Corresponde a 30% da investida, situada na Avenida Magalhães de Castro, nº 4.800, Edifício Continental Tower, 27º andar, na Cidade e Estado de São Paulo. A companhia é única proprietária e possuidora direta do imóvel localizado no Munícipio de São Paulo-SP, na Rua Haddock Lobo, 1626, descrito e caracterizado na matrícula nº 44.978 do 13º Registro de Imóveis da Cidade de São Paulo. O imóvel possuí uma área bruta locável de 6.000,00 m², onde foi construído um shopping center denominado "CJ Shops", constituído por lojas e respectivas partes de uso comum. Em 30 de junho de 2025 as ações estavam registradas na Classe ao valor justo, que foi obtido através de laudo de avaliação elaborado pela empresa Colliers Technical Services Ltda., datado de maio de 2025. Para o cálculo do valor justo da Cidade Jardim Shops S.A., em função da natureza dos empreendimentos foi utilizado o Método da capitalização da renda através do fluxo de caixa descontado. Através do Fato Relevante publicado em 4 de maio de 2026 a Gestora do XP Malls, comunicou aos seus cotistas e ao mercado em geral que o Fundo concluiu, a alienação total das suas ações da SPE Cidade Jardim Shops S.A. que correspondia a 30,00% de participação no Shops Jardins para o fundo de investimento JHSF CAPITAL MALLS - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA (“Comprador” ou “FII JCCJ11”), o valor total da transação foi de R$ 20.000.

(b) O investimento na entidade Gravitacional Empreendimentos e Participações Ltda. foi realizado em novembro de 2021. Esta investida tem sede na cidade de Salvador, estado da Bahia, na Alameda Euvaldo Luz, nº 92, Loja 51.2, Segundo Piso. A sociedade encontra-se em fase pré-operacional. Em 30 de junho de 2025 e 2024, as ações estão registradas na Classe ao custo de aquisição.

(c) O investimento na entidade Estação BH Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda. foi realizado em dezembro de 2021. Esta investida tem sede social na Cidade e Estado do Rio de Janeiro, na Avenida Afrânio de Melo Franco, 290, salas 102, 103 e 104, Leblon, com seu contrato social registrado na Junta Comercial do Estado do Rio de Janeiro. A companhia é proprietária e possuidora direta de 40,0% da fração ideal do imóvel localizado no Munícipio de Belo Horizonte-MG , na Avenida Cristiano Machado, 11.833, descrito e caracterizado nas matrículas nº 45.860 do 6º Ofício do Registro de Imóveis de Belo Horizonte. O imóvel possuí uma área bruta locável de 37.462,51 m², onde foi construído um shopping center denominado "Shopping Estação BH", constituído por lojas e respectivas partes de uso comum. Em 30 de junho de 2026 e 2025, as ações estão registradas na Classe ao valor justo, que foi obtido através de laudo de avaliação elaborado pela empresa Colliers Technical Services Ltda., datado de maio de 2026 e 2025. Para o cálculo do valor justo da Estação BH Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda., em função da natureza dos empreendimentos foi utilizado o Método da capitalização da renda através do fluxo de caixa descontado.

F (d) O investimento na entidade Rec Mall Uberlândia S.A. foi realizado em junho de 2024. Esta investida tem sede social na Cidade e Estado do São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima,3.279, 7º andar, Itaim Bibi. A companhia é proprietária e possuidora direta de 40,0% da fração ideal do empreendimento do tipo shopping center denominado "Uberlândia Shopping", que possui atualmente área construída de 79.120,20m², área bruta locável de 52.753 m², atualmente gerido e explorado comercialmente pelo Consórcio Empreendedor do Shopping Uberlândia. Em 30 de junho de 2025, as ações estão registradas na Classe ao valor justo, que foi obtido através de laudo de avaliação elaborado pela empresa Colliers Technical Services Ltda., datado de maio de 2026 e 2025 e as ações estão registradas na Classe ao custo de aquisição. Para o cálculo do valor justo da Rec Mall Uberlândia S.A., em função da natureza dos empreendimentos foi utilizado o Método da capitalização da renda através do fluxo de caixa descontado.

(e) O investimento na entidade SYN Laranjeira Empreendimentos Imobiliários Ltda. foi realizado em 2024. Esta investida tem sede social na Cidade e Estado do São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima,3.600, 14º andar, conjunto 141, Itaim Bibi. A companhia é proprietária e possuidora direta de 23,0% da fração ideal do empreendimento do tipo shopping center denominado "Shopping D". Em 30 de junho de 2025, as ações estão registradas na Classe ao valor justo, que foi obtido através de laudo de avaliação elaborado pela empresa Colliers Technical Services Ltda., datado de junho de 2025. Para o cálculo do valor justo da SYN Laranjeira Empreendimentos Imobiliários Ltda., em função da natureza dos empreendimentos foi utilizado o Método da capitalização da renda através do fluxo de caixa descontado. O Fato Relevante publicado em 09 de julho de 2025 informa que o XP Malls, junto com a SYN Prop e Tech, assinou contrato para a venda de 100% da SYN Laranjeira, empresa que detém 35,87% do Shopping D. A participação indireta do Fundo no ativo era de 23%. O valor da transação para a Classe é de R$ 22.386, que será pago na conclusão da operação, sujeita a condições precedentes, como a aprovação no CADE. Adicionalmente o Fato Relevante publicado em 28 de novembro de 2025, comunicou que o Fundo concluiu a alienação da totalidade das quotas detidas pelo XP Malls da SYN Laranjeira, diante da superação das condições precedentes, o XP Malls recebeu o valor de R$ 22.243, pagos ao Fundo na data de conclusão da Transação

(f) O investimento na entidade SYN Magnólia Empreendimentos Imobiliários Ltda. foi realizado em 2024. Esta investida tem sede social na Cidade e Estado do São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima,3.600, 14º andar, conjunto 141, Itaim Bibi. A companhia é

proprietária e possuidora direta de 70,0% da fração ideal do empreendimento do tipo shopping center denominado "Shopping Metropolitano Barra". Em 30 de abril de 2025, a Classe encerrou sua participação da SPE e passou a deter 70% do Shopping Metropolitano Barra com participação direta no empreendimento, conforme mencionado em nota explicativa nº 8.

