Relatório Gerencial ZAGH11 de junho de 2026

Relatório de Gestão Maio DE 2026

ZAGH11 ZAGROS MULTIESTRATÉGIA FII

ZAGROS CAPITAL

SUMÁRIO

• SEÇÃO PÁG.
• Características do Fundo 3
• Informações do Fundo 4
• Vídeos e Matérias 6
• Comentários Iniciais 7
• Perguntas e Respostas 10
• Distribuição de Resultados e Dividend Yield 12
• Performance do Fundo 13
• Rentabilidade desde o início 13
• Portfólio 14
• Ativos Imobiliários/SPEs 16
• Ativos Imobiliários Diretos 18
• Localização dos Ativos 20
• Glossário 22
• Projetos Sociais 24
• Newsletter 26

CARACTERÍSTICAS DO FUNDO

OBJETIVO DO FUNDO

O Zagros Multiestratégia FII ("Fundo" e/ou "ZAGH11") tem como objetivo a aplicação dos recursos nos seguintes ativos: CRIs; cotas de outros FIIs; ações de empresas listadas do segmento imobiliário; ativos de diferentes classes, tais como: (a) industriais/logísticos; (b) lajes e prédios corporativos; (c) imóveis residenciais; e (d) renda urbana; localizados dentro de todo território nacional, que tenham renda e/ou capacidade de gerar renda ou potencial para ganho de capital. Além de quotas ou ações de sociedades de propósito específico (SPEs) ou sociedade em conta de participação (SCPs) que invistam nos ativos listados acima, desde que seu propósito se enquadre nas atividades permitidas aos FIIs.

GESTÃO

ZAGROS CAPITAL

ADMINISTRAÇÃO

INFORMAÇÕES DO FUNDO

QUANTIDADE DE COTAS¹ 22.020.200

VALOR PATRIMONIAL DA COTA

R$ 9,17

MODALIDADE Fundo Híbrido Gestão Ativa

NÚMERO DE COTISTAS

554

PATRIMÔNIO LÍQUIDO

R$ 202.089.845,85

PÚBLICO ALVO Investidor Geral

CÓDIGO DE NEGOCIAÇÃO

ZAGH11

VALOR DE MERCADO DA COTA

R$ 9,39

DIVIDENDO MAI/26

R$ 0,05

INÍCIO DAS ATIVIDADES Novembro de 2022

VALOR DE MERCADO DO FUNDO

R$ 206.769.678,00

QUANTIDADE DE EMISSÕES

2

RELATÓRIO EM VÍDEO

Assista aos comentários da gestão deste relatório com Pedro van den Berg, CEO e Diretor de Gestão, e Artur Losnak, Head de Análise, no link abaixo ou em nosso canal oficial do YouTube.

ZAGH11MAIO DE 2026

COMENTÁRIOS DO GESTOR

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VÍDEOS E MATÉRIAS

ZAGROS CAPITAL

ZAGH11 - COMENTÁRIOS DO GESTOR - ABRIL DE 2026

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FIIs

FII ZAGH11 pagará novos dividendos em junho; veja quem recebe

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SUNO NOTÍCIAS

ZAGH11 FECHA COMPRA DE 4 IMÓVEIS POR R$ 93,4 MILHÕES

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ACIONISTA

ZAGH11 ADQUIRE 4 IMÓVEIS E ANALISTAS OLHAM PARA O POTENCIAL

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SPACEMONEY

ZAGH11 COMPRA 4 IMÓVEIS POR R$ 93,4 MI COM NUBANK E VIVO

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SUNO NOTÍCIAS

ZAGH11 VENDE ESTÁCIO E MIRA COMPRA DE HOTEL EM GUARULHOS

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COMENTÁRIOS INICIAIS

Com o fechamento de maio/26, o ZAGH11 distribuiu R$ 0,05 por cota, o que representa um dividend yield mensal de 0,53% no mês, equivalente a 6,38% ao ano, considerando o preço de fechamento da cota no último dia útil do mês (R$ 9,40).

