Relatório Gerencial ZAGH11 de setembro de 2026

RELATÓRIO DE GESTÃO SETEMBRO DE 2026

ZAGH11

ZAGROS MULTIESTRATÉGIA FIL

ZAGROS CAPITAL

SUMÁRIO

CARACTERÍSTICAS DO FUNDO

OBJETIVO DO FUNDO

O Zagros Multiestratégia FII ("Fundo" e/ou "ZAGH11") tem como objetivo a aplicação dos recursos nos seguintes ativos: CRIs; cotas de outros FIIs; ações de empresas listadas do segmento imobiliário; ativos de diferentes classes, tais como: (a) industriais/logísticos; (b) lajes e prédios corporativos; (c) imóveis residenciais; e (d) renda urbana; localizados em todo o território nacional, que tenham renda e/ou capacidade de gerar renda ou potencial para ganho de capital. Além de quotas ou ações de sociedades de propósito específico (SPEs) ou sociedade em conta de participação (SCPs) que invistam nos ativos listados acima, desde que seu propósito se enquadre nas atividades permitidas aos FIIs.

GESTÃO ADMINISTRAÇÃO

INFORMAÇÕES DO FUNDO

RELATÓRIO EM VÍDEO

Assista aos comentários da gestão deste relatório com Pedro van den Berg, CEO e Diretor de Gestão, e Artur Losnak, Head de Análise, no link abaixo ou em nosso canal oficial do YouTube.

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VÍDEOS E MATÉRIAS

ZAGROS CAPITAL

ZAGH11 - COMENTÁRIOS DO GESTOR - AGOSTO DE 2026

ASSISTIR VÍDEO

ZAGH11 AVANÇA EM OBRAS E RENEGOCIA CONTRATOS DE IMÓVEIS

FII ZAGH11 VENDE ATIVOS E ABRE ESPAÇO PARA NOVAS ALOCAÇÕES

LER NOTÍCIA LER NOTÍCIA

FIIs SUNO NOTÍCIAS N1 MAIS

ZAGH11 VENDE R$ 1,1 MILHÃO EM COTAS DE FIIS E OBTÉM DIVIDEND YIELD ACIMA DE 10%

LER NOTÍCIA LER NOTÍCIA LER NOTÍCIA

FIIs N1 MAIS

RESULTADO DE R$ 1,05 MILHÃO E AVANÇA EM OBRAS DO GROENLÂNDIA 910

ZAGH11 DEFINE DIVIDENDOS DE SETEMBRO E DETALHA CRONOGRAMA DE PAGAMENTOS

COMENTÁRIOS INICIAIS

Em setembro de 2026, o ZAGH11 distribuiu R$ 0,045 por cota , com resultado gerado de R$ 0,0453 por cota no mês . Considerando o preço de fechamento do último dia útil ( R$ 8,75 ), o dividend yield foi de 0,51% no mês , ou 6,17% anualizados .

Com valor patrimonial de R$ 8,63 por cota, o Fundo encerrou o mês negociando a um P/VP de 1,01 .

No cenário internacional , o Federal Reserve elevou a taxa básica de juros em 0,25 ponto percentual, para o intervalo entre 3,75% e 4,00% ao ano , diante da resiliência da atividade americana e da persistência das pressões inflacionárias. As tensões geopolíticas no Oriente Médio contribuíram para um ambiente de maior cautela nos mercados globais.

No Brasil , o Copom reduziu a taxa Selic em 0,25 ponto percentual, para 13,75% ao ano . As incertezas fiscais e a proximidade do período eleitoral mantiveram pressionados os juros de longo prazo. Para os fundos imobiliários, juros longos elevados significam uma taxa de desconto maior na precificação das cotas e um custo de oportunidade mais alto frente à renda fixa, o que ajuda a explicar a negociação de grande parte do mercado abaixo do valor patrimonial.

No mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), as negociações movimentaram aproximadamente R$ 8,1 bilhões, com média diária de R$ 386 milhões. O período foi marcado pela redução da exposição dos investidores institucionais aos fundos de tijolo, especialmente nos segmentos de logística e shoppings, com parte relevante da oferta absorvida pelas pessoas físicas. Apesar de operações pontuais que elevaram o volume negociado, a liquidez recorrente permaneceu próxima à média observada ao longo de 20261 .

Durante o mês de setembro, destacamos os principais movimentos do ZAGH11 :

• I. Pagamento de R$ 356 mil em amortização do CRI Colégio Ética ;
• II. Venda de aproximadamente R$ 343 mil em cotas de FIIs no mercado secundário;
• III. A Gestora recebeu propostas não vinculantes para a venda de ativos do portfólio do ZAGH11 , refletindo o interesse do mercado pelos imóveis do Fundo. As propostas seguem em avaliação, considerando as condições comerciais e o potencial de geração de valor aos cotistas. Eventuais avanços relevantes serão comunicados ao mercado oportunamente;

• IV. Demonstrações financeiras do exercício encerrado em 30 de junho de 2026 , auditadas pela Next Auditores , com opinião sem ressalvas ( Clique aqui para acessar); e
• V. Assembleia Geral Ordinária convocada em 29 de setembro de 2026, por consulta formal, para deliberar sobre as demonstrações financeiras do exercício. Os cotistas podem votar até 29 de outubro de 2026 ( Clique aqui para acessar).

RESULTADO E DISTRIBUIÇÃO

A distribuição de R$ 0,045 por cota reflete o resultado gerado pela carteira no período, composto pelas receitas de locação, receitas de renda fixa e receitas de renda variável, deduzidas as despesas do Fundo.

A gestão segue trabalhando na alocação dos recursos e na gestão ativa dos contratos de locação, com o objetivo de ampliar a geração de resultado recorrente e, consequentemente, a capacidade de distribuição do Fundo ao longo do tempo.

ALOCAÇÃO POR ESTRATÉGIA

Ao final de setembro, o patrimônio do Fundo estava distribuído da seguinte forma: 58% em imóveis acabados para renda, 28% em cotas de FIIs, 12% em desenvolvimento de ativos físicos e 2% em disponibilidade de caixa e provisões a receber. A seção Portfólio do Relatório ( página 15) apresenta, para cada estratégia, a alocação atual, a alocação-alvo, o objetivo e o retorno-alvo. A proposta é uma carteira mais diversificada e voltada à geração de renda recorrente, o que tende a ampliar a previsibilidade dos resultados do Fundo.

PERGUNTAS E RESPOSTAS

Pergunta 1 – Considerando as movimentações recentes da carteira, quais critérios a Gestão tem utilizado para identificar oportunidades de reciclagem de ativos no portfólio do ZAGH11?

R : A estratégia de reciclagem de ativos considera fatores como rentabilidade, liquidez, qualidade de crédito, perspectivas de valorização e relação entre risco e retorno. O objetivo é otimizar a alocação dos recursos, ajustando as posições conforme as condições de mercado e as oportunidades identificadas.

Em setembro, o Fundo realizou a venda de aproximadamente R$ 343 mil em cotas de FIIs no mercado secundário, em linha com essa estratégia. Seguimos atentos a oportunidades que possam contribuir para a diversificação do portfólio e a geração de valor aos cotistas.

Pergunta 2 – Como a Gestão avalia o potencial de crescimento das receitas imobiliárias do ZAGH11, considerando os contratos vigentes e as oportunidades de revisão dos aluguéis?

R : O portfólio apresenta oportunidades de crescimento das receitas imobiliárias, especialmente por meio da administração ativa dos contratos de locação e da adequação dos aluguéis aos valores praticados pelo mercado.

Nesse sentido, acompanhamos oportunidades de renegociação de contratos com aluguéis abaixo dos valores de mercado, buscando capturar possíveis ganhos de receita ao longo do tempo. Além disso, a diversificação dos imóveis e da base de locatários contribui para reduzir a concentração das receitas e fortalecer a composição do portfólio.

Pergunta 3 – Como a Gestão avalia a evolução da liquidez das cotas do ZAGH11 e quais fatores podem contribuir para ampliar a presença do Fundo no mercado secundário?

