Relatório Gerencial ZAGH11 de agosto de 2026

Relatório de Gestão Agosto DE 2026

ZAGH11 ZAGROS MULTIESTRATÉGIA FII

ZAGROS CAPITAL

SUMÁRIO

• SEÇÃO PÁG.
• Características do Fundo 3
• Informações do Fundo 4
• Vídeos e Matérias 6
• Comentários Iniciais 7
• Perguntas e Respostas 8
• Distribuição de Resultados e Dividend Yield 10
• Performance do Fundo 11
• Rentabilidade desde o início 11
• CRIs _ 12
• Portfólio 13
• Estrutura do Portfólio 15
• Ativos Imobiliários/SPEs 16
• Ativos Imobiliários Diretos 18
• Localização dos Ativos 20
• Glossário_ 22
• Projetos Sociais 24
• Newsletter 26

CARACTERÍSTICAS DO FUNDO

OBJETIVO DO FUNDO

O Zagros Multiestratégia FII ("Fundo" e/ou "ZAGH11") tem como objetivo a aplicação dos recursos nos seguintes ativos: CRIs; cotas de outros FIIs; ações de empresas listadas do segmento imobiliário; ativos de diferentes classes, tais como: (a) industriais/logísticos; (b) lajes e prédios corporativos; (c) imóveis residenciais; e (d) renda urbana; localizados dentro de todo território nacional, que tenham renda e/ou capacidade de gerar renda ou potencial para ganho de capital. Além de quotas ou ações de sociedades de propósito específico (SPEs) ou sociedade em conta de participação (SCPs) que invistam nos ativos listados acima, desde que seu propósito se enquadre nas atividades permitidas aos FIIs.

GESTÃO

ZAGROS

ADMINISTRAÇÃO

INFORMAÇÕES DO FUNDO

QUANTIDADE DE COTAS

23.458.324

VALOR PATRIMONIAL DA COTA R$ 8,63

MODALIDADE Fundo Híbrido Gestão Ativa

NÚMERO DE COTISTAS

677

PATRIMÔNIO LÍQUIDO

R$ 202.445.336,12

PÚBLICO ALVO Investidor Geral

CÓDIGO DE NEGOCIAÇÃO

VALOR DE MERCADO DA COTA

R$ 7,46

DIVIDENDO AGO/26

R$ 0,045

INÍCIO DAS ATIVIDADES

Novembro de 2022

VALOR DE MERCADO DO FUNDO

R$ 174.999.097,04

QUANTIDADE DE EMISSÕES

3

RELATÓRIO EM VÍDEO

Assista aos comentários da gestão deste relatório com Pedro van den Berg, CEO e Diretor de Gestão, e Artur Losnak, Head de Análise, no link abaixo ou em nosso canal oficial do YouTube.

COMENTÁRIOS DO GESTOR

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VÍDEOS E MATÉRIAS

ZAGROS CAPITAL

ZAGH11 - COMENTÁRIOS DO GESTOR - JULHO DE 2026

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CLUBEFII NEWS

ZAGH11 ENCERRA 3ª EMISSÃO COM CAPTAÇÃO DE R$ 135,8 MI

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FIIs

ZAGH11 ANUNCIA NOVOS DIVIDENDOS PARA AGOSTO

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SUNO NOTÍCIAS

ZAGH11 VENDE R$ 1,1 MILHÃO EM COTAS DE FIIS E OBTÉM DIVIDEND YIELD ACIMA DE 10%

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ZAGH11 CONCLUI 3ª EMISSÃO E CAPTA R$ 135,8 MILHÕES

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ZAGH11 DEFINE DIVIDENDOS DE SETEMBRO E DETALHA CRONOGRAMA DE PAGAMENTOS

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COMENTÁRIOS INICIAIS

Com o fechamento de agosto de 2026, o ZAGH11 distribuiu R$ 0,045 por cota, o que representa um dividend yield mensal de 0,61% no mês, equivalente a 7,33% ao ano, considerando o preço de fechamento da cota no último dia útil do mês (R$ 7,37).

No cenário internacional, agosto foi marcado por maior volatilidade nos mercados, em meio às expectativas sobre os próximos passos da política monetária norte-americana. Nos Estados Unidos, sinais de desaceleração do mercado de trabalho reduziram as pressões sobre os juros, enquanto indicadores de inflação ainda persistente mantiveram o Federal Reserve em postura cautelosa. Nesse ambiente, a curva de juros e o dólar apresentaram oscilações ao longo do mês. No Oriente Médio, as tensões geopolíticas continuaram contribuindo para a volatilidade nos preços do petróleo, mantendo os mercados atentos aos possíveis impactos sobre a inflação global.