No cenário internacional, maio foi marcado pela persistência das tensões geopolíticas no Oriente Médio, que contribuíram para a volatilidade nos preços do petróleo e reacenderam preocupações quanto aos impactos inflacionários em escala global. Nos EUA, o avanço da inteligência artificial continuou a sustentar o desempenho dos mercados acionários, enquanto indicadores econômicos resilientes e uma inflação ainda acima da meta reforçaram a expectativa de manutenção de juros elevados por um período mais prolongado.

No cenário doméstico, o ambiente seguiu marcado pela persistência das pressões inflacionárias, especialmente nos segmentos mais ligados à atividade interna, além das preocupações com o cenário fiscal e seus potenciais impactos sobre a curva de juros de longo prazo, fortalecendo a percepção de uma pausa no ciclo de cortes da taxa Selic. Com isso, o mercado voltou suas atenções para a reunião do Copom de junho. Nesse contexto, o Ibovespa encerrou o mês com queda de 7,22%, registrando seu pior desempenho desde fevereiro de 2023, enquanto o IFIX recuou 1,33% no período.

Durante o mês de maio, os principais movimentos do ZAGH11 foram:

I. Amortização parcial da SPE Ética, passando o Fundo a receber diretamente os aluguéis do Colégio Ética.

II. Ganho de capital decorrente de operação vendida (short) no segmento de fundos imobiliários de recebíveis.

III. Estabilidade no fluxo de rendimentos de FIIs em comparação ao mês anterior.

IV. Paralisação temporária das obras do Groenlândia 910, com aproximadamente 95% das obras concluídas, por decisão judicial de caráter provisório. A Gestora já está adotando as medidas jurídicas cabíveis e, até o momento, não há impactos esperados sobre os resultados ou distribuições do Fundo (Clique aqui para acessar o Fato Relevante).

3ª EMISSÃO DE COTAS – AQUISIÇÕES

i) Ativos Macaé/RJ, Barueri/SP e São Paulo/SP – Em 27 de maio, o Fundo concluiu a aquisição de 4 imóveis localizados em Macaé/RJ, Barueri/SP e São Paulo/SP pelo valor total de R$ 93.415.000,00, mediante a celebração do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e a compensação financeira de créditos no âmbito da 3ª Emissão de Cotas. Com isso, o Fundo passou a ter direito aos aluguéis decorrentes dos contratos de locação vigentes com Estácio de Sá, Telefônica, Nu Pagamentos e Omelete Desenvolvimento Cultural. (Clique aqui para acessar o Fato Relevante)

ii) Hotel Ibis Budget - Em 2 de junho de 2026, foi aprovada a proposta de aquisição de 19 unidades autônomas do Hotel Ibis Budget, localizado ao lado do Aeroporto Internacional de Guarulhos, em Guarulhos/SP, incluindo uma unidade dupla, pelo valor total de R$ 13.500.000,00. Em 10 de junho de 2026, o Fundo concluiu a aquisição do imóvel mediante a celebração do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra e a compensação financeira do preço de aquisição com as cotas subscritas pelo ONDA11 no âmbito da 3ª Emissão. Com isso, o Fundo passou a ter direito aos aluguéis decorrentes do contrato de locação vigente com a Átrio Hoteis S.A., operadora do empreendimento (Clique aqui para acessar o Fato Relevante).

A geração de renda das unidades depende de fatores operacionais do hotel, especialmente dos níveis de ocupação e das tarifas praticadas. Considerando o desempenho observado nos últimos 12 meses e as perspectivas para o empreendimento, estima-se um cap rate inicial de aproximadamente 10,50% a.a. no primeiro ano após a aquisição.

PERGUNTAS E RESPOSTAS

Pergunta 1 – O que motivou a aquisição das unidades do Hotel Ibis Budget Guarulhos Aeroporto e como esse investimento se encaixa na estratégia do ZAGH11?

R: A aquisição do Hotel Ibis Budget Guarulhos Aeroporto está alinhada à estratégia do ZAGH11 de construir um portfólio cada vez mais diversificado e com maior previsibilidade de receitas. O ativo possui localização estratégica, ao lado do principal aeroporto do país, e apresenta histórico operacional consistente, beneficiando-se do fluxo recorrente de passageiros e tripulações. Além disso, o investimento amplia a exposição do Fundo a diferentes segmentos imobiliários, contribuindo para reduzir a concentração da carteira e fortalecer a geração recorrente de renda no longo prazo.

