Relatório Gerencial ZAGH11 de junho de 2026

Relatório de Gestão Junho DE 2026

ZAGH11 ZAGROS MULTIESTRATÉGIA FII

ZAGROS CAPITAL

SUMÁRIO

• SEÇÃO PÁG.
• Características do Fundo 3
• Informações do Fundo 4
• Vídeos e Matérias 6
• Comentários Iniciais 7
• Perguntas e Respostas 10
• Distribuição de Resultados e Dividend Yield 12
• Performance do Fundo 13
• Rentabilidade desde o início 13
• Portfólio 14
• Ativos Imobiliários/SPEs 16
• Ativos Imobiliários Diretos 18
• Localização dos Ativos 20
• Glossário 22
• Projetos Sociais 24
• Newsletter 26

CARACTERÍSTICAS DO FUNDO

OBJETIVO DO FUNDO

O Zagros Multiestratégia FII ("Fundo" e/ou "ZAGH11") tem como objetivo a aplicação dos recursos nos seguintes ativos: CRIs; cotas de outros FIIs; ações de empresas listadas do segmento imobiliário; ativos de diferentes classes, tais como: (a) industriais/logísticos; (b) lajes e prédios corporativos; (c) imóveis residenciais; e (d) renda urbana; localizados dentro de todo território nacional, que tenham renda e/ou capacidade de gerar renda ou potencial para ganho de capital. Além de quotas ou ações de sociedades de propósito específico (SPEs) ou sociedade em conta de participação (SCPs) que invistam nos ativos listados acima, desde que seu propósito se enquadre nas atividades permitidas aos FIIs.

GESTÃO

ZAGROS

ADMINISTRAÇÃO

INFORMAÇÕES DO FUNDO

23.458.324

Novembro de 2022

R$ 9,11

R$ 213.590.597,44

MODALIDADE Fundo Híbrido Gestão Ativa

Investidor Geral

R$ 8,96

R$ 210.186.583,04

R$ 0,08

RELATÓRIO EM VÍDEO

Assista aos comentários da gestão deste relatório com Pedro van den Berg, CEO e Diretor de Gestão, e Artur Losnak, Head de Análise, no link abaixo ou em nosso canal oficial do YouTube.

ZAGH11 JUNHO DE 2026

COMENTÁRIOS DO GESTOR

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VÍDEOS E MATÉRIAS

ZAGROS CAPITAL

ZAGH11 - COMENTÁRIOS DO GESTOR - MAIO DE 2026

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CLUBEFII NEWS

ZAGH11 ENCERRA 3ª EMISSÃO COM CAPTAÇÃO DE R$ 135,8 MI

ZAGH11 CONCLUI 3ª EMISSÃO E CAPTA R$ 135,8 MILHÕES

LER NOTÍCIA

SUNO NOTÍCIAS

ZAGH11 AMPLIA PORTFÓLIO COM IMÓVEIS LOCADOS A NUBANK, VIVO E ESTÁCIO

LER NOTÍCIA

ZAGH11 CONCLUI 3ª EMISSÃO E CAPTA R$ 135,8 MILHÕES

LER NOTÍCIA

SUNO NOTÍCIAS

LER NOTÍCIA

ZAGH11 COMPRA 19 UNIDADES DE HOTEL EM GUARULHOS POR R$ 13,5 MI

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COMENTÁRIOS INICIAIS

Com o encerramento de junho de 2026, o ZAGH11 distribuiu R$ 0,08 por cota, o que representa um dividend yield mensal de 0,85%, equivalente a 10,21% ao ano, considerando o preço de fechamento da cota no último dia útil do mês (R$ 9,40).

No cenário internacional, junho foi marcado por elevada volatilidade geopolítica, especialmente em torno das negociações entre Estados Unidos e Irã. No campo monetário, o Federal Reserve manteve a taxa básica de juros entre 3,50% e 3,75% ao ano, adotando um discurso mais firme no combate à inflação, o que fortaleceu o dólar e reduziu o apetite por ativos de risco nos mercados emergentes.