R : A liquidez das cotas é um aspecto importante para o desenvolvimento do ZAGH11 e segue sendo acompanhada de perto. O crescimento do Fundo e a diversificação do portfólio podem contribuir para ampliar sua visibilidade e atratividade junto aos investidores.

Paralelamente, buscamos manter uma comunicação transparente e recorrente com o mercado, apresentando a evolução dos investimentos, os resultados e as perspectivas do Fundo. Acreditamos que a consolidação da estratégia e o maior conhecimento do ZAGH11 pelos investidores podem contribuir, gradualmente, para o desenvolvimento de sua liquidez no mercado secundário.

Abaixo a Demonstração de Resultados efetivamente recebida pelo Fundo nos períodos.

^& lt;sup>1</sup>Receitas de locação: compreende aluguéis, aluguéis em atraso e recuperações, adiantamentos, multas e receitas obtidas por meio da exploração das áreas comuns dos empreendimentos. ²Lucros Imobiliários: diferença entre valor de venda e valor de aquisição incluindo custos relacionados e benfeitorias. ³Incluindo o rendimento das cotas de FIIs. ⁴Despesas: entre elas taxas, IR, reembolso de despesas imobiliárias, administração, honorários jurídicos, assessoria técnica, assessoria imobiliária, contábil, taxas da CVM e B3, IR sobre o ganho de capital, entre outros. A rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. Os fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

DISTRIBUIÇÃO DE RESULTADOS E DIVIDEND YIELD

O Fundo distribuiu R$ 0,045 por cota para os cotistas.

É importante lembrar que o Fundo deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano, nos termos da legislação e regulamentação aplicáveis.

DISTRIBUIÇÃO DE RESULTADOS E DIVIDEND YIELD (MENSAL)

PERFORMANCE DO FUNDO

A rentabilidade acumulada total do Fundo desde o seu início é de 13,46%. Neste mesmo período, o IFIX apresentou rentabilidade total de 35,43%. Comparando os números do CDI e IPCA, a rentabilidade líquida total do Fundo desde o seu início é de 26,29% do CDI líquido e 65,96% do IPCA no período.

RENTABILIDADE DESDE O INÍCIO

A rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Os fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

CRIs

SALDO DEVEDOR ¹

FLUXO DE AMORTIZAÇÃO

Valores referentes ao final dos anos mencionados. A rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Os fundos de investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

PORTFÓLIO

COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO DO FUNDO

COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DE FIIs

PORTFÓLIO

FIIs

Alocação Atual: 28% Alocação Alvo: 30%

Objetivo

Foco em geração de renda e ganho de capital. Oportunidade de destravamento de valor.

Retorno Alvo

IPCA +11%

ATIVOS IMOBILIÁRIOS

Alocação Atual: 70% Alocação Alvo: 35%

Objetivo

Foco em ganho de capital. Track record do time de gestão.

Retorno Alvo

IPCA +14% - 20%

AÇÕES

Alocação Atual: 0% Alocação Alvo: 10%

Objetivo

Aquisição de ativos abaixo do seu valor intrínseco. Foco em ganho de capital.

Retorno Alvo

IPCA +14%

CRIs

Alocação Atual: 0% Alocação Alvo: 25%

Objetivo

Alocação majoritariamente em CRIs mid yield . Foco em geração de renda recorrente.

Retorno Alvo

IPCA +9,5%

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ESTRUTURA DO PORTFÓLIO

INFORMAÇÕES¹

RAMO DE ATIVIDADE³

MODALIDADE DOS CONTRATOS³

VACÂNCIA FÍSICA¹

ATIVOS IMOBILIÁRIOS/SPEs

EDIFÍCIO COMERCIAL BOUTIQUE – GROENLÂNDIA 910

Projeto desenvolvido pela Zagros Capital em parceria com o escritório de arquitetura Aflalo/Gasperini, sobre um terreno de aproximadamente 2.100 m², localizado no coração do Jardim América em São Paulo, nas esquinas da Praça Califórnia com Rua Groenlândia, ao lado do Clube Harmonia.