Pergunta 2 – As aquisições recentes representam uma mudança no perfil do ZAGH11? Como a gestão enxerga a evolução do Fundo nos próximos anos?

R: O ZAGH11 vem evoluindo gradualmente para uma carteira mais equilibrada, combinando a captura de ganhos de capital com uma base crescente de receitas recorrentes provenientes de ativos imobiliários. A gestão entende que esse movimento tende a reduzir a volatilidade dos resultados e aumentar a previsibilidade das distribuições, preservando, ao mesmo tempo, a flexibilidade necessária para aproveitar oportunidades táticas que possam gerar valor adicional aos cotistas.

Pergunta 3 – A paralisação temporária das obras do Groenlândia 910 altera a tese de investimento do ativo ou a expectativa de geração de valor para o Fundo?

R: Não. A decisão judicial possui caráter provisório e foi proferida quando aproximadamente 95% das obras já se encontravam concluídas. A gestão está adotando todas as medidas jurídicas cabíveis e, até o momento, não identifica impactos esperados sobre os resultados ou distribuições do Fundo.

Permanecemos confiantes nos fundamentos do investimento e na regularidade do processo de desenvolvimento do empreendimento, que observou os trâmites e aprovações aplicáveis, incluindo aqueles perante os órgãos competentes de preservação do patrimônio histórico e de licenciamento ambiental.

Abaixo a Demonstração de Resultados efetivamente recebida pelo Fundo nos períodos.

*Não contempla as cotas subscritas no DP e 1º Período de Subscrição da 3ª Emissão. ¹Receitas de locação: compreende aluguéis, aluguéis em atraso e recuperações, adiantamentos, multas e receitas obtidas por meio da exploração das áreas comuns dos empreendimentos. ²Lucros Imobiliários: diferença entre valor de venda e valor de aquisição incluindo custos relacionados e benfeitorias. ³Incluindo o rendimento das cotas de FIIs. ⁴Despesas: entre elas taxas, IR, reembolso de despesas imobiliárias, administração, honorários jurídicos, assessoria técnica, assessoria imobiliária, contábil, taxas da CVM e B3, IR sobre o ganho de capital, entre outros. A rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. Os fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

DISTRIBUIÇÃO DE RESULTADOS E DIVIDEND YIELD

O Fundo distribuiu R$0,05 por cota para os cotistas.

É importante lembrar que o Fundo deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano, nos termos da legislação e regulamentação aplicáveis.

DISTRIBUIÇÃO DE RESULTADOS E DIVIDEND YIELD (MENSAL)

PERFORMANCE DO FUNDO

A rentabilidade acumulada total do Fundo desde o seu início é de 20,86%. Neste mesmo período, o IFIX apresentou rentabilidade total de 35,70%. Comparando os números do CDI e IPCA, a rentabilidade líquida total do Fundo desde o seu início é de 45,81% do CDI líquido e 106,77% do IPCA no período.

RENTABILIDADE DESDE O INÍCIO

A rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Os fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

PORTFÓLIO COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO DO FUNDO

Ativos Imobiliários

COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DE FIIs

A rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Os fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

PORTFÓLIO

Alocação Atual: 35% Alocação Alvo: 30%

Objetivo Foco em geração de renda e ganho de capital. Oportunidade de destravamento de valor.

Retorno IPCA +11%

ATIVOS IMOBILIÁRIOS

Alocação Atual: 65% Alocação Alvo: 35%

Objetivo Foco em ganho de capital. Track record do time de gestão.

Retorno IPCA +14% - 20%

Alocação Atual: 0% Alocação Alvo: 10%

Objetivo Aquisição de ativos abaixo do seu valor intrínseco. Foco em ganho de capital.

Retorno IPCA +14%

Alocação Atual: 0% Alocação Alvo: 25%

Objetivo Alocação majoritariamente em CRIs mid yield. Foco em geração de renda recorrente.

