Relatório Gerencial ZAGH11 de dezembro de 2025

ZAGH11

Relatório de Gestão Dezembro de 2025

Sumário

• SEÇÃO PÁG.
• Características do Fundo 3
• Informações do Fundo 4
• Relatório em Vídeo 5
• Vídeos e Matérias 6
• Comentários Iniciais 7
• Perguntas e Respostas 9
• DRE _ 10
• Distribuição de Resultados e Dividend Yield 11
• Performance do Fundo 12
• Rentabilidade desde o início 12
• Portfólio 13
• Ativos Imobiliários/SPEs 15
• Ativos Imobiliários Diretos 17
• Localização dos Imóveis 18
• Glossário_ 20
• Projetos Sociais 22
• Pesquisa de Satisfação 23
• Newsletter 24

CARACTERÍSTICAS DO FUNDO

OBJETIVO DO FUNDO

O Zagros Multiestratégia FII ("Fundo" e/ou "ZAGH11") tem como objetivo a aplicação dos recursos nos seguintes ativos: CRIs; cotas de outros FIIs; ações de empresas listadas do segmento imobiliário; ativos de diferentes classes, tais como: (a) industriais/logísticos; (b) lajes e prédios corporativos; (c) imóveis residenciais; e (d) renda urbana; localizados dentro de todo território nacional, que tenham renda e/ou capacidade de gerar renda ou potencial para ganho de capital. Além de quotas ou ações de sociedades de propósito específico (SPEs) ou sociedade em conta de participação (SCPs) que invistam nos ativos listados acima, desde que seu propósito se enquadre nas atividades permitidas aos FIIs.

GESTÃO

ZAGROS

ADMINISTRAÇÃO

btgpactual

INFORMAÇÕES DO FUNDO

DATA DE ABERTURA

QUANTIDADE DE COTAS

VALOR PATRIMONIAL DA COTA

PATRIMÔNIO LÍQUIDO

04/11/2022

8.891.662

R$ 9,10

R$ 80.967.770,15

CÓDIGO DE NEGOCIAÇÃO

NÚMERO DE COTISTAS

VALOR DE MERCADO DA COTA

ZAGH11

VALOR DE MERCADO DO FUNDO

477

R$ 10,20

R$ 90.694.952,40

DIVIDENDO DEZ/25

PERIODICIDADE DOS RENDIMENTOS

R$ 0,02

MODALIDADE

PÚBLICO ALVO

Mensais

Fundo Híbrido de Gestão Ativa

Investidor Geral

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO

TAXA DE PERFORMANCE

PRAZO

1.5% a.a.

20% do retorno que exceder a variação do benchmark¹

Indeterminado

RELATÓRIO EM VÍDEO

Assista aos comentários da gestão em vídeo deste relatório com Artur Losnak, Head de Análise, e Diego Rodrigues, Diretor de Engenharia e Novos Negócios no link abaixo ou em nosso canal oficial do YouTube.

ZAGH11DEZEMBRO DE 2025

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VÍDEOS E MATÉRIAS

COMENTÁRIOS DO GESTOR

ZAGH11NOVEMBRO DE 2025

Canal Zagros Capital

Comentários do Gestor - ZAGH11 - Novembro/2025

Comentários da Gestão no Relatório de Gestão do fundo ZAGH11 referente ao mês de novembro de 2025.

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fiis.com.br

Dividendos do ZAGH11 são anunciados: veja quem recebe e valores

O fundo imobiliário ZAGH11 anunciou a distribuição de R$ 0,02 por cota em dividendos, com data-base em 14 de janeiro de 2026 e pagamento previsto para 21 de janeiro.

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fiis.com.br

Dividendos do ZAGH11 são divulgados; veja data e valor de pagamento

O fundo imobiliário ZAGH11 divulgou o pagamento de R$ 0,06 por cota em dividendos.

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COMENTÁRIOS INICIAIS

Com o fechamento do mês de dezembro/25, o ZAGH11 distribuiu R$ 0,02 por cota, o que representa um dividend yield mensal de 0,2% no mês (equivalente 2,37% ao ano), com base na cotação de mercado de 13 de janeiro (R$ 10,10).