No Brasil, junho foi marcado pelo corte de 0,25 ponto percentual na taxa Selic, para 14,25% ao ano, em um ambiente de inflação ainda acima da meta. O risco fiscal permaneceu no radar dos investidores, especialmente diante do cenário eleitoral, enquanto a economia continuou demonstrando resiliência, com expectativa de crescimento do PIB em torno de 2,0% em 2026. No mercado financeiro, o Ibovespa apresentou leve retração no mês, embora mantenha desempenho positivo no acumulado do semestre. Já o IFIX encerrou junho com queda de 1,21%, mas acumula alta de 1,46% no primeiro semestre e de 10,47% nos últimos 12 meses.

Em relação ao ZAGH11, destacamos como principais eventos do mês:

I. Amortização de R$ 354 mil do CRI atrelado ao Colégio Ética;

II. Aumento nos rendimentos de FIIs, devido às cotas de RBVA11 recebidas como pagamento pela venda do ativo Estácio;

III. Alienação de aproximadamente R$ 1,1 milhão em cotas de FIIs no mercado secundário, em linha com a estratégia de reciclagem de portfólio;

IV. Com o encerramento do exercício fiscal, os ativos da carteira do ZAGH11 passaram por reavaliação, e o Fundo está atualmente em processo de auditoria externa, etapa que integra o calendário anual de governança e transparência da Gestora;

V. Após a paralisação temporária das obras do Groenlândia 910, determinada por decisão judicial de caráter provisório, o Fundo e a Gestora adotaram as medidas jurídicas cabíveis e obtiveram a reversão da liminar em segunda instância, permitindo a retomada das obras. O empreendimento segue em estágio avançado de execução, sem expectativa de impactos sobre os resultados ou a distribuição de rendimentos do Fundo.

OFERTA 5 aquisições

PREÇO UNITÁRIO R$ 9,32

ZAGH11

3ª Emissão de Cotas

Zagros Multiestratégia Fundo de Investimento Imobiliário

CAPTAÇÃO DA OFERTA A maior oferta da história do Fundo.

R$ 135,76 mi

O comparativo antes e depois da 3ª emissão evidencia a transformação do ZAGH11: patrimônio líquido mais que dobrado, portfólio mais diversificado e menor concentração por ativo e inquilino, movimentos que fortalecem a geração de renda recorrente e tendem a contribuir para o aumento da liquidez das cotas.

CENÁRIO ANTES E DEPOIS DA OFERTA

ANTES DA 3ª EMISSÃO

PROJEÇÃO DA 3ª EMISSÃO

CONSOLIDADO - 3ª EMISSÃO

Patrimônio Líquido

R$ 82,8 MM

R$ 179,4 MM

R$ 213 MM

Quantidade de Cotas

8.891.662

19.492.589

23.458.324

ABL

+19 mil m²

+35 mil m²

+19 mil m²

Nº de Inquilinos

2

8

9

Nº de Imóveis1

3

7

7

PERGUNTAS E RESPOSTAS

Pergunta 1 – Como a Gestora avalia o resultado da 3ª emissão do ZAGH11? O que esse resultado representa para o momento atual do Fundo?

R: Avaliamos o resultado da 3ª emissão de forma bastante positiva, inclusive com o uso do lote adicional, refletindo a confiança dos investidores na estratégia do Fundo e na capacidade de execução da equipe de gestão. Com a conclusão da oferta, o patrimônio líquido do ZAGH11 mais que dobrou, levando o Fundo a um novo patamar de escala e ampliando sua capacidade de investimento.

Esse crescimento fortalece a estratégia do Fundo, permitindo maior diversificação do portfólio, redução da concentração em ativos específicos e criação de uma base mais sólida para a geração de renda recorrente ao longo do tempo. Além disso, um Fundo maior tende a ganhar liquidez no mercado secundário e eficiência na gestão.

Pergunta 2 – Como a Gestora decide quando é o momento certo de vender um ativo e reinvestir os recursos?

R: A reciclagem de portfólio é um dos pilares da gestão ativa do ZAGH11. A decisão de vender um ativo leva em consideração fatores como o estágio de maturação do investimento, o retorno esperado em relação a novas oportunidades e os impactos sobre a renda e o perfil de risco da carteira.

