Relatório Gerencial ZAGH11 de fevereiro de 2026

Relatório de Gestão Fevereiro DE 2026

ZAGH11

ZAGROS CAPITAL

SUMÁRIO

• SEÇÃO PÁG.
• Características do Fundo 3
• Informações do Fundo 4
• Vídeos e Matérias 6
• Comentários Iniciais 7
• Perguntas e Respostas 8
• Distribuição de Resultados e Dividend Yield 10
• Performance do Fundo 11
• Rentabilidade desde o início 11
• Portfólio 12
• Ativos Imobiliários/SPEs 14
• Ativos Imobiliários Diretos 16
• Localização dos Ativos 17
• Glossário 19
• Projetos Sociais 21
• Newsletter 23

CARACTERÍSTICAS DO FUNDO

OBJETIVO DO FUNDO

O Zagros Multiestratégia FII ("Fundo" e/ou "ZAGH11") tem como objetivo a aplicação dos recursos nos seguintes ativos: CRIs; cotas de outros FIIs; ações de empresas listadas do segmento imobiliário; ativos de diferentes classes, tais como: (a) industriais/logísticos; (b) lajes e prédios corporativos; (c) imóveis residenciais; e (d) renda urbana; localizados dentro de todo território nacional, que tenham renda e/ou capacidade de gerar renda ou potencial para ganho de capital. Além de quotas ou ações de sociedades de propósito específico (SPEs) ou sociedade em conta de participação (SCPs) que invistam nos ativos listados acima, desde que seu propósito se enquadre nas atividades permitidas aos FIIs.

GESTÃO

ZAGROS CAPITAL

ADMINISTRAÇÃO

INFORMAÇÕES DO FUNDO

Novembro de 2022

RELATÓRIO EM VÍDEO

Assista aos comentários da gestão deste relatório com Pedro van den Berg, CEO e Diretor de Gestão, e Artur Losnak, Head de Análise, no link abaixo ou em nosso canal oficial do YouTube.

ZAGH11 FEVEREIRO DE 2026 ZAGRPOS

COMENTÁRIOS DO GESTOR

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VÍDEOS E MATÉRIAS

ZAGH11DEZEMBRO DE 2025

ZAGROS CAPITAL

Comentários do Gestor - ZAGH11 - Dezembro/2025

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MERCADO HOJE

ZAGH11 firma acordo para venda milionária de imóvel ao RBVA11 no Rio

ZAGH11 anuncia R$ 0,045 por cota e avança na reciclagem

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FII ZAGH11 divulga dividendos para o mês de março; veja quem recebe

FIIS

ZAGH11, RBRX11 e RMAI11 são destaques no Bom Dia FIIs (19/1)

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FIIS

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Dividendos do ZAGH11 são anunciados: veja quem recebe e valores

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COMENTÁRIOS INICIAIS

Com o fechamento do mês de fevereiro/26, o ZAGH11 distribuiu R$ 0,045 por cota, o que representa um dividend yield mensal de 0,47% no mês (equivalente 5,60% ao ano), com base na cotação de mercado de 03 de março (R$ 9,64)

No cenário internacional, fevereiro foi marcado por maior volatilidade e aumento da aversão ao risco. Nos Estados Unidos, a atividade econômica permanece resiliente, enquanto a inflação ainda acima da meta mantém o Federal Reserve (Fed) em postura cautelosa neste início de ano. Além disso, o aumento das tensões no Oriente Médio elevou a volatilidade global e pressionou os preços de energia.

No Brasil, a ata mais recente do Copom indicou redução das incertezas no curto prazo e maior confiança na transmissão da política monetária, embora os riscos para a inflação ainda permaneçam elevados. No campo fiscal, o governo central registrou superávit primário de R$ 86,9 bilhões em janeiro. Ainda assim, o balanço de riscos fiscais permanece sensível à evolução das receitas e às discussões em andamento no Congresso.

O IPCA de fevereiro foi de 0,70%, acumulando 3,81% em 12 meses. Já o IFIX encerrou fevereiro com valorização de 1,32%, com destaque para os fundos de tijolo.