No cenário internacional, dezembro foi marcado pelo fortalecimento das expectativas de flexibilização da política monetária nos Estados Unidos ao longo de 2026, após o terceiro corte consecutivo de juros em 2025, com redução de 25 pontos-base, levando a taxa para a faixa de 3,50% a 3,75% ao ano. O ano se encerrou sob um pano de fundo de desaceleração econômica global, inflação mais controlada e perspectiva de afrouxamento gradual das condições monetárias em 2026.

No cenário local, o encerramento do ano foi marcado por uma postura mais cautelosa dos investidores, ainda que favorável aos ativos locais. O mercado acompanhou a manutenção da taxa Selic em patamar elevado (15,00% ao ano), ao mesmo tempo em que passou a precificar uma possível flexibilização gradual da política monetária ao longo de 2026. Nesse contexto, o Ibovespa encerrou o ano próximo de suas máximas históricas, refletindo o forte desempenho acumulado em 2025, com valorização de 33,95% no período, o melhor resultado anual desde 2016.

Por fim, o IFIX encerrou 2025 com valorização de 21,14%, evidenciando a recuperação do segmento de fundos imobiliários e o aumento de sua atratividade, sustentados pela expectativa de queda dos juros e pela resiliência dos fundamentos do mercado imobiliário.

Durante o mês de dezembro, o ZAGH11 registrou os seguintes movimentos relevantes:

(i) Aporte de aproximadamente R$ 298 mil na SPE Colégio Ética, destinado majoritariamente à amortização e ao pagamento de juros do CRI vinculado ao desenvolvimento do projeto; e aporte de cerca de R$ 1,6 milhão na SPE Groenlândia 910, garantindo o avanço físico das obras conforme o cronograma previsto.

(ii) No mercado secundário, o Fundo alienou aproximadamente R$ 2,2 milhões em cotas de FIIs, em linha com a estratégia de reciclagem de portfólio. Houve prejuízo durante esse processo de realocação de capital, porém as operações foram necessárias, considerando a estratégia de gestão voltada ao rebalanceamento e à saúde da carteira.

(iii) O Fundo apresentou redução no fluxo de rendimentos provenientes de FIIs em comparação ao mês anterior, em função do desinvestimento de ativos.

(iv) O ZAGH11, em conjunto com o FII V2 Renda, celebrou o compromisso de venda de sua participação de 50% no imóvel localizado no Rio de Janeiro/RJ, atualmente locado à Estácio, para o Fundo RBVA11, pelo valor total de R$ 78,3 milhões. A forma de pagamento fo estruturada da seguinte maneira:

• Parcela em dinheiro, no montante de R$ 4.306.810,00, sendo R$ 2.153.405,00 destinados a cada um dos vendedores;

• Parcela em cotas, no valor estimado de R$ 32.460.505,40, mediante compensação de créditos por meio da subscrição de cotas do RBVA11 pelo ZAGH11, correspondente à diferença entre o preço total, deduzida a parcela em dinheiro e o saldo devedor dos CRIs na data da lavratura da escritura;

• Assunção, pelo comprador, do saldo devedor dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) vinculados ao imóvel, atualmente estimado em R$ 41.539.469,60, bem como das demais obrigações a eles relacionadas.

A operação deverá gerar lucro para o Fundo. Após superadas as condições precedentes para a conclusão da venda, serão divulgados mais detalhes.

AGOE - RESULTADO

A Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária do Fundo foi realizada de forma não presencial, por meio de Consulta Formal, com prazo para manifestação dos cotistas até 08 de janeiro de 2026 (Clique aqui para acessar o documento na íntegra).

Os Cotistas foram convocados a deliberar sobre as seguintes matérias:

1. Aprovar as contas e demonstrações contábeis do Fundo, devidamente auditadas, relativas ao exercício social findo em 30 de junho de 2025;

2. Substituir, caso aprovada, no fechamento de 23 de janeiro de 2025 (“Data da Transferência”), a atual Administradora do Fundo pela SINGULARE CORRETORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A.,

3. Substituir, a partir da Data da Transferência, a atual prestadora dos serviços de administração, custódia, tesouraria e escrituração de cotas, controladoria e processamento de títulos e valores mobiliários e distribuição de cotas do Fundo/Classe Única, os quais passarão a ser prestados pelo Novo Administrador ou outra empresa do grupo BTG Pactual;

4. Alterar o Regulamento para, caso seja aprovada a substituição dos prestadores de serviço, seja adequado para tanto;

5. Reaprovar, nos termos do Regulamento do Fundo e da legislação vigente, a possibilidade de realização de operações caracterizadas como conflitadas, as quais foram anteriormente submetidas à deliberação dos Cotistas por meio de Assembleia Geral Extraordinária realizada mediante procedimento de consulta formal, convocada pela Administradora em 22 de setembro de 2023.