No Brasil, agosto consolidou a percepção de desaceleração gradual da atividade, acompanhada por sinais mais favoráveis de inflação. O Copom reduziu a taxa Selic para 14,00% ao ano, dando continuidade ao ciclo de flexibilização monetária. Indicadores de atividade e emprego reforçaram a perda gradual de tração da economia, enquanto uma composição mais benigna da inflação contribuiu para o fechamento dos vértices mais curtos da curva de juros. Por outro lado, as incertezas fiscais e o avanço do calendário eleitoral mantiveram pressionados os juros de longo prazo e o prêmio de risco doméstico.

Durante o mês de agosto, o ZAGH11 registrou os seguintes movimentos relevantes:

I. Amortização de R$ 341 mil do CRI atrelado ao Colégio Ética; e

II. No mercado secundário, o Fundo vendeu aproximadamente R$ 257 mil em cotas de FIIs, em linha com a estratégia de reciclagem de portfólio;

III. As obras do Groenlândia 910 avançaram de forma relevante no período e entraram em sua fase final de execução, aproximando o ativo da conclusão do projeto; e

IV. Foram iniciadas as renegociações dos contratos de locação com vencimento em outubro, envolvendo aproximadamente 1.500 m² de área corporativa. As tratativas encontram-se em andamento, com expectativa de reajuste positivo e sensivelmente superior aos índices contratuais de referência.

PERGUNTAS E RESPOSTAS

Pergunta 1 – Existe algum plano de retrofit ou melhoria nos ativos corporativos adquiridos (ITower, Módulo Rebouças)?

R: Os imóveis iTower (Barueri/SP) e Rebouças (São Paulo/SP) foram adquiridos na 3ª emissão, já com contratos de locação firmados com empresas de grande porte e sem vacância imediata nos ativos adquiridos — iTower ocupado por Telefônica IoT/Cibersegurança, WGTECH e Radioforce; Rebouças integralmente locado ao Nu Pagamentos (Nubank). Não há sinalização de retrofit estrutural nesses ativos especificamente; o foco de intervenção ativa da gestão no momento está voltado à renegociação de contratos abaixo de mercado em outros conjuntos do portfólio não a obras físicas no iTower/Rebouças.

Pergunta 2 – Com o crescimento e a maior diversificação do portfólio, quais são hoje os principais desafios e oportunidades para o ZAGH11?

R: Os principais desafios estão na gestão de um portfólio mais diversificado e na alocação de capital em um ambiente de juros elevados. Entre as oportunidades, destacam-se a comercialização do Groenlândia 910, a diversificação da base de locatários e a reprecificação de contratos abaixo dos valores de mercado.

Pergunta 3 – Como o cenário atual de juros influencia a estratégia do ZAGH11 entre ativos imobiliários e posições financeiras?

R: O atual patamar de juros exige maior seletividade nas novas aquisições. A gestão busca equilibrar liquidez e posições financeiras com oportunidades imobiliárias que apresentem relação risco-retorno atrativa.

Pergunta 4 – Existe alguma perspectiva de retomada da ocupação ou avanço nas negociações relacionadas ao Groenlândia 910? R: Sim. As obras entraram em sua fase final e a comercialização do ativo já está em andamento, com tratativas com potenciais interessados na locação dos espaços.

Abaixo a Demonstração de Resultados efetivamente recebida pelo Fundo nos períodos.

DISTRIBUIÇÃO DE RESULTADOS E DIVIDEND YIELD

O Fundo distribuiu R$ 0,045 por cota para os cotistas.

É importante lembrar que o Fundo deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano, nos termos da legislação e regulamentação aplicáveis.

DISTRIBUIÇÃO DE RESULTADOS E DIVIDEND YIELD (MENSAL)

PERFORMANCE DO FUNDO

A rentabilidade acumulada total do Fundo desde o seu início é de 0,85%. Neste mesmo período, o IFIX apresentou rentabilidade total de 35,70% Comparando os números do CDI e IPCA, a rentabilidade líquida total do Fundo desde o seu início é de 1,70% do CDI líquido e 4,36% do IPCA no período.

RENTABILIDADE DESDE O INÍCIO

A rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Os fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

CRIs

SALDO DEVEDOR¹

FLUXO DE AMORTIZAÇÃO

¹Valores referentes ao final dos anos mencionados. A rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Os fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

PORTFÓLIO COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO DO FUNDO

COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DE FIIs

A rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Os fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

PORTFÓLIO

Alocação Atual: 30% Alocação Alvo: 30%

Objetivo Foco em geração de renda e ganho de capital. Oportunidade de destravamento de valor.

% Retorno Alvo IPCA +11%

ATIVOS IMOBILIÁRIOS

Alocação Atual: 70% Alocação Alvo: 35%

Objetivo Foco em ganho de capital. Track record do time de gestão.

