Relatório Gerencial ZAGH11 de março de 2026

Relatório de Gestão Março DE 2026

ZAGH11

ZAGROS CAPITAL

SUMÁRIO

• SEÇÃO PÁG.
• Características do Fundo 3
• Informações do Fundo 4
• Vídeos e Matérias 6
• Comentários Iniciais 7
• Perguntas e Respostas 10
• Distribuição de Resultados e Dividend Yield 12
• Performance do Fundo 13
• Rentabilidade desde o início 13
• Portfólio 14
• Ativos Imobiliários/SPEs 16
• Ativos Imobiliários Diretos 18
• Localização dos Ativos 19
• Glossário 21
• Projetos Sociais 23
• Newsletter 25

CARACTERÍSTICAS DO FUNDO

OBJETIVO DO FUNDO

O Zagros Multiestratégia FII ("Fundo" e/ou "ZAGH11") tem como objetivo a aplicação dos recursos nos seguintes ativos: CRIs; cotas de outros FIIs; ações de empresas listadas do segmento imobiliário; ativos de diferentes classes, tais como: (a) industriais/logísticos; (b) lajes e prédios corporativos; (c) imóveis residenciais; e (d) renda urbana; localizados dentro de todo território nacional, que tenham renda e/ou capacidade de gerar renda ou potencial para ganho de capital. Além de quotas ou ações de sociedades de propósito específico (SPEs) ou sociedade em conta de participação (SCPs) que invistam nos ativos listados acima, desde que seu propósito se enquadre nas atividades permitidas aos FIIs.

GESTÃO

ZAGROS

ADMINISTRAÇÃO

INFORMAÇÕES DO FUNDO

Novembro de 2022

RELATÓRIO EM VÍDEO

Assista aos comentários da gestão deste relatório com Pedro van den Berg, CEO e Diretor de Gestão, e Artur Losnak, Head de Análise, no link abaixo ou em nosso canal oficial do YouTube.

COMENTÁRIOS DO GESTOR

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VÍDEOS E MATÉRIAS

ZAGROS CAPITAL

ZAGH11 - Comentários do Gestor - Fevereiro de 2026

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FIIS

ZAGH11 divulga novos dividendos para abril; veja valor e quem recebe

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SUNO NOTÍCIAS

ZAGH11 abre 3ª emissão e mira captação de até R$ 200 mi

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ZAGH11 quer captar até R$ 200 mi em nova emissão

SUNO NOTÍCIAS

ZAGH11 paga R$ 0,045 por cota e abre 3ª emissão de R$ 200 mi

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SPACEMONEY

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FIIS

ZAGH11 movimenta portfólio e apresenta rentabilidade total de 22,79%

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COMENTÁRIOS INICIAIS

Com o fechamento do mês de março/26, o ZAGH11 distribuiu R$ 0,045 por cota, o que representa um dividend yield mensal de 0,48% no mês (equivalente 5,76% ao ano), considerando o preço de fechamento da cota no último dia útil do mês (R$ 9,46).

No cenário internacional, março foi marcado pela elevação da volatilidade nos mercados, em meio a um ambiente ainda desafiador para a política monetária global. O aumento das tensões geopolíticas no Oriente Médio, com a intensificação dos conflitos envolvendo o Irã, elevou a aversão ao risco e impulsionou a alta do petróleo. Esse movimento pressionou as expectativas de inflação e contribuiu para a abertura da curva global de juros, com destaque para os Treasuries de longo prazo, refletindo condições financeiras mais restritivas e maior seletividade por parte dos investidores.

No Brasil, o Copom iniciou o ciclo de flexibilização monetária com um corte de 25 bps, levando a taxa Selic para 14,75% ao ano, em linha com as expectativas. O comitê sinalizou maior confiança na transmissão da política monetária e na trajetória de desaceleração da atividade e da inflação, embora tenha destacado o aumento da incerteza, sobretudo no ambiente externo. A decisão marcou o início de um ciclo de ajuste gradual, cuja continuidade dependerá da evolução dos dados econômicos e do cenário internacional.

No mercado local, o Ibovespa encerrou março com leve ajuste, recuando 0,7% no mês, após uma sequência de sete altas consecutivas, mas ainda assim acumulando valorização de 16,35% no trimestre. Já o IFIX recuou 1,06% em março, refletindo a maior volatilidade dos mercados no período, mas seguiu próximo às máximas históricas, reforçando a resiliência do mercado de fundos imobiliários.

Durante o mês de março, o ZAGH11 registrou os seguintes movimentos relevantes:

Aporte de aproximadamente R$ 375 mil na SPE Colégio Ética, destinado majoritariamente à amortização e juros do CRI vinculado ao desenvolvimento do projeto;

No mercado secundário, o Fundo alienou aproximadamente R$ 751 mil em cotas de FIIs, em linha com a estratégia de reciclagem de portfólio;

O Fundo apresentou estabilidade no fluxo de rendimento de FIIs em comparação ao mês anterior.