Retorno IPCA +9,5%

ATIVOS IMOBILIÁRIOS/SPEs

EDIFÍCIO COMERCIAL BOUTIQUE – GROENLÂNDIA 910

Projeto desenvolvido pela Zagros Capital em parceria com o escritório de arquitetura Aflalo/Gasperini, sobre um terreno de aproximadamente 2.100 m², localizado no coração do Jardim América em São Paulo, nas esquinas da Praça California com Rua Groenlândia, ao lado do Clube Harmonia.

DETALHES DO PROJETO

Endereço

Praça Califórnia, 83 – Jardim América

Tipologia

Empreendimento Comercial Boutique

Investimento

Até R$ 30 MM¹

VGV estimado (% Fundo)

R$ 45 MM - R$ 60 MM

Data de Entrega

Cap rate estimado

Junho/2026

11% – 12%

Terreno

2.080,50 m²

ABL do Projeto

TIR estimada

2.923,68 m²

25% – 30% (a.a.)

STATUS

PERSPECTIVA DO PROJETO

A obra avançou nos serviços de impermeabilização, acabamentos elétricos e pintura, além da instalação de guarda-corpos e execução de alvenaria. Também tiveram continuidade os trabalhos de exaustão e paisagismo, contribuindo para o progresso do empreendimento.

ATIVOS IMOBILIÁRIOS/SPEs EDIFÍCIO COMERCIAL BOUTIQUE – GROENLÂNDIA 910 (EVOLUÇÃO DA OBRA)

Concluído Pendente

FOTO DA OBRA

ATIVOS IMOBILIÁRIOS DIRETOS

COLÉGIO ÉTICA

GROENLÂNDIA 910

ATLÂNTICO OFFICE RJ

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Localização

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ABL

Vencimento

Londrina/PR

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ITOWER ALPHAVILLE

2040(¹)

3.690 m²

Barueri/PR

Localização

¹Vencimento de 15 anos a contar da data de início da locação.

ABL

Vencimento

2.278 m²

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Localização

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São Paulo/SP

ABL

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2.923 m²

Vencimento

MÓDULO REBOUÇAS

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Localização

São Paulo/SP

ABL

1.507 m²

Vencimento

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Localização

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ABL

Macaé/RJ

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Vencimento

7.463 m²

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Localização

São Paulo/SP

ABL

Vencimento

1.173 m²

ATIVOS IMOBILIÁRIOS DIRETOS

HOTEL IBIS BUDGET

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Localização

Guarulhos/SP

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Nº de quartos

19 quartos

Vencimento

LOCALIZAÇÃO DOS ATIVOS

SUDESTE

LOCALIZAÇÃO DOS ATIVOS

SUL

GLOSSÁRIO

ABL: A Área Bruta Locável (ABL) é a medida do espaço interno total disponível para locação.

AGO: Reunião anual realizada para tratar de assuntos regulares e obrigatórios. Tem como objetivo central a deliberação referente as matérias que serão votadas.

Built to suit: Desenvolvimento e construção de empreendimentos sob medida para atender às necessidades exclusivas dos clientes, estabelecendo contratos de locação de longo prazo.

CDI: é uma taxa de juros que serve como referência para o mercado financeiro no Brasil.

Cota patrimonial: Representa o valor financeiro de uma cota dentro do PL do Fundo, calculada como o valor patrimonial (ativo – passivo) dividido pela quantidade de cotas em circulação do Fundo.

Cota a mercado: Valor da cota no mercado secundário, B3.

CRI: Certificado de Recebíveis Imobiliários. É um título de renda fixa lastreado em créditos provenientes de financiamentos imobiliários.

Demonstrações financeiras: Relatórios contábeis que resumem a saúde financeira e o desempenho do Fundo em um período específico.

Dividend Yield: Representa a rentabilidade relativa dos rendimentos distribuídos aos cotistas do Fundo. É calculado dividindo o rendimento anualizado pela cota pelo valor de mercado da cota.

Emissão: Criação e venda de novas cotas do fundo. Isso permite que o fundo capte mais dinheiro para financiar seus investimentos.

Guidance: Projeção em relação ao desempenho financeiro futuro.