Durante o mês de fevereiro, o ZAGH11 registrou os seguintes movimentos relevantes:

1. Aporte de aproximadamente R$ 345 mil na SPE Colégio Ética, destinado majoritariamente à amortização e juros do CRI vinculado ao desenvolvimento do projeto;

2. O Fundo alienou aproximadamente R$ 528 mil em cotas de FIIs, em linha com a estratégia de reciclagem de portfólio;

3. Em relação à venda do ativo Estácio (Clique aqui para acessar), houve avanço no cumprimento das condições precedentes e na diligência jurídica, com expectativa de liquidação em mar/26; e

4. Redução nas despesas não recorrentes após a conclusão da troca de administrador.

PERGUNTAS E RESPOSTAS

Pergunta 1 – A gestão já observa demanda de inquilinos para o Groenlândia? Como ele se diferencia no mercado?

R: O projeto Groenlândia 910 é um empreendimento comercial boutique localizado na Rua Groenlândia, no Jardim América (São Paulo - SP), uma região com oferta limitada de novos ativos e forte demanda por espaços comerciais de alto padrão. O ativo foi concebido com um conceito arquitetônico diferenciado, voltado a empresas que buscam ocupações menores, porém com elevada qualidade construtiva e localização premium.

Nesse contexto, já observamos interesse inicial de potenciais ocupantes, principalmente empresas dos setores financeiro, saúde e publicidade, além de companhias que valorizam localização e imagem corporativa. A menos de 5 meses da entrega, a expectativa é que uma das principais consultorias imobiliárias do segmento passe a comercializar o ativo de forma ativa.

Pergunta 2 – Quais segmentos ou tipos de ativos têm chamado mais atenção da gestão atualmente?

R: A estratégia do fundo continua focada em ativos imobiliários nos quais a gestão consiga gerar valor por meio de estruturação, desenvolvimento ou reposicionamento. Além disso, temos dedicado maior atenção a: (i) FIIs de CRI listados, que em muitos casos ainda negociam com desconto relevante em relação ao seu valor patrimonial; (ii) imóveis com renda estabilizada, que ofereçam previsibilidade de fluxo de caixa; e (iii) desenvolvimento oportunístico, nas quais a gestão possa capturar ganhos por meio da criação de valor ao longo do ciclo do projeto.

Pergunta 3 – Olhando para frente, onde a gestão enxerga mais espaço para o crescimento do fundo e quais fatores podem impulsionar essa expansão?

R: O crescimento do fundo deve ocorrer principalmente por três frentes: (i) Conclusão e estabilização de projetos em desenvolvimento, como o Groenlândia 910, que devem contribuir para o aumento da geração de renda recorrente ainda este ano; (ii) Reciclagem de portfólio, por meio da venda de ativos maduros e realocação do capital em novas oportunidades com maior potencial de retorno; e (iii) Aquisições oportunísticas, principalmente em segmentos nos quais a gestão possui maior experiência e capacidade de estruturar operações com boa assimetria de risco e retorno.

Ao longo de 2026, com a execução dessas três frentes, esperamos observar crescimento e maior estabilização nos rendimentos recorrentes e não recorrentes do ZAGH11.

Abaixo a Demonstração de Resultados efetivamente recebida pelo Fundo nos períodos.

¹Receitas de locação: compreende aluguéis, aluguéis em atraso e recuperações, adiantamentos, multas e receitas obtidas por meio da exploração das áreas comuns dos empreendimentos. ²Lucros Imobiliários: diferença entre valor de venda e valor de aquisição incluindo custos relacionados e benfeitorias. ³Incluindo o rendimento das cotas de FIIs. ⁴Despesas: entre elas taxas, IR, reembolso de despesas imobiliárias, administração, honorários jurídicos, assessoria técnica, assessoria imobiliária, contábil, taxas da CVM e B3, IR sobre o ganho de capital, entre outros. A rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. Os fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

DISTRIBUIÇÃO DE RESULTADOS E DIVIDEND YIELD

O Fundo distribuiu R$0,045 por cota para os cotistas.

É importante lembrar que o Fundo deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano, nos termos da legislação e regulamentação aplicáveis.

DISTRIBUIÇÃO DE RESULTADOS E DIVIDEND YIELD (MENSAL)

PERFORMANCE DO FUNDO

A rentabilidade acumulada total do Fundo desde o seu início é de 22,79%. Neste mesmo período, o IFIX apresentou rentabilidade total de 30,18%. Comparando os números do CDI e IPCA, a rentabilidade líquida total do Fundo desde o seu início é de 54,99% do CDI líquido e 133,82% do IPCA no período.