3ª EMISSÃO DE COTAS

Conforme divulgado em 30 de março de 2026, o ZAGH11 inicia sua 3ª emissão de cotas, reforçando sua estratégia de crescimento e geração de valor aos cotistas. A oferta prevê a emissão de até 10.729.614 novas cotas, podendo alcançar um volume total de até R$ 100,0 milhões, com possibilidade de lote adicional que pode elevar a captação para aproximadamente R$ 200 milhões, desconsiderando o Custo Unitário de Distribuição (CUD). O preço de emissão foi definido em R$ 9,32 por cota, alinhado ao valor patrimonial do Fundo em 27/02/2026. Considerando o CUD de R$ 0,08 por cota, o valor total de subscrição será de R$ 9,40 por cota.

Os recursos captados serão direcionados à aquisição de novos ativos aderentes à Política de Investimentos do Fundo, podendo incluir tanto ativos imobiliários quanto instrumentos de liquidez, com foco na expansão e diversificação do portfólio, buscando potencializar a geração de renda e a criação de valor no longo prazo para os cotistas.

Para maiores detalhes sobre a oferta, incluindo cronograma, riscos e demais condições, recomendamos a leitura do material da oferta.

CENÁRIOS ANTES E DEPOIS DA OFERTA

ANTES DA 3ª EMISSÃO

DEPOIS DA 3ª EMISSÃO

Patrimônio Líquido

R$ 82,8 MM

R$ 182,8 MM

Resultado Mensal Recorrente

R$ 0,050/cota

R$ 0,060/cota

Quantidade de Cotas

8.891.662

19.621.276

ABL

+ 19 mil m²

+ 35 mil m²

Nº de Inquilinos

2

8

Nº de Imóveis1

3

USO DOS RECURSOS - PIPELINE

Os recursos da $3 ^ { \mathrm { a } }$ Emissão poderão ser utilizados, a depender do montante efetivamente captado, para aquisição de ativos que atendam a Política de Investimentos.

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PERGUNTAS E RESPOSTAS

Pergunta 1 – Qual é a projeção da gestão para a alocação da carteira do Fundo após a conclusão da 3ª emissão, em termos de distribuição entre classes de ativos e segmentos?

R: Atualmente, o Fundo possui patrimônio de aproximadamente R$ 82,9 milhões, com alocação de cerca de 54% em ativos imobiliários e 45% em FIIs. Considerando a captação da 3ª emissão (aproximadamente R$ 100 milhões) e a potencial venda do ativo Estácio, a nova composição estimada passaria para cerca de 57% em ativos imobiliários, 40% em FIIs e 3% em caixa.

Essa configuração reforça pilares importantes, como ganho de escala, maior diversificação do portfólio, ao mesmo tempo em que preserva flexibilidade por meio de ativos líquidos. A alocação em FIIs seguirá cumprindo um papel tático, contribuindo para gestão de liquidez, reciclagem de portfólio e captura de oportunidades, enquanto o caixa permitirá ajustes pontuais de alocação com disciplina.

Pergunta 2 – Como a gestão avalia o momento de mercado para desinvestimentos, considerando liquidez e precificação? Quais teses têm orientado a seleção dos FIIs investidos atualmente?

R: No caso dos desinvestimentos, nossa prioridade é capturar valor de acordo com o ciclo de mercado e de maturação dos ativos. Seguimos atentos a oportunidades de reciclagem sempre que houver potencial de realização de ganho, redução de risco ou melhora no perfil do portfólio.

Em relação aos FIIs investidos, priorizamos fundos com ativos de qualidade, boa previsibilidade de fluxo de caixa, liquidez e possibilidade de ganho de capital. A alocação busca equilibrar geração de renda recorrente com flexibilidade para capturar oportunidades de mercado, sempre com disciplina de preço e alinhamento à estratégia do Fundo.

Abaixo a Demonstração de Resultados efetivamente recebida pelo Fundo nos períodos.

¹Receitas de locação: compreende aluguéis, aluguéis em atraso e recuperações, adiantamentos, multas e receitas obtidas por meio da exploração das áreas comuns dos empreendimentos. ²Lucros Imobiliários: diferença entre valor de venda e valor de aquisição incluindo custos relacionados e benfeitorias. ³Incluindo o rendimento das cotas de FIIs. ⁴Despesas: entre elas taxas, IR, reembolso de despesas imobiliárias, administração, honorários jurídicos, assessoria técnica, assessoria imobiliária, contábil, taxas da CVM e B3, IR sobre o ganho de capital, entre outros. A rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. Os fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

DISTRIBUIÇÃO DE RESULTADOS E DIVIDEND YIELD

O Fundo distribuiu R$0,045 por cota para os cotistas.