(g) O investimento na entidade Cezanne Empreendimentos e Participações Ltda. foi realizado em janeiro de 2025. Esta investida tem sede social na Cidade e Estado do Rio de Janeiro, na Avenida Vicente de Carvalho, 909, Vila da Penha. A companhia é proprietária e possuidora direta de 20,0% da fração ideal do empreendimento do tipo shopping center denominado "Shopping Carioca". Em 30 de junho de 2025, as ações estão registradas na Classe ao valor justo, que foi obtido através de laudo de avaliação elaborado pela empresa Colliers Technical Services Ltda., datado de junho de 2025. Para o cálculo do valor justo da Companhia, em função da natureza dos empreendimentos foi utilizado o Método da capitalização da renda através do fluxo de caixa descontado. No exercício findo em 30 de junho de 2026, o Fundo liquidou sua participação na entidade.

(h) O investimento na entidade Allos Empreendimentos 01 Ltda. foi realizado em janeiro de 2025. Esta investida tem sede social na Cidade e Estado do São Paulo, na Rua Fidêncio Ramos, 302, Condominio Vila Olímpia Corporate, Torre B, 5º andar, conjuntos de salas corporativas 51-54. A companhia é proprietária e possuidora direta de 9,90% da fração ideal do empreendimento do tipo shopping center denominado "Shopping Plaza Sul". Em 30 de junho de 2025, as ações estão registradas na Classe ao valor justo, que foi obtido através de laudo de avaliação elaborado pela empresa Colliers Technical Services Ltda., datado de junho de 2025. Para o cálculo do valor justo da Companhia, em função da natureza dos empreendimentos foi utilizado o Método da capitalização da renda através do fluxo de caixa descontado. No exercício findo em 30 de junho de 2026, a Classe encerrou sua participação da SPE.

XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário - FII - Responsabilidade Limitada CNPJ: 28.757.546/0001-00 (Administrado pela XP Investimentos Corretora de Câmbio, Títulos e Valores Mobiliários S.A. - CNPJ: 02.332.886/0001-04) Notas explicativas da Administração às demonstrações financeiras dos exercícios findos em 30 de junho de 2026 e 2025

5.2.3 Certificado de recebíveis imobiliários - CRIs

Certificados de recebíveis imobiliários, classificados como ativos financeiros para negociação, foram emitidos com amortizações mensais de juros, atualização monetária e principal, atualizados mensalmente com taxas efetivas de retorno da operação, apuradas com base nos valores de aquisição e fluxos previstos de amortização de principal e juros. A metodologia utilizada para a marcação a mercado dos Certificados de Recebíveis Imobiliários existentes na carteira na data base está baseada no Manual de Marcação a Mercado da Administradora e considera as taxas praticadas pelos Market Makers desse tipo de valor mobiliário.

As aplicações em certificados de recebíveis imobiliários estão compostas como a seguir:

Os aluguéis vencidos e vincendos relativos às áreas ocupadas, incluindo os ajustes de linearização decorrentes dos prazos de carência dos respectivos contratos, possuem os seguintes vencimentos:

Docusign Envelope ID: E98F29AC-F819-8279-8154-3A429702AF10 XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário - FII - Responsabilidade Limitada CNPJ: 28.757.546/0001-00 (Administrado pela XP Investimentos Corretora de Câmbio, Títulos e Valores Mobiliários S.A. - CNPJ: 02.332.886/0001-04) Notas explicativas da Administração às demonstrações financeiras dos exercícios findos em 30 de junho de 2026 e 2025

Em milhares de Reais, exceto quando mencionado de outra forma

(b) No período foram firmados as seguintes aquisições conforme contratos de compra e venda ("CCVs") a seguir:

Realizada a conclusão direta e indireta de participações nos empreendimentos imobiliários abaixo pelo montante total de R$ 1.365.610, conforme CCV firmado em 27 de junho de 2024: - 32% do Shopping Cidade São Paulo, localizado em São Paulo/SP, pelo montante equivalente a R$ 375.448 - 90% do Tietê Plaza Shopping, localizado em São Paulo/SP, pelo montante equivalente a R$ 643.500 - 70% do Shopping Metropolitano Barra, localizado no Rio de Janeiro/RJ, pelo montante equivalente a R$ 300.662, via participação indireta através da SYN Magnolia Empreendimentos Imobiliários Ltda. - 85% do Shopping Cerrado, localizado em Goiânia/GO, pelo montante equivalente a R$ 30.000 - 23% do Shopping D, localizado em São Paulo/SP, pelo montante equivalente a R$ 16.000, via participação indireta através da SYN Laranjeira Empreendimentos Imobiliários Ltda.