Praça Califórnia, 83 – Jardim América Dezembro/2026

Tipologia ABL

Empreendimento Comercial Boutique 3.040,44 m²

Investimento Cap rate estimado

Até R$ 30 MM1 11% – 12%

VGV estimado (% Fundo) TIR estimada

R$ 45 MM - R$ 60 MM 25% – 30% (a.a.)

DETALHES DO PROJETO PERSPECTIVA DO PROJETO

A obra avança na fase de acabamentos, com serviços de pintura e textura na cobertura, acabamento da escadaria no 2º pavimento e execução do piso e paisagismo no térreo e no 1º subsolo. No 2º subsolo, seguem os serviços de pintura e revestimentos, além dos checklists de qualidade. STATUS

ATIVOS IMOBILIÁRIOS/SPEs

EDIFÍCIO COMERCIAL BOUTIQUE – GROENLÂNDIA 910 (EVOLUÇÃO DA OBRA)

FOTO DA OBRA

ATIVOS IMOBILIÁRIOS DIRETOS

Localização

ABL

Jan/2035 Vencimento

São Paulo/SP Localização

1.173 m2 ABL

Mai/2028 Vencimento

Localização

Guarulhos/SP

Vencimento

Nº de quartos

Ago/2032

19 quartos

Localização

3.690 m2 ABL

Londrina/PR

2040(1) Vencimento

ATIVOS IMOBILIÁRIOS DIRETOS

Localização

São Paulo/SP

ABL

1.507 m2

Vencimento

Set/2028

LOCALIZAÇÃO DOS ATIVOS

SUDESTE

LOCALIZAÇÃO DOS ATIVOS

SUL

GLOSSÁRIO

ABL : Área Bruta Locável. Corresponde à área total de um empreendimento disponível para locação.

AGO : Assembleia Geral Ordinária. Reunião realizada anualmente para deliberar sobre matérias regulares do Fundo, como a aprovação das demonstrações contábeis.

Built to suit : Modalidade de operação imobiliária que envolve o desenvolvimento ou a adaptação de um imóvel para atender às necessidades específicas de um locatário, geralmente vinculada a um contrato de locação de longo prazo.

CDI : Certificado de Depósito Interbancário. Instrumento utilizado em operações entre instituições financeiras. A Taxa DI, calculada e divulgada pela B3 com base em operações interfinanceiras elegíveis de um dia, é uma das principais referências de rentabilidade para investimentos de renda fixa no Brasil.

Cota a mercado : Preço pelo qual a cota do Fundo é negociada no mercado secundário, na B3.

Cota patrimonial : Valor obtido pela divisão do Patrimônio Líquido do Fundo pela quantidade de cotas integralizadas, observados os critérios contábeis aplicáveis.

CRI : Certificado de Recebíveis Imobiliários. Título de renda fixa lastreado em créditos de origem imobiliária, como financiamentos e contratos de locação.

Demonstrações contábeis : Documentos contábeis que apresentam a posição patrimonial, a situação financeira e o desempenho do Fundo em determinado período.

Dividend yield : Indicador que relaciona os rendimentos distribuídos aos cotistas ao preço de mercado da cota, considerando determinado período. Pode ser apresentado em bases mensais ou anualizadas.

Emissão : Processo de criação e oferta de novas cotas do Fundo, com o objetivo de captar recursos para investimentos ou outras finalidades previstas na oferta.

Guidance : Projeção ou estimativa divulgada pela gestão sobre indicadores ou resultados futuros do Fundo, sujeita às condições de mercado e às premissas adotadas.

IFIX : Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3. Indicador de retorno total que acompanha o desempenho de uma carteira teórica de fundos imobiliários negociados na Bolsa, considerando o reinvestimento dos rendimentos e com composição revisada quadrimestralmente.

INPC : Índice Nacional de Preços ao Consumidor, calculado pelo IBGE. Mede a variação de preços de produtos e serviços consumidos por famílias com rendimento de 1 a 5 salários mínimos, nas áreas abrangidas pela pesquisa.