É importante lembrar que o Fundo deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano, nos termos da legislação e regulamentação aplicáveis.

DISTRIBUIÇÃO DE RESULTADOS E DIVIDEND YIELD (MENSAL)

PERFORMANCE DO FUNDO

A rentabilidade acumulada total do Fundo desde o seu início é de 21,44%. Neste mesmo período, o IFIX apresentou rentabilidade total de 31,90%. Comparando os números do CDI e IPCA, a rentabilidade líquida total do Fundo desde o seu início é de 49,98% do CDI líquido e 118,74% do IPCA no período.

RENTABILIDADE DESDE O INÍCIO

A rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Os fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

PORTFÓLIO

COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO DO FUNDO

Ativos Imobiliários

COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DE FIIs

A rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Os fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

PORTFÓLIO

Alocação Atual: 45% Alocação Alvo: 30%

Objetivo Foco em geração de renda e ganho de capital. Oportunidade de destravamento de valor.

Retorno IPCA +11%

ATIVOS IMOBILIÁRIOS

Alocação Atual: 54% Alocação Alvo: 35%

Objetivo Foco em ganho de capital. Track record do time de gestão.

Retorno IPCA +14% - 20%

Alocação Atual: 0% Alocação Alvo: 10%

Objetivo Aquisição de ativos abaixo do seu valor intrínseco. Foco em ganho de capital.

Retorno IPCA +14%

Alocação Atual: 0% Alocação Alvo: 25%

Objetivo Alocação majoritariamente em CRIs mid yield. Foco em geração de renda recorrente.

Retorno IPCA +9,5%

ATIVOS IMOBILIÁRIOS/SPEs

EDIFÍCIO COMERCIAL BOUTIQUE – GROENLÂNDIA 910

Projeto desenvolvido pela Zagros Capital em parceria com o escritório de arquitetura Aflalo/Gasperini, sobre um terreno de aproximadamente 2.100 m², localizado no coração do Jardim América em São Paulo, nas esquinas da Praça California com Rua Groenlândia, ao lado do Clube Harmonia.

DETALHES DO PROJETO

Endereço

Praça Califórnia, 83 – Jardim América

Tipologia

Empreendimento Comercial Boutique

Investimento

Até R$ 30 MM¹

VGV estimado (% Fundo)

R$ 45 MM - R$ 60 MM

Cap rate estimado

11% – 12%

Data de Entrega

Junho/2026

Terreno

2.080,50 m²

ABL do Projeto

2.923,68 m²

TIR estimada

25% – 30% (a.a.)

STATUS

PERSPECTIVA DO PROJETO

A obra segue avançando, com execução de serviços na cobertura, instalações elétricas e hidráulicas, instalação da pele de vidro na fachada e acabamentos internos.

ATIVOS IMOBILIÁRIOS/SPEs EDIFÍCIO COMERCIAL BOUTIQUE – GROENLÂNDIA 910 (EVOLUÇÃO DA OBRA)

FOTO DA OBRA

ATIVOS IMOBILIÁRIOS DIRETOS

BTS ESTÁCIO¹

COLÉGIO ÉTICA

Rio de Janeiro/RJ

EM OBRAS

COLÉGIO ÉTICAGROENLÂNDIA 910

Localização

Londrina/PR

Londrina/PRSão Paulo/SP

16.207 m²

3.690 m²

ABL

.690,33 m2.923 m²

Vencimento

Mar/2032

2040(²)

Capacidade do piso

Pé direito

1_O fundo possui 50% de participação no ativo. ²Vencimento de 15 anos a contar da data de início da locação.

LOCALIZAÇÃO DOS ATIVOS

SUDESTE

LOCALIZAÇÃO DOS ATIVOS

SUL

GLOSSÁRIO

ABL: A Área Bruta Locável (ABL) é a medida do espaço interno total disponível para locação.

AGO: Reunião anual realizada para tratar de assuntos regulares e obrigatórios. Tem como objetivo central a deliberação referente as matérias que serão votadas.

Built to suit: Desenvolvimento e construção de empreendimentos sob medida para atender às necessidades exclusivas dos clientes, estabelecendo contratos de locação de longo prazo.

CDI: é uma taxa de juros que serve como referência para o mercado financeiro no Brasil.

Cota patrimonial: Representa o valor financeiro de uma cota dentro do PL do Fundo, calculada como o valor patrimonial (ativo – passivo) dividido pela quantidade de cotas em circulação do Fundo.

Cota a mercado: Valor da cota no mercado secundário, B3.

CRI: Certificado de Recebíveis Imobiliários. É um título de renda fixa lastreado em créditos provenientes de financiamentos imobiliários.