Nosso objetivo não é negociar ativos com frequência, mas alocar capital da forma mais eficiente possível. Quando entendemos que um ativo já entregou boa parte do valor que esperávamos e identificamos oportunidades mais atrativas, faz sentido reciclar esse capital. A venda do ativo Estácio ilustra essa estratégia, ao reforçar o caixa, reduzir a alavancagem e ampliar a flexibilidade para novas alocações.

Pergunta 3 – Em qual fase o ZAGH11 se encontra hoje: mais focado em crescimento e novas aquisições, ou em consolidação da carteira atual?

R: O ZAGH11 se encontra em um momento que combina crescimento com consolidação. A 3ª emissão proporcionou um aumento relevante de patrimônio, criando condições para ampliar e diversificar a carteira. Ao mesmo tempo, a recente reciclagem de portfólio e as aquisições realizadas marcam o início de uma nova etapa na evolução do Fundo.

Nosso foco agora é executar essa nova etapa com disciplina, integrando os ativos adquiridos, alocando os recursos de forma criteriosa e buscando oportunidades que contribuam para a geração de valor e renda recorrente aos cotistas no longo prazo.

Abaixo a Demonstração de Resultados efetivamente recebida pelo Fundo nos períodos.

*Não contempla as cotas subscritas no DP e 1º Período de Subscrição da 3ª Emissão. ¹Receitas de locação: compreende aluguéis, aluguéis em atraso e recuperações, adiantamentos, multas e receitas obtidas por meio da exploração das áreas comuns dos empreendimentos. ²Lucros Imobiliários: diferença entre valor de venda e valor de aquisição incluindo custos relacionados e benfeitorias. ³Incluindo o rendimento das cotas de FIIs. ⁴Despesas: entre elas taxas, IR, reembolso de despesas imobiliárias, administração, honorários jurídicos, assessoria técnica, assessoria imobiliária, contábil, taxas da CVM e B3, IR sobre o ganho de capital, entre outros. A rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. Os fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

DISTRIBUIÇÃO DE RESULTADOS E DIVIDEND YIELD

O Fundo distribuiu R$0,08 por cota para os cotistas.

É importante lembrar que o Fundo deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano, nos termos da legislação e regulamentação aplicáveis.

DISTRIBUIÇÃO DE RESULTADOS E DIVIDEND YIELD (MENSAL)

PERFORMANCE DO FUNDO

A rentabilidade acumulada total do Fundo desde o seu início é de 16,64%. Neste mesmo período, o IFIX apresentou rentabilidade total de 34,18%. Comparando os números do CDI e IPCA, a rentabilidade líquida total do Fundo desde o seu início é de 35,46% do CDI líquido e 84,35% do IPCA no período.

RENTABILIDADE DESDE O INÍCIO

A rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Os fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

PORTFÓLIO COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO DO FUNDO

COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DE FIIs

A rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Os fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

PORTFÓLIO

Alocação Atual: 33% Alocação Alvo: 30%

Objetivo Foco em geração de renda e ganho de capital. Oportunidade de destravamento de valor.

Retorno IPCA +11%

ATIVOS IMOBILIÁRIOS

Alocação Atual: 66% Alocação Alvo: 35%

Objetivo Foco em ganho de capital. Track record do time de gestão.

Retorno IPCA +14% - 20%

Alocação Atual: 0% Alocação Alvo: 10%

Objetivo Aquisição de ativos abaixo do seu valor intrínseco. Foco em ganho de capital.

Retorno IPCA +14%

Alocação Atual: 0% Alocação Alvo: 25%

Objetivo Alocação majoritariamente em CRIs mid yield. Foco em geração de renda recorrente.

Retorno IPCA +9,5%

ATIVOS IMOBILIÁRIOS/SPEs

EDIFÍCIO COMERCIAL BOUTIQUE – GROENLÂNDIA 910

Projeto desenvolvido pela Zagros Capital em parceria com o escritório de arquitetura Aflalo/Gasperini, sobre um terreno de aproximadamente 2.100 m², localizado no coração do Jardim América em São Paulo, nas esquinas da Praça California com Rua Groenlândia, ao lado do Clube Harmonia.