O desembolso será realizado em três parcelas, conforme demonstrado abaixo:

(i) Parcela inicial, pagos no montante de R$ 323.489 em 27 de junho de 2024 em função da assinatura dos documentos definitivos (“Primeira Parcela”); (ii) Parcela de R$ 412.408 em dezembro de 2024, corrigida por CDI a partir desta data (“Segunda Parcela”); e (iii) Parcela de R$ 629.713 em dezembro de 2025, corrigida pelo CDI a partir desta data (“Terceira Parcela”).

a Classe firmou em 04 de julho de 2024 o CCV referente às aquisições, direta e/ou indireta, de participação nos empreendimentos imobiliários a seguir listados:

(i) 7,99% da Expansão III do Catarina Fashion Outlet, localizada em São Roque/SP empreendimento no qual a Classe já possui participação. Com esse aumento de participação passa a ter 39,99% de todo o empreendimento;

(ii) 32,50% de veículos de investimento que possuem participação no Shops Faria Lima, localizado em São Paulo/SP;

(iii) 14,31% do Shopping Bela Vista, localizado em Salvador/BA, empreendimento no qual a Classe já possui participação;

(iv) 22,01% do Shopping Ponta Negra, localizado em Manaus/AM, empreendimento no qual a Classe Malls já possui participação.

Após finalização das condições precedentes, a Classe assinou os CCVs dos itens (i), (iii) e (iv), restando pendente apenas o item (ii) que segue em discussão.

O valor total de compra para os itens em que o contrato foi assinado totaliza R$ 273.035, subdividido em quatro parcelas, conforme demonstrado abaixo:

(i) Sinal de R$ 30.000.pagos em 13 de maio de 2024 referente ao Shopping Bela Vista, em função da assinatura do Memorando de Entendimento; (ii) montante de R$ 25.000 pagos em 04 de julho de 2024; (iii) montante de R$ 101.621 a ser pago quando da conclusão de certas condições precedentes, conforme previsto nos CCVs; montante de R$ 116.414, a ser pago em 16 de dezembro de 2024, com correção por IPCA-IBGE desde a data de assinatura dos respectivos CCVs de cada um dos Ativos até a data de pagamento.

Realizada a conclusão da aquisição da fração ideal de 5% do Plaza Sul Shopping, conforme CCV firmado em 22 de dezembro de 2023, e 35% do Shopping Estação, conforme CCV firmado em 26 de dezembro de 2023. Após a conclusão das transações, a Classe é detentor de 25% do Plaza Sul Shopping e 35% do Shopping Estação, respectivamente. O valor total das transações é de R$ 186.256, subdivididos da seguinte forma: I. o montante de R$ 156.256 foi pago pela Classe em contrapartida à aquisição integral de 35,00% do Shopping Estação;

II. o montante de R$ 15.000 foi pago pela Classe em contrapartida ao sinal de 50% do valor total para a aquisição de 5,00% do Plaza Sul Shopping. Adicionalmente, o pagamento do restante de R$ 15.000 do valor total da aquisição será realizado em dezembro/24 com correção de 100,0% do CDI desde a data de assinatura do respectivo contrato de compra e venda.

XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário - FII - Responsabilidade Limitada CNPJ: 28.757.546/0001-00

(Administrado pela XP Investimentos Corretora de Câmbio, Títulos e Valores Mobiliários S.A. - CNPJ: 02.332.886/0001-04) Notas explicativas da Administração às demonstrações financeiras dos exercícios findos em 30 de junho de 2026 e 2025

Em milhares de Reais, exceto quando mencionado de outra forma

Realizada a conclusão da aquisição da fração ideal de 8% do Praia de Belas Shopping Center, conforme CCV firmado em 21 de novembro de 2023. O valor total da transação (sem considerar possível pagamento de Earn-Out, conforme abaixo definido) é de R$ 60.351 a ser pago pela Classe, conforme parcelamento:

I. o montante de R$ 30.175 em 21 de novembro de 2023;

II. o montante de R$ 30.176 em 29 de maio de 2024, com correção por IPCA desde a presente data até a data do pagamento;

III. caso aplicável, o montante pago à título de Earn-Out em 27 de fevereiro de 2026.

Realizada a conclusão da aquisição da fração ideal de 10% do Plaza Sul Shopping, conforme CCV firmado em 21 de novembro de 2023. Diante da superação das condições precedentes pendentes da aquisição, a Classe realizou na presente data o pagamento da parcela à vista no valor de R$ 30.000. Adicionalmente, a Classe realizará ainda o pagamento de R$ 30.00 após 12 meses da presente data com a correção de 100% do CDI do respectivo período. Após a conclusão da transação a Classe passou a deter 20% do Plaza Sul Shopping.

Realizada a conclusão da aquisição da fração ideal de 6% do Shopping da Bahia, conforme CCV firmado em 18 de outubro de 2023. a Classe realizou em 18 de outubro de 2023, o pagamento de R$ 115.159. Vale ressaltar que após a conclusão da Aquisição, a Classe é detentor de 18,10% do Shopping da Bahia.

O Fato Relevante publicado em 22 de outubro de 2025 a Gestora do XP Malls comunicou aos seus cotistas e ao mercado em geral que foi concluída na presente data, a transação com o Capitânia Shoppings Fundo de Investimento Imobiliário (“Capitânia”) para aquisição e alienação de participações envolvendo 5 ativos, conforme descrito.A Transação aconteceu no âmbito do Internacional FII, veículo integralmente detido pelo XP Malls, que realizou as aquisições de 10,00% (dez por cento) do Praia de Belas Shopping, 4,53% (quatro vírgula cinquenta e três por cento) do Shopping Metrô Tatuapé¹, 15,00% (quinze por cento) do Shopping Metrô Boulevard Tatuapé² e 5,50% (cinco vírgula cinquenta por cento) do Shopping Iguatemi Bosque, além da alienação de 4,81% (quatro vírgula oitenta e um por cento) do Internacional Shopping Guarulhos, conforme detalhamento abaixo:

. Recebimento de R$ 76.701, pagos à vista nesta data, referente a totalidade da alienação parcial de 4,81% (quatro vírgula oitenta e um por cento) do Internacional Shopping Guarulhos (“Alienação Internacional Guarulhos”);

. Pagamento de R$ 266.645, pagos nesta data, utilizando os recursos captados na 13ª oferta de cotas do XP Malls³ (“Pagamento à Vista”), no montante de aproximadamente R$ 208 milhões de reais, e parte dos recursos obtidos na Alienação Internacional Guarulhos, conforme descrito acima, no montante de aproximadamente R$ 59 milhões de reais;

. Pagamento de R$ 39.151 em outubro de 2026, corrigido pelo IPCA a partir desta data (“Segunda Parcela”); e

. Pagamento de R$ 39.151 em outubro de 2027, corrigido pelo IPCA a partir desta data (“Terceira Parcela”).

O Fato Relevante publicado em 5 de dezembro de 2025 a Gestora do XP Malls, em complemento ao divulgado no Fato Relevante publicado no dia 29 de agosto de 2025, comunicam aos seus cotistas e ao mercado em geral que XP Malls e Neomall concluíram a alienação de 9 participações em empreendimentos imobiliários (“Ativos”) para o Fundo De Investimento Imobiliário Atria Responsabilidade Limitada. Diante da superação das condições precedentes usuais para esse tipo de transação, o XP Malls e o Neomall alienaram as participações descritas abaixo para o FII Atria:

(i) 45,00% do Tietê Plaza Shopping, localizado em São Paulo/SP; ¹

(ii) 15,00% do Partage Santana Shopping, localizado em São Paulo/SP;

(iii) 25,00% do Campinas Shopping, localizado em Campinas/SP;

(iv) 20,00% do Grand Plaza Shopping, localizado em Santo André/SP; ¹

(v) 17,50% do Caxias Shopping, localizado em Duque de Caxias/RJ;

(vi) 100,00% do Shopping Downtown, localizado no Rio de Janeiro/RJ;

(vii) 40,00% do Shopping Metropolitano Barra, localizado no Rio de Janeiro/RJ; ¹

(viii) 39,99% do Shopping Ponta Negra, localizado em Manaus/AM; e

(ix) 14,31% do Shopping Bela Vista, localizado em Salvador/BA.

O valor total da Alienação é de R$ 1.651.580, subdividido em três parcelas: (i) Recebimento de R$ 1.028.301, pagos à vista nesta data (“Parcela Inicial”); (ii) Recebimento de R$ 52.345, que será pago em 15 de janeiro de 2026, em moeda corrente nacional, corrigido por 50,00% (cinquenta por cento) do CDI desde 04 de dezembro de 2025 até a data de seu efetivo pagamento (“Earnout”). O Earnout será devido pelo FII Atria mediante o atingimento de certas métricas operacionais em parte dos Ativos transacionados entre Comprador e Fundo, e a Gestora avalia como alta a probabilidade de que tais métricas operacionais sejam atingidas; (iii) Recebimento de R$ 528.506 em até 5 anos da presente data (“Parcela Final”).

Através do Fato Relevante publicado em 13 de março de 2026 a Gestora do XP Malls, comunicou aos seus cotistas e ao mercado em geral que o Fundo concluiu, na presente data, a aquisição de participações em 5 ativos administrados pela Iguatemi e detidos pelo BB PREMIUM MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA, inscrito no CNPJ sob o nº 54.375.187/000137 (“BBIG”) e subsidiárias do grupo IGUATEMI S.A. (“Iguatemi” e, em conjunto com BBIG, “Vendedores”). Diante da superação das condições precedentes usuais para esse tipo de transação, o XP Malls adquiriu dos Vendedores as participações descritas abaixo:

Participação alienada pelo BBIG:

• 9,00% (nove por cento) do Shopping Pátio Higienópolis, localizado em São Paulo/SP;

Participações alienadas pela Iguatemi:

• 9,00% (nove por cento) do Iguatemi Alphaville, localizado em Barueri/SP;

• 23,96% (vinte e três virgula noventa e seis por cento) do Iguatemi Ribeirão Preto, localizado em Ribeirão Preto/SP;

• 18,00% (dezoito por cento) do Iguatemi São José do Rio Preto, localizado em São José do Rio Preto/SP;

• 7,00% (sete por cento) do Shopping Praia de Belas, localizado em Porto Alegre/RS.

O valor total da Transação é de R$ 608.671, sendo a estrutura de pagamento: (i) Parcela de R$ 437.905 paga: (i) em moeda corrente nacional, no montante de R$ 129.308; (ii) com a compensação de créditos mediante subscrição de cotas do Fundo pelos Vendedores na 14ª emissão de cotas do XP Malls, no montante de R$ 308.597 (“Parcela à Vista”); (ii) Parcela de R$ 60.867 paga em moeda corrente nacional em 12 meses, corrigida pela variação do CDI, desde a data de pagamento da Parcela à Vista (“Primeira Parcela”); (iii) Parcela de R$ 109.898 paga em moeda corrente nacional em 24 meses, corrigida pela variação do CDI, desde a data de pagamento da Parcela à Vista (“Segunda Parcela”).