RENTABILIDADE DESDE O INÍCIO

A rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Os fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

PORTFÓLIO COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO DO FUNDO

COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DE FIIs

A rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Os fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

PORTFÓLIO

Alocação Atual: 47% Alocação Alvo: 30%

Objetivo Foco em geração de renda e ganho de capital. Oportunidade de destravamento de valor.

Retorno IPCA +11%

ATIVOS IMOBILIÁRIOS

Alocação Atual: 53% Alocação Alvo: 35%

Objetivo Foco em ganho de capital. Track record do time de gestão.

Retorno IPCA +14% - 20%

Alocação Atual: 0% Alocação Alvo: 10%

Objetivo Aquisição de ativos abaixo do seu valor intrínseco. Foco em ganho de capital.

Retorno IPCA +14%

Alocação Atual: 0% Alocação Alvo: 25%

Objetivo Alocação majoritariamente em CRIs mid yield. Foco em geração de renda recorrente.

Retorno IPCA +9,5%

ATIVOS IMOBILIÁRIOS/SPEs

EDIFÍCIO COMERCIAL BOUTIQUE – GROENLÂNDIA 910

Projeto desenvolvido pela Zagros Capital em parceria com o escritório de arquitetura Aflalo/Gasperini, sobre um terreno de aproximadamente 2.100 m², localizado no coração do Jardim América em São Paulo, nas esquinas da Praça California com Rua Groenlândia, ao lado do Clube Harmonia.

DETALHES DO PROJETO

Endereço

Praça Califórnia, 83 – Jardim América

Tipologia

Empreendimento Comercial Boutique

Investimento

Até R$ 30 MM¹

VGV estimado (% Fundo)

R$ 45 MM - R$ 60 MM

Data de Entrega

Junho/2026

Cap rate estimado

Terreno

2.080,50 m²

ABL do Projeto

11% – 12%

2.923,68 m²

TIR estimada

25% – 30% (a.a.)

STATUS

PERSPECTIVA DO PROJETO

A obra segue com serviços na cobertura, instalações hidráulicas, tratamento estrutural no 2º pavimento, preparação da escadaria, instalação de pele de vidro na fachada e montagem de drywall no térreo.

ATIVOS IMOBILIÁRIOS/SPEs EDIFÍCIO COMERCIAL BOUTIQUE – GROENLÂNDIA 910 (EVOLUÇÃO DA OBRA)

FOTO DA OBRA

ATIVOS IMOBILIÁRIOS DIRETOS

BTS ESTÁCIO¹

COLÉGIO ÉTICA

Rio de Janeiro/RJ

EM OBRAS

COLÉGIO ÉTICAGROENLÂNDIA 910

Localização

Londrina/PR

Londrina/PRSão Paulo/SP

16.207 m²

3.690 m²

ABL

.690,33 m2.923 m²

Vencimento

Mar/2032

2040(²)

Capacidade do piso

Pé direito

1_O fundo possui 50% de participação no ativo. ²Vencimento de 15 anos a contar da data de início da locação.

LOCALIZAÇÃO DOS ATIVOS

SUDESTE

LOCALIZAÇÃO DOS ATIVOS

SUL

GLOSSÁRIO

ABL: A Área Bruta Locável (ABL) é a medida do espaço interno total disponível para locação.

AGO: Reunião anual realizada para tratar de assuntos regulares e obrigatórios. Tem como objetivo central a deliberação referente as matérias que serão votadas.

Built to suit: Desenvolvimento e construção de empreendimentos sob medida para atender às necessidades exclusivas dos clientes, estabelecendo contratos de locação de longo prazo.

CDI: é uma taxa de juros que serve como referência para o mercado financeiro no Brasil.

Cota patrimonial: Representa o valor financeiro de uma cota dentro do PL do Fundo, calculada como o valor patrimonial (ativo – passivo) dividido pela quantidade de cotas em circulação do Fundo.

Cota a mercado: Valor da cota no mercado secundário, B3.

CRI: Certificado de Recebíveis Imobiliários. É um título de renda fixa lastreado em créditos provenientes de financiamentos imobiliários.

Demonstrações financeiras: Relatórios contábeis que resumem a saúde financeira e o desempenho do Fundo em um período específico.

Dividend Yield: Representa a rentabilidade relativa dos rendimentos distribuídos aos cotistas do Fundo. É calculado dividindo o rendimento anualizado pela cota pelo valor de mercado da cota.

Emissão: Criação e venda de novas cotas do fundo. Isso permite que o fundo capte mais dinheiro para financiar seus investimentos.