DETALHES DO PROJETO

Endereço

Praça Califórnia, 83 – Jardim América

Tipologia

Empreendimento Comercial Boutique

Investimento

Até R$ 30 MM¹

VGV estimado (% Fundo)

R$ 45 MM - R$ 60 MM

Cap rate estimado

11% – 12%

Data de Entrega

Junho/2026

Terreno

2.080,50 m²

ABL do Projeto

2.923,68 m²

TIR estimada

25% – 30% (a.a.)

STATUS

PERSPECTIVA DO PROJETO

As obras foram retomadas e seguem com avanço na instalação dos sistemas de detecção e combate a incêndio e acabamentos. Na área externa, o paisagismo está em fase de conclusão.

ATIVOS IMOBILIÁRIOS/SPEs EDIFÍCIO COMERCIAL BOUTIQUE – GROENLÂNDIA 910 (EVOLUÇÃO DA OBRA)

Concluído Pendente

FOTO DA OBRA

ATIVOS IMOBILIÁRIOS DIRETOS

ATLÂNTICO OFFICE RJ

BOX 298

COLÉGIO ÉTICA

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Localização

/>

ABL

Vencimento

Macaé/RJ

Jan/2035

/>

GROENLÂNDIA 910

7.463 m²

Localização

/>

São Paulo/SP

ABL

2.923 m²

Vencimento

/>

Localização

/>

ABL

/>

São Paulo/SP

HOTEL IBIS BUDGET

Vencimento

1.173 m²

Mai/2028

/>

Localização

/>

Guarulhos/SP

Nº de quartos

19 quartos

Vencimento

Ago/2032

/>

¹Vencimento de 15 anos a contar da data de início da locação.

Localização

ABL

/>

Londrina/PR

Vencimento

3.690 m²

2040(¹)

ITOWER ALPHAVILLE

/>

Localização

Barueri/PR

ABL

2.278 m²

Vencimento

Out/2026

ATIVOS IMOBILIÁRIOS DIRETOS

MÓDULO REBOUÇAS

/>

Localização

São Paulo/SP

/>

ABL

/>

1.507 m²

Vencimento

Set/2028

LOCALIZAÇÃO DOS ATIVOS

SUDESTE

LOCALIZAÇÃO DOS ATIVOS

SUL

GLOSSÁRIO

ABL: A Área Bruta Locável (ABL) é a medida do espaço interno total disponível para locação.

AGO: Reunião anual realizada para tratar de assuntos regulares e obrigatórios. Tem como objetivo central a deliberação referente as matérias que serão votadas.

Built to suit: Desenvolvimento e construção de empreendimentos sob medida para atender às necessidades exclusivas dos clientes, estabelecendo contratos de locação de longo prazo.

CDI: é uma taxa de juros que serve como referência para o mercado financeiro no Brasil.

Cota patrimonial: Representa o valor financeiro de uma cota dentro do PL do Fundo, calculada como o valor patrimonial (ativo – passivo) dividido pela quantidade de cotas em circulação do Fundo.

Cota a mercado: Valor da cota no mercado secundário, B3.

CRI: Certificado de Recebíveis Imobiliários. É um título de renda fixa lastreado em créditos provenientes de financiamentos imobiliários.

Demonstrações financeiras: Relatórios contábeis que resumem a saúde financeira e o desempenho do Fundo em um período específico.

Dividend Yield: Representa a rentabilidade relativa dos rendimentos distribuídos aos cotistas do Fundo. É calculado dividindo o rendimento anualizado pela cota pelo valor de mercado da cota.

Emissão: Criação e venda de novas cotas do fundo. Isso permite que o fundo capte mais dinheiro para financiar seus investimentos.

Guidance: Projeção em relação ao desempenho financeiro futuro.

IFIX: Índice indicador de desempenho médio de fundos imobiliários, cuja composição é calculada e divulgada pela B3 a cada quadrimestre.

INPC: O Índice Nacional de Preços ao Consumidor é indicador que mede a variação de preços de produtos e serviços consumidos pelas famílias brasileiras.

IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo, apurado e divulgado pelo IBGE, mede a variação média de preços de uma cesta de produtos e serviços. Utilizado pelo governo federal como índice oficial de inflação.

ITBI: Tributo que deve ser pago quando ocorre a transmissão de propriedade de um bem imóvel, seja por compra, doação, herança ou outra forma de transferência.

Locação atípica: Contrato de locação estruturado sem margem para renegociação dos valores de aluguel durante sua vigência, sendo o reajuste determinado exclusivamente por um índice de correção monetária previamente acordado. A rescisão do contrato só é possível ao término do prazo originalmente estipulado ou mediante o pagamento de uma multa rescisória, que geralmente corresponde ao saldo remanescente do aluguel.

Patrimônio Líquido: O cálculo envolve a soma do valor do ativo total, subtraindo o passivo total. Ele representa o montante total de recursos investidos no fundo e pode ser calculado multiplicando o valor de uma cota pela quantidade total de cotas em circulação.

Receita de locação: Receita de Locação do empreendimento dividido pela ABL.

Retrofit: Processo de atualização, modernização ou renovação dos empreendimentos, adaptando-os para os inquilinos, com o objetivo de obter um aluguel mais elevado devido à valorização do imóvel.

Sale and leaseback: Transação financeira e imobiliária na qual a empresa vende o ativo para o fundo e, simultaneamente, aluga o mesmo ativo de volta por meio de um contrato de locação de longo prazo.

Spread: Diferença entre dois preços ou taxas, geralmente usado para medir custos ou lucros em transações financeiras

Tranche: Usado para descrever um título que pode ser dividido partes menores, resultando em um contrato com divisões.

Volume mensal: Negociações do Fundo realizadas no mercado secundário durante o mês.

WAULT: A Média Ponderada dos Aluguéis Vigentes, ou Weighted Average of Unexpired Lease Term (WAULT), é calculada como a média ponderada dos períodos remanescentes nos contratos de aluguel em relação à receita atual de aluguel do imóvel.

PROJETOS SOCIAIS

A Zagros Capital destina parte de sua receita em prol de projetos sociais para colaborar com um mundo melhor.

Essas são as causas que apoiamos:

Lar Casa Bela

O Lar Casa Bela é uma Organização da Sociedade Civil que oferece acolhimento temporário a bebês, crianças e adolescentes encaminhados pelo Poder Judiciário ou pelo Conselho Tutelar.

CONHECER PROJETO

O projeto Marmita do Bem Londrina oferece apoio a pessoas em situação de fome por meio da entrega de marmitas, ao mesmo tempo em que fortalece e apoia pequenos restaurantes locais.

Marmita do Bem Londrina

Litro de Luz Brasil

O Litro de Luz utiliza materiais simples para tornar a iluminação solar acessível para a população de baixa renda, levando luz para a vida daqueles que ainda não têm acesso adequado à energia elétrica.

CONHECER PROJETO

CONHECER PROJETO

Casa Maria Helena Paulina

A Casa Maria Helena Paulina é uma organização não governamental de São Paulo, fundada em 1992, que acolhe pacientes com câncer e seus acompanhantes de diversas regiões do Brasil.

CONHECER PROJETO

Ong Viver

A Organização Viver atua há mais de 23 anos promovendo assistência social e bem-estar a crianças e adolescentes com câncer, a partir de uma iniciativa voluntária iniciada em 2001 no HCL.

CONHECER PROJETO

PESQUISA DE SATISFAÇÃO

A Zagros Capital desenvolveu um formulário de satisfação com o objetivo de aprimorar continuamente a qualidade dos nossos produtos de investimento. A pesquisa é anônima, garantindo total transparência e liberdade para que você compartilhe suas sugestões, percepções e opiniões. Acesse pelo link abaixo e contribua com a sua avaliação.

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Informações da Gestora

Site oficial: www.zagroscapital.com.br

Telefone: +55 (11) 4369-6100

Endereço: Rua Campos Bicudo, 98 - 2º Andar - Conjunto 22 Itaim Bibi - São Paulo/SP - 04536-010

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