8.3 Valores a receber - venda de imóveis

Demonstramos abaixo a movimentação da rubrica no exercício

Saldo em 30 de junho de 2024 41.596 Receitas de vendas de propriedade para investimento 11.561 Recebimento por venda de imóveis para renda (47.790) Saldo em 30 de junho de 2025 5.367 Receitas de vendas de propriedade para investimento 678.385 Recebimento por venda de imóveis para renda (161.484) Operação Riza Malls - Saldo a receber pago com cota de fundos (Nota 5.2.1) (147.040) Recebimento de cotas de FII na venda da SPE Cidade Jardim Shops S.A. (Nota 5.2.1) (20.000) Operação Riza Shopping Ponta Negra e Campinas 204.548 Saldo em 30 de junho de 2026 559.776

8.4 Avaliação a valor justo

(a) Em 30 de junho de 2026 e 2025 o valor justo correspondente a propriedade para investimento está suportado por laudo de avaliação elaborado pela empresa Colliers International do Brasil, respectivamente, nas datas-bases de junho de 2026 e 2025 e formalmente aprovados pela Administração em julho de 2026 e julho de 2025, respectivamente. O valor justo correspondente ao imóvel está suportado por laudo de avaliação, que foi estimado por meio de utilização de técnicas de avaliação, sendo considerados métodos e premissas que se baseiam principalmente nas condições de mercado, fluxo de caixa descontado do empreendimento e nas informações disponíveis, na data das demonstrações financeiras.

XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário - FII - Responsabilidade Limitada CNPJ: 28.757.546/0001-00

(Administrado pela XP Investimentos Corretora de Câmbio, Títulos e Valores Mobiliários S.A. - CNPJ: 02.332.886/0001-04)

Notas explicativas da Administração às demonstrações financeiras dos exercícios findos em 30 de junho de 2026 e 2025

Em milhares de Reais, exceto quando mencionado de outra forma

Os cálculos e análises dos valores são elaborados levando em consideração as características físicas dos imóveis avaliados e a suas localizações dentro da região em que está inserido. O processo de avaliação é concluído através da apresentação do resultado provindo do método de avaliação utilizado. Quando mais de um método é utilizado, cada abordagem é julgada segundo sua aplicabilidade, confiabilidade, qualidade e quantidade de informações. O valor final da propriedade tanto pode corresponder ao valor de um dos métodos, quanto a uma correlação de alguns deles ou todos. No presente caso, optamos por utilizar as seguintes metodologias: Fluxo de Caixa Descontado, Quantificação de Custos e Comparativo Direto de Dados de Mercado para determinação do valor de mercado para venda, valor de mercado para locação e valor para seguro. Os imóveis avaliados são ativos de investimento para rentabilidade e para tal tipologia, optamos pela avaliação pela capitalização da renda por fluxo de caixa descontado, que reflete a análise mais consistente para o imóvel, com base em seus contratos vigentes versus seu retorno esperado; ou seja, indo ao encontro do §2º do Art. 7º da ICVM nº 516. Além disso, diferentemente de mercado mais profissionais e abertos (como o Europeu e Americano), não há massa crítica suficiente para determinação do valor justo do imóvel por comparativo direto, respeitando-se seu enquadramento pela norma, dentro das análises cabíveis do avaliador independente. Ou seja, são poucas as referências “de ativos semelhantes, na mesma região e condição e sujeitos a contratos similares de aluguéis ou outros”, conforme colocado no §3º do Art. 7º da ICVM nº 516, inviabilizando este tipo de abordagem. Cabe salientar que potenciais investidores possuem a mesma perspectiva de análise, pela rentabilidade do ativo, considerando o fluxo de receitas atual e potencial na precificação do ativo. Em face do exposto acima, temos plena confiança que o valor justo do imóvel determinado pela capitalização da renda por fluxo de caixa descontado está em consonância com as condições atuais do mercado em que se situa, respeitando-se as condições de localização, qualidade do ativo e ocupação.

A Colliers International do Brasil (“especialistas”) possui equipe técnica qualificada e dedicada ao segmento de avaliação imobiliária, com credenciais do Appraisal Institute e o Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Os especialistas contratados pela Classe realizaram aproximadamente 180 avaliações no setor, abrangendo escritórios, salas comerciais e lajes corporativas.

9. Receita de aluguéis

As unidade de locação dos shoppings centers são lojas, pela quais os inquilinos pagam uma renda mínima mensal, anualmente corrigida pela inflação dos doze meses anteriores. A maioria dos contratos de locação também prevê receita adicional por volume de negócios do locatário. A receita de aluguéis da Classe é reconhecida com base no prazo dos contratos e leva em consideração reajustes e cobrança do 13º aluguel, além dos efeitos de descontos, abatimentos e carências concedidas.

No exercicio findo em 30 de junho de 2026 o Fundo recebeu referente a receita de aluguel, estacionamento e quiosque, o montante de R$ 305.881 (2025: R$ 454.217).

10. Obrigações por captação de recursos

Em 30 de junho de 2026 e 2025, o Fundo mantinha quatro obrigações decorrentes de operações de captação de recursos, vinculadas aos Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”) das séries 166ª, 167ª, 469ª e 470ª da 1ª emissão da Opea Securitizadora S.A. As operações possuem remuneração correspondente à variação do IPCA acrescida de juros de 7,30% a.a. para as séries 166ª e 167ª, IPCA acrescido de juros de 6,87% a.a. para a série 469ª e CDI acrescido de juros de 2,75% a.a. para a série 470ª. Os pagamentos de juros são realizados mensalmente, enquanto as amortizações do principal seguem os cronogramas contratuais de cada operação.