Quórum: maioria que respondeu à Consulta Formal

Quórum: maioria que respondeu à Consulta Formal, representando, no mínimo, 25% das Cotas emitidas

PERGUNTAS E RESPOSTAS

Pergunta 1 – Qual foi a principal estratégia que motivou a venda do imóvel locado à Estácio?

R: A venda do imóvel locado à Estácio foi motivada pela estratégia de reciclagem de portfólio e realização de valor, além da redução dos riscos associados à concentração em um único ativo e à exposição a passivos financeiros vinculados ao imóvel. A operação permitiu ao Fundo liberar capital para realocação em oportunidades com melhor relação risco-retorno.

Pergunta 2 – Como o atual cenário de juros influencia as decisões de alocação e reciclagem do portfólio do ZAGH11?

R: O atual cenário de juros elevados exige maior seletividade nas decisões de investimento, priorizando ativos e estruturas com retorno compatível ao custo de oportunidade, maior previsibilidade de caixa e menor risco. Nesse contexto, a gestão tem adotado uma postura ativa de reciclagem do portfólio, buscando otimizar o capital investido, reduzir exposições menos eficientes e reposicionar o Fundo para capturar oportunidades que façam mais sentido no ambiente macroeconômico atual.

Pergunta 3 – O que motivou a gestão a reciclar o portfólio neste momento?

R: A reciclagem do portfólio foi motivada pela combinação de oportunidades de venda atrativas, mudanças no cenário econômico e a necessidade de reposicionar o Fundo para um novo ciclo, com foco em melhorar a qualidade dos ativos, o perfil de risco e o potencial de geração de valor no médio e longo prazo, mesmo que isso envolva ajustes pontuais no curto prazo.

DRE

Abaixo a Demonstração de Resultados efetivamente recebida pelo Fundo.

valor de venda e valor de aquisição incluindo custos relacionados e benfeitorias. ³Incluindo o rendimento das cotas de FIIs. ⁴Despesas: entre elas taxas, IR, reembolso de despesas imobiliárias, administração, honorários jurídicos, assessoria técnica, assessoria imobiliária, contábil, taxas da CVM e B3, IR sobre o ganho de capital, entre outros.

DISTRIBUIÇÃO DE RESULTADOS E DIVIDEND YIELD

O Fundo distribuiu R$0,02 por cota para os cotistas.

É importante lembrar que o Fundo deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano, nos termos da legislação e regulamentação aplicáveis

DISTRIBUIÇÃO DE RESULTADOS E DIVIDEND YIELD (MENSAL)

PERFORMANCE DO FUNDO

A rentabilidade acumulada total do Fundo desde o seu início é de 26,35%. Neste mesmo período, o IFIX apresentou rentabilidade total de 15,68%. Comparando os números do CDI e IPCA, a rentabilidade líquida total do Fundo desde o seu início é de 68,80% do CDI líquido e 166,44% do IPCA no período.

RENTABILIDADE DESDE O INÍCIO

¹Valor da cota a mercado + rendimentos. A rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Os fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

PORTFÓLIO

COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DE FII'S

A rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Os fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

PORTFÓLIO

Alocação Atual: 48% Alocação Alvo: 30%

Objetivo Foco em geração de renda e ganho de capital. Oportunidade de destravamento de valor.

Retorno IPCA +11%

ATIVOS IMOBILIÁRIOS

Alocação Atual: 52% Alocação Alvo: 35%

Objetivo Foco em ganho de capital. Track record do time de gestão.

Retorno IPCA +14% - 20%

AÇÕES

Alocação Atual: 0% Alocação Alvo: 10%

Objetivo Aquisição de ativos abaixo do seu valor intrínseco. Foco em ganho de capital.