IFIX: Índice indicador de desempenho médio de fundos imobiliários, cuja composição é calculada e divulgada pela B3 a cada quadrimestre.

INPC: O Índice Nacional de Preços ao Consumidor é indicador que mede a variação de preços de produtos e serviços consumidos pelas famílias brasileiras.

IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo, apurado e divulgado pelo IBGE, mede a variação média de preços de uma cesta de produtos e serviços. Utilizado pelo governo federal como índice oficial de inflação.

ITBI: Tributo que deve ser pago quando ocorre a transmissão de propriedade de um bem imóvel, seja por compra, doação, herança ou outra forma de transferência.

Locação atípica: Contrato de locação estruturado sem margem para renegociação dos valores de aluguel durante sua vigência, sendo o reajuste determinado exclusivamente por um índice de correção monetária previamente acordado. A rescisão do contrato só é possível ao término do prazo originalmente estipulado ou mediante o pagamento de uma multa rescisória, que geralmente corresponde ao saldo remanescente do aluguel.

Patrimônio Líquido: O cálculo envolve a soma do valor do ativo total, subtraindo o passivo total. Ele representa o montante total de recursos investidos no fundo e pode ser calculado multiplicando o valor de uma cota pela quantidade total de cotas em circulação.

Receita de locação: Receita de Locação do empreendimento dividido pela ABL.

Retrofit: Processo de atualização, modernização ou renovação dos empreendimentos, adaptando-os para os inquilinos, com o objetivo de obter um aluguel mais elevado devido à valorização do imóvel.

Sale and leaseback: Transação financeira e imobiliária na qual a empresa vende o ativo para o fundo e, simultaneamente, aluga o mesmo ativo de volta por meio de um contrato de locação de longo prazo.

Spread: Diferença entre dois preços ou taxas, geralmente usado para medir custos ou lucros em transações financeiras.

Tranche: Usado para descrever um título que pode ser dividido partes menores, resultando em um contrato com divisões.

Volume mensal: Negociações do Fundo realizadas no mercado secundário durante o mês.

WAULT: A Média Ponderada dos Aluguéis Vigentes, ou Weighted Average of Unexpired Lease Term (WAULT), é calculada como a média ponderada dos períodos remanescentes nos contratos de aluguel em relação à receita atual de aluguel do imóvel.

PROJETOS SOCIAIS

A Zagros Capital destina parte de sua receita em prol de projetos sociais para colaborar com um mundo melhor.

Essas são as causas que apoiamos:

Lar Casa Bela

O Lar Casa Bela é uma Organização da Sociedade Civil que oferece acolhimento temporário a bebês, crianças e adolescentes encaminhados pelo Poder Judiciário ou pelo Conselho Tutelar.

CONHECER PROJETO

O projeto Marmita do Bem Londrina oferece apoio a pessoas em situação de fome por meio da entrega de marmitas, ao mesmo tempo em que fortalece e apoia pequenos restaurantes locais.

Marmita do Bem Londrina

O Litro de Luz utiliza materiais simples para tornar a iluminação solar acessível para a população de baixa renda, levando luz para a vida daqueles que ainda não têm acesso adequado à energia elétrica.

Litro de Luz Brasil

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Casa Maria Helena Paulina

A Casa Maria Helena Paulina é uma organização não governamental de São Paulo, fundada em 1992, que acolhe pacientes com câncer e seus acompanhantes de diversas regiões do Brasil.

CONHECER PROJETO

Ong Viver

A Organização Viver atua há mais de 23 anos promovendo assistência social e bem-estar a crianças e adolescentes com câncer, a partir de uma iniciativa voluntária iniciada em 2001 no HCL.

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PESQUISA DE SATISFAÇÃO

A Zagros Capital desenvolveu um formulário de satisfação com o objetivo de aprimorar continuamente a qualidade dos nossos produtos de investimento. A pesquisa é anônima, garantindo total transparência e liberdade para que você compartilhe suas sugestões, percepções e opiniões. Acesse pelo link abaixo e contribua com a sua avaliação.

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Informações da Gestora

Site oficial: www.zagroscapital.com.br

Telefone: +55 (11) 4369-6100

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