A movimentação ocorrida na conta obrigações por captação de recursos está descrita a seguir:

A Administradora recebe por seus serviços uma (a) Taxa de Administração fixa e anual composta de valor equivalente aos percentuais previstos na tabela abaixo, à razão de 1/12 avos, calculada (a.1) sobre o valor contábil do patrimônio líquido da Classe, ou (a.2) sobre o valor de mercado da Classe, caso suas cotas tenham integrado ou passado a integrar, no período, índices de mercado, cuja metodologia preveja critérios de inclusão que considerem a liquidez das cotas e critérios de ponderação que considerem o volume financeiro das cotas emitidas pela Classe, como por exemplo, o Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX), calculado com base na média diária da cotação de fechamento das cotas de emissão da Classe no mês anterior ao do pagamento da remuneração que deverá ser pago diretamente ao Administrador, observado o valor mínimo mensal de R$ 60, atualizado anualmente segundo a variação do IPCA, ou índice que vier a substituí-lo, a partir do mês subsequente à data de autorização para funcionamento da Classe; na qual já estão incluídas as taxas de escrituração e de gestão. Para fins do cálculo ora previsto, será utilizada a tabela abaixo:

A taxa de administração engloba os pagamentos devidos ao Gestor (conforme repartido nos termos do Contrato de Gestão), ao Custodiante e ao Escriturador, e não incluí valores correspondentes aos demais Encargos da Classe, os quais serão debitados da Classe de acordo com o disposto no Regulamento e na regulamentação vigente. A Administradora pode estabelecer que parcelas da Taxa de Administração sejam pagadas diretamente pela Classe aos prestadores de serviço contratados, desde que o somatório dessas parcelas não exceda o montante total da Taxa de Administração.

A Taxa de Administração é apropriada e paga mensalmente à Administradora, por período vencido, até o 5º Dia Útil do mês subsequente ao dos serviços prestados.

Adicionalmente, a Classe terá, a partir da Data de Início, uma Taxa de Performance, a qual corresponderá a 20% (vinte por cento) da rentabilidade do valor total integralizado de Cotas da Classe, já deduzidos todos os encargos da Classe, inclusive a Taxa de Administração e custos de ofertas de cotas, que exceder o Benchmark (IPCA + 6% a.a.) para fins de cálculo da Taxa de Performance. A Taxa de Performance será paga ao Gestor, conforme definição de “Va” que consta no Regulamento, bem como por ocasião da liquidação da Classe, em qualquer caso, desde que o valor total integralizado de Cotas, corrigido pelo Benchmark para fins de cálculo da Taxa de Performance a partir da data da respectiva integralização, tenha sido totalmente restituído aos Cotistas por meio de amortizações ou pagamentos. A Taxa de Performance será calculada semestralmente para fins de pagamento, conforme a fórmula presente no Regulamento. O pagamento da Taxa de Performance ocorrerá semestralmente, no final dos meses de julho e janeiro, no mês subsequente ao mês de encerramento de cada exercício (30 de junho e 31 de dezembro).

13 Política de distribuição dos resultados

a Classe deve distribuir aos seus cotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados, calculados com base nas disponibilidades de caixa existentes, consubstanciado em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. É vedado ao Administrador adiantar rendas futuras aos Cotistas. Nesse sentido, receitas antecipadas pela Classe, inclusive por meio de eventual cessão de recebíveis, não serão consideradas como Lucro Semestral auferido para fins de distribuição dos resultados da Classe no respectivo período. Do mesmo modo, despesas provisionadas não devem ser deduzidas da base de distribuição do Lucro Semestral, no momento da provisão, mas somente quando forem efetivamente pagas pela Classe.

Os rendimentos auferidos serão distribuídos aos Cotistas e pagos mensalmente, sempre até o dia 25 (vinte e cinco) do mês subsequente ao do recebimento dos recursos pela Classe, a título de antecipação dos rendimentos do semestre a serem distribuídos, sendo que eventual saldo de resultado não distribuído como antecipação será pago no prazo máximo de 10 (dez) Dias Úteis dos meses de fevereiro e agosto, podendo referido saldo ter outra destinação dada pela Assembleia Geral, com base em eventual proposta e justificativa apresentada pelo Gestor.

XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário - FII - Responsabilidade Limitada CNPJ: 28.757.546/0001-00 (Administrado pela XP Investimentos Corretora de Câmbio, Títulos e Valores Mobiliários S.A. - CNPJ: 02.332.886/0001-04) Notas explicativas da Administração às demonstrações financeiras dos exercícios findos em 30 de junho de 2026 e 2025

Em milhares de Reais, exceto quando mencionado de outra forma

14 Patrimônio Líquido

14.1 Cotas integralizadas

De acordo com o regulamento vigente, o Gestor poderá deliberar por realizar novas emissões das cotas da Classe, sem a necessidade de aprovação em Assembleia Geral de Cotistas, desde que não exceda o montante máximo de R$ 20.000.000 e não prevejam a integralização das cotas da nova emissão em bens e direitos. Durante o exercício findo em 30 de junho de 2020, foram subscritas as 4ª e 5ª emissões de cotas da Classe. Em agosto de 2019, foi subscrita a 4ª emissão da oferta pública de cotas no total de R$ 442.352 com valor unitário de R$ 104,93 (cento e quatro reais e noventa e três centavos), totalizando 4.215.687 (quatro milhões e duzentos e quinze mil e seiscentos e oitenta e sete) cotas totalmente integralizadas.

Em outubro de 2019, foi subscrita a 5ª emissão da oferta pública de cotas no total de R$ 494.332 com valor unitário de R$ 109,68 (cento e nove reais e sessenta e oito centavos), totalizando 4.507.042 (quatro milhões e quinhentos e sete mil e quarenta e duas) cotas totalmente integralizadas.