Retorno IPCA +14%

Alocação Atual: 0% Alocação Alvo: 25%

Objetivo Alocação majoritariamente em CRIs mid yield. Foco em geração de renda recorrente.

Retorno IPCA +9,5%

ATIVOS IMOBILIÁRIOS/SPEs

EDIFÍCIO COMERCIAL BOUTIQUE – GROENLÂNDIA 910

Projeto desenvolvido pela Zagros Capital em parceria com o escritório de arquitetura Aflalo/Gasperini, sobre um terreno de aproximadamente 2.100 m², localizado no coração do Jardim América em São Paulo, nas esquinas da Praça California com Rua Groenlândia, ao lado do Clube Harmonia.

DETALHES DO PROJETO

Endereço

Praça Califórnia, 83 – Jardim América

Tipologia

Empreendimento Comercial Boutique

Investimento

Até R$ 30 MM¹

VGV estimado (% Fundo)

R$ 45 MM - R$ 60 MM

Cap rate estimado

11% – 12%

Data de Entrega

Junho/2026

Terreno

2.080,50 m²

ABL do Projeto

2.923,68 m²

TIR estimada

25% – 30% (a.a.)

STATUS

PERSPECTIVA DO PROJETO

Concluída concretagem da última laje (2º pavimento), continuação do sistema de drenagem e contenções nos subsolos. Início dos preparos para concretagem da rampa de acesso para veículos e avanço das instalações elétricas e hidráulicas.

ATIVOS IMOBILIÁRIOS/SPEs

EDIFÍCIO COMERCIAL BOUTIQUE – GROENLÂNDIA 910 (EVOLUÇÃO DA OBRA)

Concluído Pendente

FOTO DA OBRA

ATIVOS IMOBILIÁRIOS DIRETOS

Rio de Janeiro/RJ

Londrina/PR

EM OBRAS

ABL

São Paulo/SP

16.207 m²

3.690,33 m²

2.923,68 m²

Vencimento

Mar/2032

2040(²)

Valor do Aluguel*

R$ 679.884,62

R$ 130.000,00

Aluguel/m²

R$ 41,95

R$ 35,22

Capacidade do piso

Pé direito

1_O fundo possui 50% de participação no ativo. ²Vencimento de 15 anos a contar da data de início da locação.

LOCALIZAÇÃO DOS IMÓVEIS

SUDESTE

LOCALIZAÇÃO DOS IMÓVEIS

SUL

GLOSSÁRIO

ABL: A Área Bruta Locável (ABL) é a medida do espaço interno total disponível para locação.

AGO: Reunião anual realizada para tratar de assuntos regulares e obrigatórios. Tem como objetivo central a deliberação referente as matérias que serão votadas.

Built to suit: Desenvolvimento e construção de empreendimentos sob medida para atender às necessidades exclusivas dos clientes, estabelecendo contratos de locação de longo prazo.

CDI: é uma taxa de juros que serve como referência para o mercado financeiro no Brasil.

Cota patrimonial: Representa o valor financeiro de uma cota dentro do PL do Fundo, calculada como o valor patrimonial (ativo – passivo) dividido pela quantidade de cotas em circulação do Fundo.

Cota a mercado: Valor da cota no mercado secundário, B3.

CRI: Certificado de Recebíveis Imobiliários. É um título de renda fixa lastreado em créditos provenientes de financiamentos imobiliários.

Demonstrações financeiras: Relatórios contábeis que resumem a saúde financeira e o desempenho do Fundo em um período específico.

Dividend Yield: Representa a rentabilidade relativa dos rendimentos distribuídos aos cotistas do Fundo. É calculado dividindo o rendimento anualizado pela cota pelo valor de mercado da cota.

Emissão: Criação e venda de novas cotas do fundo. Isso permite que o fundo capte mais dinheiro para financiar seus investimentos

Guidance: Projeção em relação ao desempenho financeiro futuro.

IFIX: Índice indicador de desempenho médio de fundos imobiliários, cuja composição é calculada e divulgada pela B3 a cada quadrimestre.

INPC: O Índice Nacional de Preços ao Consumidor é indicador que mede a variação de preços de produtos e serviços consumidos pelas famílias brasileiras.

IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo, apurado e divulgado pelo IBGE, mede a variação média de preços de uma cesta de produtos e serviços. Utilizado pelo governo federal como índice oficial de inflação.

ITBI: Tributo que deve ser pago quando ocorre a transmissão de propriedade de um bem imóvel, seja por compra, doação, herança ou outra forma de transferência.

Locação atípica: Contrato de locação estruturado sem margem para renegociação dos valores de aluguel durante sua vigência, sendo o reajuste determinado exclusivamente por um índice de correção monetária previamente acordado. A rescisão do contrato só é possível ao término do prazo originalmente estipulado ou mediante o pagamento de uma multa rescisória, que geralmente corresponde ao saldo remanescente do aluguel.

Patrimônio Líquido: O cálculo envolve a soma do valor do ativo total, subtraindo o passivo total. Ele representa o montante total de recursos investidos no fundo e pode ser calculado multiplicando o valor de uma cota pela quantidade total de cotas em circulação.

Receita de locação: Receita de Locação do empreendimento dividido pela ABL.

Retrofit: Processo de atualização, modernização ou renovação dos empreendimentos, adaptando-os para os inquilinos, com o objetivo de obter um aluguel mais elevado devido à valorização do imóvel.

Sale and leaseback: Transação financeira e imobiliária na qual a empresa vende o ativo para o fundo e, simultaneamente, aluga o mesmo ativo de volta por meio de um contrato de locação de longo prazo.

Spread: Diferença entre dois preços ou taxas, geralmente usado para medir custos ou lucros em transações financeiras.

Tranche: Usado para descrever um título que pode ser dividido partes menores, resultando em um contrato com divisões.

Volume mensal: Negociações do Fundo realizadas no mercado secundário durante o mês.

WAULT: A Média Ponderada dos Aluguéis Vigentes, ou Weighted Average of Unexpired Lease Term (WAULT), é calculada como a média ponderada dos períodos remanescentes nos contratos de aluguel em relação à receita atual de aluguel do imóvel.

PROJETOS SOCIAIS

A Zagros Capital destina parte de sua receita em prol de projetos sociais para colaborar com um mundo melhor.

Essas são as causas que apoiamos:

Site do projeto: larcasabela.org.br

Lar Casa Bela

O Lar Casa Bela é uma OSC - Organização da Sociedade Civil – que oferece acolhimento institucional temporário e provisório para bebês, crianças e adolescentes encaminhados pelo Poder Judiciário ou pelo Conselho Tutelar, quando não estão recebendo os cuidados necessários para o seu pleno desenvolvimento.

Site do projeto: www.litrodeluz.com

Litro de Luz Brasil

O Litro de Luz utiliza materiais simples para tornar a iluminação solar acessível para a população de baixa renda, levando luz para a vida daqueles que ainda não têm acesso adequado à energia elétrica.

Viver

Site do projeto: ongviver.org.br

A Organização Viver é uma instituição que atua há mais de 23 anos promovendo assistência social e bem-estar a crianças e adolescentes com câncer. Ela foi fundada em 2001, por quatro voluntários que realizavam atividades recreativas no HCL, e identificaram que as necessidades dessas crianças iam muito além da recreação.

Marmita do Bem Londrina

Site do projeto: marmitadobemlondrina.com.br

O projeto Marmita do Bem Londrina busca dar amparo e ajudar aos mais necessitados através da entrega de marmitas para quem passa fome e ajudando os pequenos restaurantes a enfrentarem esse momento em que passamos.

Site do projeto: casamariahelenapaulina.org.br

Casa Maria Helena Paulina

A Casa Maria Helena Paulina é uma organização não governamental, localizada em São Paulo/SP, fundada em 1992, que acolhe pacientes com câncer - ou outras enfermidades - e seus acompanhantes oriundos de diversos estados brasileiros.

PESQUISA DE SATISFAÇÃO

A Zagros Capital desenvolveu um formulário de satisfação com o objetivo de aprimorar continuamente a qualidade dos nossos produtos de investimento. A pesquisa é anônima, garantindo total transparência e liberdade para que você compartilhe suas sugestões, percepções e opiniões. Acesse pelo link abaixo e contribua com a sua avaliação.

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