Guidance: Projeção em relação ao desempenho financeiro futuro.

IFIX: Índice indicador de desempenho médio de fundos imobiliários, cuja composição é calculada e divulgada pela B3 a cada quadrimestre.

INPC: O Índice Nacional de Preços ao Consumidor é indicador que mede a variação de preços de produtos e serviços consumidos pelas famílias brasileiras.

IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo, apurado e divulgado pelo IBGE, mede a variação média de preços de uma cesta de produtos e serviços. Utilizado pelo governo federal como índice oficial de inflação.

ITBI: Tributo que deve ser pago quando ocorre a transmissão de propriedade de um bem imóvel, seja por compra, doação, herança ou outra forma de transferência.

Locação atípica: Contrato de locação estruturado sem margem para renegociação dos valores de aluguel durante sua vigência, sendo o reajuste determinado exclusivamente por um índice de correção monetária previamente acordado. A rescisão do contrato só é possível ao término do prazo originalmente estipulado ou mediante o pagamento de uma multa rescisória, que geralmente corresponde ao saldo remanescente do aluguel.

Patrimônio Líquido: O cálculo envolve a soma do valor do ativo total, subtraindo o passivo total. Ele representa o montante total de recursos investidos no fundo e pode ser calculado multiplicando o valor de uma cota pela quantidade total de cotas em circulação.

Receita de locação: Receita de Locação do empreendimento dividido pela ABL.

Retrofit: Processo de atualização, modernização ou renovação dos empreendimentos, adaptando-os para os inquilinos, com o objetivo de obter um aluguel mais elevado devido à valorização do imóvel.

Sale and leaseback: Transação financeira e imobiliária na qual a empresa vende o ativo para o fundo e, simultaneamente, aluga o mesmo ativo de volta por meio de um contrato de locação de longo prazo.

Spread: Diferença entre dois preços ou taxas, geralmente usado para medir custos ou lucros em transações financeiras.

Tranche: Usado para descrever um título que pode ser dividido partes menores, resultando em um contrato com divisões.

Volume mensal: Negociações do Fundo realizadas no mercado secundário durante o mês.

WAULT: A Média Ponderada dos Aluguéis Vigentes, ou Weighted Average of Unexpired Lease Term (WAULT), é calculada como a média ponderada dos períodos remanescentes nos contratos de aluguel em relação à receita atual de aluguel do imóvel.

PROJETOS SOCIAIS

A Zagros Capital destina parte de sua receita em prol de projetos sociais para colaborar com um mundo melhor.

Essas são as causas que apoiamos:

Lar Casa Bela

O Lar Casa Bela é uma Organização da Sociedade Civil que oferece acolhimento temporário a bebês, crianças e adolescentes encaminhados pelo Poder Judiciário ou pelo Conselho Tutelar.

CONHECER PROJETO

Marmita do Bem Londrina

O projeto Marmita do Bem Londrina oferece apoio a pessoas em situação de fome por meio da entrega de marmitas, ao mesmo tempo em que fortalece e apoia pequenos restaurantes locais.

Litro de Luz Brasil

O Litro de Luz utiliza materiais simples para tornar a iluminação solar acessível para a população de baixa renda, levando luz para a vida daqueles que ainda não têm acesso adequado à energia elétrica.

CONHECER PROJETO

CONHECER PROJETO

Casa Maria Helena Paulina

A Casa Maria Helena Paulina é uma organização não governamental de São Paulo, fundada em 1992, que acolhe pacientes com câncer e seus acompanhantes de diversas regiões do Brasil.

CONHECER PROJETO

Ong Viver

A Organização Viver atua há mais de 23 anos promovendo assistência social e bem-estar a crianças e adolescentes com câncer, a partir de uma iniciativa voluntária iniciada em 2001 no HCL.

CONHECER PROJETO

PESQUISA DE SATISFAÇÃO

A Zagros Capital desenvolveu um formulário de satisfação com o objetivo de aprimorar continuamente a qualidade dos nossos produtos de investimento. A pesquisa é anônima, garantindo total transparência e liberdade para que você compartilhe suas sugestões, percepções e opiniões. Acesse pelo link abaixo e contribua com a sua avaliação.

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Informações da Gestora

Site oficial: www.zagroscapital.com.br

Telefone: +55 (11) 4369-6100

Endereço: Rua Campos Bicudo, 98 - 2º Andar - Conjunto 22 Itaim Bibi - São Paulo/SP - 04536-010

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