% Retorno Alvo IPCA +14% - 20%

AÇÕES

Alocação Atual: 0% Alocação Alvo: 10%

Objetivo Aquisição de ativos abaixo do seu valor intrínseco. Foco em ganho de capital.

% Retorno Alvo IPCA +14%

CRIs

Alocação Atual: 0% Alocação Alvo: 25%

Objetivo Alocação majoritariamente em CRIs mid yield. Foco em geração de renda recorrente.

% Retorno Alvo IPCA +9,5%

ESTRUTURA DO PORTFÓLIO

INFORMAÇÕES¹

ATIVOS IMOBILIÁRIOS(2) 7

NÚMERO DE INQUILINOS (2)

MODALIDADE DOS CONTRATOS³

ÁREA BRUTA LOCÁVEL(²) +19 mil m²

¹Com base no ABL dos imóveis. ²Considerando o ativo em obra Groenlândia 910. ³Com base na receita dos imóveis.

VACÂNCIA FÍSICA¹

RAMO DE ATIVIDADE³

自Corporativo 74,79%

Hoteleiro 12,63%

Educacional 12,58%

ATIVOS IMOBILIÁRIOS/SPEs

EDIFÍCIO COMERCIAL BOUTIQUE – GROENLÂNDIA 910

Projeto desenvolvido pela Zagros Capital em parceria com o escritório de arquitetura Aflalo/Gasperini, sobre um terreno de aproximadamente 2.100 m², localizado no coração do Jardim América em São Paulo, nas esquinas da Praça California com Rua Groenlândia, ao lado do Clube Harmonia.

DETALHES DO PROJETO

Endereço

Praça Califórnia, 83 – Jardim América

Tipologia

Empreendimento Comercial Boutique

Investimento

Até R$ 30 MM¹

VGV estimado (% Fundo)

R$ 45 MM - R$ 60 MM

Previsão de Entrega

Outubro/2026

Terreno

2.080,50 m²

ABL do Projeto

2.923,68 m²

TIR estimada

25% – 30% (a.a.)

11% – 12%

Cap rate estimado

STATUS

PERSPECTIVA DO PROJETO

A obra segue com a finalização da impermeabilização da cobertura. Nos subsolos, os serviços de plantio das árvores e acabamento das paredes continuam em andamento, assim como o acabamento das paredes da rampa do estacionamento. Já na área externa, iniciou-se a execução do piso tátil na calçada.

ATIVOS IMOBILIÁRIOS/SPEs EDIFÍCIO COMERCIAL BOUTIQUE – GROENLÂNDIA 910 (EVOLUÇÃO DA OBRA)

Concluído Pendente

FOTO DA OBRA

ATIVOS IMOBILIÁRIOS DIRETOS

ATLÂNTICO OFFICE RJ

BOX 298

COLÉGIO ÉTICA

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Localização

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ABL

Vencimento

Macaé/RJ

Jan/2035

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GROENLÂNDIA 910

7.463 m²

Localização

/>

São Paulo/SP

ABL

2.923 m²

Vencimento

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Localização

/>

ABL

/>

São Paulo/SP

HOTEL IBIS BUDGET

Vencimento

1.173 m²

Mai/2028

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Localização

/>

Guarulhos/SP

Nº de quartos

19 quartos

Vencimento

Ago/2032

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¹Vencimento de 15 anos a contar da data de início da locação.

Localização

ABL

/>

Londrina/PR

Vencimento

3.690 m²

2040(¹)

ITOWER ALPHAVILLE

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Localização

ABL

Barueri/SP

2.278 m²

Vencimento

Out/2026

ATIVOS IMOBILIÁRIOS DIRETOS

MÓDULO REBOUÇAS

/>

Localização

São Paulo/SP

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ABL

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1.507 m²

Vencimento

Set/2028

LOCALIZAÇÃO DOS ATIVOS

SUDESTE

LOCALIZAÇÃO DOS ATIVOS

SUL

GLOSSÁRIO

ABL (Área Bruta Locável): é a medida do espaço interno total disponível para locação.

AGO (Assembleia Geral Ordinária): é a reunião anual realizada para deliberar sobre assuntos regulares e obrigatórios do Fundo, incluindo as matérias submetidas à votação dos cotistas.

Built to suit: é o desenvolvimento e a construção de empreendimentos sob medida para atender às necessidades específicas dos locatários, geralmente associados a contratos de locação de longo prazo.

CDI (Certificado de Depósito Interbancário): é uma taxa de referência do mercado financeiro brasileiro, amplamente utilizada como parâmetro de rentabilidade para investimentos.