Em novembro de 2021, foi subscrita a 6ª emissão da oferta pública de cotas no total de R$ 47.394 com valor unitário de R$ 100,01 (cento e nove reais e sessenta e oito centavos), totalizando 473.894 (quatrocentos e setenta e três mil e oitocentos e noventa e quatro) cotas totalmente integralizadas.

Durante o exercício findo em 30 de junho de 2023, foram subscritas as 7ª e 8ª emissões de cotas da Classe no total de R$ 649.637, totalizando 6.909.662 cotas totalmente integralizadas.

Em agosto de 2023, foi subscrita a 9ª emissão da oferta pública de cotas no total de R$ 582.055 com valor unitário de R$ 102,03 (cento e dois reais e três centavos), totalizando 5.704.868 (cinco milhões, setecentas e quatro mil, oitocentas e sessenta e oito) cotas totalmente integralizadas.

Em janeiro de 2024, foi subscrita a 10ª emissão da oferta pública de cotas no total de R$ 1.000.000 com valor unitário de R$ 111,91 (cento e onze reais e noventa e um centavos), totalizando 8.935.752 (oito milhões, novecentas e trinta e cinco mil e setecentas e cinquenta e duas) cotas totalmente integralizadas.

Em maio de 2024, foi subscrita a 11ª emissão da oferta pública de cotas no total de R$ 1.804.751 com valor unitário de R$ 112,00 (cento e doze reais), totalizando 15.562.226 (quinze milhões, quinhentos e sessenta e dois mil e duzentas e vinte e seis) cotas totalmente integralizadas. Em novembro de 2024, foi subscrita a 12ª emissão da oferta pública de cotas no total de R$ 165.770 com valor unitário de R$ 117,14 (cento e dezessete reais e quatorze centavos), totalizando 1.400.596 (um milhão, quatrocentas mil, quinhentas e noventa e seis) cotas totalmente integralizadas.

Em outubro de 2025, foi subscrita a 13ª emissão da oferta pública de cotas no total de R$ 208.477 com valor unitário de R$ 112,61 (cento e doze reais e sessenta e um centavos), totalizando 1.839.068 (um milhão, oitocentos e trinta e nove mil e sessenta e oito) cotas totalmente integralizadas. Em março de 2026, foi subscrita a 14ª emissão da oferta pública de cotas no total de R$ 672.893 com valor unitário de R$ 108,16 (cento e oito reais e dezesseis centavos), totalizando 5.748.200 (cinco milhões, setecentos e quarenta e oito mil e duzentas) cotas totalmente integralizadas, sendo o montante de R$ 357.681 captado para pagamento de Obrigações por aquisição de imóveis (Nota 11).

14.3 Amortização de cotas

De acordo com o regulamento vigente, a Classe poderá amortizar parcialmente as suas cotas para redução do patrimônio em virtude da estratégia de desinvestimento da Classe. Nos exercícios findos em 30 de junho de 2026 e 2025, a Classe não realizou amortização de cotas.

14.4 Gastos com colocação de cotas

Em 30 de junho de 2026 a Classe incorreu em gastos com colocação de cotas no montante de R$ 5.444 (2025 - R$ 2.742), registrada em conta redutora do patrimônio líquido

Para arcar com as eventuais despesas extraordinárias dos imóveis integrantes do patrimônio da Classe, poderá ser formada uma reserva de contingência (“Reserva de Contingência”) pela Administradora, por meio da retenção, de até 5% (cinco por cento), ao mês, do valor a ser distribuído aos cotistas, até o limite do lucro apurado conforme a regulamentação aplicável ("Lucros Semestrais"), com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. Nos exercícios findos em 30 de junho de 2026 e 2025 não houve constituição de reserva de contigência.

(*) Apurado considerando-se o lucro líquido sobre o patrimônio líquido inicial da Classe adicionado das cotas integralizadas, deduzido das amortizações e gastos com colocação de cotas, caso esses eventos tenham ocorrido.

16 Encargos debitados a Classe

17. Tributação

De acordo com a legislação em vigor, a Instrução Normativa RFB 1.585 de 31 de agosto de 2015, em seu artigo 36: Os rendimentos e ganhos líquidos auferidos pelas carteiras dos fundos de investimento imobiliário, em aplicações financeiras de renda fixa ou de renda variável, sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte de acordo com as mesmas normas previstas para as aplicações financeiras das pessoas jurídicas. De acordo com o artigo 37 da referida Instrução Normativa, os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação ou no resgate de cotas dos fundos de investimento imobiliário por qualquer beneficiário, inclusive por pessoa jurídica isenta, sujeitam-se à alíquota de 20% (vinte por cento).

Ficam isentos do imposto de renda na fonte e na declaração anual das pessoas físicas, os rendimentos distribuídos pelos fundos de investimento imobiliário cujas cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado, observados os requisitos previstos no art. 3º da Lei 11.033/04, conforme atualizados pela Lei 14.754/23.

18. Demandas judiciais

Não há registro de demandas judiciais ou extrajudiciais, quer na defesa dos direitos dos cotistas, quer desses contra a administração da Classe cuja probabilidade de perda para a Classe seja possível ou provável.

XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário - FII - Responsabilidade Limitada CNPJ: 28.757.546/0001-00

(Administrado pela XP Investimentos Corretora de Câmbio, Títulos e Valores Mobiliários S.A. - CNPJ: 02.332.886/0001-04)

Notas explicativas da Administração às demonstrações financeiras dos exercícios findos em 30 de junho de 2026 e 2025

Em milhares de Reais, exceto quando mencionado de outra forma

19. Serviços de custódia e tesouraria

Os serviços de tesouraria, escrituração e custódia das cotas da Classe são prestados pela própria Administradora.