IPCA : Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, calculado pelo IBGE. Mede a variação de preços de produtos e serviços consumidos por famílias com rendimento de 1 a 40 salários mínimos, sendo considerado o índice oficial de inflação do Brasil.

ITBI : Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Tributo municipal incidente, em regra, sobre a transmissão onerosa de bens imóveis e de determinados direitos imobiliários.

Locação atípica : Modalidade de contrato de locação com condições específicas negociadas entre as partes. Nas operações enquadradas no art. 54-A da Lei nº 8.245/1991, prevalecem as condições livremente pactuadas, podendo haver renúncia ao direito de revisão do aluguel durante a vigência contratual e previsão de multa por rescisão antecipada, limitada à soma dos aluguéis a vencer até o término do contrato.

Patrimônio Líquido : Valor correspondente à diferença entre os ativos e os passivos do Fundo. Representa seu patrimônio contábil e pode ser obtido pela multiplicação do valor patrimonial da cota pela quantidade de cotas integralizadas, observados os critérios contábeis aplicáveis.

Receita de locação por m² : Indicador calculado pela divisão da receita mensal de locação do empreendimento pela Área Bruta Locável (ABL) locada.

Renova : Iniciativa da Zagros voltada à reciclagem e à valorização dos ativos imobiliários do Fundo, estruturada a partir dos pilares Reciclar, Valorizar e Perpetuar.

Retrofit : Processo de modernização e atualização de empreendimentos imobiliários, com o objetivo de adequá-los às necessidades do mercado e dos locatários, preservar sua competitividade e potencializar sua valorização.

Sale and leaseback : Operação em que uma empresa vende um imóvel ao Fundo e, simultaneamente, passa a ocupá-lo como locatária, geralmente por meio de um contrato de longo prazo.

Spread : Diferença entre duas taxas, preços ou indicadores de referência, utilizada para avaliar custos, retornos ou condições de operações financeiras.

Tranche : Parcela de uma operação financeira ou emissão de títulos, que pode apresentar condições, prazos ou datas de liberação distintos.

Volume mensal : Valor financeiro total negociado com as cotas do Fundo no mercado secundário durante determinado mês.

WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) : Prazo médio remanescente dos contratos de locação, ponderado pela participação de cada contrato na receita de aluguel do Fundo.

PROJETOS SOCIAIS

A Zagros Capital destina parte de sua receita em prol de projetos sociais para colaborar com um mundo melhor.

Essas são as causas que apoiamos:

Lar Casa Bela

O Lar Casa Bela é uma Organização da Sociedade Civil que oferece acolhimento temporário a bebês, crianças e adolescentes encaminhados pelo Poder Judiciário ou pelo Conselho Tutelar.

CONHECER PROJETO

Litro de Luz Brasil

O Litro de Luz utiliza materiais simples para tornar a iluminação solar acessível para a população de baixa renda, levando luz para a vida daqueles que ainda não têm acesso adequado à energia elétrica.

ONG Viver

A Organização Viver atua há mais de 23 anos promovendo assistência social e bem-estar a crianças e adolescentes com câncer, a partir de uma iniciativa voluntária iniciada em 2001 no HCL.

CONHECER PROJETO

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O projeto Marmita do Bem Londrina oferece apoio a pessoas em situação de fome por meio da entrega de marmitas, ao mesmo tempo em que fortalece e apoia pequenos restaurantes locais.

CONHECER PROJETO

Casa Maria Helena Paulina

A Casa Maria Helena Paulina é uma organização não governamental de São Paulo, fundada em 1992, que acolhe pacientes com câncer e seus acompanhantes de diversas regiões do Brasil.

PESQUISA DE SATISFAÇÃO

A Zagros Capital desenvolveu um formulário de satisfação com o objetivo de aprimorar continuamente a qualidade dos nossos produtos de investimento. A pesquisa é anônima, garantindo total transparência e liberdade para que você compartilhe suas sugestões, percepções e opiniões. Acesse pelo link abaixo e contribua com a sua avaliação.

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