Demonstrações financeiras: Relatórios contábeis que resumem a saúde financeira e o desempenho do Fundo em um período específico.

Dividend Yield: Representa a rentabilidade relativa dos rendimentos distribuídos aos cotistas do Fundo. É calculado dividindo o rendimento anualizado pela cota pelo valor de mercado da cota.

Emissão: Criação e venda de novas cotas do fundo. Isso permite que o fundo capte mais dinheiro para financiar seus investimentos.

Guidance: Projeção em relação ao desempenho financeiro futuro.

IFIX: Índice indicador de desempenho médio de fundos imobiliários, cuja composição é calculada e divulgada pela B3 a cada quadrimestre.

INPC: O Índice Nacional de Preços ao Consumidor é indicador que mede a variação de preços de produtos e serviços consumidos pelas famílias brasileiras.

IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo, apurado e divulgado pelo IBGE, mede a variação média de preços de uma cesta de produtos e serviços. Utilizado pelo governo federal como índice oficial de inflação.

ITBI: Tributo que deve ser pago quando ocorre a transmissão de propriedade de um bem imóvel, seja por compra, doação, herança ou outra forma de transferência.

Locação atípica: Contrato de locação estruturado sem margem para renegociação dos valores de aluguel durante sua vigência, sendo o reajuste determinado exclusivamente por um índice de correção monetária previamente acordado. A rescisão do contrato só é possível ao término do prazo originalmente estipulado ou mediante o pagamento de uma multa rescisória, que geralmente corresponde ao saldo remanescente do aluguel.

Patrimônio Líquido: O cálculo envolve a soma do valor do ativo total, subtraindo o passivo total. Ele representa o montante total de recursos investidos no fundo e pode ser calculado multiplicando o valor de uma cota pela quantidade total de cotas em circulação.

Receita de locação: Receita de Locação do empreendimento dividido pela ABL.

Retrofit: Processo de atualização, modernização ou renovação dos empreendimentos, adaptando-os para os inquilinos, com o objetivo de obter um aluguel mais elevado devido à valorização do imóvel.

Sale and leaseback: Transação financeira e imobiliária na qual a empresa vende o ativo para o fundo e, simultaneamente, aluga o mesmo ativo de volta por meio de um contrato de locação de longo prazo.

Spread: Diferença entre dois preços ou taxas, geralmente usado para medir custos ou lucros em transações financeiras.

Tranche: Usado para descrever um título que pode ser dividido partes menores, resultando em um contrato com divisões.

Volume mensal: Negociações do Fundo realizadas no mercado secundário durante o mês.

WAULT: A Média Ponderada dos Aluguéis Vigentes, ou Weighted Average of Unexpired Lease Term (WAULT), é calculada como a média ponderada dos períodos remanescentes nos contratos de aluguel em relação à receita atual de aluguel do imóvel.

PROJETOS SOCIAIS

A Zagros Capital destina parte de sua receita em prol de projetos sociais para colaborar com um mundo melhor.

Essas são as causas que apoiamos:

Lar Casa Bela

O Lar Casa Bela é uma Organização da Sociedade Civil que oferece acolhimento temporário a bebês, crianças e adolescentes encaminhados pelo Poder Judiciário ou pelo Conselho Tutelar.

CONHECER PROJETO

O projeto Marmita do Bem Londrina oferece apoio a pessoas em situação de fome por meio da entrega de marmitas, ao mesmo tempo em que fortalece e apoia pequenos restaurantes locais.

Marmita do Bem Londrina

Litro de Luz Brasil

O Litro de Luz utiliza materiais simples para tornar a iluminação solar acessível para a população de baixa renda, levando luz para a vida daqueles que ainda não têm acesso adequado à energia elétrica.

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Casa Maria Helena Paulina

A Casa Maria Helena Paulina é uma organização não governamental de São Paulo, fundada em 1992, que acolhe pacientes com câncer e seus acompanhantes de diversas regiões do Brasil.

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Ong Viver

A Organização Viver atua há mais de 23 anos promovendo assistência social e bem-estar a crianças e adolescentes com câncer, a partir de uma iniciativa voluntária iniciada em 2001 no HCL.

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PESQUISA DE SATISFAÇÃO

A Zagros Capital desenvolveu um formulário de satisfação com o objetivo de aprimorar continuamente a qualidade dos nossos produtos de investimento. A pesquisa é anônima, garantindo total transparência e liberdade para que você compartilhe suas sugestões, percepções e opiniões. Acesse pelo link abaixo e contribua com a sua avaliação.

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Informações da Gestora

Site oficial: www.zagroscapital.com.br

Telefone: +55 (11) 4369-6100

Endereço: Rua Campos Bicudo, 98 - 2º Andar - Conjunto 22 Itaim Bibi - São Paulo/SP - 04536-010

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