20. Partes relacionadas

Durante o exercício, a Classe não realizou transações com partes relacionadas, exceto aquelas descritas nas notas explicativas nº 5, 8, 11 e 12.

21. Demonstrativo ao valor justo

A Classe aplica o CPC 46 e o artigo 7º da Instrução CVM nº 516/2011, para instrumentos financeiros e propriedades para investimento mensurados no balanço patrimonial pelo valor justo, o que requer divulgação das mensurações do valor justo pelo nível da seguinte hierarquia de mensuração pelo valor justo:

. Nível 1 - O valor justo dos instrumentos financeiros negociados em mercados ativos é baseado nos preços de mercado, cotados na data de balanço. Um mercado é visto como ativo se os preços cotados estiverem pronta e regularmente disponíveis a partir de uma Bolsa, distribuidor, corretor, grupo de indústrias, serviço de precificação, ou agência reguladora, e aqueles preços representam transações de mercado reais e que ocorrem regularmente em bases puramente comerciais.

. Nível 2 - O valor justo dos instrumentos financeiros que não são negociados em mercados ativos é determinado mediante o uso de técnica de avaliação. Essas técnicas maximizam o uso dos dados adotados pelo mercado onde está disponível e confiam o menos possível nas estimativas específicas da entidade. Se todas as informações relevantes exigidas para o valor justo de um instrumento forem adotadas pelo mercado, o instrumento estará incluído no Nível 2.

. Nível 3 - Se uma ou mais informações relevantes não estiver baseada em dados adotados pelo mercado, o instrumento estará incluído no Nível 3. As técnicas de avaliação específicas utilizadas para valorizar os instrumentos financeiros e as propriedades para investimento incluem aquelas descritas no artigo 7º da Instrução CVM 516/11.

As tabelas abaixo apresentam os ativos da Classe mensurados pelo valor justo:

As demonstrações das mudanças das cotas de fundo de renda fixa, ações de companhias fechadas, certificados de recebíveis imobiliários, cotas de fundo de investimento imobiliário e propriedades para investimento estão demonstradas nas notas 5.1 (Aplicações financeiras de caráter não imobiliário), 5.2 (aplicações financeiras de caráter imobiliário) e 8. (Propriedades para investimento).

22 Outras informações

22.1 Em atendimento a Resolução CVM nº 80, de 29 de março de 2022, informamos que a Classe, no exercício findo em 30 de junho de 2026, contratou a PricewaterhouseCoopers Auditores Independentes Ltda., somente para a prestação de serviços de auditoria das demonstrações financeiras, não tendo a referida empresa prestado qualquer outro tipo de serviço a Classe.

x 22.2 A política de divulgação de informações relativas a Classe inclui, entre outros, a divulgação mensal do valor patrimonial da cota, a rentabilidade do período e do patrimônio da Classe e a disponibilização aos cotistas de informações periódicas, mensais, trimestrais e anuais no site fundos.net e na sede da Administradora. Adicionalmente, a Administradora mantém serviço de atendimento aos cotistas em suas dependências e efetua a divulgação destas informações em seu site.

22.3 O saldo de obrigações por operações compromissadas é composto por operações com lastro em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), sendo a contraparte o Banco BTG Pactual S.A. Nessas operações, a instituição vende CRIs com o compromisso de recomprá-los futuramente, o que gera uma obrigação financeira temporária. As recompras ocorrerão em 22 de julho de 2027, sendo a taxa CDI+1,5%.

Saldo em 30 de junho de 2025 - Liquidação de operações compromissadas de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) 101.178 Despesas de operações compromissadas de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) 355 Saldo em 30 de junho de 2026 101.533

23 Eventos subsequentes

Através do Fato Relevante publicado em 13 de agosto de 2026 a Gestora do XP Malls, comunicou aos seus cotistas e ao mercado em geral que o Fundo celebrou, nesta data, Memorando de Entendimentos (“MOU”) com a ALLOS, inscrito no CNPJ sob o nº 05.878.397/0001-32, para a aquisição de participação de 60,00% do São Bernardo Plaza Shopping, localizado em São Bernardo do Campo/SP (“Transação”). O valor total da Transação é de R$ 331.118.

Em 14 de setembro de 2026, foi divulgado o Fato Relevante que informa a aprovação da 15ª emissão de cotas do Fundo no volume de R$ 400.000, sem considerar a Taxa de Distribuição Primária, correspondente a 3.632.731 novas cotas.

Em 18 de setembro de 2026, foi divulgado o Fato Relevante que informa que o Fundo celebrou, nesta data, Compromisso de Cessão de Direitos Aquisitivos e Outras Avenças, tendo por objeto a alienação da participação detida pelo Fundo, correspondente a 16,99% (dezesseis vírgula noventa e nove por cento) do Shopping Cidade Jardim, localizado na Av. Magalhães de Castro, nº 12.000, Cidade Jardim, São Paulo/SP (“Transação”). O valor total da Transação é de R$ 454.000, sendo o montante total da Transação corrigido monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA), entre 13 de maio de 2026 e a data do efetivo pagamento de cada parcela, de modo que o valor definitivo da Transação será divulgado na data de fechamento.

Igor de Carvalho Pimenta Contador

Lizandro Sommer Arnoni Diretor CPF: 279.902.288-07

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Remetente do envelope: Thales Faria Avenida Brigadeiro Faria Lima, 3732, 16º e 17º andares, Edifício Adalmiro Dellape Baptista B32, Itai São Paulo, São Paulo 04538-132 [email protected] Endereço IP: 134.238.160.211

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