Cota patrimonial: é o valor patrimonial correspondente a uma cota do Fundo, calculado pela divisão do patrimônio líquido pela quantidade de cotas em circulação

Cota a mercado: é o valor pelo qual uma cota do Fundo é negociada no mercado secundário, na B3.

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): é um título de renda fixa lastreado em créditos provenientes do setor imobiliário.

Demonstrações financeiras: são relatórios contábeis que apresentam a situação financeira, patrimonial e o desempenho do Fundo em determinado período.

Dividend Yield: é o indicador que representa a rentabilidade dos rendimentos distribuídos aos cotistas em relação ao valor de mercado da cota.

Emissão: é o processo de criação e distribuição de novas cotas do Fundo com o objetivo de captar recursos para novos investimentos ou outras finalidades previstas na oferta.

Guidance: é uma projeção ou estimativa relacionada ao desempenho financeiro futuro do Fundo.

IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários): é o índice da B3 que acompanha o desempenho médio de uma carteira teórica composta por fundos imobiliários negociados em bolsa.

INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor): é o indicador que mede a variação dos preços de produtos e serviços consumidos por famílias brasileiras dentro

da faixa de renda abrangida pelo índice.

IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo): é o índice oficial de inflação do Brasil, apurado pelo IBGE, que mede a variação média dos preços de uma cesta de produtos e serviços consumidos pelas famílias.

ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): é o tributo municipal incidente, em regra, sobre a transmissão onerosa da propriedade de bens imóveis entre pessoas vivas, como ocorre em operações de compra e venda.

Locação atípica: é uma modalidade de contrato de locação com condições específicas previamente acordadas entre as partes, normalmente associada a imóveis desenvolvidos ou adquiridos sob medida, podendo prever prazos longos e multas rescisórias equivalentes às obrigações contratuais remanescentes.

Patrimônio Líquido: é o valor resultante da diferença entre o total de ativos e o total de passivos do Fundo, representando seu valor patrimonial líquido.

Receita de locação: é o valor recebido periodicamente pelo Fundo pela cessão do uso de seus imóveis aos locatários, conforme as condições previstas nos contratos de locação.

Retrofit: é o processo de modernização, renovação ou atualização de um empreendimento existente, com o objetivo de aprimorar suas características, adequá-lo às necessidades dos ocupantes e potencialmente agregar valor ao imóvel.

Sale and leaseback: é uma operação na qual uma empresa vende um imóvel ao Fundo e, simultaneamente, permanece no ativo como locatária por meio de um contrato de locação, geralmente de longo prazo.

Spread: é a diferença entre dois preços, taxas ou índices, utilizada para representar margens, custos ou diferenças de rentabilidade em operações financeiras.

Tranche: é uma parcela ou subdivisão de uma operação financeira, estruturada com características, condições ou níveis de risco específicos.

Volume mensal: é o valor financeiro total das negociações das cotas do Fundo realizadas no mercado secundário durante determinado mês.

WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term): é o prazo médio ponderado remanescente dos contratos de locação do portfólio, calculado considerando o tempo restante de cada contrato e sua participação na receita de locação.

PROJETOS SOCIAIS

A Zagros Capital destina parte de sua receita em prol de projetos sociais para colaborar com um mundo melhor.

Essas são as causas que apoiamos:

Lar Casa Bela

O Lar Casa Bela é uma Organização da Sociedade Civil que oferece acolhimento temporário a bebês, crianças e adolescentes encaminhados pelo Poder Judiciário ou pelo Conselho Tutelar.

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Litro de Luz Brasil

O Litro de Luz utiliza materiais simples para tornar a iluminação solar acessível para a população de baixa renda, levando luz para a vida daqueles que ainda não têm acesso adequado à energia elétrica.

Marmita do Bem Londrina

O projeto Marmita do Bem Londrina oferece apoio a pessoas em situação de fome por meio da entrega de marmitas, ao mesmo tempo em que fortalece e apoia pequenos restaurantes locais.

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Casa Maria Helena Paulina

A Casa Maria Helena Paulina é uma organização não governamental de São Paulo, fundada em 1992, que acolhe pacientes com câncer e seus acompanhantes de diversas regiões do Brasil.

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Ong Viver

A Organização Viver atua há mais de 23 anos promovendo assistência social e bem-estar a crianças e adolescentes com câncer, a partir de uma iniciativa voluntária iniciada em 2001 no HCL.

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PESQUISA DE SATISFAÇÃO

A Zagros Capital desenvolveu um formulário de satisfação com o objetivo de aprimorar continuamente a qualidade dos nossos produtos de investimento. A pesquisa é anônima, garantindo total transparência e liberdade para que você compartilhe suas sugestões, percepções e opiniões. Acesse pelo link abaixo e contribua com a sua avaliação.

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Informações da Gestora

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